Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 2а-1499/2020 по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Росреестра по Самарской области о признании незаконным приостановления государственной регистрации права,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с административным иском к Управлению Росреестра по Самарской области о признании незаконным решения от ДД.ММ.ГГГГ о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение с кадастровым номером 63:01:061002:409, расположенное по адресу: <адрес>. (уведомление №) и возложении обязанности по осуществлению государственной регистрации права собственности на объект недвижимости на основании представленных документов

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ он стал победителям в Открытых торгах посредством публичного предложения по продаже имущества ФИО3. Торги по объекту: квартира 3 комнаты, площадью 68,8 кв.м, кадастровый № адрес <адрес>. Заявку подавал через агента (ИП ФИО4), у которого имеется электронная цифровая подпись. Задаток переводил ФИО1, остальные денежные средства переводил тоже ФИО1 Протокол торгов формируется автоматически электронной торговой площадкой. В протоколе как победитель был указан ИП ФИО4 Далее было опубликовано сообщение, в котором организатор торгов финансовый управляющий (арбитражный управляющий) ФИО5 подтверждает, что всеми правами обладает ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ административным истцом в Управление Росреестра по Самарской области было подано заявление о государственной регистрации права, с предоставлением всех необходимых документов. ДД.ММ.ГГГГ административным ответчиком было принято решение о приостановлении государственной регистрации права, в том числе в связи с тем, что агентский договор оформлен ненадлежащим образом. С данным решением ФИО1 не согласен. Считает, что административный ответчик необоснованно приостановил государственную регистрацию перехода права. Полагая свои права нарушенными, административный истец обратился с настоящим иском в суд.

В судебном заседании административный истец уточнил административный иск, просил признать незаконным приостановку государственной регистрации с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (Уведомление от ДД.ММ.ГГГГ, №,) по изложенным в нем основаниям.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Самарской области, действующая по доверенности, в судебном заседании просила в удовлетворении административного иска отказать по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Представитель заинтересованного лица – финансовый управляющий ФИО3 – ФИО5 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Выслушав доводы явившихся сторон, суд считает административный иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Рассмотрение дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего регламентировано положениями гл. 22 КАС РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 признан несостоятельным (банкротом), финансовым управляющим должника утверждена ФИО5

Финансовым управляющим были организованы торги № по продаже имущества должника - квартиры по адресу: <адрес>, на электронной торговой площадке «Tender» в форме публичного предложения.

Для участия в торгах были приняты заявки от ИП ФИО4, действующего в интересах ФИО1 на основании агентского договора отДД.ММ.ГГГГ, ФИО6, ФИО7, по результатам которых победителем признан ИП ФИО4, подавший заявку с ценой, предложенной участником, выше других.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 в лице финансового управляющего ФИО5 и ФИО1 заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, на основании протокола № об итогах торгов по продаже имущества ФИО3

ДД.ММ.ГГГГ финансовый управляющий ФИО3 ФИО5 и ФИО1 обратились в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в отношении жилого помещения - квартиры с кадастровым номером 63:01:061002:409, расположенной по адресу: <адрес>, предоставив в качестве основания решение суда от ДД.ММ.ГГГГ, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, акт приема-передачи имущества от ДД.ММ.ГГГГ, протокол о результатах проведения открытых торгов по лоту № от ДД.ММ.ГГГГ, агентский договор от ДД.ММ.ГГГГ, выписку по счету от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация прав по представленным документам была приостановлена в соответствии с пунктами 5, 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости": не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации. Решение о приостановлении было мотивировано следующими обстоятельствами: представленная на государственную регистрацию редакция договора купли-продажи не позволяет определить цену договора, также из представленных документов не следовало, что сторонами был полностью произведен расчет по договору или то, что сторонами достигнуто соглашение о том, что ипотека в силу закона не возникает, представленные документы не соответствуют требованиям действующего законодательства к представляемым на государственную регистрацию прав документам, из представленных на государственную регистрацию прав документов следует, что договор купли-продажи заключается по итогам проведения торгов по реализации имущества должника в соответствии с Федеральным законом от 26 10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", однако представленный на государственную регистрацию протокол о результатах проведения открытых торгов не свидетельствует о том, что победителем торгов является административный истец.

