Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании с участием представителя административного истца Стенина Н.В. (доверенность № 63/162-н/63-2018-3-894 от 04.09.2018 г. в деле), представителя административного ответчика – администрации г.о. Тольятти Рассказчиковой А.Ю. (доверенность № 11170/1 от 29.12.2020 г. в деле)

административное дело по административному исковому заявлению Стамболцян М.М. к администрации городского округа Тольятти о признании недействительным постановления об отказе в предоставлении земельного участка в аренду,

УСТАНОВИЛ:

Стамболцян М.М. обратилась в суд с административным иском к администрации городского округа Тольятти о признании незаконным отказа, выраженного в постановлении от 01.10.2020 г. № 2983-п/1, возложении на административного ответчика обязанности подписать и направить в адрес административного истца три экземпляра подписанного проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 63:09:0204069:958, расположенного по адресу: Российская Федерация, Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский р-н, ул. Громовой, севернее ост. «Механизаторов», с разрешенным использованием – для целей, не связанных со строительством, – для оказания услуг розничной торговли, питания.

Требования административного иска обоснованы тем, что ею при подаче заявления представлены документы, подтверждающие, что она является собственником нежилого здания размером 165,6 кв. м., расположенного на данном участке, земельный участок должен быть ей предоставлен в аренду без проведения торгов.

Представитель административного истца Стенин Н.В. судебном заседании требования административного искового заявления поддержал, просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в административном иске. Ссылается на то, что с целью заключения договора аренды административным истцом было представлено в муниципалитет техническое заключение специализированной организации ООО «ГеоНика», в соответствии с которым площадь земельного участка с кадастровым номером ... является необходимой и достаточной, не выходит за предельные размеры площади земельного участка, требуемой для дальнейшей эксплуатации зданий и сооружений.

Представитель администрации городского округа Тольятти Рассказчикова А.Ю. возражала против удовлетворения административных исковых требований по изложенным в письменных возражениях основаниям. Указала, что заявлением от 04.09.2020 г. № С-2530/5.2 административный истец повторно обратилась в орган местного самоуправления о предоставлении спорного земельного участка в аренду.

В обоснование предельного размера испрашиваемого земельного участка было приложено техническое заключение ООО «ГеоНика».

Постановлением от 01.10.2020 г. № 2983-п/1 администрация г.о. Тольятти отказала Стамболцян М.М. в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 3 218 кв. м, с местоположением: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Громовой, севернее остановки «ул. Механизаторов».

Из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 г. № 1152/14, следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет.

Размер испрашиваемого земельного участка непосредственно связан с функциональным назначением объекта. Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным.

Пунктом 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ предусмотрено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных положений действующего законодательства во взаимосвязи с п. 9 п. 2 ст. 39.6. ЗК РФ, размеры земельного участка, предоставляемого собственнику объекта недвижимости в аренду, определяются необходимостью использования этих объектов.

По смыслу ст. ст. 1, 39.1, 39.3, 39.16 и 39.20 ЗК РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, поставлен в зависимость от площади объекта капитального строительства, расположенного на таком участке, от назначения этого объекта и целей его использования.

На основании положений ст. 35 ЗК РФ, ст. 273 ГК РФ предоставление земельных участков собственникам зданий, сооружений, расположенных на этих участках, осуществляется с учетом фактического землепользования.

При этом собственник недвижимого имущества, обращающийся за предоставлением в собственность земельного участка, на котором такое имущество расположено, должен документально обосновать необходимость приобретения земельного участка в испрашиваемом размере.

Предоставление земельного участка из публичной собственности в большем размере может свидетельствовать о его выкупе собственником здания в обход установленной законом процедуры (ст. 217 ГК РФ, ст. 39.20 ЗК РФ).

Формирование земельного участка под объектами недвижимого имущества, площадь которого многократно превышает площадь объекта недвижимого имущества, нарушает требования ст. 552 ГК РФ, ст. 39.20 ЗК РФ, согласно которым, лицо имеет право на использование земельного участка занятого объектами недвижимости и необходимого для его использования.

Согласно сведениям ЕГРН на спорном земельном участке расположено нежилое здание с кадастровым номером ..., общей площадью 165,6 кв. м., которое принадлежит на праве собственности Стамболцян М.М.

