Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 2а-1788/2022 по административному иску Дургаряна Г.В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации договора аренды, обязании осуществить регистрацию,

установил:

Дургарян Г.В. обратился в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации права договора аренды земельного участка, изложенного в уведомлении от 10 марта 2021 года, возложении обязанности осуществить государственную регистрацию права.

В обоснование требований указал, что 9 сентября 2020 года администрация городского округа Тольятти заключила с ним договор аренды земельного участка с кадастровым номером № по адресу: , он является собственником находящегося на земельном участке объекта незавершенного строительства, однако в противоречии с положениями земельного законодательства административный ответчик 10 марта 2021 года принял оспариваемое решение, сославшись на отсутствие условий, предусмотренных пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», для приобретения земельного участка в аренду без проведения торгов, а также на неподтверждение необходимости площади земельного участка в 3005 кв.м для завершения строительства объекта площадью застройки 110,4 кв.м и готовностью 93%.

Решением Центрального районного суда г. Тольятти Самарской области от 13 мая 2021 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Самарского областного суда от 7 сентября 2021 года, административный иск удовлетворен, постановлено признать незаконным решение Управления Росреестра по Самарской области от 10 марта 2021 года об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка (кадастровый №) № от ДД.ММ.ГГГГ, на Управление возложена обязанность осуществить государственную регистрацию договора аренды земельного участка.

Кассационным определением судебной коллегии по административным делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 09.02.2022 г. постановлено решение Центрального районного суда г. Тольятти Самарской области от 13 мая 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Самарского областного суда от 7 сентября 2021 года отменить. Административное дело направить на новое рассмотрение в Центральный районный суд г. Тольятти Самарской области в ином составе.

При новом рассмотрении административного дела, в судебном заседании представитель административного истца Писарев И.А., действующий на основании доверенности на удовлетворении административного иска настаивал, по доводам, изложенным в административном иске, указал на то, что с заявлением о заключении договора аренды истец обратился в администрацию г.о.Тольятти после того как был сформирован земельный участок. Тонкостей оформления договора не знал, представил в орган местного самоуправления схему генплана, предусматривающую строительство объектов в два этапа, впоследствии, по его заявлению ООО «Опора» была подготовлена схема генплана, предусматривающая строительство одного складского здания. Представленная схема была направлена регистратору. Фактически на территории испрашиваемого земельного участка планируется завершить строительство объекта незавершенного строительства № который, согласно проектной документации, будет состоять из одного здания. Согласно проектной документации и градостроительного обоснования, для использования здания будет задействована вся площадь земельного участка.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Самарской области Аладин В.Ю., действующий на основании доверенности, в судебном заседании с административным иском не согласился, по доводам, изложенным в отзыве, считает, что поскольку земельный участок был предоставлен в аренду на основании положений пункта 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ№ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», то должны быть соблюдены условия, а именно, право на объект недвижимости, расположенный на земельном участке должно быть зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ, однако в материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих регистрацию права собственности на объект незавершенного строительство до ДД.ММ.ГГГГ Ссылается также на недоказанность необходимости площади земельного участка размером 3005 кв.м для завершения строительства объекта незавершенного строительства., а также факт того, что земельный участок формировался для предоставления его на торгах, какими-либо объектами недвижимости застроен не был, то есть не формировался для целей завершения строительства принадлежащего административному истцу объекта незавершенного строительства. Просил в удовлетворении административного иска отказать.

Заинтересованное лицо - представитель администрации г.о. Тольятти, Вадченко А.В., действующая на основании доверенности, в судебном заседании против удовлетворения иска не возражала.

Заинтересованное лицо МП Инвентаризатор, Жукова Ф.М. в судебное заседание не явились, извещены, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения сторон, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

В силу положений статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком (пункт 1). При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (пункт 2).

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно статье 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 названного кодекса.

Как установлено пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ№ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», введенного в действие с ДД.ММ.ГГГГ, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Совокупный анализ данных норм свидетельствует, что указанный упрощенный порядок предоставления земельного участка в аренду обусловлен характером земельного участка, занятого объектом незавершенного строительства, который отнесен к недвижимости наряду с готовыми объектами, и направлен на сохранение прав собственника такого объекта незавершенного строительства, как добросовестного застройщика, лишенного возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора.

В силу статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации право аренды на земельные участки, возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (пункт 1).

