Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Ерхана Вадима Георгиевича к администрации г. Оби Новосибирской области о признании незаконным решения органа местного самоуправления об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной (или муниципальной) собственности,

УСТАНОВИЛ:

Ерхан Вадим Георгиевич обратился в суд с административным исковым заявлением к администрации <адрес> о признании незаконным решения органа местного самоуправления об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной (или муниципальной) собственности, в котором, с учетом уточнений, просил признать незаконным решение администрации города Обь Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ№-Исх об отказе в предоставлении следующего земельного участка, находящегося в государственной (или муниципальной) собственности: кадастровый №, площадь 3722 кв.м., местоположение: <адрес>; обязать администрацию города Обь Новосибирской области предоставить Ерхану Вадиму Георгиевичу в собственность земельный участок, №, площадь 3493,92 кв.м., местоположение: <адрес>.

Иск мотивирован следующим.

ДД.ММ.ГГГГ Ерханом Вадимом Георгиевичем в Управление экономического развития, промышленности и торговли администрации города Оби Новосибирской области в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 39.1 Земельного кодекса РФ было подано заявление о предоставлении в собственность бесплатно (или: постоянное (бессрочное) пользование) следующего земельного участка, находящегося в государственной (или муниципальной) собственности: кадастровый №, площадь 3722 кв.м., местоположение: <адрес>. К заявлению от ДД.ММ.ГГГГ были приложены следующие документы, подтверждающие право собственности Ерхана В.Г. на объект недвижимости, возведенный на указанном земельном участке (здание бани): договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, акт приемки-передачи к договору № от ДД.ММ.ГГГГ, протокол о результатах публичных торгов, выданный ДД.ММ.ГГГГ, протокол о результатах аукциона, выданный ДД.ММ.ГГГГ, выписка из ЕГРН. Факт принятия ответчиком указанного заявления подтверждается отметкой о принятии (вх. № от ДД.ММ.ГГГГ). ДД.ММ.ГГГГ от ответчика Ерханом В.Г. был получен ответ на указанное выше заявление. В предоставленном ответе ответчик информирует о том, что предоставление в собственность земельного участка с кадастровым номером № не представляется возможным. Основными доводами, послужившими основание отказа, явилось то, что испрашиваемый земельный участок больше, чем необходимо для фактического землепользования, (2) земельный участок расположен в территориальной зоне <данные изъяты> (зоне левого, общественного и коммерческого назначения). Истец считает решение ответчика об отказе в предоставлении земельного участка незаконным, поскольку оно противоречит п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 года 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества» и нарушает права и законные интересы истца. При этом административный истец ссылается на ч.ч. 1, 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, п.п. 1, 2 ст. 552, п. 1 ст. 130, ст. 135 Гражданского кодекса РФ. С целью проведения расчета нормативной площади земельного участка необходимого для объекта капитального строительства истец обратился в <данные изъяты>» (ИНН №). ДД.ММ.ГГГГ Ерхану В.Г. был предоставлен расчет нормативной площади земельного участка необходимого для объекта капитального строительства по объекту: здание бани, расположенное в <адрес> (инв. №-№). В данном расчете сделан аргументированный, обоснованный вывод о том, что для фактического осуществления эксплуатации нежилого здания общественно-делового назначения - бани, необходим земельный участок площадью 3 722 кв.м. Исходя из норм главы V.1 Земельного кодекса РФ и сформировавшихся в судебной практике подходов собственник здания, строения, обратившийся с заявлением о приобретении земельного участка в собственность, не освобождается от обязанности предоставить экономическое обоснование размера испрашиваемого земельного участка для эксплуатации находящегося на нем объекта недвижимости. Указанным выше расчетом Ерхан В.Г. подтверждает обоснование размера испрашиваемого земельного участка для эксплуатации нежилого здания - бани. В соответствии с п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Заключением судебной строительно-технической экспертизы №, проведенной <данные изъяты>, площадь земельного участка, необходимая для целей эксплуатации (использования) по назначению объекта недвижимости нежилого здания общественно-делового назначения – бани, расположенного по адресу: <адрес>, с учетом фактического землепользования, в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства РФ, с учетом Правил землепользования и застройки городского округа г. Обь (утвержденных решением 57 сессии Совета депутатов города Оби Новосибирской области третьего созыва от ДД.ММ.ГГГГ№), должна составлять 3 718 м. таким образом, экспертом подтверждена (расхождение в параметрах площади минимально) целесообразность истребования Ерханом В.Г. у администрации <адрес> предоставления в собственность указанного в заявлении от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка.

