Гражданский кодекс часть 1

Первомайский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Еленской Ю.А. при секретаре судебного заседания Пелагеиной К.А., рассмотрев в открытом судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ в городе Омске административное дело по административному исковому заявлению Чернышевой Е.А. и Волошина А.Н. на решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о приостановлении государственной регистрации,

установил:

Чернышова Е.А. и Волошин А.Н. обратились в суд с административными исками о признании незаконными решений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (сокращенное наименование – Управление Росреестра по <адрес>) о приостановлении государственной регистрации.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ административные дела по указанным административным исковым заявлениям объединены в одно производство.

В обоснование требований административные истцы указали, что ДД.ММ.ГГГГ заключили договор купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ стороны договора пришли к соглашению о его расторжении.

ДД.ММ.ГГГГ административные истцы обратились в Управление Росреестра по <адрес> с заявлениями о регистрации прав в отношении указанных земельных участков.

Уведомлениями о приостановлении государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ<данные изъяты> государственная регистрация была приостановлена со ссылкой на несоответствие содержания и формы документа, представленного для осуществления государственной регистрации прав требованиям законодательства.

Считают решения административного ответчика незаконными, поскольку стороны свободны в заключении договора. Кроме того, в гражданском законодательстве отсутствует такое основание для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости как факт исполнения сторонами договора, по которому ранее была произведена регистрация перехода права собственности. Указание в уведомлениях на то, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, неправомерно и необоснованно нормами права, поскольку между административными истцами отсутствует спор о праве. Руководствуясь ст. ст. 450, 453, 454 ГК РФ административные истцы просят признать незаконными решения Управления Росреестра по <адрес> о приостановлении государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ<данные изъяты> возложить на регистрирующий орган обязанность осуществить государственную регистрацию права собственности на земельный участок за Чернышовой Е.А.

В письменном отзыве административный ответчик с требованиями истцов не согласился, ссылаясь на то, что при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ сторонами достигнуто соглашение по всем его существенным условиям: индивидуализирован предмет договора, определена цена передаваемых земельных участков. В соответствии со ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным названным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. По общим правилам гражданского законодательства обязательства прекращаются в силе надлежащего исполнения. На основании п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным кодексом, другими законами или договором. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). Статья 453 ГК РФ предусматривает, что в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. Таким образом, расторжение договора возможно только тогда, когда договор является действующим и обязательства по нему не прекращены. В случае, когда договор исполнен, то и все обязательства прекращены, лишено правового смысла заключение соглашения о расторжении (прекращении) того, что уже прекращено. Поскольку в отношении спорных объектов недвижимости зарегистрирован переход права собственности по расторгаемой сделке, обязательства по договору купли-продажи исполнены полностью, следовательно, договор прекратил свое действие и не может быть расторгнут. Возврат имущества в собственность Чернышовой Е.А. возможен только путем заключения новой сделки либо признания заключенной сделки недействительной.

Административный истец Волошин А.Н. в судебном заседании требования поддержал в полном объеме по обстоятельствам, изложенным в административном иске. Пояснил, что планировалось на земельных участках строительство, при разрешенном виде разрешенного использования земельных участков – под застройку. Участки приобретены зимой, а в летнее время в результате проведения работ по выносу в натуру поворотных точек границ земельных участков, принадлежащих Волошину А.Н., выявлено, что поле, на котором расположены земельные участки, полностью засеяно зерновыми культурами, а посевы являются собственностью лица, использующего землю. В связи с изложенным, пояснил суду, что передумал застраивать земельные участки, и предъявил претензию Чернышевой Е.А. о компенсации убытков, а также упущенной выгоды, поскольку не может использовать земельные участки по целевому назначению. Чернышева Е.А. обязалась вернуть денежные средства, уплаченные Волошиным А.Н. в счет исполнения договора, указав, что расторжение договора является для нее более приемлемым, чем полная компенсация убытков и упущенной выгоды. Ссылался также на положения п. 4 ст. 453 ГК РФ в обоснование своей позиции о возможности расторгнуть договор путем заключения соответствующего соглашения.

Представитель административного истца Волошина А.Н. – Козловская О.В. в судебном заседании требования административного иска и позицию своего доверителя поддержала.

Административный истец Чернышова Е.А. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в письменном заявлении просила рассмотреть дело в ее отсутствие, требования административного иска поддержала.

