Гражданский кодекс часть 1

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Кононовой Ю.С., при секретаре Григорьевой В.А., с участием представителя истца – Смирнова И.В., представителя заинтересованного лица – Кириллова А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по иску Безгиной Ольги Васильевны к Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, государственному регистратору Государственного комитета по госрегистрации и кадастру Республики Крым Егоровой Лидии Владимировне, государственному регистратору Государственного комитета по госрегистрации и кадастру Республики Крым Герасименко Александру Геннадиевичу, с участием заинтересованного лица – Общество с ограниченной ответственностью «Гурзуф Ривьера» о признании решений незаконными, возложении обязанности,

у с т а н о в и л :

Безгина О.В. обратилась в суд с иском о признании незаконным решения Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым о приостановлении государственной регистрации дополнительного соглашения от 10.06.2018 года к договору № участия в долевом строительстве рекреационного комплекса резиденции премиум класса «Гурзуф Ривьера» от 12.02.2019 года; признании незаконным решения Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым о приостановлении государственной регистрации права собственности на квартиру № №, расположенную в <адрес> от 01.02.2019 года; возложении обязанности на Государственный комитет по госрегистрации и кадастру Республики Крым осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения и права собственности на квартиру.

Исковые требования мотивированы тем, что истец являлся участником долевого строительства объекта недвижимости, а именно рекреационного комплекса резиденции премиум класса «Гурзуф Ривьера», на основании договора о долевом участии в строительстве от 08.09.2016 года, зарегистрированного в установленном порядке органом регистрации прав. Вместе с тем, в ходе осуществления работ по строительству объекта недвижимости, застройщиком было изменено его назначение на многоквартирный жилой дом. Строительство объекта было завершено, он введен в эксплуатацию путем регистрации 28 сентября 2017 года Декларации о готовности объекта к эксплуатации. В связи с изменением назначения объекта долевого строительства, 10 июня 2018 года между истцом и застройщиком было заключено дополнительное соглашение к первоначальному договору долевого участия. 27 июня 2018 года подписан Акт приема – передачи квартиры, расположенной в жилом доме. 22 января 2019 года истец обратилась в Госкомитет по госрегистрации и кадастру Республики Крым для регистрации права собственности на квартиру, однако ее проведение было приостановлено уведомлением от 01.02.2019 года, в связи с отсутствием регистрации дополнительного соглашения от 10.06.2018 года, вследствие чего невозможно установить, является ли переданная 27.06.2018 года истцу квартира № № тем же объектом – апартаментом №, указанном в договоре долевого участия. 31 января 2019 года истец обратился в Госкомрегистр для регистрации дополнительного соглашения к Договору долевого участия, однако уведомлением от 12.02.2019 года ее проведение также было приостановлено. В качестве оснований приостановления указано, что объект долевого строительства был передан истцу по акту приема – передачи от 27 июня 2018 года, а соответственно обязательства застройщика считаются исполненными, в связи с чем правовых оснований для проведения государственной регистрации дополнительного соглашения не имеется. Считает данные решения ответчиков незаконными, поскольку дополнительное соглашение было заключено между сторонами до передачи истцу объекта долевого участия, а также оно не возлагает на застройщика каких-либо дополнительных обязательств, а лишь направлено на приведение положений ранее заключенного договора с фактически выстроенным объектом. Также полагает, что отсутствие регистрации дополнительного соглашения не может являться основанием для отказа в регистрации прав на переданный фактически объект долевого строительства. Истец считает, что каких-либо оснований, предусмотренных Законом № 218-ФЗ для приостановления государственной регистрации прав, в обжалуемых уведомлениях не приведено.

В судебном заседании представитель истца заявленные исковые требования поддержал, просил удовлетворить иск.

Ответчики в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, о причинах неявки суд не уведомили. Представили письменные возражения на иск, в которых указали, что с момента подписания Передаточного акта квартиры между Безгиной О.В. и ООО «Гурзуф», обязательства застройщика по договору долевого участия считаются исполненными, в связи с чем основания для регистрации дополнительного соглашения отсутствуют. В тоже время, по договору участия в долевом строительстве, Дольщику подлежали передаче апартаменты №, а согласно передаточному акту Безгиной О.В. передана квартира № № в жилом комплексе, в связи с чем невозможно установить, что переданная квартира и апартаменты являются одним и тем же объектом недвижимости.

