Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя истца – ФИО1; представителя Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым – ФИО2; представителя Совета министров Республики Крым – ФИО3; представителя Администрации города Евпатории Республики Крым – ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Общества с ограниченной ответственностью «Барвинок» к Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Совету министров Республики Крым, заинтересованные лица на стороне административного ответчика: Администрация города Евпатории Республики Крым; ФИО5; Евпаторийский городской совет Республики Крым; Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Евпатории Республики Крым, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, путем установления его рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Барвинок» обратилось в Верховный Суд Республики Крым с административным исковым заявлением, в котором просит: установить кадастровую стоимость объекта недвижимости (земельного участка) с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель «Земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «объекты придорожного сервиса», площадью 10 445 кв.м., равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 сентября 2016 года в размере 41 999 345 руб. В случае удовлетворения настоящего административного искового заявления установить, что принятый судебный акт по данному делу будет являться основанием для внесения соответствующих изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости земельного участка. Взыскать с административных ответчиков расходы на оплату государственной пошлины за подачу административного искового заявления в размере 2000,00 рублей, а также расходы на оплату услуг по составлению отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка в размере 43 000,00 рублей.

В обоснование исковых требований указано, что административному истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, а также объекты недвижимого имущества, расположенные на данном земельном участке. В соответствии с выпиской из ЕГРН от 29.04.2021 года № КУВИ-002/2021-48776769 кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная распоряжением Совета министров Республики Крым от 21 ноября 2019 г. № 1492-р «О внесении изменений в распоряжение Совета министров Республики Крым от 29 ноября 2016 года № 1498-р и применении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым», по состоянию на 01.09.2016 г. составила 72481824,1 руб. При этом, отчётом № ЦО-56/2021 ООО «Центр оценки прав и бизнеса» от 26.05.2021 года, составленным оценщиком ФИО8, определено, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 сентября 2016 года составляет 49999345,00 рублей. ООО «Барвинок» обратилось с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, по результатам рассмотрения которого в адрес истца направлено письмо от 01.07.2021 г. № 27.1-п/1/1/1 об отклонении предъявленного заявления. Административный истец, как собственник земельного участка, в силу положений Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком земельного налога, результаты определения кадастровой стоимости данного земельного участка существенно затрагивают права и обязанности ООО «Барвинок», поскольку влекут за собой существенное повышение размера земельного налога.

Определениями Верховного Суда Республики Крым от 06.08.2021 года вышеуказанное административное исковое заявление принято к производству Верховного Суда Республики Крым в качестве суда первой инстанции, к участию в деле в качестве заинтересованного лица на стороне административных ответчиков привлечена Администрация города Евпатории Республики Крым.

Определением Верховного Суда Республики Крым от 29.11.2021 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица на стороне административных ответчиков привлечена ФИО5.

Определением Верховного Суда Республики Крым от 10.12.2021 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц на стороне административных ответчиков привлечены Евпаторийский городской совет Республики Крым и Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Евпатории Республики Крым.

В судебном заседании 24.12.2021г. представитель истца ФИО1 настаивал на удовлетворении исковых требований с учетом письменных пояснений, представленных 10.12.2021 года. Пояснил, что у истца нет оснований не доверять выводам судебного эксперта. Заключение судебной оценочной экспертизы содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Выявленные нарушения в отчете об оценке земли № ЦО-56/2021, фактически являются не существенными, которые не привели к необоснованному занижению рыночной стоимости земельного участка, а наоборот, к её увеличению.

