Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>

о признании незаконным уведомлений об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и возложении обязанности произвести государственную регистрацию прав собственности на недвижимое имущество

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Туринский районный суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о признании незаконным уведомлений об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и возложении обязанности произвести государственную регистрацию прав собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи.

В обоснование заявленных требований в административном исковом заявлении указала, что ********, ей было подано заявление о регистрации права собственности на здание магазина, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, и столярный цех, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, на основании договора купли-продажи нежилых помещений от ********.

Согласно уведомлений об отказе в государственной регистрации права собственности от ********№ и. №, основанием для отказа явилось невыполнение рекомендаций о предоставлении заявления на переход права собственности от второго участника сделки СПК «Туринский» для снятия приостановления от ********., при этом было установлено, что право собственности за продавцом СПК «Туринский» не зарегистрировано.

Основанием приостановления регистрации права собственности на оба объекта явилось отсутствие заявления о переходе права собственности от СПК «Туринский» и отсутствие регистрации права собственности за продавцом, то есть за СПК «Туринский».

После заключения договора купли-продажи стороны не обращались за государственной регистрацией перехода права собственности, рассчитывая это сделать в любое время, так как законом не ограничено каким-либо сроком право на обращение за регистрацией перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества.

На основании решения налогового органа о предстоящем исключении недействующего юридического лица из единого реестра юридических лиц № от ********., ******** СПК «Туринский» был исключен из ЕГРЮЛ, то есть, ликвидирован, без правопреемственности.

******** она обратилась к административному ответчику с заявлением о регистрации права собственности на приобретенные объекты недвижимого имущества, по вышеуказанному договору, ******** в регистрации было отказано.

В соответствии со ст.551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава- исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности..

Верховные судебные инстанции, в п. 62 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ********., разъяснили что на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли- продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее: покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Что касается требования административного ответчика о наличии регистрации права собственности на имущество за продавцом СПК «Туринский» на продаваемое недвижимое имущество, то данное требование не основано на законе, по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 6 Закона о государственной регистрации права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, права признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей, с ******** действует норма ч.1 ст.69 Федерального закона от ********№ (ред. от ********) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с ********), согласно которой права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от ********№ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Закрепляя положение о действительности ранее возникших прав, указанный Закон определил, что государственная регистрация такого права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) совершения после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Исходя из действительности ранее возникших прав, указанный закон предусмотрел, что заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права может быть подано вместе с заявлением на государственную регистрацию перехода этого права, его обременения или сделки с соответствующим недвижимым имуществом.

Стороны заключаемого ими договора, направленного на переход вещных прав, вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к приобретателю одновременно с оформлением ранее возникшего права в установленном законом порядке за лицом, который отчуждает недвижимость. При этом право собственности приобретателя на объект недвижимости согласно статье 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 ГК РФ, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда. Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации. В данном случае договор купли-продажи нежилых помещений от ******** исполнен сторонами, спорный объект передан продавцом, в порядке раздела 4 договора, покупателю, который, в свою очередь его оплатил. Спора в этой части между участвующими в сделке лицами не имеется.

Кроме того, указанный договор купли-продажи нежилых помещений от ******** в настоящее время является действительным, и никем не оспорен, в установленном законом порядке.

При этом на момент подачи заявления о государственной регистрации права продавец ликвидирован, и не имеет возможности подать заявление о регистрации права за собой, что не является основанием для отказа в государственной регистрации права собственности за административным истцом на объекты недвижимости.

При этом, отсутствие государственной регистрации права собственности на объект недвижимости у продавца при заключении им сделки купли- продажи указанного объекта не может препятствовать регистрации перехода права к покупателю в случае ликвидации организации, выступившей продавцом. Указанная правовая позиция была изложена Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от ********№. Указанный подход соответствует ранее выработанной позиции Президиума, которая в целях надлежащей защиты добросовестных приобретателей и стабильности гражданского оборота в постановлении от ********№ указал, что в таких случаях подлежит применению аналогия закона. В случае уклонения одной стороны по сделке от государственной регистрации перехода права собственности, она производится в соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации на основании решения суда. Подобным образом, как указал Президиум, должен быть решен и вопрос о возможности регистрации перехода права собственности на покупателя на основании договора в случае ликвидации продавца.

Указанные правовые позиции нашли свое продолжение в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Пункт 60 предусматривает, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. Однако постановлением №, принятым после постановления от ********№, была изменена практика рассмотрения споров по аналогичным делам. При ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества в соответствии с Законом о регистрации вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности в орган регистрации, если основанием к отказу в совершении регистрационного действия явилось отсутствие заявления продавца, лицо вправе его обжаловать в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, который при наличии на то оснований обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности, а после введения в действие Кодекса административного судопроизводства РФ, в порядке, установленным данным законом.

Просит суд признать незаконным отказ в государственной регистрации перехода права собственности, изложенный в уведомлениях об отказе в государственной регистрации права собственности от ********№, и от ********. №.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> произвести государственную регистрацию права собственности ФИО1, ******** года рождения, место рождения: <адрес>: на здание магазина, площадью 315,3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №- столярный цех, площадью 130,1 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №,по договору купли-продажи нежилых помещений от ********, заключенного между ФИО1 и Сельскохозяйственным производственным кооперативом «Туринский».

Надлежащим образом уведомленная о времени и месте рассмотрения дела, ФИО1 в судебное заседание не явилась, о причинах неявки суд не уведомила.