Из представленного административным истцом технического заключения ООО «ГеоНика» в описании земельного участка указано, что на земельном участке с кадастровым номером 63:09:0204069:958 расположен объект капитального строительства с кадастровым номером ... нежилое здание, общей площадью 165,6 кв. м. Кроме того, на участке расположены временные строения, сооружения и объекты капитального строительства, регистрация права на которые отсутствует.

В силу ст. 133.1 ГК РФ недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс – совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

Предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством, находящихся в ведении г.о. Тольятти, осуществляется в соответствии с Положением о процедуре и критериях предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством, утвержденным Постановлением мэра г.о. Тольятти от 21.09.2007 г. № 2835-1/П.

В соответствии с указанным Положением предоставление земельных участков для временного складирования (хранения) строительных материалов, иного имущества осуществляется в аренду с соблюдением предусмотренной Положением процедуры, а именно, информирование населения, и при наличии двух и более заявлений в отношении одного земельного участка – предоставление его по результатам проведения торгов.

Статьей 39.6 ЗК РФ также предусмотрено предоставление публичных земельных участков в аренду для подобных целей на торгах.

Желание лица в будущем заниматься каким-либо видом деятельности или использовать принадлежащее административному истцу имущество не является основанием для приобретения прав на публичный земельный участок, во много раз превышающий площадь застройки расположенного на нем здания, в порядке реализации исключительного права на его приобретение на льготных условиях без торгов.

Кроме этого, решением Комсомольского районного суда г. Тольятти Самарской области от 17.07.2020 г. по делу № ... г. административному истцу было отказано в признании недействительным отказа в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером ... площадью 3218 кв. м, с местоположением: .... с разрешенным видом использования для целей, не связанных со строительством для оказания услуг розничной торговли, питания, выраженный в постановлении администрации г.о. Тольятти от 14.02.2020 г. № 457-п/1. Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Самарского областного суда от 03.11.2020 г. по делу № ... вышеуказанное решение оставлено без изменения.

Таким образом, отказ администрации г.о. Тольятти в предоставлении Стамболцян М.М. спорного земельного участка в аренду в испрашиваемом размере, является законным. При указанных обстоятельствах администрация г.о. Тольятти отклоняет предложенное мировое соглашение по предмету спора, как противоречащее действующему законодательству (л.д. ...).

Суд, выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, считает административное исковое заявление Стамболцян М.М. необоснованным и удовлетворению не подлежащим.

На основании ст. 46 Конституции Российской Федерации, главы 22 КАС РФ граждане могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного служащего (далее – орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии с ч. 2 ст. 227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца; об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными.

В пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 настоящего Кодекса, осуществляется без проведения торгов.

Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий и сооружений.

В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 39.15 ЗК РФ к заявлению прилагаются документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотренные перечнем, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением документов, которые должны быть представлены в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Из системного толкования приведенных норм следует, что собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта.

Судом установлено, что Стамболцян М.М. на праве собственности принадлежит нежилое здание, расположенное по адресу: ...., площадью 165,6 кв. м., которое расположено на земельном участке с кадастровым ..., что подтверждается выпиской из ЕГРН.

В период времени с 2018 г. по 2020 г. она неоднократно обращалась с заявлениями в администрацию городского округа Тольятти о предоставлении ей в аренду земельного участка с кадастровым номером 63:09:0204069:958 площадью 3 218 кв. м, на что получала отказы, которые считает незаконными.

Как следует из материалов дела, ранее вынесенным решением Комсомольского районного суда г. Тольятти Самарской области от 17.07.2020 г. по административному делу № ... Стамболцян М.М. отказано в признании недействительным отказа в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 63:09:0204069:958 площадью 3 218 кв. м, с местоположением: .... с разрешенным видом использования для целей, не связанных со строительством для оказания услуг розничной торговли, питания, выраженный в постановлении администрации г.о. Тольятти от 14.02.2020 г. № 457-п/1.

