Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 2а-171/2022 по административному исковому заявлению ФИО1 к администрации муниципального образования Советское городское поселение Советского района Кировской области о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка и возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка для завершения строительства объекта,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился с административным иском к администрации муниципального образования Советское городское поселение Советского района Кировской области о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка и возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка для завершения строительства объекта, указав, что он является собственником объекта незавершённого строительства 41 % готовности – жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. Право собственности на объект зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области 03.05.2018 года, запись регистрации № 43:31:010145:126-43/010/2018-1. Указанный объект незавершённого строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером 43:31:010145:128, вид разрешённого использования: для индивидуального жилищного строительства. 02.11.2016 года администрацией МО Советское городское поселение выдано разрешение на строительство сроком до 02.11.2026 года. Между ним и администрацией 12.09.2018 года был заключён договор аренды земельного участка № 4206 без проведения торгов, по условиями которого указанный земельный участок был предоставлен ему в аренду для завершения строительства сроком на 3 года, то есть до 12.09.2021 года (государственная регистрация договора аренды земельного участка от 26.09.2018 года, запись регистрации: 43:31:010145:128-43/010/2018-1). По истечении срока договора аренды № 4206 от 12.09.2018 года он продолжал пользоваться земельным участком на тех же условиях, со стороны собственника возражений не поступало. 28.01.2022 года он обратился в администрацию гор. Советска с заявлением о предоставлении ему земельного участка с целью завершения строительства объекта недвижимого имущества. 02.02.2022 года получен ответ от администрации МО Советское городское поселение об отказе в удовлетворении заявления о заключении договора аренды на новый срок. Отказ администрации мотивирован тем, что им уже было реализовано право на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства. Данный отказ является незаконным. В целях определения правовой судьбы объекта незавершённого строительства после истечения срока аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс РФ (п. 21 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 № 137-ФЗ, в редакции ФЗ от 23.06.2014 № 171-ФЗ), так и в Гражданский кодекс РФ, который дополнен ст. 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершённого строительства, правомерно возведённого в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. Земельным кодексом РФ установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершённого строительства, принадлежащие гражданам и юридическим лицам (пп. 8 п. 8 ст. 39.11). В силу п. 4 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершённого строительства, принадлежащий гражданам или юридическим лицам. Из содержания пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распоряжаться объектом незавершённого строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения. Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определённых обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершённого строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом. В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершённого строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. С учётом нахождения на указанном земельном участке объекта незавершённого строительства, принадлежащего ему на праве собственности, и в отсутствие судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, то есть не может быть предметом аукциона. Поскольку публичный собственник вышеуказанного земельного участка – администрация гор. Советска, не воспользовалась правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершённого строительства путём продажи его с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключённого договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, у него есть право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта. Просит признать незаконным отказ администрации муниципального образования Советское городское поселение Советского района Кировской области в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 43:31:010145:128, расположенного по адресу: <адрес>. Обязать администрацию муниципального образования Советское городское поселение Советского района Кировской области заключить с ним договор аренды земельного участка с кадастровым номером 43:31:010145:128, площадью 1153 кв. метров, расположенного по адресу: <адрес> под объект незавершённого строительства сроком на три года.

В судебном заседании ФИО1 доводы административного иска поддержал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении, представил дополнительные документы в их подтверждение.

Представитель ответчика – администрации муниципального образования Советское городское поселение Советского района Кировской области в судебное заседание не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие и письменный отзыв, в котором указал, что заявленные требования оставляет на усмотрение суда.

Заслушав административного истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему:

В соответствии со ст.264 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 года регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 31.07.2020) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон N 137-ФЗ), в редакции Федерального закона от 23.06.2014 дата N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в ст. 39.6 ЗК РФ, а также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Как следует из пп. 10 п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

При отсутствии у арендатора земельного участка, оснований и условий, предусмотренных пунктами 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса, он лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса).

Судом установлено и подтверждается представленными документами, что 02.11.2016 года ФИО1 выдано разрешение № 43-ru 43531101-81-2016 на строительство объекта капитального строительства - индивидуального жилого дома по адресу: <адрес>. Срок действия разрешения - до 02.11.2026 года.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 03 мая 2018 г., ФИО1 зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства - недостроенный жилой дом, кадастровый номер 43:31:010145:126, проектируемой площадью – 145 кв. метров, со степенью готовности – 41 %, расположенный по адресу: <адрес> (запись о регистрации права 43:31:0101145:126-43/010/2018-1 от 03.05.2018).

12.09.2018 года между администрацией МО Советское городское поселение и ФИО1 заключен договор № 4206 аренды земельного участка площадью 1153 кв. метра, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером 43:31:010145:128, категория - земли населённых пунктов, вид разрешённого использования – для индивидуального жилищного строительства (л.д. 10-12). Земельный участок предоставлен для завершения строительства жилого дома, срок действия договора аренды 3 года, до 12.09.2021 года (п. 4.1 договора).