В судебное заседание административный истец Ерхан В.Г. не явился, о дне, месте и времени рассмотрения дела извещён надлежащим образом, причины неявки суду не сообщил, ходатайств об отложении судебного заседания в суд не направил.

Представители административного истца Громова Д.В. и Ермаков Д.С. в судебном заседании настаивали на удовлетворении заявленных исковых требований, с учетом уточнений, по доводам, изложенным в иске и в письменных возражениях на заключение повторной судебной землеустроительной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ. В указанных возражениях Громова Д.В. выражает несогласие с заключением повторной судебной землеустроительной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ по следующим основаниям. 1. В исследовательской части (ст. 10) эксперт указывает на то, что в результате визуального обследования установлено, что на исследуемой территории земельного участка с кадастровым номером № расположены: объект капитального строительства - нежилое здание общественно-делового назначения (бани), с кадастровым номером №, принадлежащий на праве собственности Ерхану В.Г.; объект недвижимости - сооружение, назначение: насосная скважина к бане. Глубина 30м, с кадастровым номером №, принадлежащее на праве собственности <адрес>; демонтированное здание котельной, в настоящее время представляющее собой навал строительного мусора и трубу ранее действующей котельной. В приведенных экспертом расчетах (стр. 19) при определении минимально необходимой площади земельного участка не учтен земельный участок, занятый демонтированным зданием котельной. Ранее земельный участок с кадастровым номером № использовался по целевому назначению для оказания банно-прачечных услуг населению с учетом всех строений, расположенных на нем (баня, котельная, насосная скважина). Таким образом, все земельные участки, расположенные на истребуемом земельном участке, занятые объектами недвижимости обладают принципом единства судьбы земельного участка и строений на нем (п. 5 ст. 1 Земельного кодекса РФ). Следовательно, котельная и насосная станция необходимы для функционирования данного банного комплекса. Однако эксперт, принимая во внимание отсутствие целостности строения котельной, принял решение не включать земельный участок, необходимый для эксплуатации данного строения, в расчетную площадь спорного земельного участка, необходимого для эксплуатации нежилого здания общественно-делового назначения (бани). Ерхану В.Г. было известно о разрушенном состоянии здания котельной. По факту оформления земельного участка в собственность Ерхан В.Г. планировал провести работы по восстановлению данного объекта, необходимого для эксплуатации банного комплекса. Ерхан В.Г. также планировал восстановить работоспособность насосной скважины, т.к. данный объект также необходим для функционирования банного комплекса. Обращаю внимание, что эксперт справедливо обозначил назначение данного объекта - насосная скважина к бане (стр. 10). Учитывая сказанное, считаю необоснованным не включение площади земельного участка для эксплуатации котельной в необходимую площадь земельного участка для эксплуатации (использования) по назначению объекта недвижимости - нежилого здания общественно-делового назначения (бани). Считаю необходимым включить в расчет площади земельного участка необходимой для эксплуатации (использования) по назначению объекта недвижимости - нежилого здания общественно-делового назначения (бани) площадь земельного участка для эксплуатации котельной площадью 1000,00 кв.м. (согласно экспертному заключению ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России). 2. Считает необоснованным утверждение эксперта о том, что норма озеленения индивидуальных земельных участков не установлена (стр. 15). Эксперт ошибочно ссылается на нормы озеленения индивидуальных земельных участков. В нашем случае речь идёт о месте общего пользования. Так, в соответствии с экспертным заключением ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России со ссылкой на таблицу 9.2. (4) СНиП2.07.01-89 * - площадь озеленения территории общего пользования, м. на одного человека составляет 8 кв.м. Согласно приведенным экспертом данным, из расчета 60 человек посетителей и персонала бани и то, что земельный участок расположен в категории малого города, площадь озеленения территории должна составить: 60 * 8 = 480 кв.м. Учитывая изложенное, считает необходимым при расчете площади земельного участка необходимой для эксплуатации (использования) по назначению объекта недвижимости - нежилого здания общественно-делового назначения (бани), включить в расчет площадь озеленения территории 480 кв.м. (согласно экспертному заключению ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России). 3. Выражает несогласие с определением экспертом площади застройки объекта недвижимости с кадастровым номером 54:36:010601:68 (стр. 17). Согласно геодезическим измерениям, по мнению эксперта, площадь застройки составила 487 кв.м. Однако, в соответствии с экспертным заключением ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России - площадь здания бани по наружному обмеру составила 500,92 кв.м. По мнению Ерхана В.Г., фактический наружный обмер здания является более точным по отношению к неким геодезическим измерениям. Считает необходимым при расчете площади земельного участка необходимой для эксплуатации (использования) по назначению объекта недвижимости — нежилого здания общественно-делового назначения (бани), включить в расчет разницу площадей в подсчете экспертами площади земельного участка, занятого зданием бани равную 500,92-487=13,92 кв.м. Таким образом, с учетом мнений двух экспертных заключений площадь требуемого в собственность Ерхана В.Г. земельного участка с кадастровым номером № должна составлять: 2000 кв.м. (минимальная площадь земельного участка, определенная экспертным заключением № от ДД.ММ.ГГГГ) + 1000 кв.м. (площадь земельного участка, занятого для эксплуатации котельной, определенная экспертным заключением № от ДД.ММ.ГГГГ) + 480 кв. м. площадь озеленения территории) + 13,92 кв.м. (разница площадей в подсчете экспертами площади земельного участка, занятого зданием бани) — 3 493,92 кв.м. На основании экспертных заключений и настоящих возражений на экспертизу, полагает допустимым и законным предоставление Ерхану В.Г. для эксплуатации (использования) по назначению нежилого здания общественно-делового назначения (бани), с кадастровым номером № в собственность земельного участка, находящегося в государственной (или муниципальной) собственности: кадастровый номер: №, площадью 3493,92 кв.м., местоположение: <адрес>.