Представитель Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях. Ответчик считает, что экспертом, при проведении судебной оценочной экспертизы допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки, а именно: п. 10 ФСО №1, п. 5 ФСО № 3, пп. «в» п. 11, п. 20, пп. «е» п. 22 ФСО №7, ст.11 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ. Пояснил, что на странице 61 экспертного заключения указано, что одним из ценообразующих факторов указано наличие инженерных коммуникаций на участке, при этом в качестве замечаний в отношении отчета об оценке № ЦО-56/2021 от 26.05.2021 г на странице 34 сформировано замечание относительно применения корректировки на коммуникации. Дополнительно на странице 61 заключения, эксперт не применяет корректировку на наличие у объекта исследования коммуникаций, ссылаясь на Методические указания по определению кадастровой стоимости, утвержденные Приказом Минэкономразвития РФ № 226 от 12.05.2017 г., что недопустимо в данном исследовании, поскольку расчет осуществляется рыночной, а не кадастровой стоимости. В таблице 2 на странице 54 экспертного заключения указаны данные по анализу рынка, к которому относится объект исследования, однако среди 10 объектов, представленных к анализу нет ни одного объекта, который относится к объектам придорожного сервиса (сегмент, к которому относится объект исследования). Учитывая вышеизложенное, ответчик полагает, что формирование выводов о рыночной стоимости объекта исследования на основании рыночной информации, которая не относится к объекту исследования, является необоснованным. При этом, согласно требованиям п. 10 ФСО №1 объектом-аналогом признаются объекты, сходные с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и прочим характеристикам, а структура ценообразующих факторов у объектов под размещение гостиниц (объекты-аналоги №1 и 2) и ИЖС (объект-аналог №2) значительно различаются, что никак не учтено экспертом. Также представитель Госкомрегистра указывает, что корректировка на местоположение (страницы 59-60 Заключения), примененная для всех объектов-аналогов является обоснованной, поскольку данные зависимости по местоположению в справочнике ФИО6, на который ссылается эксперт, относится к объектам под офисно-торговую застройку, тогда как специфика объекта исследования - объекты придорожного сервиса. С учетом требований п. 20 ФСО №7 эксперт должен был учесть фактическое использование объекта исследования на дату оценки - автозаправочный комплекс. В этой связи ценообразующим фактором для объекта исследования будет возможность подъезда с главных, центральных дорог и магистралей автомобилей для заправки. Специфика местоположения автозаправочных комплексов заключается в размещении их не в центре городов, а на основных транспортных магистралях, что предопределяет стоимость объекта. Близость к центру города не может являться основанием для снижения стоимости земельного участка под заправочный комплекс, в том числе с учетом необходимости формирования санитарных охранных зон вокруг АЗС. Экстраполяция тенденции изменения стоимости земельных участков под офисно-торговые объекты на ценообразования земельных участков под объекты придорожного сервиса экспертом не доказана и применение понижающей корректировки на 20% в отношении объектов-аналогов №1 и 3 и на 6% в отношении объекта-аналога №2 необоснованно и привело к занижению итоговой рыночной стоимости объекта исследования.

Представитель Совета министров Республики Крым возражала против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях. Полагает, что заключение эксперта № 2021/09/91 от 14.10.2021 г. является недостоверным и недопустимым доказательством, так как согласны с замечаниями указанными Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым.

Представитель Администрации города Евпатория возражала против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях. Считает, что при определении рыночной стоимости спорного участка, экспертом не применен федеральный стандарт оценки № 7 «Оценка недвижимости», утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 № 611. Данное обстоятельство подтверждается списком использованных материалов и самим заключением в части определения рыночной стоимости. Согласно п. 2 ФСО № 7 данный стандарт развивает, дополняет и конкретизирует положения и процедуры, предусмотренные ФСО №1, №2, № 3, и является обязательным к применению при оценке недвижимости. Согласно п. 10 ФСО № 7 для определения стоимости земельного участка оценщик должен исследовать рынок в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование объекта и другие виды его использования, необходимые для определения его стоимости. Аналоги №1,2,3, выбранные экспертом для проведения оценки данному требованию не соответствуют по виду разрешенного использования. В экспертном заключении не учтены положения Земельного кодекса Российской Федерации, которыми установлено, что земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением и правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (ч. 1,2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации). Вид разрешенного использования земельного участка указывает на законодательно утвержденный правовой характер использования земельного участка, и как официальная правовая характеристика использования земельных участков, применяется при расчете кадастровой стоимости, поэтому данное обстоятельство подлежит учету и при индивидуальной рыночной оценке. Указывает, что согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации вид разрешенного использования земельного участка и его целевое назначение относятся к условиям, влияющим на стоимость объекта недвижимости и должны учитываться при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости. Объекты, принятые экспертом в качестве аналогов, не соответствуют условиям пункта 10 ФСО № 1, пункта 10 ФСО № 7, согласно которому аналогом признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Администрация города Евпатории полагает, что экспертное заключение не отвечает требованиям объективности, обоснованности, проверяемости и является недопустимым доказательством. Поскольку административным истцом не представлены надлежащие доказательства недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении кадастровой стоимости, основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют (т.2 л.д.128-129).

