Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление ФИО1 к администрации {Адрес} о признании действий незаконными, правового акта недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с административным иском к администрации {Адрес} о признании действий незаконными, правового акта недействительным. В обоснование указала, что является собственником трех нежилых помещений в здании по адресу: {Адрес}, {Адрес}, расположенных на земельном участке с кадастровым номером (Данные деперсонифицированы), используемом ФИО1 и иными собственниками помещений в вышеуказанном здании на основании договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. {Дата}ФИО1 получила уведомление от соарендатора ФИО3 о получении разрешения администрации {Адрес} на строительство на арендуемом земельном участке. Полагает, что действия администрации {Адрес} по выдаче разрешения на строительство являются незаконными, а само разрешение недействительным, нарушающими права ФИО1 Просит признать действия администрации {Адрес} по выдаче разрешения на строительство {Номер} от {Дата} незаконным, разрешение на строительство {Номер}-RU{Номер} от {Дата}, выданное ФИО3, недействительным.

В судебное заседание административный истец ФИО1 не явилась. Уведомлена своевременно и надлежащим образом. Причины неявки неизвестны.

Представитель административного истца ФИО20 в судебном заседании требования доверителя полагал подлежащими удовлетворению. Пояснил, что оспариваемым действием администрации города Кирова и разрешением на строительство нарушено право его доверителя на пользование арендованным земельным участком, поскольку строительство объекта предполагает ограничение права пользования. Настаивал, что администрация {Адрес} была обязана получить согласие всех арендаторов на строительство объекта ФИО6 и на использование им земельного участка для этих целей.

Представитель административного ответчика – администрации {Адрес}ФИО7 в судебном заседании исковые требования не признала. Приобщила отзыв, доводы которого в полном объеме поддержала в судебном заседании. Полагала, что у ее доверителя отсутствует законодательная обязанность получать согласие соарендаторов на строительство объекта одним из арендаторов.

Административный соответчик - заместитель главы администрации г.Кирова ФИО8 в судебное заседание не явился. Уведомлен своевременно и надлежащим образом. Причины неявки неизвестны.

Заинтересованные лица ФИО3, ФИО22ФИО21, ФИО23, ФИО9, ФИО25, ФИО10, ФИО11, ФИО12 в судебное заседание не явились. Уведомлены своевременно и надлежащим образом. Причины неявки неизвестны.

Представители заинтересованного лица ФИО3 – ФИО13, ФИО14 в судебном заседании заявленные требования полагали необоснованными. Пояснили, что ФИО3 приобрел объект, в отношении которого получено оспариваемое разрешение на строительство, у ФИО17 – супруга административного истца, который при начале строительства в 2013 году испрашивал согласие собственников помещений здания, следовательно, согласие арендаторов на использование земельного участка имелось. Полагали, что оспариваемые действия и разрешение не нарушают права административного истца. Подтвердили, что ФИО3 согласия соарендаторов на строительство объекта, использование земельного участка с кадастровым номером 43:40:000406:11, не испрашивалось. Настаивали, что для получения разрешения на строительство их доверителем в администрацию города представлен весь пакет документов, предусмотренный ст.51 ГсК РФ.

Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, материалы гражданского дела {Номер}, истребованного из Первомайского районного суда {Адрес}, и оценив представленные сторонами доказательства по правилам ст.84 КАС РФ, учитывая бремя доказывания каждой из сторон, суд полагает требования административного истца подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, подтверждено материалами дела и не оспаривается сторонами, что ФИО1 является собственником помещений в здании по адресу: {Адрес}, {Адрес}, и арендатором земельного участка с кадастровым номером (Данные деперсонифицированы), на котором расположено данное здание.

Право аренды ФИО1 в отношении земельного участка основано на договоре аренды земельного участка от {Дата} с изменениями от {Дата}, предусматривающего замену арендатора ФИО17 на арендатора ФИО1, согласно условиям которого земельный участок с кадастровым номером 43:40:000406:11 всем соарендаторам предоставлен для размещения помещений нежилых в здании административно-складского назначения по адресу: {Адрес}, {Адрес}.

Арендаторами земельного участка в настоящее время являются ФИО15, ФИО16, ФИО1, ФИО12, ФИО22, ФИО24. ФИО23, ФИО3

{Дата} администрация выдала ФИО17 разрешение на строительство ОКС на земельном участке по адресу: {Адрес}, {Адрес}, {Номер}. Срок действия разрешения до {Дата}, который в дальнейшем продлен до {Дата}.

{Дата} в Едином государственном реестре недвижимого имущества зарегистрировано право собственности ФИО17 на объект незавершенного строительства площадью (Данные деперсонифицированы) кв.м., степень готовности 9%, с кадастровым номером (Данные деперсонифицированы).