Представитель административного ответчика Путинцева И.В. в судебном заседании требования административного иска не признала, письменный отзыв поддержала в полном объеме по доводам, изложенным в нем.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд пришел к следующему.

В соответствии со ст. 218 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее по тексту – КАС РФ) гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ (далее по тексту – Федеральный закон № 218-ФЗ) регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним это – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу ч. 1 ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном названным Федеральным законом порядке.

Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав изложены в п. 1 ст. 21 данного Закона, из которого следует, что они должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Государственная регистрация прав осуществляется при наличии оснований, предусмотренных пунктом 2 статьи 14 Федерального закона № 218-ФЗ, в том числе на основании договоров и других сделок в отношении недвижимого имущества, совершенных в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Из материалов дела следует и установлено судебным разбирательством, что ДД.ММ.ГГГГ между Чернышовой Е.А. (продавец) и Волошиным А.Н. (покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец продал, а покупатель купил следующие земельные участки: <данные изъяты>

В соответствии с п. п. 3, 8, 9 цена договора составила 60000 рублей, исходя из стоимости одного земельного участка – 10000 рублей. Договор считается заключенным и вступает в силу с момента его подписания сторонами. Право собственности на указанные земельные участки возникает у покупателя с момента государственной регистрации в ЕГРН (л.д. 101).

На основании акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГЧернышова Е.А. передала Волошину А.Н. вышеназванные земельные участки стоимостью, указанной в договоре купли-продажи (л.д. 102).

ДД.ММ.ГГГГ право собственности на указанные земельные участки было зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, что усматривается из выписок из ЕГРН (л.д. 128-145).

ДД.ММ.ГГГГ между Чернышовой Е.А. и Волошиным А.Н. заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым, руководствуясь ч. 1 ст. 450 ГК РФ, п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны пришли к соглашению о расторжении названного договора купли-продажи (л.д. 121-122), в связи с чем на основании акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГВолошин А.Н. передал Чернышовой Е.А. земельные участки, в свою очередь Чернышова Е.А. возвратила Волошину А.Н. денежные средства в размере 60000 рублей (л.д. 124), о чем свидетельствует расписка от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 123).

ДД.ММ.ГГГГ административные истцы обратились в Управление Росреестра по <адрес> с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации права собственности в отношении земельных участков, предоставив в качестве документа-основания вышеназванное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 109-120).

Как следует из п. 3 ч. 1 ст. 29 Федерального закона № 218-ФЗ, государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 21 Закона о регистрации и требованиям принятых в соответствии с названным Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено названным Федеральным законом или иными федеральными законами (ч. 5 ст. 18 Федерального закона № 218-ФЗ).

Основания для приостановления государственной регистрации предусмотрены статьей 26 Федерального закона № 218-ФЗ.

Пунктом 7 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации недвижимости предусмотрено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд (ч. 12 ст. 29 Федерального закона № 218-ФЗ).

Уведомлениями от ДД.ММ.ГГГГ<данные изъяты>) заявителям было сообщено о приостановлении осуществления действий по государственной регистрации прав в отношении земельных участков на основании п. 7 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ.

Как видно из уведомлений о приостановлении государственной регистрации прав заявителями при обращении в Управление Росреестра по <адрес> не были соблюдены требования к форме и (или) содержанию документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, предусмотренные ст. 450, п. 1 ст. 432 ГК РФ.

Заявителям также разъяснено, что осуществить регистрацию перехода права на основании соглашения о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не представляется возможным, поскольку обязательства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ исполнены в полном объеме, в связи с чем регистрация права была приостановлена на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Не согласившись с позицией административного ответчика, Чернышова Е.А. и Волошин А.Н. обратились в суд с требованиями о признании уведомлений Управления Росреестра по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ незаконными, ссылаясь, в свою очередь, на возможность регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости на основании ст. ст. 450 ГК РФ, 453 ГК РФ.

Разрешая заявленные требования, суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422, п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Согласно п. п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На сновании п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По правилам п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Расторжение договора купли-продажи недвижимого имущества возможно в порядке и на условиях, предусмотренных гл. 29 ГК РФ.

В силу ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

На основании п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу п. п. 2, 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. Соответствующие разъяснения даны в п. 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"

Статья 407 ГК РФ предусматривает, что обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным названным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п. 1). Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательств (п. 3).