С заявлениями от ДД.ММ.ГГГГ. от ДД.ММ.ГГГГ. от ДД.ММ.ГГГГ. от ДД.ММ.ГГГГ административным истцом были представлены дополнительные документы, устранившие большинство замечаний, выявленных при проведении правовой экспертизы документов, за исключением замечания, связанного с отсутствием в протоколе о результатах проведения торгов указания на то, что победителем торгов является ФИО1, в связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором было принято решение об отказе в возобновлении государственной регистрации прав.

Не согласившись с решением Управления Росреестра, ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением о признании его незаконным, обосновывая свою позицию тем, что все предусмотренные законом документы были представлены ответчику.

В соответствии с ч. 9 ст. 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд, помимо прочего, выясняет, соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами, а также соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Оспариваемым решением приостановлена государственная регистрация права по трем указанным основаниям до ДД.ММ.ГГГГ.

В частности, Управление указывает на необходимость приведения документов в соответствии с требованиями действующего законодательства либо подать заявление залогодателя или залогодержателя о регистрации ипотеки в силу закона в пользу продавца, либо в договоре купли-продажи указать, что залог в пользу продавца не возникает, уточнить в договоре купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ цену квартиры.

В соответствии с ч. 1 ст. 14 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном названным федеральным законом порядке.

К указанному заявлению прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы, в том числе являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (п. 2 ч. 4 ст. 18 Закона N 218-ФЗ). Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 21 названного федерального закона и требованиям принятых в соответствии с данным федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено названным федеральным законом или иными федеральными законами (ч. 5 ст. 18 Закона N 218-ФЗ).

Из представленного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что при сложении указанных в договоре сумм задатка и оставшейся части стоимости квартиры (п.3.1 договора) получается число, отличное от цены квартиры, установленное в договоре – 4212888 рублей 30 копеек вместо 4212888 рублей.

Также из договора купли –продажи от ДД.ММ.ГГГГ невозможно определить произведен расчет или нет, поскольку в соответствии с п. 3.2 договора указано, что оставшаяся часть стоимости имущества в размере 3807888 рублей 30 копеек покупатель уплачивает продавцу в течение 30 дней с даты заключения договора.

Следовательно, в пользу продавца возникает ипотека в силу закона, а именно: п. 5 ст. 488 ГК РФ.

Однако, в соответствии с п.2 ст. 20 Федерального закона РФ от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

Таким образом, требования органа регистрации прав о необходимости представления заявления залогодателя или залогодержателя о регистрации ипотеки в силу закона в пользу продавца, либо в договоре купли-продажи указать, что залог в пользу продавца не возникает, уточнить в договоре купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ цену квартиры, являются правомерными.

ДД.ММ.ГГГГ истцом представлены на регистрацию дополнительные документы, в том числе договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в новой редакции с уточненной ценой договора и дополнительным условием о том, что право залога в пользу продавца не возникает (п. 4.5 договора).

ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором был уведомлен административный истец о невозобновлении приостановления государственной регистрации перехода права и права собственности в отношении квартиры, и предложено предоставить протокол о результатах проведения торгов, содержащий сведения о победителей торгов ФИО1, от имени которого действует ФИО4 на основании агентского договора, а также оригинал агентского договора или надлежащим образом заверенную его копию.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 представлен оригинал агентского договора, устранив тем самым одно из оснований приостановления, которое также по мнению суда является обоснованным.

Учитывая, что одно из оснований в виде не предоставления документа, соответствующего требованиям действующего законодательства, не было устранено истцом, ДД.ММ.ГГГГ он вновь был уведомлен о невозобновлении приостановления государственной регистрации перехода права и права собственности в отношении квартиры.

В данном случае регистрирующий орган, приостанавливая государственную регистрацию права, обосновывал свое решение тем, что из представленных документов не следует участие ИП ФИО4 в торгах от имени ФИО1 и возникновение у ФИО1 права на заключение договора купли-продажи по результатам проведенных торгов; агентский договор об обратном не свидетельствует.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ФИО1 (принципал) и ИП ФИО4 (агент) заключили агентский договор от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с пунктом 1.1 которого агент обязался совершить от своего имени и за счет принципала комплекс юридических и фактических действий, направленных на приобретение путем участия от имени Принципала в торгах № на электронной торговой площадке «Tender» в сети интернет, проводимых с ДД.ММ.ГГГГ 13.00 по ДД.ММ.ГГГГ 13.00 посредством публичного предложения имущества ФИО3 лот № : квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, начальная цена 5400000 рублей.