Представитель административного ответчика – администрации г. Оби Новосибирской области Грязнов С.Д. в судебном заседании возражал против удовлетворения административного искового заявления в полном объеме по доводам, изложенным в письменном отзыве, также выразил согласие с выводами эксперта, изложенными в заключении повторной судебной землеустроительной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, о размере необходимой площади земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего административному истцу Ерхану В.Г. объекту недвижимости – бани, указал, что данный размер 2 000 кв.м. не был заявлен Ерханом В.Г. в поданном им ДД.ММ.ГГГГ заявлении. В письменном отзыве, кроме прочего, указано, что, исходя из доказательств, предоставленных административным истцом, не подтверждается необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях. Решение об отказе в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером № обусловлено Правилами Землепользования и застройки городского округа <адрес>, утвержденными Решением 40-ой сессии Совета депутатов города Оби Новосибирской области 3-его созыва № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которыми, в зоне делового, общественного и коммерческого назначения, минимальный процент застройки в границах земельного участка, кроме земельных участков для объектов дошкольного образования, начальных школ, общеобразовательных школ - 30 % (без учета эксплуатируемой кровли подземных объектов). Согласно выпискам из ЕГРН площадь спорного объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, составляет 342,3 кв. м., площадь самого земельного участка 3722 кв. м. Исходя из вышеуказанных данных фактический процент застройки составляет 9,2 %, что не соответствует минимальному проценту застройки в зоне делового, общественного и коммерческого назначения - 30%.

Руководствуясь ст. 150 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд принял решение о рассмотрении дела в отсутствие не явившегося административного истца, извещенного о дне, месте и времени судебного заседания надлежащим образом, чьё участие при рассмотрении настоящего административного дела не признано судом обязательным.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме по следующим основаниям.

Согласно п. 2 ст. 2 Кодекса административного судопроизводства РФ, суды в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, рассматривают и разрешают подведомственные им административные дела о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, в нищ числе административные дела об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, иных государственных органов, органов военного управления, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих.

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 227 Кодекса административного судопроизводства РФ, по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

В силу п. 5 ст. 1 Земельного кодекса РФ одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В силу ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, ст. 16 Федеральный закон от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ (ред. от 25 мая 2020 года) "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", собственники объектов недвижимости расположенных на земельном участке, имеют право на приобретение указанных участков в собственность.

В судебном заседании установлено, что земельный участок с кадастровым номером №, расположенный относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> (городская баня), принадлежит на праве собственности <адрес> (т. 1 л.д. 136 - 139).

Административному истцу Ерхану Вадиму Григорьевичу на праве собственности принадлежит здание бани, общей площадью 342, 3 кв.м., кадастровый №, расположенное на земельном участке, кадастровый №, по адресу: <адрес>, что подтверждается договором купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 10-11) и актом приема передачи от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 12), протоколом № о результатах публичных торгов по продаже арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 13-15), протоколом о результатах аукциона № от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 16), Выписками из ЕГРН от (т. 1 л.д. 17-19, л.д. 131-132).