Из решения Комсомольского районного суда г. Тольятти Самарской области от 17.07.2020 г. следует, что вступившим в законную силу решением Центрального районного суда г. Тольятти Самарской области от 24.09.2019 г. исковые требования Стамболцян М.М. удовлетворены частично. Решение администрации г.о. Тольятти об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 63:09:0204069:958, площадью 3 218 кв. м, с местоположением: .... с разрешенным использованием – для целей, не связанных со строительством – для оказания услуг розничной торговли, питания, выраженное в письме от 04.09.2018 г. № Гр-5195/5.2 и постановлении от 11.09.2018 г. № 2685-п/1 признано незаконным, администрация г.о. Тольятти обязана повторно рассмотреть заявление Стамболцян М.М.

Постановлением от 24.12.2019 г. № 3625-п/1 администрация г.о. Тольятти отказала ей в предоставлении на праве аренды земельного участка с кадастровым номером ... в силу того, что не было предоставлено экономическое обоснование размера испрашиваемого земельного участка (площадью 3218 кв. м), т.к. данная площадь значительно превышает площадь объекта недвижимости (165, 6 кв. м) для эксплуатации которого испрашивается участок.

Заявлением от 14.01.2020 г. № С-76/5.2 Стамболцян М.М. повторно обратилась в администрацию г.о. Тольятти с приложением, в том числе, технического заключения ООО «ГеоНика» по обоснованию предельных размеров площади земельного участка. Постановлением от 14.02.2020 г. № 457 администрация г.о. Тольятти отказала ей в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 63:09:0204069:958, площадью 3 218 кв. м, расположенного по адресу: ....

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Самарского областного суда от 03.11.2020 г. решение суда от 17.07.2020 г. оставлено без изменения, а апелляционная жалоба представителя административного истца Щипанова А.В. – без удовлетворения (л.д. ...).

Из текста апелляционного определения судебной коллегии по административным делам Самарского областного суда следует, что при вынесении постановления от 14.02.2020 г. № 457-П/1 об отказе Стамболцян М.М. в предоставлении в аренду испрашиваемого земельного участка администрация г.о. Тольятти действовала в пределах своих полномочий и в соответствии с требованиями закона, что не повлекло нарушение прав Стамболцян М.М.

Кроме того, судами учитывались представленные в материалы дела сведения о том, что земельный участок с кадастровым номером ..., площадью 3 218 кв. м, расположенный по адресу: ...., с разрешенным использованием – для размещения объектов розничной торговли, относится к городским лесам на землях иных категорий, входит в состав 42 квартала Тольяттинского участкового лесничества.

Судами также установлено, что на основании постановления от 14.11.2013 г. ранее земельный участок по адресу: .... площадью 3218 кв. м. был предоставлен в аренду ИП Петросяну Ж.Е. сроком на 5 лет, с которым 21.11.2013 г. был заключен договор аренды.

ИП Петросян Ж.Е. обратился в Управление Росреестра с заявлением от 17.06.2014 г. о государственной регистрации указанного договора аренды земельного участка, однако Управлением Росреестра ему было отказано в регистрации договора аренды, в связи с чем предприниматель обратился в суд, считая отказ незаконным и нарушающим его права.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 16.03.2016 г., Постановлением арбитражного суда кассационной инстанции от 19.08.2016 г., а также определением Верховного Суда Российской Федерации от 15.12.2016 г. установлено, что спорный участок относится к лесным участкам и в силу положений ст. 74 ЛК РФ может быть предоставлен в аренду исключительно на торгах; договор аренды такого земельного участка, заключенный без проведения торгов, является ничтожной сделкой, права по которой не подлежат государственной регистрации. ИП Петросяну Ж.Е. обоснованно отказано в регистрации договора аренды, заключенного с нарушением действующего законодательства.

Судами также установлено, что в обоснование предоставления земельного участка, площадью 3 218 кв. м, Стамболцян М.М. в администрацию г. Тольятти представлено техническое заключение, выполненное ООО «ГеоНика».

Однако данное заключение было выполнено в соответствии с СП 42.13330.2011 Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений, которое в настоящее время отменено.

При этом расчет максимальной площади земельного участка в заключении произведен на 400 чел. мест, однако из данного заключения невозможно установить на основании каких документов определена наполняемость 400 чел. мест, исходя из площади кафе 165,6 кв. м.