Представитель заинтересованного лица – ООО «Гурзуф Ривьера» исковые требования поддержал, пояснив, что изначально ими было получено разрешение на строительство рекреационного комплекса, в связи с чем в договоре, заключенном 08 сентября 2016 года с Безгиной О.В., объект долевого строительства был определен как нежилое помещение в рекреационном комплексе – резиденции премиум класса «Гурзуф Ривьера». В процессе строительства был изменен вид разрешенного использования земельного участка, а также назначение строящегося объекта на многоэтажную жилую застройку, в связи с чем 10 июня 2018 года между Обществом и Гайдуковой Л.А. было подписано дополнительное соглашение, которым изменен вид объекта долевого строительства, подлежащего передаче Дольщику, на жилое помещение, общее имущество в реконструированном объекте незавершенного строительства – на квартиру. Строительство объекта было завершено, он введен в эксплуатацию, объект долевого строительства в виде квартиры передан дольщику по акту приема – передачи. Вместе с тем, Госкомрегистр отказывает в регистрации права собственности как на квартиру ввиду несоответствия выстроенного и переданного дольщику объекта договору долевого участия, а также отказывает и в регистрации дополнительного соглашения к договору долевого участия, создавая тем самым препятствия застройщику в исполнении своих обязательств перед дольщиком.

В соответствии с ч. 6 ст. 226 КАС РФ, дело рассмотрено в отсутствие представителей ответчиков.

Выслушав представителя истца и заинтересованного лица, исследовав и оценив представленные письменные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 30.12.2014 года ООО «Гурзуф Ривьера» было получено разрешение Архитектурно – строительной инспекции Республики Крым на выполнение строительных работ по строительству объекта «Рекреационный комплекс по адресу: <адрес>V – очередь. Корпус тип 01 (участок 13-14)».

08 сентября 2016 года между ООО «Гурзуф Ривьера» и Безгиной О.В. был заключен договор № участия в долевом строительстве рекреационного комплекса резиденции премиум класса «Гурзуф Ривьера», в соответствии с которым Застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить/создать рекреационный комплекс – резиденцию премиум класса «Гурзуф Ривьера» и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию рекреационного комплекса передать Объект долевого строительства (апартаменты) Дольщику, а Дольщик обязуется уплатить обусловленную цену договора, а также принять на условиях настоящего договора Объект долевого строительства (апартаменты) при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию рекреационного комплекса – резиденции премиум класса «Гурзуф Ривьера».

Договор участия в долевом строительстве зарегистрирован в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым 03.10.2016 года.

24 апреля 2017 года, в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, Службой государственного строительного надзора Республики Крым было зарегистрировано Декларацию о начале выполнения строительных работ по реконструкции объекта незавершенного строительства с пристройкой 12-го блока на многоэтажную жилую застройку по адресу: <адрес>.

28 сентября 2017 года Службой государственного строительного надзора Республики Крым было зарегистрировано Декларацию о готовности к эксплуатации объекта в виде «Реконструкция объекта незавершенного строительства (корпус тип 01) с пристройкой 12-го блока на многоэтажную жилую застройку по адресу: <адрес>

Из содержания декларации, а также представленных заинтересованным лицом документов следует, что объект расположен на земельном участке с видом разрешенного использования – многоэтажная жилая застройка (высотная застройка).

10 июня 2018 года между ООО «Гурзуф Ривьера» и Безгиной О.В. было подписано Дополнительное соглашение к Договору № участия в долевом строительстве рекреационного комплекса от 08 сентября 2016 года, в соответствии с которым внесены изменения в пункты договора, касающиеся объекта долевого участия, который изменен с апартаментов на жилое помещение – квартиру.