ДД.ММ.ГГГГ Ерханом Вадимом Георгиевичем в Управление экономического развития, промышленности и торговли администрации города Оби Новосибирской области подано заявление о предоставлении в собственность бесплатно (или: постоянное (бессрочное) пользование) следующего земельного участка, находящегося в государственной (или муниципальной) собственности: кадастровый №, площадь 3722 кв.м., местоположение: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ от ответчика Ерханом В.Г. был получен ответ на указанное выше заявление. В предоставленном ответе ответчик информирует о том, что предоставление в собственность земельного участка с кадастровым номером № не представляется возможным (т. 1 л.д. 20-22).

Согласно п. 1 ст. 39.1 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

В соответствии с п. 2 ст. 39.1 Земельного кодекса РФ продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

Согласно подп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ).

При этом в судебном заседании установлено, что здание котельной бани, кадастровый №, площадью 98,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, принадлежащее на праве собственности г. Оби Новосибирской области, демонтировано на основании постановления Главы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ (т. 1 л.д. 126), списано на основании приказа директора <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ№ и акта о демонтаже (сносе) объекта капитального строительства (здания котельной бани), от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 127).

Насосная скважина к бане, расположенная по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности <адрес> (т. 1 л.д. 133-135).

Статья 39.17 Земельного кодекса РФ регламентирует порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: 1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; 3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа (п. 5 ст. 39.17 Земельного кодекса РФ).

Пунктом 1 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в постановлении от 01 марта 2011 года № 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях. Аналогичная правовая позиция нашла отражение в Определении Верховного Суда РФ от 15 сентября 2016 года № 305-КГ16-11133.

Бремя доказывания необходимого размера, подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка, возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить (определение Верховного Суда РФ от 26 апреля 2016 года № 64-КГ16-2).По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 Земельного кодекса РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, поставлен в зависимость не только от площади таких объектов недвижимости, но и от их назначения, а также целей использования.

Таким образом, необходимая для эксплуатации объекта недвижимости площадь земельного участка определяется с учетом его функционального назначения, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для её использования.

Предоставление для эксплуатации объекта недвижимости земельного участка публичной собственности, площадью, превышающую необходимую в указанных целях, не допускается.

Таким образом, обращаясь в уполномоченный орган за реализацией исключительного права приобретения земельного участка по основанию нахождения на нем принадлежащих заявителю объектов недвижимости, заявитель должен обосновать испрашиваемую площадь земли.

ДД.ММ.ГГГГ по настоящему делу назначена судебная землеустроительная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России.

ДД.ММ.ГГГГ в суд поступило заключение эксперта №, согласно выводам которого площадь земельного участка, необходимая для целей эксплуатации (использования) по назначению объекта недвижимости – нежилого здания общественно-делового назначения (бани), расположенного по адресу: <адрес>, с учетом фактического землепользования, в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства РФ, с учетом Правил Землепользования застройки городского округа Обь (утвержденных Решением 57 сессии Совета депутатов города Оби Новосибирской области третьего созыва от ДД.ММ.ГГГГ№) должна составлять 3 718, 00 кв. м. (т. 1 л.д. 93-104).

ДД.ММ.ГГГГ судом удовлетворено ходатайство представителя административного ответчика Грязнова С.Д. о назначении повторной судебной землеустроительной экспертизы, проведение которой поручено экспертам <данные изъяты>». При этом судом в определении указаны причины назначения повторной экспертизы: в судебном заседании не эксперт ФИО9 не в полной мере ответил на поставленные ему стороной административного ответчика вопросы, возникшие при ознакомлении с экспертным заключением, а именно не пояснил: почему учитывал площадь котельной, которая по представленным данным (постановлением Главы г. Оби Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ№, актом о демонтаже от ДД.ММ.ГГГГ и Приказом <данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ№) демонтирована; относительно не применения им Региональных нормативов градостроительного проектирования <адрес> утверждены Постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№-п; относительно расчета 60 человек, в том числе посетителей и персонала бани; относительно применения раздела 9 Свода правил СП 42.13330.2016, а именно применив «Зоны рекреационного назначения. Зоны особо охраняемых территорий» вместо раздела 6 «Общественно-деловые зоны»; относительно определения проезда пожарных автомобилей с двух сторон к зданию бани, не указав высоту бани и иные технические характеристики.

