Гражданский кодекс часть 1

в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Заболотских ФИО6 к Управлению Росреестра по <адрес> о признании отказа в государственной регистрации права собственности на жилой дом незаконным,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО3 обратился в суд с административным иском к Управлению Росреестра по <адрес> о признании отказа в государственной регистрации права собственности на жилой дом незаконным.

В обоснование требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ он обратился в Управление Росреестра по <адрес> с заявлением о государственной регистрации права собственности на жилой дом общей площадью <данные изъяты>.м., с кадастровым номером <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ регистрация была приостановлена на срок до ДД.ММ.ГГГГ, ему было предложено представить документы, подтверждающие законность строительства, а также документы на земельный участок.

Необходимые пояснения и документы были представлены, но несмотря на это ДД.ММ.ГГГГ в государственной регистрации права собственности на жилой дом ему было отказано в связи с тем, что имеется вступившее в законную силу решение Малмыжского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ. о сносе объекта капитального строительства - нежилого здания с инвентарным номером №, расположенного по адресу: <адрес>, и что согласно сведениям <данные изъяты> филиала ФГУП Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ от ДД.ММ.ГГГГ. нежилое здание магазина и жилой дом являются одним и тем же объектом недвижимости. Кроме того, одним из оснований для отказа в государственной регистрации права собственности на жилой дом указано отсутствие правоустанавливающего документа на земельный участок и сделан вывод, что объект имеет признаки самовольной постройки.

Отказ в государственной регистрации права собственности на жилой дом он считает незаконным, поскольку им в соответствии с требованиями действующего законодательства были представлены все необходимые для регистрации документы: кадастровый паспорт на объект недвижимости, договор аренды земельного участка с дополнительным соглашением, ни один из этих документов не был признан недействительным.

При этом для целей государственной регистрации права собственности на возведенный до ДД.ММ.ГГГГг. индивидуальный жилой дом не требовалось представления разрешения на ввод этого дома в эксплуатацию.

Зарегистрированные права на указанный объект недвижимости - жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, отсутствуют.

Кроме того, решением Малмыжской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ. № внесены изменения в Правила землепользования и застройки МО Малмыжское городское поселение <адрес>, а именно, изменена функциональная зона для земельного участка с кадастровым номером № с «общественно-деловой» зоны (ОД1) на зону существующей малоэтажной усадебной застройки (Ж-1). Все указанные изменения внесены в государственный кадастр недвижимости, что подтверждается уведомлением ФГБУ «ФКП Росреестра» по <адрес>. Заключение дополнительного соглашения к договору аренды является следствием решения органа местного самоуправления, являющегося арендодателем земельного участка.

Ссылку на решение Малмыжского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ. о сносе нежилого здания с инвентарным номером № расположенного по адресу: <адрес>, считает необоснованной, так как решение вынесено в отношении нежилого объекта недвижимости, имеющего иные характеристики чем жилой дом.

Административный истец ФИО3 просит признать незаконным отказ от ДД.ММ.ГГГГ. № Управления Росреестра по <адрес> в государственной регистрации права на жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, и обязать Управление Росреестра по <адрес> произвести государственную регистрацию его права на указанный жилой дом.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддерживает заявленные требования, подтвердила доводы, изложенные в административном исковом заявлении. Дополнила, что заявленный к регистрации жилой дом, поставлен на кадастровый учет в ГКН. Нежилое здание магазина кадастровый учет не проходило. Технические паспорта на данные объекты недвижимости имеют не идентичные характеристики, что свидетельствует о том, что техническая инвентаризация проводилась в отношении разных объектов, следовательно, решение Малмыжского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ. о сносе нежилого здания к объекту – жилому дому, заявленному к регистрации, не применимо.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по <адрес> ФИО2 административный иск не признала, просит отказать в его удовлетворении. Пояснила, что ФИО3 обратился за государственной регистрацией права собственности на жилой дом в порядке, предусмотренном ст.25.3 Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно указанной норме заявленный к регистрации объект должен быть расположен на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства, быть учтенным в Государственном кадастре недвижимости, а лицо, обращающееся за государственной регистрацией прав на подобный объект, должно обладать правами на земельный участок, в пределах которого расположен заявленный к регистрации объект.

Согласно сведениям ГКН жилой дом расположен в пределах двух земельных участков: земельного участка с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - магазины (участок №) и земельного участка с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование с ДД.ММ.ГГГГ – малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство; размещение дачных домов и садовых домов), ранее разрешенное использование - для строительства магазина (участок №).

Участок с кадастровым номером № (участок №) ФИО3 арендует на основании договора аренды земельного участка от <данные изъяты>. №, зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ. Данный участок был предоставлен ему для строительства магазина.

Соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ. в договор аренды внесены изменения относительно вида разрешенного использования участка, а именно разрешенное использование «для строительства магазина» изменилось на «малоэтажная жилая застройка», но при этом пункт 1.3 договора «данный участок предоставляется для строительства магазина» оставлен без изменения. Соглашение о внесении изменений в договор аренды не зарегистрировано в ЕГРП, следовательно, не является заключенным и порождающим правовые последствия по правилам, установленным действующим законодательством.

Запись о регистрации прав в отношении участка с кадастровым номером № (участок №) в ЕГРП отсутствует, административным истцом не представлены документы, подтверждающие принадлежность ему данного земельного участка.

Кроме того, в Управлении имелись сведения о том, что согласно вступившему в законную силу решению Малмыжского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ. постановлено снести объект капитального строительства – нежилое здание магазина с инвентарным номером №, расположенное по адресу: <адрес>. Возникли сомнения относительно того, что объект, подлежащий сносу по решению суда и жилой дом, заявленный к регистрации, могут являться одним и тем же объектом недвижимого имущества, который по решению суда уже является самовольной постройкой, подлежащей сносу.

Учитывая данные обстоятельства, государственная регистрация права была приостановлена и ФИО3 предложено представить иные правоустанавливающие документы на жилой дом, подтверждающие законность строительства. В целях устранения сомнений государственным регистратором был направлен запрос в <данные изъяты> Кировского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ». Согласна представленной им информации заявленный к регистрации жилой дом с инвентарным номером № и здание магазина с инвентарным номером № являются одним и тем же объектом недвижимости.

В связи с тем, что в течение срока приостановления государственной регистрации причины, препятствующие её проведению, не были устранены, истцом не были представлены иные правоустанавливающие документы на земельные участки, в пределах которых расположен жилой дом, а также принимая во внимание информацию, поступившую из ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 было отказано в государственной регистрации права собственности на жилой дом по основаниям, предусмотренным п.2 ст.19, абзацами 4,8,10 п.1 ст.20 Федерального закона №122-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Отказ в государственной регистрации права является законным и обоснованным, поскольку заявленный к регистрации объект имеет признаки самовольной постройки как созданный на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и без получения на это необходимых разрешений.

Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, находит административное исковое заявление не подлежащим удовлетворению.

В соответствии с п.1, п.6 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

В силу требований п.2 ст.26 Земельного кодекса РФ договоры аренды земельных участков, заключенные на срок один год и более, подлежат государственной регистрации.

В соответствии с п.2 ст. 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Согласно ст.41 Земельного кодекса РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса.

В соответствии с п.п.2 п.1 ст.40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно ст.42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде.

В соответствии со ст.ст.13, 17 Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ( далее – Закон о регистрации) орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней проводит правовую экспертизу документов, в том числе проверку законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и устанавливает отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также другие основания для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом.

В соответствии со ст. 25.3 Закона о регистрации:

1. Основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются:

документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;

правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

2. Не допускается осуществление государственной регистрации права собственности на соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если сведения о земельном участке, на котором расположен такой объект недвижимого имущества, отсутствуют в государственном кадастре недвижимости, за исключением случая, если:

право на указанный земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке;

указанный земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства и если представлено заключение правления соответствующего садоводческого или дачного некоммерческого объединения, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка;

для строительства, реконструкции соответствующего создаваемого или созданного объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдачи разрешения на строительство либо указанный земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства и если представлено заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка.

4. Документом, который подтверждает факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержат описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, является разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство. Разрешение на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в указанных документах) запрашиваются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе местного самоуправления, если заявитель не представил указанные документы самостоятельно. До 1 марта 2018 года разрешение на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию не запрашивается и правоустанавливающий документ на земельный участок является единственным основанием для государственной регистрации прав на такой объект индивидуального жилищного строительства.

В соответствии со ст. 19 Закона о регистрации государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором не более чем на один месяц при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав.

В соответствии с п.1 ст.20 указанного Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе в следующих случаях, если:

- документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абзац 4);

- правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества (абзац 8);

- не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзац 10).

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. административный истец ФИО3 обратился за государственной регистрацией права собственности на жилой дом с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, по основаниям, предусмотренным ст.25.3 Закона о регистрации ( «упрощенный порядок регистрации»).

ДД.ММ.ГГГГ. государственная регистрация была приостановлена в соответствии с п.1 ст.19 Закона о регистрации в связи с возникновением сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав.

ДД.ММ.ГГГГ. регистрации была приостановлена в порядке, предусмотренном п.3 ст.19 Закона о регистрации на основании заявления ФИО3 на срок до ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.27-28).