Установлено, что объект недвижимости, принадлежащий Стамболцян М.М., площадью 165,6 кв. м, фактически имеет площадь застройки 206 кв. м.

Также из представленного технического заключения следует, что на территории испрашиваемого земельного участка расположены объекты капитального строительства – нежилые здания общей площадью 7,7 кв. м. каждый в количестве 6 штук, которые поставлены на кадастровый учет и право собственности на них не зарегистрировано.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости, право собственности на объекты капитального строительства в количестве 6 штук, расположенные на испрашиваемом земельном участке, за Стамболцян М.М. не зарегистрировано.

Судебная коллегия полагала необходимым учесть, что в собственности у административного истца имеется объект недвижимости площадью 165,6 кв. м, однако в техническом заключении в обоснование площади земельного участка в 3 218 кв. м, принята во внимание площадь всей застройки земельного участка в 993,2 кв. м, включая навесы, шатры, временные домики для приема пищи и иные капитальные строения, право на которые не оформлены надлежащим образом за административным истцом.

В соответствии со ст. 64 КАС РФ эти обстоятельства, ранее установленные вступившими в законную силу судебными решениями, имеют преюдициальное значение для суда, рассматривающего настоящее дело, принимаются судом без проверки и оспариванию не подлежат.

Никаких новых доводов и обстоятельств, влияющих на право аренды испрашиваемого земельного участка, Стамболцян М.М. не представляются, все доводы административного истца сводятся по существу к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования в суде и оценки суда в судебных постановлениях от 17.07.2020 г., от 03.11.2020 г.

Следовательно, при отсутствии доказательств, убедительно опровергающих установленные по иным делам судами обстоятельства, указанные обстоятельства принимаются и по текущему делу, что имеет место в рассмотренном споре.

Из настоящего административного искового заявления не усматривается каких-либо изменений фактических обстоятельств, а также новых событий, которые могут являться самостоятельным основанием для удовлетворения заявленных требований, а сведения представителя истца о том, что в техническом заключении ООО «ГеоНика», ранее выполненном в соответствии с недействующим Сводом правил, произошла замена на действующее в настоящее время СП 42.13330.2016 (Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений), по смыслу положений норм права, регулирующих спорные правоотношения, к таковым не относятся.

Отклоняя требование о признании недействительным постановления администрации городского округа Тольятти от 01.10.2020 г. № 2983-п/1 об отказе в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, установив, что площадь испрашиваемого в аренду земельного участка существенно превышает площадь расположенного на нем объекта недвижимости, при этом Стамболцян М.М. не доказано, что для эксплуатации объекта недвижимости площадью 165,6 кв. м. ей необходим земельный участок площадью 3 218 кв. м, суд приходит к выводу от отсутствии у администрации городского округа Тольятти оснований для предоставления заявителю в аренду без проведения торгов испрашиваемого земельного участка указанной площади.

Доказательств того, что именно такая площадь (3 218 кв. м) земельного участка необходима для эксплуатации принадлежащего административному истцу здания, материалы дела не содержат.

Кроме того, предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством, находящихся в ведении городского округа Тольятти, осуществляется в соответствии с Положением о процедуре и критериях предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством, утвержденным Постановлением мэра г.о. Тольятти от 21.09.2007 г. № 2835-1/П.

При данных обстоятельствах, когда отсутствует указанная в законе совокупность условий для признания оспариваемого постановления администрации городского округа Тольятти незаконным, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административных исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 226, 227, 177-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Стамболцян М.М. в удовлетворении административного иска о признании недействительным постановления администрации городского округа Тольятти от 01.10.2020 г. № 2983-п/1 об отказе в предоставлении в аренду земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 63:09:0204069:958, расположенного по адресу: ФИО1, ...., с разрешенным использованием – для целей, не связанных со строительством, – для оказания услуг розничной торговли, питания; обязании администрации городского округа Тольятти направить в адрес административного истца экземпляры подписанного проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером ... – отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Комсомольский районный суд г. Тольятти Самарской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья М.Г. Захаревская

Мотивированная часть решения изготовлена 01.02.2021 г. в единственном экземпляре и является подлинником.

Судья М.Г. Захаревская