Гражданский кодекс часть 1

Административное дело по административному иску Кешишяна С.А. к Управлению Росреестра по Пензенской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на жилой дом

У С Т А Н О В И Л :

Кешишян С.А. обратился в суд с данным иском, в котором просит признать незаконным отказ Управления Росреестра по Пензенской области от ДД.ММ.ГГГГ в государственной регистрации права собственности на жилой дом, площадью 551,5 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, указывая, что данный жилой дом был образован путем переустройства (реконструкции) жилого дома, принадлежащего ему на праве собственности, общей площадью 320,8 кв. м с кадастровым номером №.

ДД.ММ.ГГГГ по решению государственного регистратора регистрация права собственности на жилой дом была приостановлена до ДД.ММ.ГГГГ.

В уведомлении о приостановлении регистрации административный ответчик указал, что жилой дом с кадастровым номером № был образован из жилого дома с кадастровым номером №, находящегося на основании договора об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ в залоге у Стрельцова А.А., чье согласие на переустройство дома заявитель в регистрирующий орган не представил. Ему было предложено устранить имеющиеся недостатки.

ДД.ММ.ГГГГ регистратором было принято решение об отказе в государственной регистрации права собственности на жилой дом.

Полагает решение незаконным, поскольку изменение предмета залога без письменного согласия залогодержателя является основанием требовать досрочного исполнения обязательств, обеспеченных залогом, однако запрета на изменение объекта недвижимости без письменного согласия залогодержателя действующее законодательство не устанавливает, в связи с чем, полагает, что правовых оснований у административного ответчика в отказе в регистрации права собственности на жилой дом не было.

Административный истец Кешишян С.А. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель административного истца Негодяев Р.А., действующий на основании доверенности ( в деле), исковые требования поддержал, основывая из на изложенном в исковом заявлении и объяснениях в судебном заседании.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Пензенской области Казакова В.В., действующая на основании доверенности ( в деле), исковые требования не признала, пояснив, что решение Управлением Росреестра по Пензенской области основано на законе, поскольку в соответствии с действовавшим, на период заключения договора ипотеки, законодательством для переустройства (реконструкции) дома требовалось согласие залогодержателя. Ввиду того, что закон обратной силы не имеет, то действия регистратора были правомерны. Кроме того, в настоящее время спорный жилой дом не состоит на кадастровом учете.

Третье лицо Стрельцов А.А. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель третьего лица Трушина Е.В., действующая на основании доверенности ( в деле), исковые требования не признала по тем же основаниям, что и представитель административного ответчика.

Выслушав мнения сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 281 ч. 1 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Судом установлено, что административному истцу Кешишяну С.А. принадлежит на праве собственности домовладение с кадастровым номером №, общей площадью 320,8 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, о чем ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись №.

ДД.ММ.ГГГГ между Кешишяном С.А. и Стрельцовым А.А. заключен договор об ипотеке указанного домовладения, который был зарегистрирован в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ запись №.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в Управление Росреестра по Пензенской области с заявлением, в котором просил зарегистрировать его право собственности на жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 551,5 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>.

В уведомлении о приостановлении регистрации административный ответчик указал, что жилой дом с кадастровым номером № был образован из жилого дома с кадастровым номером №, находящегося на основании договора об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ, в залоге у Стрельцова А.А., чье согласие на переустройство дома Кешишян С.А. в регистрирующий орган не представил. Ему было предложено устранить имеющиеся недостатки.

Из сообщения об отказе в государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в соответствии со ст. 345 ГК РФ предмет залога может быть заменен другим имуществом по соглашению залогодателя и залогодержателя.

Кешишян С.А. обратился за государственной регистрацией права собственности на жилой дом площадью 551,5 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №.

Согласно данным государственного кадастра недвижимости данный дом образован из жилого дома площадью 320,8 кв. м с кадастровым номером №, принадлежащего ему на праве собственности и находящегося в залоге у Стрельцова А.А. во исполнение обязательств по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно договора ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ запрещается проводить переустройство и перепланировку, затрагивающие предмет залога без письменного согласия залогодержателя.

В течении срока приостановления государственной регистрации им не было предоставлено согласие залогодержателя Стрельцова А.А. на изменение предмета залога, в связи с чем на основании п. 2 ст. 16, абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации права собственности на жилой дом отказано.

Решением Ленинского районного суда г. Пензы от ДД.ММ.ГГГГ Стрельцову А.А. было отказано в удовлетворении иска к Кешишяну С.А. о приведении предмета залога в первоначальное состояние.

Решение суда вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

Из мотивировочной части решения следует, что право Стрельцова А.А. не нарушено, поскольку предмет залога не определен и его характеристики в ЕГРП на недвижимое имущество не изменены.

Суд полагает решение Управления Росреестра по Пензенской области от ДД.ММ.ГГГГ не соответствующим закону по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 18 Закона РФ от 21.07.1997г. № 122 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (о государственной регистрации прав).

На основании п. 2 ст. 17 Закона о регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 названного Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу п. 1 ст. 13 названного Закона регистрирующий орган проводит правовую экспертизу представленных на государственную регистрацию документов.

В государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе, в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Федеральным законом для государственной регистрации прав (ст. 20 Закона о регистрации).

Согласно п. 6 ст. 6 Закона об ипотеке ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или настоящим Федеральным законом.

В пункте 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке разъяснено, что изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подп. 3 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет прекращение залога.