Иные лица в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте его проведения извещены надлежащим образом.

17.12.2021 года в Верховный Суд Республики Крым поступил отзыв Евпаторийского городского совета Республики Крым на административное исковое заявление, в котором Совет просит отказать в удовлетворении административного иска, считая заявленные требования необоснованными. Указывает, что в случае установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.09.2016 г., согласно заключению эксперта Центра учреждения высшего образования «Кубанский государственный университет» № 2021/09/91 в размере 38806000 руб., бюджет муниципального образования городской округ Евпатория Республики Крым не дополучит значительную денежную сумму, что уменьшит доходную часть местного бюджета, и без того дотационного. Сумма земельного налога за налоговый период составит 329851 руб. вместо 616096 руб., кроме того, сумма перерасчета за 2020 год составит 109950 руб. Полагает, что кадастровая стоимость земельного участка в размере 43 миллиона 651,52 руб., исходя из вида разрешенного использования «объекты дорожного сервиса», целевого использования земельного участка, а также вида осуществляемой деятельности на земельном участке, определена соразмерно. Кроме того, указывает, что из административного искового заявления не усматривается конкретных сведений со ссылками на конкретные доказательства, подтверждающие, что кадастровая стоимость, определенная на базе рыночной стоимости земельного участка, превысила его рыночную стоимость, определенную на ту же дату.

23.12.2021 года в Верховный Суд Республики Крым поступили пояснения эксперта ФГБОУ ВО «КубГУ» ФИО11, в которых эксперт приводит свои доводы, в опровержение предоставленных суду возражений на судебную экспертизу.

В судебном заседании сторонам разъяснено право заявлять ходатайства, в том числе, о назначении экспертизы (повторной, дополнительной), предусмотренное ст.ст. 45, 77, 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Лица, участвующие в деле, отказались ходатайствовать о назначении повторной или дополнительной судебной оценочной экспертизы.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы административного дела и представленные сторонами доказательства, заключение экспертизы, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 2 и пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Федеральным законом Российской Федерации от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон № 135-ФЗ), регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Статьёй 24.12 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии с абзацами 1, 4 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами публичной власти федеральной территории, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Закона № 135-ФЗ, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее Постановление № 28 от 30 июня 2015 года) разъяснено, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе, требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Из материалов административного дела следует, что ООО «Барвинок» на основании договора купли-продажи от 17.08.2020 г. серии №, удостоверенного нотариусом Симферопольского городского нотариального округа ФИО12, является собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: объекты придорожного сервиса; нежилых зданий с кадастровыми номерами № и №, а также всех некапитальных зданий, строений и сооружений, ограждений и мощений, расположенных на указанном земельном участке.

Право собственности на спорный земельный участок и расположенные на нем объекты зарегистрировано в ЕГРН 19.08.2020 г., номер государственной регистрации права №, что подтверждается выпиской из ЕГРН №.

Советом министров Республики Крым в соответствии с требованиями статьи 24.17 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принято распоряжение №1498-р от 29 ноября 2016 года «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым».

В соответствии с пунктом 2 распоряжения Совета министров Республики Крым от 21 ноября 2019 года № 1492-р внесены изменения в Распоряжение № 1498-р, в том числе в части применения результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым, утверждённых распоряжением Совета министров Республики Крым от 29 ноября 2016 года № 1498-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым», с учётом изменений, внесённых настоящим распоряжением. С учетом распоряжения Совета министров Республики Крым от 21 ноября 2019г. спорному земельному участку утверждена кадастровая стоимость с 01.09.2016 г. в размере 72481824,10 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № от 29 апреля 2021 года № КУВИ-002/2021-48776769 (т. 1 л.д. 73).

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что, результаты определения кадастровой стоимости в данном случае, затрагивают права административного истца как плательщиков земельного налога, в связи с чем, могут быть оспорены в установленном законом порядке.

В силу части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость объекта недвижимости, административным истцом был предоставлен отчёт № ЦО-56/2021 «Об оценке рыночной стоимости земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 10455 кв.м., кадастровый №» от 26 мая 2021 года, подготовленный оценщиком ООО «Центр оценки прав и бизнеса» ФИО8, согласно которому, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 сентября 2016 года определена равной 41999345,00 рублей (т. 1 л.д.21-71).