ДД.ММ.ГГГГ в суд поступило заключение эксперта <данные изъяты>» №от ДД.ММ.ГГГГ, согласно выводам которого в результате выполненных геодезических измерений установлено фактическое местоположение объектов недвижимости с кадастровыми номерами № и №. Сведения о местоположении объекта недвижимости с кадастровым номером № внесены ЕГРН.

При отображении контура объекта недвижимости с кадастровым номером № на кадастровом плане территории установлено, что он расположен в границах земельного участка с кадастровым номером № в пределах территориальной зоны делового, общественного и коммерческого назначения (ОД-1).

В соответствии со ст. 30 Правил землепользования и застройки городского округа Обь, утвержденных Решением 57 сессии Совета депутатов города Оби Новосибирской области третьего созыва от ДД.ММ.ГГГГ№ указанная зона включает в себя участки территории города, предназначенные для размещения объектов делового, общественного и коммерческого назначения, с формированием на их основе делового центра города.

В застройке в пределах указанной зоны предусматривается размещение объектов капитального строительства в целях обеспечения удовлетворения бытовых, социальных и духовных потребностей человека, в том числе объектов с видом разрешенного использования «бытовое обслуживание 3.3», который предусматривает размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, прачечные, химчистки, похоронные бюро).

Ст. 30 Правил землепользования и застройки городского округа Обь регламентирует:

Предельные размеры земельных участков: максимальный размер земельного участка - 50 га, минимальный размер земельного участка - 0,1 га;

Минимальный отступ от границ земельного участка, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений, - 3 м;

Максимальное количество надземных этажей зданий, строений сооружений - 12 этажей;

Максимальный процент застройки в границах земельного участка, кроме земельных участков для объектов дошкольного образования, начальных школ, общеобразовательных школ - 70 % (без учета эксплуатируемой кровли подземных объектов), минимальный процент застройки в границах земельного участка, кроме земельных участков для объектов дошкольного образования, начальных школ, общеобразовательных школ - 30 % (без учета эксплуатируемой кровли подземных объектов);

Нормы расчета стоянок автомобилей принимаются в соответствии с региональными нормативами градостроительного проектирования Новосибирской области.

В соответствии с п. 5.6 (№ п/п 20) Постановления правительства Новосибирской области № 303-п от 12 августа 2015 года «Об утверждении региональных нормативов градостроительного проектирования Новосибирской области» расчетный показатель минимально допустимой площади территории для размещения бани составляет 0.2 га (2000 кв.м) /объект.

В соответствии с Приложением № 2 к региональным нормативам градостроительного проектирования Новосибирской области установлены предельные значения расчетных показателей минимально допустимого количества машино-мест для парковки легковых автомобилей на стоянках автомобилей, размещаемых в непосредственной близости от отдельно стоящих объектов капитального, строительства в границах жилых и общественно-деловых зон, составляющие для объектов бытового обслуживания (бани) 1 машино/место на 60 кв.м общей площади объекта.

В соответствии с п. 3.25 СП 42.13330.2016 «СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» - Парковка (парковочное место): Специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, являющееся в том числе частью автомобильной дороги и (или) примыкающее к проезжей части и (или) тротуару, обочине, эстакаде или мосту либо являющееся частью подэстакадных или подмостовых пространств, площадей и иных объектов улично-дорожной сети и предназначенное для организованной стоянки транспортных средств на платной основе или без взимания платы по решению собственника или иного владельца автомобильной дороги, собственника земельного участка.

В соответствии с п. 11.37 СП 42.13330.2016 «СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» размер земельных участков наземных стоянок легковых автомобилей следует принимать 25 кв.м на одно машино-место.

Норма озеленения индивидуальных земельных участков не установлена. Нормированию подлежит лишь общая площадь квартала в целом.

Согласно Федеральному закону от 22 июля 2008 года № 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" первичные меры пожарной безопасности включают в себя: обеспечение беспрепятственного проезда пожарной техники к месту пожара (п. 6 ст. 63), для зданий и сооружений должно быть обеспечено устройство: пожарных проездов и подъездных путей к зданиям и сооружениям для пожарной техники, специальных или совмещенных с функциональными проездами и подъездами (п. 1 ст. 90).

В соответствии с п.1 ст. 32 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" физкультурно-оздоровительные комплексы и спортивно-тренировочные учреждения с помещениями без трибун для зрителей, бытовые помещения, бани, относятся к классу функциональной пожарной опасности Ф3.6.