Анализ положений законодательства, предусмотренных п. 4 ст. 421, ст. 422, п. 1 ст. 450, п. п. 1, 3 ст. 425 ГК РФ, в их совокупности позволяет сделать вывод о том, что расторжение договора купли-продажи недвижимости возможно по соглашению сторон, если это не запрещено законом, и ведет к прекращению обязательств между сторонами, если это не противоречит закону. Учитывая положения п. 3 ст. 425, п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 450 ГК РФ в совокупности с п. п. 1, 4 ст. 453 ГК РФ, суд отмечает, что если обязательство по договору прекращено в связи с его надлежащим исполнением, то договор не может быть расторгнут по соглашению сторон. Свобода договора не может противоречить закону. Иной вывод означал бы, что участников надлежащим образом исполненного договора продолжают связывать права и обязанности, которые ранее из него вытекали.

При этом положения ч. 4 ст. 453 ГК РФ, на которые ссылаются административные истцы в обоснование законности заключения соглашения о расторжении исполненного договора купли-продажи недвижимости, допускают возможность расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества в порядке и на условиях, предусмотренных гл. 29 ГК РФ с возвратом полученного сторонами по сделке в соответствии с нормами о неосновательном обогащении (гл. 60 ГК РФ). В этой связи целесообразно учитывать положения об изменении или расторжении договора судом, указанные в постановлении Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ» (п. 59), Информационном письме Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении».

В рассматриваемом же случае, административные истцы не настаивали в соглашении, представленном на регистрацию Управлению Росреестра по <адрес>, на ненадлежащем исполнении договора; речь не шла об изменении договора в связи с недостатками в предмете договора купли-продажи, выявленными и установленными после его заключения и государственной регистрации перехода к заявителю права собственности.

Напротив, согласно п. 9 соглашения от ДД.ММ.ГГГГ стороны утверждали, что при заключении данного соглашения у сторон отсутствуют обстоятельства, вынуждающие стороны совершать соглашение на невыгодных для себя условиях (л.д. 9-10).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрации перехода права (л.д. 128-145).

Договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не была предусмотрена рассрочка или отсрочка исполнения обязательств покупателя (л.д. 101). Согласно расписке (л.д. 102) расчет был произведен в полном объеме в день подписания договора купли-продажи. Согласно акту приема-передачи земельные участки переданы Волошину А.Н. в день подписания договора купли-продажи (л.д. 102).

Таким образом, право собственности Чернышовой Е.А. было прекращено одновременно с государственной регистрацией перехода права к Волошину А.Н., у которого с этого момента возникло права на приобретенные 6 земельных участков. С этого же момента договор прекратил свое действие, а Чернышова Е.А. утратила возможность заявить о государственной регистрации обратного перехода к ней права собственности на проданные земельные участки.

При этом в самом договоре купли-продажи также не предусмотрены условия о расторжении договора, противоречащие требованиям законодательства, которые могли бы ввести в заблуждение регистрирующий орган. Напротив, п. п. 4, 6 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что до совершения настоящего договора продаваемые земельные участки никому не проданы, не заложены, под запрещением (арестом) не состоят, судебного спора по ним не имеется. В случае обременения указанных земельных участков правами третьих лиц продавец берет обязательства по возмещению причиненного покупателю данной сделкой ущерба.

Ссылки же административных истцов на Определение Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№-КГ17-21208 и другие судебные акты, по делам, не связанным с существом рассматриваемого спора, суд во внимание, как состоятельные не принимает в силу принципа позитивного права, действующего в Российской Федерации. При этом, как следует из судебных актов по делу №-КГ17-21208, предметом рассмотрения дела являлся договор купли-продажи недвижимости с неисполненными по нему обязательствами, в отличие от настоящего спора.

Применительно к положениям ч. 2 ст. 227 КАС РФ основанием для удовлетворения заявления о признании незаконным решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, является наличие совокупности двух необходимых условий: несоответствие оспариваемого решения, действия (бездействия) нормативному правовому акту и нарушение прав, свобод и законных интересов заявителя.

Такая совокупность в данном случае отсутствует.

Учитывая изложенное, решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> – уведомления о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости вынесены в соответствии с законом, оснований для их отмены и возложении обязанности на административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административных истцов, не имеется.

Основания для удовлетворения административного иска отсутствуют.

Руководствуясь ст. ст. 175-180, 226, 227 КАС РФ, суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления Чернышевой Е.А. и Волошина А.Н. на решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о приостановлении государственной регистрации отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Омский областной суд через Первомайский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

мотивированное решение составлено 20.05.2019 года, не вступило в законную силу