Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к государственному регистратору отдела по Ленинскому и Октябрьскому району г. Пензы Управления Росреестра по Пензенской области ФИО2, Управлению Росрестра по Пензенской области о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации права на недвижимое имущество,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с вышеназванным административным иском к Управлению Росрестра по Пензенской области, указав, что между ФИО1 и ФИО3 07.07. 2020 г. был заключен договор №2-20 купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого административный истец продала покупателю в собственность следующее недвижимое имущество, расположенное по адресу: ...: нежилое здание (склад), нежилое здание (мастерская); 3/10 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок. На основании данного договора было подано заявление в Управление Росреестра о переходе права на объекты недвижимости. Перед сделкой ФИО1 заказала выписки из ЕГРП на продаваемые объекты недвижимости, в том числе и на 3/10 долей в праве общей долевой собственности земельного участка. Какие-либо ограничения прав на земельный участок, предусмотренные ст. 56, 56.1 ЗК РФ в указанной выписке отсутствовали. Все обременения, указанные в выписке из ЕГРП были отражены в договоре № 2/20 купли-продажи недвижимого имущества. Вышеуказанный договор купли-продажи недвижимого имущества вместе с актом приема-передачи, а также согласием супруга истца были сданы нами на регистрацию в ЕГРП через МФЦ 07.07.2020 г., в связи с чем было подано соответствующее заявление о переходе прав на недвижимое имущество. Однако, 17.07.2020 г. регистратором ФИО2 было принято решение о приостановлении государственной регистрации прав сроком до 19.10.2020 г. на основании п. 17 ч. 1 ст. 26 ФЗ от 13.07.2015 г. №; 218-ФЗ. По мнению регистратора приостановка явилась следствием того обстоятельства, что сделка, являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки, а именно в договоре отсутствуют ограничения по распоряжению земельным участком. По мнению регистратора, вышеуказанный договор № 2/20 купли-продажи недвижимого имущества от 07.07.2020 г., заключенный между ФИО1 и ФИО3 должен был содержать сведения об ограничении прав по распоряжению данным земельным участком. С данным приостановлением истец не согласен по следующим основаниям. В соответствие с п. 1 ст. 2 ФЗ от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ правовую основу государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, другие федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации. В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Кроме того, 15.07.2020 г. покупателем была заказана выписка из ЕРГП на вышеуказанный земельный участок, однако никаких дополнительных сведений, кроме тех, которые были получены ими в выписке из ЕГРП на 04.03.2020 г. в них не содержалось. В выписке от 23.10.2020 г. указано что, ограничение прав и обременение объекта недвижимости не зарегистрировано. В особых отметках данной выписки: право (ограничение права, обременение объекта недвижимости) зарегистрировано на объект недвижимости с видом разрешенного использования: Для размещения нежилых зданий (мастерские). Физическое лицо иную выписку получить не может, т.е. в выписке из ЕГРП на спорные объекты недвижимости отсутствуют ограничения и обременения. В выписке, представленной представителем ответчика, также не сказано об ограничениях и обременениях, а сказано об особых отметках спорных объектах недвижимости, т.е. в данном случае речь идет о расширенной характеристики этих объектов недвижимости.

Просит признать решение от 17.07.2020 г. о приостановлении государственной регистрации прав договора № 2/20 купли-продажи недвижимого имущества от 07.07.2020 г. незаконным, обязать административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца путем осуществления государственной регистрации прав договора 2/20 купли-продажи недвижимого имущества от 07.07.2020 г.

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о причинах неявки суду не сообщила, об отложении дела не просила, о дате и времени слушания дела извещена надлежащим образом, представила суду заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель административного истца по доверенности ФИО4 административный иск поддержала, дополнительно пояснила, что в соответствии со ст. 37 ЗК РФ, продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Продавец ФИО1 предоставила всю имеющуюся у нее информацию об обременениях и ограничениях его использования, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 04.03.2020 7., от 15.07.2020 г., письмом Управления Росреестра от 07.09.2020 г. в результате проверки было подтверждено, что информация о том, что земельный участок с кадастровым номером ... входит в зоны с особыми условиями использования территорий были прогружены в информационный ресурс только в августе 2020 г. Таким образом, все имеющиеся у продавца сведения о земельном участке при заключении договора купли-продажи были предоставлены покупателю.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Пензенской области ФИО5, действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, пояснила, что государственная регистрация была приостановлена 28.08.2020 г. на основании пункта 41 части 1 статьи 26 Закона о регистрации - в связи с тем, что не представлено заявление о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав всеми лицами, представившими заявление для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо не представлено заявление всеми сторонами договора о прекращении государственной регистрации такого договора и (или) прав на его основании. Сторона договора ФИО3 подал заявление с просьбой прекратить осуществление государственной регистрации прав и вернуть ранее представленные для их проведения документы. Принимая во внимание, что вторая сторона договора, а именно, ФИО1 аналогичное заявление не подала, регистрация была приостановлена на 1 месяц. 28 сентября 2020г. в связи с тем, что заявления о возобновлении государственной регистрации от обеих сторон представлены не были, в государственной регистрации было отказано на основании статьи 27 Закона о регистрации. Пояснила, что нахождение объекта недвижимости в зоне с особыми условиями использования, является в силу статьи 56 ЗК РФ, ограничением прав на землю, государственным регистратором правомерно принято решение о приостановлении государственной регистрации. Возражала против удовлетворения требований об обязании Управления осуществить государственную регистрацию права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости, поскольку, ФИО3 было подано заявление о прекращении государственной регистрации прав, послужившее основанием для отказа в государственной регистрации права собственности.