Согласно п. 8 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» проходы, проезды и подъезды к зданиям и сооружениям должны обеспечивать следующие требования:

8.1. Подъезд пожарных автомобилей к жилым и общественным зданиям, сооружениям должен быть обеспечен по всей длине:

а) с двух продольных сторон - к зданиям и сооружениям класса функциональной пожарной опасности Ф1.3 высотой 28 и более метров, классов функциональной пожарной опасности Ф1.2, Ф2.1, Ф2.2, ФЗ, Ф4.2, Ф4.3, Ф.4.4 высотой 18 и более метров;

б) с одной продольной стороны - к зданиям и сооружениям вышеуказанных классов с меньшей высотой при выполнении одного из следующих условий:

оконные проемы всех помещений или квартир выходят на сторону пожарного подъезда, либо все помещения или квартиры имеют двустороннюю ориентацию;

при устройстве со стороны здания, где пожарный подъезд отсутствует наружных открытых лестниц, связывающих лоджии и балконы смежных этажей между собой;

при устройстве наружных лестниц 3-го типа при коридорной планировке зданий;

в) со всех сторон - к зданиям и сооружениям классов функциональной пожарной опасности Ф1.1, Ф4.1.

8.6. Ширина проездов для пожарной техники в зависимости от высоты зданий или сооружений должна составлять не менее:

— 3,5 метров — при высоте зданий или сооружения до 13,0 метров включительно;

— 4,2 метра—при высоте здания от 13,0 метров до 46,0 метров включительно;

— 6,0 метров — при высоте здания более 46 метров.

В обитую ширину противопожарного проезда, совмещенного с основным подъездом к зданию и сооружению, допускается включать тротуар, примыкающий к проезду.

Расстояние от внутреннего края проезда до стены здания или сооружения должно быть:

для зданий высотой до 28 метров включительно — 5-8 метров;

для зданий высотой более 28 метров — 8-10 метров.

8.13. Тупиковые проезды (подъезды) должны заканчиваться площадками для разворота пожарной техники размером не менее чем 15x15 метров.

Исходя из смысла ст. 38 Градостроительного кодекса РФ процент застройки в границах земельного участка определяется как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка. Таким образом, для определения процента застройки земельного участка необходимо учитывать не площадь здания, а площадь застройки, определенную по наружным стенам здания.

Учитывая вышеизложенное, а также выполненные геодезические измерения в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 54:36:010601:68, эксперт полагает возможным произвести расчет площади земельного участка необходимого для целей его эксплуатации (использования) по назначению.

В соответствии с выполненными геодезическими измерениями установлено, что площадь застройки объекта недвижимости с кадастровым номером 54:36:010601:68 составляет 487 кв.м, его высота в наивысшей точке (конек крыши) - 8.26 м.

По сведениям ЕГРН площадь объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 342.3 кв.м, в связи с чем необходимое количество парковочных мест в соответствии с Приложением № 2 к региональным нормативам градостроительного проектирования Новосибирской области, составит 6 машино-мест.

В соответствии с нормативами п. 11.37 СП 42.13330.2016 «СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» общая площадь, необходимая для организации парковочных мест составит: 6 машино-мест х 25 кв.м = 150 кв.м.

В соответствии с требованиями Федерального закона от 22 июля 2008 года № 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" и СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», учитывая несоблюдение требований п/п «б» п. 8.1., пожарный проезд следует организовать с двух продольных сторон здания, соблюдая минимальное расстояние от внутреннего края проезда до стены здания - 5 метров и требования к ширине проезда - 3.5 м (с учетом фактической максимальной высоты объекта недвижимости с кадастровым номером №). При формировании пожарных проездов с двух продольных сторон они должны будут быть обеспечены разворотными площадками, размером 15 х 15 м. В таком случае, целесообразнее будет сформировать сквозной проезд вокруг здания бани.

Таким образом, минимальная площадь, занятая отступом от внутреннего края проезда до стены здания составит 566 кв.м., а минимальная площадь пожарного проезда составит 481 кв.м. Данные площади вычислены графически с использованием программного обеспечения и представлены в Приложении 3.

Площадь, занятая фактически существующим проездом от земель общего пользования до рекомендуемого пожарного проезда по территории земельного участка с кадастровым номером 54:36:010601:23, составляет 87 м.

Таким образом, минимально необходимая площадь земельного участка для эксплуатации (использования) по назначению объекта недвижимости — нежилого здания общественно-делового назначения (бани), с кадастровым номером № составит 1771 кв.м.