В пункте 2 Дополнительного соглашения указано, что его заключение вызвано внесенными изменениями в проектную декларацию, изменением вида разрешенного использования земельного участка, а также в связи с разделом земельного участка, в результате чего земельные участки, на которых расположен объект долевого строительства, с видом разрешенного использования – многоэтажная жилая застройка, передаются для обслуживания объекта долевого строительства и в последствии оформляются в долевую собственность.

При этом дольщик подтверждает, что квартира № № полностью соответствует нежилому помещению (апартаменты), строительный номер №, указанному в п. 2.4 Договора № участия в долевом строительстве рекреационного комплекса – резиденции премиум класса «Гурзуф Ривьера».

27 июня 2018 года между ООО «Гурзуф Ривьера» и Безгиной О.В. был подписан передаточный акт, в соответствии с которым Застройщик передал, а Дольщик принял квартиру № № в жилом доме <адрес>

Установлено, что 22 января 2019 года Безгина О.В. обратилась в Государственный комитет по госрегистрации и кадастру Республики Крым с заявлением о государственной регистрации права собственности на жилое помещение – квартиру № №, расположенную в доме <адрес>, кад. №, приложив к заявлению: передаточный акт квартиры от 27.06.2018 года, дополнительное соглашение к договору от 10.06.2018 года; договор участия в долевом строительстве от 08.09.2016 года.

Уведомлением Государственного регистратора от 01.02.2019 года осуществление действий по регистрации права собственности Безгиной О.В. на вышеуказанную квартиру было приостановлено в соответствии с пунктом 5 ч. 1 ст. 26 Федерального Закона № 218-ФЗ.

В качестве оснований принятого решения указано, что заявителем на государственную регистрацию представлен договор участия в долевом строительстве рекреационного комплекса, согласно которому Дольщику передается объект долевого строительства – апартамент 04. При этом в передаточном акте от 27.06.2018 года указано, что ООО «Гурзуф Ривьера» передает Безгиной О.В. во исполнение договора участия в долевом строительстве квартиру № №, расположенную в жилом доме <адрес>

Сведения, что передаваемая квартира является одним и тем же объектом отсутствуют. При этом представленное заявителем на регистрацию Дополнительное соглашение от 10.06.2018 года об изменении предмета договора в едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано, в связи с чем считается не заключенным.

31 января 2019 года Безгина О.В. обратилась в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения к Договору № № участия в долевом строительстве рекреационного комплекса резиденции премиум класса «Гурзуф Ривьера» от 08 сентября 2016 года.

Вместе с тем, уведомлением государственного регистратора от 12.02.2019 года, осуществление действий по регистрации дополнительного соглашения также было приостановлено, на основании пункта 7 части 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Основанием принятого решения указано, что ранее к ним поступало заявление ООО «Гурзуф Ривьера» о погашении регистрационной записи об ипотеке в соответствии со ст. 25 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке» с приложением всех передаточных актов, в том числе был предоставлен Передаточный акт квартиры, подписанный ООО «Гурзуф Ривьера» и Безгиной О.В. во исполнение условий Договора участия в долевом строительстве № от 08.09.2016 года.

Учитывая, что с момента подписания передаточного акта обязательства сторон по договору выполнены, регистратор посчитал, что не имеется правовых оснований для проведения государственной регистрации дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии с ч. 2 ст. 227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца.

Таким образом, основанием для удовлетворения административного иска об оспаривании действий и решений органа, наделенного государственными полномочиями должна быть совокупность двух условий: не соответствие оспариваемого решения (действия) нормативному правовому акту, а также нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 17 июля 2014 года № 1335-р «Об утверждении Соглашения между Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии и Советом министров Республики Крым о передаче осуществления части полномочий в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастрового учета» осуществление полномочий по государственному учету на территории Республики Крым переданы Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, созданному Постановлением Совета Министров Республики Крым от 27 июня 2014 года № 164.

Порядок и основания регистрации прав на объект недвижимого имущества, отказа в регистрации установлены Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости) (далее – Закон № 218-ФЗ), в соответствии со ст. 1 которого Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Согласно пунктам 5, 7 части 1 статьи 26 Закона о регистрации осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

При регистрации договора участия в долевом строительстве в ЕГРН вносятся сведения о земельном участке, на котором зарегистрирован объект долевого участия (адрес, кадастровый номер, категория земель, площадь, ВРИ), в составе которой присутствуют жилые и нежилые помещения, именно эти помещения и являются предметом договора участия в долевом строительстве.