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по <адрес> отказано ФИО3 в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости: жилой дом с кадастровым номером № (предыдущий №), общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Из сообщения об отказе в государственной регистрации за № от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.12) следует, что в государственной регистрации отказано по следующим причинам:

1) ДД.ММ.ГГГГ. Малмыжским районным судом <адрес> принято решение о сносе самовольной постройки – нежилого здания магазина с инвентарным номером №, расположенного по адресу: <адрес>. Сведениями, представленными <данные изъяты> Кировского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что нежилое здание магазина и жилой дом являются одним и тем же объектом недвижимости. Наличие вступившего в законную силу решения суда о сносе самовольной постройки является препятствием для государственной регистрации права собственности.

2)Согласно сведениям государственного кадастра недвижимости жилой дом расположен в пределах границ земельного участка с кадастровым номером №, закрепленного за ФИО3, а также на землях, находящихся в государственной собственности и не закрепленных за конкретными лицами кадастрового квартала №

Права ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером № зарегистрированы в Едином государственном реестре прав. Земельный участок предоставлен в аренду на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ для строительства магазина. Согласно сведениям ГКН вид разрешенного использования земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство; размещение дачных и садовых домов). Соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ. о внесении изменений в договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ (по изменению вида разрешенного использования) не соответствует требованиям действующего законодательства. Изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках действующего договора аренды законодательством не предусмотрено, так как нарушает принцип равенства участников земельных отношений и принцип публичности. Правоустанавливающие документы на землю отсутствуют, следовательно, объект имеет признаки самовольной постройки. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности.

По указанным причинам государственная регистрация права собственности была приостановлена. Причины, препятствующие проведению государственной регистрации, не были устранены.

Согласно ч.2 ст.13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Вступившим в законную силу решением Малмыжского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. на ФИО3 возложена обязанность произвести снос объекта капитального строительства - нежилого здания магазина (количество этажей - три, общей площадью <данные изъяты>.м.) инвентарный номер объекта №, расположенного по адресу; <адрес>, либо произвести снос за его счет.

Из сообщения ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ. следует, что жилой дом с инвентарным номером № и здание магазина с инвентарным номером № является одним и тем же объектом недвижимости (л.д.58).

Следовательно, в силу требований ч.3 ст.13 ГПК РФ государственная регистрация права собственности на объект, отношении которого имеется вступившее в законную силу решение суда об его сносе, невозможна.

Из договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между администрацией <адрес> и ФИО3, следует, что ФИО3 является арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель (целевое назначение): земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для строительства магазина, данный участок предоставлен сроком на 5 лет ( до ДД.ММ.ГГГГг.) для строительства магазина (л.д.24-25).

Соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ. в указанный договор аренды внесены изменения в части указания вида разрешенного использования: малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство; размещение дачных и садовых домов), остальные условия договора оставлены неизменными (л.д.26).

В кадастровом паспорте на здание – жилой дом от ДД.ММ.ГГГГ. № указаны следующие сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости: жилой дом, кадастровый №, предыдущий №, расположен по адресу: <адрес>; площадь <данные изъяты> кв.м., назначение: жилой дом, количество этажей – <данные изъяты>; год ввода в эксплуатацию (завершения строительства) – <данные изъяты> кадастровые номера земельных участков, в пределах которых расположен объект недвижимости – №

Таким образом, указанный жилой дом расположен в пределах двух земельных участков, один из которых - с кадастровым номером № предоставлен ФИО3 по договору аренды для строительства магазина, вид разрешенного использования – малоэтажная жилая застройка (первоначально- для строительства магазина). Правоустанавливающие документы на второй участок с кадастровым номером № административным истцом ФИО3 в орган, осуществляющий государственную регистрацию, не предоставлялись.

Доводы административного истца о том, что он обратился за государственной регистрацией права собственности на жилой дом в порядке, предусмотренном ст.25.3 Закона о регистрации и все необходимые документы были им представлены являются необоснованными, поскольку в силу приведенных выше норм, заявленный к регистрации объект должен быть расположен на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства, быть учтенным в ГКН, а лицо, обращающееся за государственной регистрацией прав на подобный объект, должно обладать правами на земельный участок (земельные участка) в пределах которого (которых) расположен заявленный к регистрации объект.

С учетом изложенных обстоятельств суд приходит к выводу, что отказ административному истцу ФИО3 в государственной регистрации права собственности на жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, является законным и обоснованным, поскольку соответствует правовым нормам, предусмотренным п. 2 ст.19, абз. 4,8,10 п.1 ст.20 Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Руководствуясь ст.ст.175-180, 227-228 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении административного искового заявления Заболотских ФИО7 к Управлению Росреестра по <адрес> о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на жилой дом– отказать.

Решение может быть обжаловано в Кировский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Малмыжский районный суд в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Решение судом в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГг.

Судья А.Р.Гизатуллина