Наименование	Площадь, кв.м
Площадь застройки	487
Площадь, необходимая для организации парковочных мест	150
Минимальная площадь занятая отступом от внутреннего края пожарного проезда до стены здания	566
Минимальная площадь пожарного проезда	481
Площадь, занятая фактически существующим проездом	87
Итого	1771

В соответствии с требованиями ст. 30 Правил землепользования и застройки городского округа Обь к максимальному и минимальному проценту застройки в границах земельного участка, составляющих 70 % и 30 % соответственно, площадь земельного участка необходимого для эксплуатации (использования) по назначению объекта недвижимости - нежилого здания общественно-делового назначения (бани), с кадастровым номером №, должна быть расположена в пределах от 695 кв.м до 1623 кв.м.

Однако, в соответствии с п. 5.6 (№ п/п 20) Постановления правительства Новосибирской области № 303-п от 12 августа 2015 года «Об утверждении региональных нормативов градостроительного проектирования Новосибирской области» расчетный показатель минимально допустимой площади территории для размещения бани составляет 0.2 га (2000 кв.м) /объект.

В соответствии с приведенным выше анализом требований Федеральных законов и нормативно-правовых актов можно сделать вывод, что минимально допустимая площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации (использования) по назначению объекта недвижимости нежилого здания общественно-делового назначения (бани), с кадастровым номером №, площадью 342,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> составляет 2000 кв.м.

В результате проведенного исследования эксперт полагает, что площадь испрашиваемого Ерханом Вадимом Георгиевичем спорного земельного участка, с кадастровым номером №, площадью 3722 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, необходимой для целей эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости - нежилого здания общественно-делового назначения (бани), с кадастровым номером №, площадью 342,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с учетом фактического землепользования, в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства РФ, с учетом Правил землепользования и застройки городского округа Обь (утвержденных Решением 57 сессии Совета депутатов города Оби Новосибирской области третьего созыва от ДД.ММ.ГГГГ№), а также иных, используемых в настоящем заключении нормативно-правовых актов, превышает минимальный размер земельного участка, необходимого для эксплуатации (использования) указанного выше здания. К тому же в границах земельного участка с кадастровым номером №, кроме объекта недвижимости с кадастровым номером №, расположен иной объект недвижимости с кадастровым номером № (Сооружение, назначение: Насосная скважина к бане. Глубина 30 м), принадлежащий на праве собственности <адрес>. Помимо сказанного, следует отметить, что существующая граница земельного участка с кадастровым номером №, не обеспечивает требования к прохождению пожарного проезда (Приложение 3), а именно необходимый пожарный проезд, будет выходить за пределы земельного участка с кадастровым номером № в юго-восточной части.

Таким образом, для эксплуатации (использования) по назначению нежилого здания общественно-делового назначения (бани), с кадастровым номером №, площадью 342,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, рекомендуется сформировать земельный участок площадью не менее 2000 кв.м, удовлетворяющий всем требованиям Федеральных законов и нормативно-правовых актов, учитывая расположение пожарных проездов, площадь, необходимую для организации парковочных мест и обеспечения доступом от земель общего пользования, а также принимая во внимание местоположение объекта недвижимости с кадастровым номером №, принадлежащего на праве собственности г. Обь Новосибирской области (т. 1 л.д. 171-211).