Указанные положения не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений, в связи с чем, ссылки представителя административного ответчика на ст. ст. 5, 16 Федерального Закона от 24.06.2007г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», ст. ст. 22, 23 Закона РФ от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) и п. 100 Правил ведения ЕГРП, в части необходимости внесения изменений в договор об ипотеке и ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, не могут быть приняты во внимание.

В соответствии со ст. 345 ГК РФ по соглашению залогодателя и залогодержателя предмет залога может быть заменен другим имуществом.

Независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считаются находящимися в залоге: новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества.

Если замена предмета залога другим имуществом в случае, предусмотренном подпунктом 1 пункта 2 настоящей статьи, произошла в результате действий залогодателя, совершенных в нарушение договора залога, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом, а при его неисполнении - обращения взыскания на новый предмет залога.

В случаях, указанных в пункте 2 настоящей статьи, имущество, которое заменяет предмет залога, в том числе право (требование), считается находящимся в залоге вместо прежнего предмета залога с момента возникновения на него прав залогодателя или с момента возникновения права, за исключением случаев, если в соответствии с законом возникновение, переход и обременение прав требуют государственной регистрации.

Условия договора залога, а также иных соглашений, заключенных сторонами в отношении прежнего предмета залога, применяются к правам и обязанностям сторон в отношении нового предмета залога в той мере, в какой они не противоречат существу (свойствам) этого предмета залога.

Таким образом, анализ действующих норм закона в их взаимосвязи, свидетельствует о том, что изменение предмета ипотеки, которые не повлекли за собой ни физическую, ни юридическую гибель объекта недвижимости, не требует внесения изменений в договор об ипотеке и соответственно регистрацию таких изменений в договоре об ипотеке в ЕГРП, а влечет за собой иные юридические последствия, а именно право залогодержателя на досрочное исполнение обязательств, а в случае неисполнения обязательств – обращения взыскания на заложенное имущество.

Доводы административного ответчика о том, что нормы ст. 345 ч. 1 ГК РФ, в существующей в настоящее время редакции, не применимы в указанном случае, поскольку положения Гражданского кодекса РФ в данной редакции применяются к правоотношениям, возникшим с 01.07.2014г., судом не могут быть приняты во внимание, поскольку, хотя нормы Гражданского кодекса РФ в редакции, действовавшей на момент заключения договора об ипотеке, и требовали для изменения предмета залога наличия согласия залогодержателя, однако отсутствие такого согласия, влекло за собой прежние юридические последствия, а именно обращение за досрочным исполнением обязательств по договору (ст. 351 ч. 2 п. 3 ГК РФ в редакции до 01.07.2014г.), а не отказ в государственной регистрации права на объект недвижимости.

Доводы представителя административного ответчика о том, что с ДД.ММ.ГГГГ в ГКН была аннулирована запись об объекте недвижимого имущества – жилого дома с кадастровым номером №, не могут быть приняты во внимание, поскольку не были основанием для отказа в регистрации права в ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ.

Доводы представителя Стрельцова А.А. о том, что изменение предмета залога нарушает его права, поскольку реализовать жилой дом площадью 551,5 кв. м труднее, чем дом с меньшей площадью, суд также считает несостоятельными, поскольку он не лишен права после государственной регистрации реконструированного объекта недвижимости обратиться в суд с требованиями о приведении данного объекта в первоначальное состояние.

Таким образом, суд полагает, что решение Управление Росреестра по Пензенской области от ДД.ММ.ГГГГ является незаконным, а значит требования административного истца подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 227 ч. 3 КАС РФ в резолютивной части решения по административному делу об оспаривании решения, действия (бездействия) должны содержаться: указание на признание оспоренных решения, действия (бездействия) не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, на удовлетворение заявленного требования полностью или в части со ссылками на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями, принявшие оспоренное решение или совершившие оспоренное действие (бездействие), и на существо оспоренных решения, действия (бездействия). В случае удовлетворения административного иска об оспаривании решения, действия (бездействия) и необходимости принятия административным ответчиком каких-либо решений, совершения каких-либо действий в целях устранения нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца либо препятствий к их осуществлению суд указывает на необходимость принятия решения по конкретному вопросу, совершения определенного действия либо на необходимость устранения иным способом допущенных нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца и на срок устранения таких нарушений, а также на необходимость сообщения об исполнении решения по административному делу об оспаривании решения, действия (бездействия) в суд и лицу, которое являлось административным истцом по этому административному делу, в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу, если иной срок не установлен судом.

В связи с этим, суд полагает необходимым возложить на Управление Росреестра по Пензенской области обязанность принять решение по заявлению Кешишяна С.А. в установленные законом сроки в соответствии с действующим законодательством.

Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ, суд,

Р Е Ш И Л :

Административный иск удовлетворить.

Признать незаконным решение Управления Росреестра по Пензенской области от ДД.ММ.ГГГГ№ об отказе Кешишяну С.А. в государственной регистрации права собственности на жилой дом площадью 551,5 кв. м, расположенный по адресу: <адрес> с кадастровым номером №.

Обязать Управление Росреестра по Пензенской области принять решение по заявлению Кешишяна С.А. в установленные законом сроки в соответствии с действующим законодательством.

Решение суда может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Железнодорожный районный суд г. Пензы в месячный срок со дня изготовления мотивированного решения.

Решение суда изготовлено 05.12.2016г.

Судья Г.К. Иртуганова