Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Манукян А.В. к Управлению Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия, государственному регистратору Курчаковой А.А. об оспаривании уведомления о приостановлении государственной регистрации договора аренды земельного участка,

установил:

Административный иск заявлен по тем основаниям, что <Дата обезличена> между Манукян А.В. и Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия заключен договор аренды земельного участка. Срок договора определен сторонами на <Дата обезличена>. Оспариваемым решением от <Дата обезличена> Управление Росреестра по Республике Карелия приостановило государственную регистрацию договора аренды. Основанием для приостановления регистрации явилось несоответствие срока договора аренды положениям пп. 3 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ. Однако договор заключен по результатам аукциона, срок договора был определен аукционной документацией, нарушений при проведении аукциона не установлено. Ссылаясь на указанные обстоятельства, административный истец просил признать незаконным решение Управления Росреестра по Республике Карелия о приостановлении государственной регистрации договора аренды и возложить на управление обязанность осуществить государственную регистрацию договора.

В судебном заседании административный истец поддержал заявленные требования.

Административные ответчики и заинтересованное лицо Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия представителей в суд не направили, извещены о рассмотрении дела, представили письменные объяснения.

Заслушав объяснения административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

По делу установлено, что <Дата обезличена> ГКУ РК «Управление земельными ресурсами» был проведен открытый аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен>. Победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка признан административный истец.

<Дата обезличена> между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия и административным истцом заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен>, <Данные изъяты>

<Дата обезличена> уведомлением Управления Росреестра по Республике Карелия приостановлена государственная регистрация договора. В обоснование принятого решения приведена ссылка на пп. 3 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ, согласно которой договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства.

Административное исковое заявление направлено в суд <Дата обезличена> Установленный ч. 1 ст. 219 КАС РФ срок подачи административного иска не пропущен.

В соответствии с ч. 8 ст. 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действия (бездействия) в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом, или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление. При проверке законности этих решения, действия (бездействия) суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, и выясняет обстоятельства, указанные в ч.ч. 9, 10 ст. 226 КАС РФ, в полном объеме.

Оспариваемое решение в силу ст.ст. 3, 64, 65 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 № 457, принято и подписано уполномоченным лицом.

В соответствии с пп. 4 и 11 п. 1 ст. 1 ЗК РФ к основным принципам земельного законодательства относятся участие граждан, общественных организаций (объединений) и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю, а также сочетание интересов общества и законных интересов граждан, в силу которых регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

В п. 1 ст. 168 ГК РФ закреплено, что за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

Из содержащихся в п.п. 73 и 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснений следует, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (п. 1 ст. 168 ГК РФ), за исключением случаев прямого указания законана ее ничтожность, а также сделок, нарушающих требования закона или иного правового акта и при этом посягающих на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, если из закона не следует, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Кроме того, договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Конституционный Суд Российской Федерации в своих решениях неоднократно отмечал, что федеральный законодатель, будучи связанным конституционными принципами справедливости и равенства прав граждан, обладает достаточно широкой дискрецией при определении конкретных механизмов предоставления гражданам земли, в том числе при установлении условий и оснований, при которых земельные участки должны предоставляться исключительно на торгах. Предоставление земельного участка (прав аренды) на конкурсной основе обеспечивает справедливое и открытое распределение объектов публичной собственности (определения от 24 сентября 2012 г. № 1584-О, от 17 февраля 2015 г. № 366-О, от 19 июля 2016 г. № 1549-О и др.).

С учетом того обстоятельства, что правоотношения, связанные с предоставлением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, затрагивают права и законные интересы неопределенного круга лиц на доступ к справедливому и открытому распределению объектов публичной собственности, а также публичные интересы по наиболее эффективному их использованию, сделки, на основании которых осуществляется фактическое предоставление земельных участков, могут быть признаны ничтожными, в том числе, без оспаривания результатов торгов (п. 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019), определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 26 января 2021 г. № 14-КГПР20-21-К1).

По смыслу пп. 1 и 2 ст. 449 ГК РФ нарушения, допущенные на стадии проведения торгов, являются основанием для признания таковых недействительными, что, в свою очередь, влечет недействительность и договора, заключенного по результатам торгов.