Договор аренды земельного участка № 4206 от 12.09.2018 года зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 26.09.2018 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № 43:31:010145:128:43/010/2018-1.

28.01.2022 года ФИО1 обратился в администрацию МО Советское городское поселение с заявлением о продлении срока договора аренды указанного земельного участка для завершения строительства жилого дома, без проведения торгов (л.д. 13).

Административным ответчиком в продлении срока договора аренды и предоставлении земельного участка без проведения торгов ФИО1 отказано, в связи с тем, что при заключении договора аренды от 12.09.2018 года истцом реализовано право на однократное предоставление земельного участка как собственнику объекта незавершенного строительства для завершения строительства этого объекта (л.д.14).

Вместе с тем, при принятии указанного решения администрацией МО Советское городское поселение не учтены следующие обстоятельства.

Согласно пунктам 3, 4 ст. 39.6 ЗК РФ арендаторы земельных участков имеют право на заключение нового договора аренды без проведения торгов, если земельный участок был предоставлен в аренду без проведения торгов, при наличии в совокупности условий, предусмотренных пунктом 4 этой статьи, в частности, если на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Кодекса основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

По смыслу указанной нормы материального права только после истечения срока действия ранее заключенного договора предоставление земельного участка в аренду для завершения строительства осуществляется однократно путем заключения с собственником объекта незавершенного строительства нового договора аренды.

Таким образом, приведенными нормами права прямо предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при условии предоставления такого земельного участка в аренду без проведения торгов.

Согласно установленным судом обстоятельствам, ФИО1 начал осуществление строительства объекта недвижимости на основании разрешения, выданного уполномоченным органом в установленном законом порядке, на земельном участке, предусмотренном для строительства жилого дома, предоставленном ему в аренду без проведения торгов сроком на 3 года, до 12.09.2021 года

Из материалов дела следует, что в течение шести месяцев по истечении указанного срока договора аренды администрация не обратилась в суд с соответствующим требованием об изъятии объекта незавершенного строительства, принадлежащего ФИО1 на праве собственности, путем продажи с публичных торгов.

ФИО1 зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства - недостроенный жилой дом, кадастровый номер 43:31:010145:126.

Разрешение, выданное ФИО1 на строительство объекта капитального строительства - индивидуального жилого дома, действует до 02.11.2026 года, законность его выдачи ответчиком не оспаривается.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Административный истец при рассмотрении данного дела, ссылаясь на наличие уважительных причин, в том числе короновирусной инфекции, по которым он не успел в установленный договором срок закончить строительство жилого дома и сдать его в эксплуатацию, указывает, что в отсутствие договора аренды он лишён возможности завершить начатое строительство, улучшить жилищные условия семьи, в которой двое малолетних детей, при том, что в строительство вложены деньги материнского капитала.

Приведённые доводы суд находит обоснованными.

С учетом установленных по делу обстоятельств, отказ административного ответчика в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства на срок 3 года препятствует семье административного истца в улучшении жилищных условий, нарушает конституционные принципы правовой определенности, справедливости, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов.

Жилищный кодекс РФ возлагает на органы государственной власти и органы местного самоуправления обязанность в пределах их полномочий обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе стимулировать жилищное строительство (п. 4 ст. 2).

Поскольку право собственности на не оконченный строительством жилой дом зарегистрировано за административным истцом, то завершение строительства и последующая эксплуатация строящегося объекта недвижимости невозможны без предоставления ему земельного участка.

В противном случае, истребование администрацией земельного участка без расположенного на нем объекта незавершенного строительства, находящегося в собственности истца и зарегистрированного в установленном законом порядке, будет противоречить принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленному пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Поскольку установленные судом обстоятельства указывают на наличие у истца права на получение в аренду без проведения торгов земельного участка с целью завершения строительства объекта незавершенного строительства и его последующей эксплуатации путем заключения с администрацией соответствующего договора аренды на срок не менее чем до 02.11.2026 года, не превышающий срока выданного разрешения на строительство объекта недвижимости (Определение Верховного суда от 04.10.2019 №89-КА19-2, Определениях Шестого кассационного суда от 26.11.2020 №88а-23697/2020, от 22.10.2020 N 88а-21895/2020), отказ администрации в заключении с ФИО1 договора аренды на срок 3 года является незаконным.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180, 227 КАС РФ, суд

р е ш и л:

Требования ФИО1 удовлетворить.

Признать отказ администрации муниципального образования Советское городское поселение Советского района Кировской области в заключении с ФИО1 договора аренды земельного участка с кадастровым номер 43:31:010145:128, расположенного по адресу: <адрес> незаконным.

Обязать администрацию муниципального образования Советское городское поселение Советского района Кировской области заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером 43:31:010145:128, площадью 1153 кв. метра, расположенного по адресу: <адрес>, под объект незавершённого строительства, сроком на 3 года.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Кировский областной суд в течение одного месяца с момента составления мотивированного решения суда через Советский районный суд Кировской области.

Судья Л.А.Ефимова

Мотивированное решение составлено 15.04.2022.

Судья Л.А.Ефимова

Решение15.04.2022