Определением Верховного Суда Республики Крым от 02.09.2021г. по данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам Центра экспертиз Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Кубанский государственный университет».

Как следует из заключения эксперта Центра экспертиз Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Кубанский государственный университет» ФИО11 № 2021/09/91 от 14.10.2021 года, отчёт № ЦО-56/2021 от 26 мая 2021 года, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. В отчете об оценке в разделе «Основные факты и выводы» отсутствует информация о порядковом номере и дате составления отчета - нарушена ст. 11 ФЗ-135, а также отсутствует информация о дате проведения осмотра объекта оценки – нарушен п. 5 ФСО-7. В разделе «Описание объекта оценки» отсутствует полное наименование юридического лица, которому принадлежит объект оценки – нарушен п. 8ж ФСО-3. Оценщик в Отчете об оценке для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, в рамках сравнительного подхода, применяет объект-аналог № 4 в скриншотах объявления отсутствует дата публикации, что не позволяет сделать выводы о дате подготовки соответствующей информации – нарушен п. 11 ФСО-3. Оценщик в рамках сравнительного подхода вносит корректировку на наличие/отсутствие инженерных сетей, однако учитывая цель оценки и предполагаемое использование Отчета об оценке, согласно приказу Министерства экономического развития РФ от 12 мая 2017 г. № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» при определении кадастровой стоимости земельного участка не учитываются: улучшения земельного участка, которые поставлены на кадастровый учет и (или) бухгалтерский учет; степень благоустройства (внутриплощадные инженерные коммуникации (расположенные внутри установленные границ земельного участка), искусственные покрытия, малые архитектурные формы, за исключением сложившегося на дату определения кадастровой стоимости рельефа) – нарушен п.5 ФСО-3. Выявленные нарушения повлияли на размер рыночной стоимости объекта недвижимости.

Из содержания заключения судебной оценочной экспертизы, проведенной экспертом ФИО11, следует, что определение рыночной стоимости земельного участка осуществлялось методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. В качестве единицы сравнения принята стоимость за 1 кв.м. общей площади земельного участка. Для определения рыночной стоимости сравнительным подходом из представленных объектов недвижимости были отобраны объекты, которые в настоящее время (на дату определения кадастровой стоимости) встречаются на рынке недвижимости, и по которым в достаточной степени доступна информация о цене сделок, либо цене предложений, из общего списка были выбраны аналоги, наиболее схожие с объектом экспертизы по основным ценообразующим факторам (т.2 л.д. 61).

В качестве аналогов к объекту экспертизы были подобраны три объекта, остальные объекты, выявленные экспертом при проведении экспертизы, отличаются по основным характеристикам, местоположением, наличием строений на участке, в связи с чем, не использовались в качестве объектов-аналогов (т.2 л.д.63).

Проведенный экспертом анализ рынка позволил выявить данные, основанные только на ценах предложения. При продаже всех аналогов предполагается скидка на торг, что уменьшает их стоимость по сравнению с объектом экспертизы. Корректировка на перевод цены предложения в наиболее вероятное значение цены сделки, выполнена согласно «Справочнику оценщика недвижимости 2016» Земельные участки. Том III. Под редакцией ФИО6, <...> г., страница 279, таблица 77. Эксперт применил корректировку на торг среднее значение для земельных участков под объекты придорожного сервиса в размере -11,4% (т.2 л.д. 66).

Экспертом принята корректировка на площадь: для объектов-аналогов № 1 и № 2 – (-6, коэф. 0,94), т.к. диапазон площадей составляет <1 га; для объекта-аналога № 3 – (16%, коэф. 1,16), т.к. диапазон площади составляет 5-10 га. Диапазон площади объекта экспертизы составляет 1-2,5 га. Корректировка на размер площади выполнена согласно «Справочнику оценщика недвижимости-2016. Том III. Земельные участки» Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, под редакцией ФИО6, <...> г., страница 177, таблица 58 (т.2 л.д.66-67).