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав состоит, в том числе из проведения правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Судом установлено и следует из материалов дела, что Дургарян Г.В. является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № на основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенного с Жуковой Ф.М. Право собственности Жуковой Ф.М. на указанный объект возникло на основании свидетельства о праве собственности на долю в общем совместном имуществе супругов и свидетельства о праве на наследство по закону, выданных ДД.ММ.ГГГГ года нотариусом г. Тольятти Прокодановой С.М. после смерти Жукова А.А., умершего ДД.ММ.ГГГГ, который приобрел право на указанный объект на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ.

Данный объект незавершенного строительства расположен на земельном участке площадью № кв.м, из категории земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, кадастровый №. Границы участка определены, земельный участок поставлен на кадастровый учёт ДД.ММ.ГГГГ г.

18.08.2020 г. Дургарян Г.В. обратился в администрацию г.о.Тольятти с заявлением о предоставлении в аренду сроком на 3 года земельного участка с кадастровым номером № площадью 3005 кв.м., с место положением: РФ , , земельный участок №.

09.09.2020 г. между администрацией г.о.Тольятти и Дургаряном договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому Администрация г.о. Тольятти предоставляет Дургаряну Г.В в аренду земельный участок с кадастровым номером № площадью 3005 кв.м. и разрешенным использованием «склады (6.9)» на основании ч. 21 ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» для завершения строительства объекта незавершенного строительства площадью застройки 110,4 кв.м. и готовностью 93%.

27.11.2020 г. Администрация г.о. Тольятти обратилась в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора аренды на земельный участок.

Уведомлением Управления Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ № № осуществление действий по государственной регистрации договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером № приостановлено до ДД.ММ.ГГГГ. Основанием послужило несоответствие договора аренды ч.21 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001г. № 137-ФЗ, поскольку право собственности административного истца на объект незавершенного строительства - склад оптовой торговли с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , для завершения строительства которого предоставляется земельный участок зарегистрировано 21.04.2020 г, а право собственности предыдущего собственника Жуковой Ф.М. зарегистрировано - 28.02.2020 г. Кроме того, согласно сведений, поступивших из администрации основанием для заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов являлась также необходимость строительства новых объектов в соответствии со схемой генплана 1 и 2 очередей строительства, что противоречит положениям Земельного кодекса РФ, также указано на то, что площадь арендуемого земельного участка значительно превышает площадь застройки земельного участка, занимаемого объектом незавершенного строительством

26.01.2021 г. в адрес государственного регистратора администрацией г.о.Тольятти было направлено письмо с приложением схемы генплана, градостроительного обоснования размера и вида использования земельного участка.

Уведомлением Управления Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ № № сообщено о неустранении причин приостановления осуществления действий по государственной регистрации договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером №.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по принято решение № № об отказе в государственной регистрации договора аренды в связи с неустранением приведенных в уведомлении о приостановлении причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации договора аренды.

Не согласившись с отказом в государственной регистрации договора аренды, Дургарян Г.В. обратился в суд с настоящим административным иском, ссылаясь на то, что обоснованность истребования указанного участка подтверждается градостроительным обоснованием, подготовленным ООО ПСК «СТРОЙСИЛА», предусматривающим завершение строительства объекта (склада) площадью 393,0 кв.м, а также иных сооружений, которые будут связаны единым технологическим процессом, схемой генплана, по расположению объекта (складское здание) площадью 393,0 кв.м, с учетом зарегистрированного права административного истца на объект незавершенного строительства и не оспоренного, в установленном порядке, права предыдущего собственника, которое возникло согласно договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно доводам администрации г.о.Тольятти, при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № администрацией г.о.Тольятти исследованы документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, в том числе сведения об объекте незавершенного строительства, а также документы, подтверждающие, что право собственности на объект незавершенного строительства возникло на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенных нотариусом. Подпунктами 1 и 14 статьи 39.16 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, если: с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Также приведенные нормы позволяют обеспечить необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Указанный принцип земельного законодательства, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться, исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны (определение Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№-О).

В данном случае суд соглашается с доводами стороны административного ответчика, о том, что при заключении договора аренды небыли представлены доказательства подтверждающие необходимость использования земельного участка площадью 3005 кв.м для эксплуатации объекта незавершенного строительства площадью 110,4 в.м, даже с учетом площади, необходимой для завершения строительства объекта (склада).