При этом положения ст. 449 ГК РФ о недействительности торгов, проведенных с нарушением правил, установленных законом, не исключают возможность самостоятельного оспаривания заключенных на торгах сделок по иным основаниям, не связанным с нарушениями процедурного характера. При ином подходе следовало бы признать допустимость совершения по результатам торгов заведомо незаконных сделок, игнорирующих любые требования закона, не относящиеся к порядку проведения торгов.

Статьей 39.8 ЗК РФ установлены особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, отступление от которых (в том числе, в части установления срока аренды, не отвечающего требованиям пп. 8 и 9 указанной статьи) может являться основанием для его квалификации в качестве ничтожной сделки (п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16 июня 2020 г. № 310-ЭС19-16588).

По обстоятельствам настоящего дела спорный участок предназначен для индивидуального жилищного строительства, а с заявлением о его образовании, постановке на кадастровый учет и о проведении торгов обратился гражданин.

Допуская по общему правилу в пп. 8 и 9 ст. 39.8 ЗК РФ вариативность при определении продолжительности договоров аренды земельных участков, применительно к срокам аренды земельных участков, предоставляемых гражданам для индивидуального жилищного строительства либо допускающих такое строительство, законодателем в пп. 3 п. 8 указанной статьи императивно закреплен срок, равный 20 годам, что само по себе свидетельствует об отступлении содержания спорного договора от требований законодательства Российской Федерации.

Тот факт, что указанные действия были совершены в обход установленной специальной нормой ст. 39.18 ЗК РФ процедуры, не давало Министерству оснований, как при организации торгов, так и при извещении о проведении аукциона и размещении проекта договора аренды (пп. 9 п. 21, п. 22 ст. 39.11 ЗК РФ), для установления срока аренды, определяемого в соответствии с п. 9 ст. 39.8 ЗК РФ, а не прямо установленного пп. 3 п. 8 указанной статьи.

Следовательно, условие договора о сроке аренды спорного участка, как не отвечающее пп. 3 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ, в силу п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 422, ч. 2 ст. 168 ГК РФ является ничтожным.

Таким образом, указанный договор не мог быть зарегистрирован в силу пп. 7 и 13 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

При этом суд исходит из того, что из оспариваемого решения с очевидностью следует, что оно было принято именно по тем основаниям, что срок аренды по договору не отвечает указанным выше требованиям закона, в связи с чем именно данное обстоятельство являлось предметом рассмотрения государственного регистратора.

Соответственно, само по себе то обстоятельство, что в качестве правового основания для принятия оспариваемого решения послужил только п. 7 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, не является отступлением от принципа недопустимости замены основания принятого решения (п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.09.2016 № 36 «О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации»).

Данные выводы также подтверждаются следующим.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности, регламентируется главой V.1 ЗК РФ, введенной Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В пояснительной записке к внесенному Правительством Российской Федерации законопроекту, по результатам рассмотрения которого без сущностных изменений был принят указанный Федеральный закон, отмечено наличие противоречивости и пробельности существовавшего нормативно-правового регулирования порядка предоставления земельных участков, в том числе в целях строительства, что создавало условия для злоупотреблений со стороны органов государственной власти и местного самоуправления, в целях устранения которых предлагалось усовершенствовать порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, сделав его максимально прозрачным и понятным, обеспечив равный доступ к земельным ресурсам.

Содержащиеся в законопроекте положения пп. 3 п. 8, п. 9 ст. 39.8, ст.ст. 39.11, 39.18 ЗК РФ не претерпели концептуальных изменений по результатам его обсуждения в ходе законодательного процесса, в связи с чем в своей сущностной части содержатся в соответствующих нормах ЗК РФ.

Поскольку изменение законодательного регулирования было направлено на упрощение порядка предоставления земельных участков и обеспечение равного доступа к земельным ресурсам, результатом указанных изменений в части земельных участков, предоставляемых гражданам для индивидуального жилищного строительства либо допускающих такое строительство, явилось создание установленного ст. 39.18 ЗК РФ механизма, предполагающего сочетание простоты и доступности для граждан, не обладающих специальными познаниями, в реализации права на доступ к социально значимым земельным участкам, обеспечивающим возможность жилищного строительства, а также соблюдение прав иных граждан на доступ к таким участкам.