Пунктом 1 ст. 3 Федерального Закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Статьей 12 Федерального Закона № 218-ФЗ установлено, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Как следует из обстоятельств дела, при заключении 08 сентября 2016 года договора долевого участия в строительстве, ООО «Гурзуф Ривьера» обязалось построить рекреационный комплекс и передать дольщику объект долевого строительства в виде апартаментов, то есть нежилые помещения.

Вместе с тем, согласно передаточному Акту от 27.06.2018 года, на который ответчики ссылаются в обоснование своих возражений, Застройщиком было передано дольщику жилое помещение – квартира в многоквартирном жилом доме № по <адрес>

Таким образом, вышеуказанный Акт не подтверждает исполнение застройщиком его обязательств по договору долевого участия от 08 сентября 2016 года, согласно которому в собственность дольщика подлежали передаче апартаменты.

Исходя из сложившихся между сторонами договорных отношений, обязательства застройщика могут считаться исполненными только при условии регистрации заключенного между ними 10 июня 2018 года дополнительного соглашения о внесении изменений в параметры объекта долевого строительства.

Более того, перечисленные в обжалуемом истцом уведомлении нормы федерального законодательства не содержат запрета на регистрацию изменений в договор долевого участия после подписания сторонами акта о передаче объекта долевого строительства, до регистрации на него права собственности за дольщиком.

При этом как следует из обжалуемого истцом решения от 01.02.2019 года, истцу также отказывают в регистрации права собственности на квартиру, по тем основаниям, что договор долевого участия был заключен в отношении апартаментов, а по акту передачи фактически передано жилое помещение.

В связи с вышеизложенным, суд считает решение государственного регистратора о приостановлении регистрации дополнительного соглашения к договору долевого участия неправомерным, нарушающим права заявителя на регистрацию его прав в отношении приобретенного в установленном порядке в собственность объекта долевого строительства.

Поскольку основания, приведшие к приостановлению регистрации дополнительного соглашения к договору долевого участия, признаны судом незаконными, требования о возложении на ответчика обязанности произвести его регистрацию также подлежат удовлетворению.

В тоже время, поскольку на сегодняшний день дополнительное соглашение к договору долевого участия не зарегистрировано в установленном порядке, решение государственного регистратора о приостановлении регистрации права собственности на квартиру суд считает законным и обоснованным, поскольку согласно зарегистрированному договору долевого участия, объектом долевого строительства являлись нежилые помещения, а по акту-приема – передачи застройщиком передано дольщику квартиру в жилом доме, в связи с чем у регистратора обосновано возникли сомнения в наличии у истца прав на объект недвижимого имущества, в отношении которого ею было подано заявление о регистрации права.

Согласно ч. 1 ст. 111 КАС РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела (ст. 103 КАС РФ).

Таким образом, с учетом частичного удовлетворения исковых требований в соответствии со ст. 111 КАС Российской Федерации Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым подлежит возмещению истцу уплаченная им при подаче иска государственная пошлина в сумме 300 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ, суд

р е ш и л :

иск Безгиной Ольги Васильевны удовлетворить частично.

Признать незаконным решение Государственного регистратора Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым Герасименко А.Г. от 12 февраля 2019 года о приостановлении государственной регистрации дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве, заключенного 10 июня 2018 года между Обществом с ограниченной ответственностью «Гурзуф Ривьера» и Безгиной Ольгой Васильевной.

Обязать Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым в порядке и в сроки, установленные Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения от 10.06.2018 года, заключенного между ООО «Гурзуф Ривьера» и Безгиной О.В. к договору № участия в долевом строительстве рекреационного комплекса резиденции премиум класса «Гурзуф Ривьера».

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым в пользу Безгиной Ольги Васильевны государственную пошлину в сумме 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ялтинский городской суд Республики Крым.

Судья Ю.С. Кононова