Эксперт ФИО10 в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ на вопросы участников процесса и суда пояснила, что демонтированное здание котельной представляет собой навал строительного мусора уже не является по факту объектом недвижимости, оно юридически ещё числилось как объект недвижимости, так как администрация не провела юридические действия по снятию с учета данного объекта недвижимости; при проведении исследования эксперт рассматривала конкретно только здание бани, без вспомогательных сооружений; при расчете земельного участка, который необходим для эксплуатации бани, не должны входить насосная скважина и котельная, так как под эти вспомогательные объекты можно сформировать земельные участки: по котельной – взять земельный участок под новое строительство, оформить проект, получение разрешения на строительство, соответственно, формирование земельного участка и в дальнейшем, при оформлении такой котельной в собственность возможен выкуп у администрации. При этом возможно подвести центральные коммуникации; на вопрос: «Какая площадь необходима?» эксперт исходила только из принадлежности административному истцу Ерхану на праве собственности – бани; оснований для определения размера земельного участка под насосную скважину не было, поскольку скважина принадлежит администрации на праве собственности; для формирования земельного участка на будущее необходим утвержденный проект, который должен будет пройти государственную экспертизу, то есть должны быть какие-то основания, чтобы полагать, что будет возведен ещё какой-то объект, который будет эксплуатироваться совместно с баней; при проектировании объекта строительства истец предоставляет такой проект, и, соответственно, получая разрешение на такое строительство такого объекта, то предполагает на получение его в собственность; сейчас у истца нет никакого участка, т.к. баня стоит на муниципальной земле. В идеальном варианте, при продаже такого объекта должен был быть сразу сформирован земельный участок: если бы этот участок был сформирован под баню и передан истцу, то можно было бы согласовать этот проект на котельную, и можно было бы дополнительно под неё истребовать земельный участок; в нормативных документах и в Правилах землепользования и застройки в том числе, указаны нормы озеленения для площади квартала. В кадастровом квартале содержится энное количество земельных участков, и площадь озеленения рассчитывается относительно площади квартала, а не каждого индивидуального земельного участка. Это по СНИП и ПЗЗ. Снип - это рекомендуемый акт, а ПЗЗ - другое. Необходим проект, прошедший государственную экспертизу; в общественно-деловой зоне не предусмотрено озеленение для индивидуальных участков, потому что нет норматива; площадь бани прописана по документам - это внутренняя площадь по внутренним поверхностям наружных стен, как это считается для кадастрового учета. Для учета площади застройки берётся конкретно пятно застройки, то есть площадь застройки: это площадь, образованная проекцией наружных стен на земной поверхности. Обмеры проводились геодезическим оборудованием в присутствии сторон.

Проанализировав содержание заключения судебной экспертизы <данные изъяты>», суд приходит к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса РФ. Экспертиза проведена экспертом, имеющим высшее образование, соответствующую квалификацию. Экспертное заключение содержит подробное описание произведенных исследований, эксперт приводят соответствующие данные из представленных в распоряжение эксперта материалов, указывают на применение методов исследований, основывается на исходных объективных данных; в судебном заседании эксперт ФИО10 дала исчерпывающие ответы на поставленные ей вопросы.

Вопреки доводам представителей административного истца – Громовой Д.В. и Ермакова Д.С. каких-либо оснований сомневаться в объективности анализа и оценки результатов исследования, достоверности и правильности выводов эксперта ФИО10 не имеется. Заключение оформлено в полном соответствии с требованиями Федерального закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», соответствуют требованиям, предъявляемым к данному роду документам.

На основании изложенного, суд принимает заключение повторной судебной землеустроительной экспертизы №, проведенной <данные изъяты>» в качестве относимого, допустимого и достаточного доказательства по делу.

Между тем, выводы, содержащиеся в заключении № от ДД.ММ.ГГГГ, проведенное экспертами <данные изъяты> суд полагает недостаточным для признания их в качестве доказательств по делу по доводам, изложенным в определении суда от ДД.ММ.ГГГГ о назначении повторной судебной землеустроительной экспертизы.

Оценив все представленные доказательства по своему внутреннему убеждению, с точки зрения относимости, допустимости и достоверности, их достаточность и взаимную связь в совокупности, принимая во внимание вышеуказанные нормы закона и разъяснения Пленума Верховного Суда РФ, суд приходит к выводу, что административной исковое заявление Ерхана В.Г. не подлежит удовлетворению, поскольку отказ администрации г. Оби Новосибирской области в предоставлении административному истцу по делу вышеназванного земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, в размере, указанном Ерханом В.Г., является законным и обоснованным, исходя из вышеприведенных законоположений и обстоятельств дела.

По убеждению суда, административный истец в ходе судебного разбирательства не доказал необходимость предоставления ему административным ответчиком спорного земельного участка ни в размере 3 722 кв.м., ни в размере 3 493, 92 кв.м., так как заключением повторной судебной землеустроительной экспертизы определён меньший размер спорного земельного участка для эксплуатации бани, принадлежащей Ерхану В.Г. на праве собственности, - не менее 2 000 кв.м., больший размер как необходимый для такой эксплуатации экспертом не указан. Оснований сомневаться в выводах эксперта у суда отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 178-180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление Ерхана Вадима Георгиевича к администрации г. Оби Новосибирской области о признании незаконным решения органа местного самоуправления об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной (или муниципальной) собственности оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Обской городской суд Новосибирской области.

Мотивированное решение изготовлено 20 октября 2022 года.

Председательствующий А.Е. Бражникова