Представитель административного истца ФИО1 по доверенности ФИО2 исковые требования ФИО1 поддержал по доводам указанным в административном исковом заявлении, суду дополнил, что ********, ФИО1 было подано заявление о регистрации права собственности на здание магазина, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, и на столярный цех, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, на основании договора купли-продажи нежилых помещений от ********. Согласно уведомления об отказе в государственной регистрации права собственности от ********№, и№ основанием для отказа явилось невыполнение рекомендаций о предоставлении заявления на переход права собственности от второго участника сделки СПК «Туринский» для снятия приостановления от ********, при этом было установлено, что право собственности за продавцом СПК «Туринский» не зарегистрировано.. Действительно был заключен договор купли продажи ******** между СПК «Туринской» и ФИО1 по приобретению двух объектов находящихся в <адрес>, данные объекты были проданы за <данные изъяты> рублей, они были оплачены.

Надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения дела административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явился, о причинах неявки суд не уведомил, не ходатайствовал об отложении судебного заседания. Его участие в судебном заседании не является обязательным в силу закона, кроме того, судом его явка не признавалась обязательной.

Кроме того, информация о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном интернет-сайте Туринского районного суда <адрес> в разделе «судебное делопроизводство».

При таких обстоятельствах суд, руководствуясь положениями ч. 2 ст. 289 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии административного истца с участием его представителя и представителя административного ответчика.

В силу ст.62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим кодексом.

Исследовав материалы административного дела, заслушав представителя административного истца ФИО1 –ФИО2 возражение административного ответчика, суд считает административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава- исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно п.62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № и Пленума ВАС РФ № от ********, на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли- продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Судом установлено, что ******** на основании договора купли-продажи нежилых помещений от ******** ФИО1 приобрела у СПК «Туринский» здание магазина, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, и столярный цех, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №. Сторонами данный договор исполнен, продавцом объекты переданы покупателю, покупателем произведена оплата в размере <данные изъяты> рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ********.

******** СПК «Туринский « исключен из единого реестра юридических лиц на основании решения налогового органа.

******** ФИО1 подала заявление о регистрации права собственности на здание магазина, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, и столярный цех, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, на основании договора купли-продажи нежилых помещений от ********. Однако, в регистрации ей было отказано, в связи с невыполнением рекомендаций о предоставлении заявления на переход права собственности от второго участника сделки СПК «Туринский» для снятия приостановления от ********., при этом было установлено, что право собственности за продавцом СПК «Туринский» не зарегистрировано.

Основанием приостановления регистрации права собственности на оба объекта недвижимости явилось отсутствие заявления о переходе права собственности от СПК «Туринский» и отсутствие регистрации права собственности за продавцом.

Согласно части 1 статьи 6 ФЗ № от ******** гола « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшем на момент заключения договора купли-продажи, права возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

В соответствии с изменениями, внесенными в ФЗ № от ******** «О государственной регистрации недвижимости», с ********, согласно ч.1 ст.69 указанного закона права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от ********№ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законам.

Согласно ст.1110 Гражданского кодекса Российской Федерации при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное.

В соответствии со ст.1112 Гражданского кодекса Российской Федерации в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

То есть обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратится за регистрацией перехода права собственности.

Судом установлено, что договор купли-продажи от ******** является действительным и никем не оспорен в установленном законом порядке. На момент обращения ФИО1 с заявлением о государственной регистрации права СПК «Туринский» ликвидирован, что не является основанием для отказа в государственной регистрации права собственности за ФИО1 на указанные объекты недвижимости.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости у продавца при заключении им сделки купли- продажи также не может препятствовать регистрации перехода права к покупателю в случае ликвидации организации, выступившей продавцом, не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

Согласно п.60 Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества в соответствии с Законом о регистрации, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности в орган регистрации. Если основанием к отказу в совершении регистрационного действия явилось отсутствие заявления продавца, лицо вправе его обжаловать в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, который при наличии на то оснований обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности, а после введения в действие Кодекса административного судопроизводства РФ, в порядке, установленным данным законом.

Поэтому отказ административным ответчиком ФИО1 в государственной регистрации перехода права собственности, изложенный в уведомлениях № и. № от ******** является незаконным.

На основании изложенного, руководствуясь ст.177-180 КАС РФ

РЕШИЛ:

Административные исковые требования ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о признании незаконным уведомлений об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и возложении обязанности произвести государственную регистрацию прав собственности на недвижимое имущество, удовлетворить.

Признать незаконным отказ в государственной регистрации перехода права собственности, изложенный в уведомлениях об отказе в государственной регистрации права собственности от ********№, и от ********. №.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> произвести государственную регистрацию права собственности ФИО1, ******** года рождения, место рождения: <адрес>: на здание магазина, площадью 315,3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, на столярный цех, площадью 130,1 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №,по договору купли-продажи нежилых помещений от ********, заключенного между ФИО1 и Сельскохозяйственным производственным кооперативом «Туринский».

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца, со дня его принятии в окончательной форме в коллегию по административным делам Свердловского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Туринский районный суд <адрес>.

Решение не может быть обжаловано в кассационном порядке в том случае, если данное решение не было обжаловано в апелляционном порядке.

Мотивированное решение изготовлено ********.

.Председательствующий судья Г.А.Куликова