При применении корректировки на вид права, эксперт указывает, что учитывая цель оценки и предполагаемое использование результатов оценки по оцениваемому объекту оценивается право собственности. По сопоставимому объекту-аналогу № 3 предлагается к продаже право собственности, следовательно, различий по данному ценообразующему фактору нет, корректировка не требуется и равна 0%. По сопоставимым объектам-аналогам № 1 и № 2 предлагается к продаже право долгосрочной аренды, требуется внесение корректировки. Корректировка на вид права выполнена согласно «Справочнику оценщика недвижимости-2016. Том III. Земельные участки» Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, под редакцией ФИО6, <...> г., страница 149, таблица 49. В качестве корректировки на вид права для объектов-аналогов № 1 и № 2 эксперт использовал значение в 16% (т.2 л.д.67).

Согласно экспертному заключению № 2021/09/91 от 14.10.2021 г. объект экспертизы расположен по адрес: <адрес>, местоположение можно отнести к району крупных автомагистралей города, объекты-аналоги №1; №2 и № 3 расположены в более коммерчески привлекательных местах, местоположение объектов-аналогов № 1 и № 3 можно отнести к центрам административных районов, местоположение объекта-аналога № 2 можно отнести к спальный районам высотной застройки. Корректировка на местоположение выполнена согласно «Справочнику оценщика недвижимости-2016. Том III. Земельные участки» Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, под редакцией ФИО6, <...> г., страница 86, таблица 23. Приняты следующие корректировки: для объектов-аналогов № 1 и № 3 -20% (0,72/0,90=0,80); для объекта-аналога № 2 -6% (0,72/0,77=0,94) (т. 2 л.д.68).

Эксперт указывает, что объект экспертизы имеет вид разрешенного использования – объекты придорожного сервиса, объект-аналог № 1 – для строительства гостиничного комплекса, оздоровительного центра; объект-аналог № 2 – под строительство коммерческого объекта; объект-аналог № 3 – для ИЖС, в связи с чем требуется внесение корректировки на вид разрешенного использования. Указанная корректировка выполнена согласно исследованиям, проведенным Ассоциацией №СтатРиелт». Итоги расчета специалистов «СтатРиелт» на основе актуальных рыночных данных по состоянию на 01.07.2016 г. приведены в экспертном заключении в виде таблицы. Корректировка на вид разрешенного использования для объекта-аналога № 1 составляет: -51% (0,49/0,99= 0,49); для объекта-аналога № 2 составляет: -54% (0,49/1,07=0,46); для объекта-аналога № 3 составляет: -18% (0,49/0,60=0,82) (т. 2 л.д.68).

Экспертом учтено, что на оцениваемом земельном участке имеются коммуникации, у объектов-аналогов №1, №2 и №3 имеется возможность подключения к коммуникациям (типичная для района). При оценке участка учитывается лишь доступность коммуникаций, а не их фактическое подключение к ОКС, в связи с чем, корректировка не требуется и равна 0%. Согласно заключению эксперта № 2021/09/91 от 14.10.2021 г. корректировки на остальные параметры сравнения объекта экспертизы и объектов-аналогов не вводились, т.к. значения параметров сравнения объектов-аналогов и объекта экспертизы совпадают (т.2 л.д.69). При оценке объекта недвижимости был применен только один возможный подход к оценке рыночной стоимости, следовательно, согласование результатов расчета стоимости объекта экспертизы не требуется. Результат оценки стоимости сравнительным подходом принимается в качестве оценки рыночной стоимости объекта экспертизы. Сравнительный подход основывается на предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки по аналогии, то есть, основываясь на информации о сходных сделках или предложениях (т. 2 л.д.69). Рыночная стоимость объекта экспертизы – земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01 сентября 2016 г. составляет 38806000,00 (тридцать восемь миллионов восемьсот шесть тысяч) рублей (т.2 л.д.70).

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

Оценив данное экспертное заключение № 2021/09/91 в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта ФИО11 не имеется.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим необходимым уровнем квалификации и профессиональной подготовки, соответствующим предмету исследования, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Данное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что именно заключение эксперта Центра экспертиз Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Кубанский государственный университет» ФИО11 № 2021/09/91 от 14 октября 2021 года, является достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Изучив предоставленные суду возражения на экспертное заключение № 2021/09/91 суд приходит к выводу, что доводы указанные в возражениях несостоятельны и документально не подтверждены, отсутствуют основания для признания экспертного заключения недопустимым доказательством, исходя из следующего.