В пункте 1.2 договора права и обязанности по сделке, совершенной Агентом с третьими лицами во исполнение договора, возникают у Принципала.

Согласно статье 1011 ГК РФ к отношениям, вытекающим из агентского договора, соответственно применяются правила о договоре поручения или договоре комиссии в зависимости от того, действует агент по условиям агентского договора от имени принципала или от своего имени, если эти правила не противоречат положениям главы 52 Кодекса об агентировании или существу агентского договора. Анализ содержания договора от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8 и ООО «Сафари» свидетельствует о том, что он заключен по модели договора комиссии.

К отношениям, вытекающим из договора, применяются правила, предусмотренные главой 51 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 990 ГК РФ по договору комиссии одна сторона (комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (комитента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента.

Суд, проанализировав установленные обстоятельства, условия агентского договора, который в числе прочих документов представлялся на государственную регистрацию, приходит к выводу, что в данном случае агентом от своего имени и за счет принципала были совершены определенные действия по подготовке к заключению договора купли- продажи, а сама сделка, являющаяся основанием возникновения у покупателя права собственности на недвижимость, была совершена непосредственно ФИО1

При этом в сведениях, которые организатор торгов в силу статьи 28 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 05.04.2013 N 178 направляет для включения в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве, было указано на заключение по результатам проведенных торгов договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи имущества (лот N 1) с ИП ФИО4

Как следует из письменных объяснений финансового управляющего ФИО5 указание ИП ФИО4 в качестве победителя торгов, а также в сообщении № от ДД.ММ.ГГГГ в ЕФРСБ носит технический характер. Протокол торгов формируется автоматически электронной площадкой и е может редактироваться организатором торгов. Поскольку лицом, подписавшим заявку на участие в торгах, являлся ИП ФИО4, именно он был автоматически указан победителем торгов в проткооле. Данное противоречие, вызванное техническими аспектами работы электронной торговой площадки, устраняется наличием приложенных к заявке документов, подтверждающих наличие агентского договора между ИП ФИО4 и ФИО1, а также несением ФИО1 всех финансовых обязательств, связанных со сделкой.

Во исполнение Уведомления о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной кадастровой регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ, финансовый управляющий разместил сообщение № от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указано, что ИП ФИО4 действует в интересах ФИО1 на основании соответствующего агентского договора. Данное сообщение от ДД.ММ.ГГГГ среди прочих документов было представлено в регистрирующий орган ДД.ММ.ГГГГ (позиция № в описи).

При таких обстоятельствах, суд полагает, что представленными на государственную регистрацию документами в совокупности в отсутствие законодательно установленного запрета на участие лица в торгах через агента подтверждалось совершение сторонами гражданско-правовой сделки, влекущей переход к ФИО1 права собственности на предмет договора, в связи с чем у регистрирующего органа не имелось причин для дальнейшего сохранения приостановления государственной регистрации перехода права на объекты недвижимости после ДД.ММ.ГГГГ (ДД.ММ.ГГГГ управлением Росреестра отказано в снятии приостановления).

Доводы административного ответчика подлежат отклонению с учетом того, что ни торги, ни договор купли-продажи, представленный в качестве правоустанавливающего документа, не оспорены и недействительными не признаны, а сделка, служащая основанием для перехода к ФИО1 права собственности, заключена не агентом, а самим ФИО1.

Между тем, ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация прав по представленным документам была проведена, что свидетельствует о том, что решение о приостановлении государственной регистрации права пересмотрено и перестало затрагивать права, свободы и законные интересы административного истца.

Из положений статьи 227 КАС РФ следует, что решение, действия (бездействие) государственного органа могут быть признаны незаконными при наличии одновременно двух условий: незаконности решения, действий (бездействия) и нарушении прав административного истца такими решением, действиями (бездействием).

При таких обстоятельствах, учитывая, что права административного истца восстановлены, и переход права и права собственности на квартиру зарегистрирован, т.е. нарушений прав ФИО1 на момент вынесения решения суда не имеется, совокупности условий, необходимой в силу 227 КАС РФ для признания такого решения о приостановлении незаконным, не имеется.

Руководствуясь ст. 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административного искового заявления ФИО1 к Управлению Росреестра по Самарской области о признании незаконным приостановления государственной регистрации права, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Самарский районный суд г. Самары в течение месяца с момента изготовления решения в окончательном виде.

Судья О.П. Коваленко

Мотивированное решение изготовлено 26.12.2020.