Суд критично относиться к представленному стороной административного истца градостроительному обоснованию, поскольку оно содержит выводы об использовании земельного участка не только для эксплуатации объекта незавершенного строительства площадью 110,40 кв.м. который планируется завершить строительством увеличив при этом площадь объекта до 393 кв.м, но и площадками: для открытого склада (309 кв.м), для отстоя грузовых машин (302 кв.м), под открытую автомобильную стоянку для сотрудников (337 кв.м), открытую автомобильную стоянку для посетителей (262 кв.м.) инженерных и пешеходных коммуникаций (450 кв.м), причем обустройство данных площадок не свидетельствует о том, что площадь земельного участка соразмерна площади, необходимой для эксплуатации склада.

Из представленных в материалы дела документов, в том числе проектной документацией на строительство объекта следует, что фактически, объектом застройки, на спорном земельном участке являются здание и сооружения, отдельные элементы благоустройства и пешеходно-транспортные коммуникации, характеризующиеся инфраструктурной целостностью, однако они не образуют с объектом незавершенного строительства единого комплекса.

Технологическая или функциональная взаимосвязь между определенными объектами внешнего мира подразумевает взаимную обусловленность их использования по целевому назначению, невозможность их использования раздельно без какого-либо ущерба для качества и целевого назначения данных объектов по отдельности, либо без снижения их функциональных характеристик при функционировании вне такой связи. Причем одноименность, однородность и взаимозаменяемость объектов (зданий, строений) еще не говорит об их технологической и функциональной связи.

Доказательств указывающих на использование объектов и площадок в едином технологическом процессе, их взаимная обусловленность и невозможность использования основного объекта, при исключении иных объектов (площадок), стороной административного истца не представлено, судом не установлено. Возможность использования каждого объекта (площадки) в отдельность не оспаривалась.

Причем, как пояснила в судебном заседании архитектор проекта градостроительного обоснования ООО ПСК «Стройсила» Наумова А.А., в задание входило расположить объекты на заданном земельном участке, т.е. градостроительное обоснование разрабатывалось с учетом заданной площади земельного участка, согласно договора аренды, а, не исходя из площади необходимой для эксплуатации объекта (склада).

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля инженер ООО «Опора» Смоленов А.Д. пояснил, что первоначально при составлении схемы генплана (сентябрь 2020 г.) в поставленную задачу входило строительство объекта в два этапа, спустя месяц Дургарян обратился с просьбой подготовить схему строительства предусматривающую 1 этап строительства.

Указанное свидетельствует о том, что представленный на регистрацию договор аренды был заключен без анализа градостроительного обоснования истребования площади земельного участка в 10 раз превышающей площадь объекта по завершению его строительства, а также с учетом генплана предусматривающего строительство объекта в два этапа, копия которого была направлена государственному регистратору письмом от ДД.ММ.ГГГГ№ и только впоследствии был подготовлен иной генплан предусматривающий строительство объекта в один этап.

С учетом изложенного, суд находит обоснованными доводы стороны административного ответчика о том, что предоставление физическому лицу земельного участка в аренду без проведения торгов, для строительства новых объектов положениями действующего земельного законодательства не предусмотрено. Представленные на регистрацию документы в совокупности указывают на то, что договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ по содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства, так как согласно ч. 21 ст. 3 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 13-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ».

Действующее нормативное регулирование предусматривает право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после ДД.ММ.ГГГГ однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Вместе с тем, суд принимает во внимание, что в ответ на неоднократные запросы направленные в адрес МП «Инвентаризатор» администрацией г.о.Тольятти, Управлением Росреестра по Самарской области, а также судом, в рамках рассмотрения данного дела, сообщено об отсутствии в реестре технической документации сведений и технической документации, а также правоустанавливающих (правоудостоверяющих) документов, выданных до ДД.ММ.ГГГГ на незавершенный строительством объект (склад оптовой торговли), расположенный по адресу: , что, согласно сообщения руководителя департамента градостроительной деятельности администрации г.о.Тольятти, указывает на наличие признаков самовольно построенного объекта.

Представленный суду протокол допроса в качестве свидетеля Своякова А.В., произведенный 23.05.2022 г. нотариусом г.Тольятти Самарской области не отвечает принципу допустимости, применительно к нормам статей 61, 69, 70, 140, 160, 161 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а потому судом во внимание не принимается.

С учетом установленных обстоятельств, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований административного истца, решение Управления Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ№ об отказе в государственной регистрации договора аренды принято в соответствии с действующим в момент возникновения спорных правоотношений нормативным регулированием на основании правовой экспертизы представленных на регистрацию документов.

руководствуясь, ст.ст. 14, 175-180, 227 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административного иска Дургаряна Г.В. – отказать

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Центральный районный суд г. Тольятти в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Решение суда в окончательно форме изготовлено 15 июня 2022 г.

Председательствующий: Ю.С. Осьминина