Административный ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, поступило заявление с просьбой рассмотреть дело в ее отсутствие.

Заинтересованное лицо ФИО3 и его представитель - адвокат Желонкина Е.Н. оставили разрешение исковых требований на усмотрение суда. ФИО3 пояснил, что на момент заключения договора купли-продажи ему не было известно об ограничениях в отношении приобретаемого земельного участка, в связи с чем он и обратился в МФЦ с заявлением о прекращении осуществления государственной регистрации прав.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы административного дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для признания решения, а также действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного и муниципального служащего, незаконными необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие решения либо действия (бездействия) закону или иному акту, имеющему большую юридическую силу, и нарушение решением, действием (бездействием) прав и законных интересов гражданина.

Порядок государственной регистрации прав регламентирован Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 13 июля 2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и другими федеральными законами и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации.

Согласно части 5 статьи 1 Федерального закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии со статьей 14 вышеназванного Закона, основаниями для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Государственная регистрация прав включает в себя, в частности, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно пункту 17 части 1 статьи 26 Федерального закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Согласно пункту 1 и подпункту 1 пункта 2 статьи 56 ЗК РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным Кодексом, федеральными законами, в том числе путем установления ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий.

В соответствии с пунктом 4 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации к зонам с особыми условиям использования территорий относятся, в том числе, охранные, санитарно-защитные зоны, приаэродромная территория и иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Пункт 8 статьи 105 ЗК РФ к зонам с особыми условиями использования территорий относит, в том числе, приаэродромную территорию.

В силу статьи 56 ЗК РФ особые условия использования земельных участков являются одним из оснований ограничения прав на землю.

В судебном заседании установлено, что 07.07.2020 между ФИО1 и ФИО3 заключен договор №2/20 купли продажи недвижимого имущества на объекты недвижимости, расположенные по адресу: ...: нежилое здание (кадастровый ...), площадью 473,3 кв.м.; нежилое здание (кадастровый ...), площадью 324 кв.м.; 3/10 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок (кадастровый ...).

В тот же день стороны договора обратились в ГАУ Пензенской области «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг» для государственной регистрации сделки купли-продажи.

14.07.2020 ФИО3 обратился в МФЦ с заявлением о прекращении осуществления государственной регистрации прав на вышеуказанные объекты недвижимости.

17.07.2020 государственная регистрация была приостановлена до 19.10.2020 на основании пункта 17 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) в связи с тем, что сделка, являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки, а именно, в договоре отсутствуют ограничения по распоряжению земельным участком. Сторонам предложено предоставить дополнительное соглашение, содержащее ограничения по распоряжению земельным участком.

28 августа 2020 г. государственная регистрация была приостановлена до 28.09.2020 на основании пункта 41 части 1 статьи 26 Закона о регистрации - в связи с тем, что не представлено заявление о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав всеми лицами, представившими заявление для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо не представлено заявление всеми сторонами договора о прекращении государственной регистрации такого договора и (или) прав на его основании. Сторона договора ФИО3 подал заявление с просьбой прекратить осуществление государственной регистрации прав и вернуть ранее представленные для их проведения документы. Принимая во внимание, что вторая сторона договора, а именно, ФИО1 аналогичное заявление не подала, регистрация была приостановлена на 1 месяц.

28 сентября 2020 г. в связи с тем, что заявления о возобновлении государственной регистрации от обеих сторон представлены не были, в государственной регистрации было отказано на основании статьи 27 Закона о регистрации.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, на земельном участке с кадастровым номером ... по адресу: ... являющимся объектом купли-продажи, имеются ограничения прав, предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации, а именно, земельный участок полностью расположен в границах зоны с реестровым номером 58:00-6.461 от 17.04.2020 г., вид/наименование: седьмая подзона приаэродромной территории аэродрома Пенза, тип: охранная зона транспорта, дата решения 04.02.2020, номер решения 98-П, наименование ОГВ/ОМСУ: Федеральное агентство воздушного транспорта. Земельный участок полностью расположен в границах зоны с реестровым номером 58:00-6.464 от 17.04.2020, вид/наименование: четвертая подзона приаэродромной территории аэродрома Пензы, тип охранная зона транспорта, дата решения 04.02.2020, номер решения 98-П, наименование ОГВ/ОМСУ: Федеральное агентство воздушного транспорта.

Данные сведения в договоре купли-продажи земельного участка №2/20 от 07.07.2020 отсутствуют, что в свою очередь в соответствии с пунктом 17 части 1 статьи 26 Федерального закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" является основанием для приостановления государственной регистрации перехода права собственности.

Таким образом, с учетом вышеизложенного, решение ответчика о приостановлении государственной регистрации права собственности на земельный участок следует признать законным, соответствующим действующему законодательству, регулирующему спорные правоотношения.

Доводы истца об отсутствии ограничений использования земельных участков в выписках из ЕГРН по спорному земельному участку от 04.03.2020, от 14.07.2020 в отношении земельного участка с кадастровым номером: 58:29:3008002:178 по адресу: <...>, само по себе наличие таких ограничений не опровергает и не может являться основанием для признания незаконности действий административного ответчика по приостановлению государственной регистрации права собственности на земельный участок.

Руководствуясь ст.ст. 175 - 180 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 к государственному регистратору отдела по Ленинскому и Октябрьскому району г. Пензы Управления Росреестра по Пензенской области ФИО2, Управлению Росрестра по Пензенской области о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации права на недвижимое имущество, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Первомайский районный суд г. Пензы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 3 декабря 2020 года.

Судья