При производстве судебной оценочной экспертизы экспертом был проанализирован рынок земельных участков в г. Евпатория Республики Крым на дату определения кадастровой стоимости, в Таблице 2 (стр. 54 Заключения) представлены основные предложения о продаже земельных участков в городе Евпатория по состоянию на 01.09.2016 г. При производстве экспертизы определение рыночной стоимости оцениваемого земельного участка экспертом осуществлялось в соответствии с видом разрешенного использования, с учетом сведений, содержащихся в ЕГРН. Объект-аналог №1 представлен к продаже с видом разрешенного использования - для строительства гостиничного комплекса, оздоровительного центра и т.д.; объект-аналог №2 имеет вид разрешенного использования - под строительство коммерческого объекта; объект-аналог №3 имеет вид разрешенного использования - для ИЖС (возможно под пансионат, гостиницу), ВРИ объекта экспертизы - объекты придорожного сервиса, в связи с тем, что ВРИ объектов-аналогов и объекта экспертизы отличаются, экспертом была внесена корректировка на вид разрешенного использования. Расчет корректировки, а также источник информации представлены на стр. 60-61 Заключения. Все подобранные экспертом объекты-аналоги расположены в городе Евпатория, как и объект экспертизы, однако удалены от локального местоположения оцениваемого земельного участка и расположены в более коммерчески привлекательных местах. Судом принято во внимание, что проанализировав рынок, эксперт пришел к выводу, что стоимость земельных участков, расположенных в центральной и курортной части города значительно превышает стоимость земельных участков, расположенных на окраине (местоположение объекта экспертизы), независимо от вида разрешенного использования, в связи с этим была внесена корректировка на местоположение в черте города. Так как объектом экспертизы является земельный участок под коммерческое использование, экспертом было принято решение использовать корректировку на местоположение для офисно-торговой застройки, корректировки для земельных участков под индустриальную и жилую застройку, которые также представлены в Справочнике оценщика, являются несопоставимыми. Учитывая цель оценки, а также предполагаемое использование результатов оценки (оспаривание кадастровой стоимости недвижимости путем установления его рыночной стоимости) и в соответствии с Приказом Министерства экономического развития РФ от 12 мая 2017 г. № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» улучшения земельного участка, которые поставлены на кадастровый учет; степень благоустройства (внутриплощадочные инженерные коммуникации (расположенные внутри установленных границ земельного участка) не учитываются, учитывается лишь доступность подключения к инженерным коммуникациям. Объект экспертизы оценивался, как условно свободный от улучшений на участке.

Судом принято во внимание, что рынок недвижимости по реализации автозаправочных станций неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и предложений с сопоставимыми объектами недвижимости недостаточно, в связи с чем, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта

Учитывая вышеизложенное, доводы административных ответчиков о том, что среди объектов, представленных к анализу, нет ни одного объекта, который относится к объектам придорожного сервиса (сегмент, к которому относится объект исследования), в связи с чем, формирование выводов о рыночной стоимости объекта исследования на основании рыночной информации, которая не относится к объекту исследования, необоснованно, сочтены судом несостоятельными.

Доводы Администрации города Евпатории Республики Крым о нарушении экспертом п. 10 ФСО № 1 и п. 10 ФСО № 7, так как в качестве объектов-аналогов взяты объекты, имеющие вид разрешенного использования, отличающийся от вида разрешенного использования объекта оценки, сочтены судом необоснованным, поскольку экспертное заключение содержит сведения о применении необходимых корректировок, в том числе корректировки на вид разрешенного использования применительно к каждому объекту-аналогу.

Материалы дела не содержат каких-либо доказательств, свидетельствующих о наличии объективных сомнений по поводу достоверности выводов, содержащихся в заключении судебной оценочной экспертизы № 2021/09/91 от 14 октября 2021 года, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Экспертное заключение № 2021/09/91 отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, содержит подписку эксперта об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Участника процесса не ходатайствовали о назначении по делу повторной или дополнительной экспертизы, каких-либо противоречий в выводах эксперта судом не выявлено, оснований для назначения повторной или дополнительной экспертизы судом не установлено.

Надлежащих доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в заключении эксперта № 2021/09/91 от 14 октября 2021 года суду не предоставлено, и предусмотренных частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для назначения повторной экспертизы судом не установлено.