Указанный единый порядок предоставления гражданам земельных участков для индивидуального жилищного строительства либо допускающих такое строительство не может быть самостоятельно изменен исключительно по воле заявителя, обращающегося не в установленном ст. 39.18 ЗК РФ порядке, являющимся специальным для указанной категории лиц, и, как следствие, имеющей приоритет по отношению к общему порядку подачи заявлений об организации проведения торгов в соответствии с пп. 6 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ.

В противном случае будет нарушен конституционный принцип равного доступа к земельным ресурсам лиц, относящихся к одной категории (ч. 1 ст. 19 Конституции Российской Федерации).

Из предписаний пп. 1 п. 1, пп. 2, 4, 7 ст. 39.18 ЗК РФ следует, что в случае подачи гражданином заявления о предоставлении земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства либо допускающего такое строительство, в обязательном порядке осуществляется информирование неопределенного круга граждан посредством опубличивания сведений о его предстоящем предоставлении, а в случае поступления простого заявления от любого гражданина о намерении участвовать в аукционе по продаже такого земельного участка, - осуществляется подготовка к проведению аукциона.

Данный порядок позволяет неопределенному кругу граждан, заинтересованным в приобретении земельного участка, не только заявить об этом, но организационно и финансово подготовиться к участию в торгах.

При этом механизм ст. 39.18 ЗК РФ, регулируя особенности предоставления гражданам земельных участков в целях индивидуального жилищного строительства либо допускающих такое строительство, исходя из социальной и конституционной значимости жилища, а также учитывая очевидно меньшие финансовые и организационные возможности граждан при осуществлении жилищного строительства, с учетом пп. 3 п. 8, п. 9 ст. 39.8 ЗК РФ устанавливает более привлекательные и посильные для граждан сроки аренды в целях строительства, существенно превышающие сроки, устанавливаемые для иных лиц, что непосредственно сказывается на потребительских качествах участка, его экономических (стоимостных) характеристиках (применительно к правовой позиции, содержащейся в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 26 апреля 2021 г. № 666-О).

Указанное особенно актуально в контексте пп. 3.1 п. 2 ст. 235, ст. 239.1 ГК РФ, допускающих возможность принудительного отчуждения объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, в том числе, ввиду истечения его срока и положений п. 15 ст. 39.18 ЗК РФ.

Кроме того, устанавливаемый в соответствии с п. 9 ст. 39.8 ЗК РФ срок определяется не только с учетом сроков строительства зданий, но и предполагает необходимость выполнения инженерных изысканий, а также осуществление архитектурно-строительного проектирования, выполнение которых при осуществлении строительства непосредственно гражданами на предоставленном им участке по общему правилу не требуется (ч. 1 ст. 47, ч. 3 ст. 48 ГрК РФ).

Соответственно, установление для граждан срока аренды исходя из сроков, определяемых для организаций и индивидуальных предпринимателей, очевидно не отвечает целям правового регулирования п. 9 ст. 39.8 ЗК РФ, призванного как обеспечить наиболее эффективное использование публичных земельных участков, так и не допустить истечения срока аренды до окончания строительства, с учетом возможных отклонений от его нормального хода, что, в итоге, влечет нарушение прав неопределенного круга лиц, выражающееся в существенном снижении числа граждан, участвующих в аукционе на предложенных Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия условиях.

Само по себе то обстоятельство, что аукцион на право заключения договора аренды спорного участка проводился открытым по составу участников, а не только для граждан (п. 9, абзац второй п. 10 ст. 39.11 ЗК РФ), с учетом вышеизложенных обстоятельств, а также действий инициатора его проведения, направленных на обход предусмотренного ст. 39.18 ЗК РФ порядка его предоставления, не может являться основанием для установления для граждан срока аренды, не отвечающего прямому предписанию пп. 3 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ.

При таких обстоятельствах административный иск подлежит оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 227 КАС РФ, суд

решил:

В удовлетворении административного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Карелия через Сортавальский городской суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья В.Е.Буш

Мотивированное решение в порядке ч. 2 ст. 177 КАС РФ

изготовлено 16 марта 2022 г.