Принимая про внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу, что заключение судебной оценочной экспертизы № 2021/09/91 от 14 октября 2021 года является объективным и достоверным доказательством по делу.

Отчет № ЦО-56/2021 от 26 мая 2021 года об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка не принимается судом во внимание, так как при проведении судебной оценочной экспертизы установлено, что указанный отчет не соответствует требованиям статьи 11 Закона № 135-ФЗ, пункта 5 ФСО №7, пункты 5, 8ж, 11 ФСО №3, что повлияло на размер рыночной стоимости объекта недвижимости.

Оценив предоставленные истцом отчеты по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу, что результаты оценки не отвечают требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности и не могут быть признаны достоверными, поскольку опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы № 2021/09/91 от 14 октября 2021 года.

Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание, что иных доказательств, которые опровергли бы определенную в результате судебной экспертизы рыночную стоимость, лицами, участвующими в деле не представлено, а также тот факт, что лица, участвующие в деле, отказались от назначения повторной или дополнительной судебной оценочной экспертизы и оплаты за её проведение, суд считает необходимым установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 сентября 2016 года в размере 38806000 рублей 00 копеек.

Согласно статье 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Верховным Судом Республики Крым установлено, что кадастровая стоимость земельного участка установлена по состоянию на 01 сентября 2016 года.

В связи с тем, что при разрешении настоящего дела в части оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, подлежит применению статья 24.20 Закона об оценочной деятельности, в редакции Федерального закона от 31 июля 2020г. №269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», действовавшей на момент обращения административного истца за разрешением спора о результатах определения кадастровой стоимости, дата подачи соответствующего заявления в суд (комиссию) правового значения не имеет. Согласно положениям статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности обязанность внести соответствующие изменения в сведения ЕГРН о кадастровой стоимости у Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым возникает в силу закона.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по делу, суд исходит из следующего.

Согласно части 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

Частью 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Исходя из положений части 11 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, эксперт или государственное судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от проведения порученной им экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения.

Из приведённой нормы следует, что эксперт обязан принять к производству порученную судом экспертизу, провести исследование и дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам, при этом отсутствие оплаты экспертизы не является основанием для отказа в её проведении.

В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснено, что судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, а также издержек, связанных с рассмотрением дела (далее - судебные издержки), представляют собой денежные затраты (потери), распределяемые в порядке, предусмотренном главой 7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), главой 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), главой 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

По смыслу названных законоположений, принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счёт лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (например, решение суда первой инстанции, определение о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения, судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса).

В материалах дела содержится копия письма директора Центра экспертиз Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Кубанский государственный университет» ФИО13 № 473 от 19.10.2021 г. в адрес ООО «Барвинок», согласно которому стоимость проведения экспертизы составила 70200,00 рублей и в котором ставится вопрос об оплате стоимости проведения экспертизы.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается истцом, что платежным поручением № от 20.10.2021 года истцом произведена оплата стоимости проведения судебно-оценочной экспертизы по делу № 2а-130/2021, согласно письму № 473 от 19.10.2021 г. «Центр экспертиз» на сумму 70200,00 руб., (т. 2 л.д. 142).

Судом учтено, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судом, ниже кадастровой стоимости менее, чем в два раза, и подобная разница, в данном случае, не свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к конкретному объекту недвижимости, признаётся судом приемлемым и допустимым диапазоном отклонения в стоимости объекта недвижимости с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки. Принимая во внимание необходимость учета конкретной выгоды для административного истца, как плательщика земельного налога, исчисляемого от кадастровой стоимости земельного участка, к которой приводит удовлетворение его требования об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, суд считает возможным отнести судебные расходы по данному административному делу на административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

решил:

Административный иск Общества с ограниченной ответственностью «Барвинок» - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель «Земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «объекты придорожного сервиса», площадью 10 445 кв.м, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 сентября 2016 года в размере 38806000,00 (тридцать восемь миллионов восемьсот шесть тысяч) рублей.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости земельного участка.

Судебные расходы по данному административному делу отнести на административного истца – Общество с ограниченной ответственностью «Барвинок».

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции путём подачи апелляционной жалобы через Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Республики Крым Е.И. Холодная

Решение изготовлено в окончательной форме 28 декабря 2021 года.