По договору купли-продажи от {Дата}ФИО17 продал указанный объект ФИО18

{Дата}ФИО18 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключили договор купли-продажи объекта незавершенного строительства. {Дата} в ЕГРН внесена запись о праве собственности ФИО3 на спорный объект

{Дата} между администрацией {Адрес} и ФИО3 без уведомления иных соарендаторов заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка, которым изменен вид разрешенного использования арендатором ФИО3, которому земельный участок предоставлен для размещения помещений нежилых в здании административно-складского назначения и объекта незавершенного строительства (для завершения строительства).

Желая завершить строительство объекта незавершенного строительства площадью (Данные деперсонифицированы) кв.м., степень готовности 9%, с кадастровым номером (Данные деперсонифицированы), ФИО3 обратился в администрацию {Адрес} за получением разрешения на строительство.

{Дата} администрация {Адрес} выдала ФИО3 разрешение на строительство {Номер}.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Перечень документов, необходимых для выдачи разрешения на строительство определен в ч.7 ст.51 Градостроительного кодекса РФ.

В силу части 11 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство: проводят проверку наличия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство; проводят проверку соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного плана земельного участка либо в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории, а также красным линиям; выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

Доводы представителей заявителя об отсутствии у администрации обязанности проверять содержание и состав проектной документации со ссылкой на статью 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации отклоняются судом в силу следующего.

Из пункта 1 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ следует, что возможность получения разрешения на строительство объекта недвижимости обусловлена предоставлением застройщику в установленном законом порядке для этой цели земельного участка, правоустанавливающие документы на который направляются им в орган, уполномоченный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации выдавать такие разрешения.

В соответствии с частью 1 статьи 41 Земельного кодекса РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 Земельного кодекса РФ, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 названной статьи.

В силу положений подпункта 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Из представленных в материалы дела документов следует, что договор {Номер} заключен департаментом муниципальной собственности администрации {Адрес} со множественностью лиц на стороне арендатора с разрешенным использованием «размещение объектов, предусмотренных в зоне застройки многоэтажными жилыми домами». ФИО3 не является единственным правообладателем земельного участка. Доказательств формирования части земельного участка для строительства ОКС суду не представлено.

Сведений об установлении арендаторами с разрешения Департамента порядка пользования земельным участком с кадастровым номером {Номер} не имеется.

Следовательно, права соарендаторов земельного участка должны быть соблюдены, а их согласие получено. Обязанность испрашивать согласия иных арендаторов на осуществление строительства на находящемся в совместной аренде земельном участке следует из толкования ст.41 Земельного кодекса РФ, ст. 244, п.1 ст.253 Гражданского кодекса РФ.

Вместе с тем, вопреки вышеуказанным нормам материального права таких действий ФИО3 не произведено, а администрацией {Адрес} не истребовано.

По мнению суда, отсутствие согласия других арендаторов земельного участка на строительство объекта ФИО3, в отсутствие установленного порядка пользования земельным участком, фактически является отсутствием правоустанавливающего документа на земельный участок, т.к. допускает строительство объекта на всем земельном участке, обремененном правами третьих лиц, т.е. не исключает строительство на территории, используемой другими арендаторами. Право на строительство именно на той части земельного участка, на котором расположен объект, находящийся в собственности ФИО3, какими-либо правоустанавливающими документами не подтверждены и предшествующими правообладателями также не получались. Выдав разрешение на строительство в отсутствие согласия соарендаторов, в т.ч. ФИО1 администрация {Адрес} фактически изъяла часть земельного участка у заявителя, нарушив порядок, установленный статьями 45 и 54 Земельного кодекса Российской Федерации.

Следовательно, оспариваемое разрешение на строительство выдано административным ответчиком в отсутствие правоустанавливающего документа на землю, что прямо противоречит п.1 ч.7 ст.51 Градостроительного кодекса РФ. Разрешение строительства на земельном участке, находящемся в совместном пользовании соарендаторов, в т.ч. ФИО1, изъятие из фактического пользования заявителя земельного участка в целях осуществления строительства ФИО3 является безусловным нарушением права административного истца, подлежащим защите.

Доводы представителей ФИО3 о получении согласия на строительство прежним собственником объекта ФИО17 отклоняются судом, т.к. ФИО3 получал новое разрешение на строительство. Кроме того, при первоначальном строительстве ФИО1 согласия на строительство не давала. Доводы о том, что первоначальный собственник объекта и административный истец являются супругами, а значит, желая осуществить строительство, ФИО17 имел согласие собственника помещений ФИО1, какими-либо допустимыми доказательствами не подтверждены. Совпадение интересов застройщика и интересов (прав) арендаторов в зависимости от факта супружеских отношений априори не следуют.

Установив фактические обстоятельства дела и применив к правоотношениям сторон вышеуказанные нормы материального права, суд приходит к выводу, что совершенные администрацией {Адрес} действия по выдаче разрешения на строительство {Номер} от {Дата} являются незаконными, а выданное в результате ФИО3 разрешение на строительство {Номер} от {Дата} недействительно, создают препятствия для реализации прав арендатора ФИО1, поскольку, признавая представленный правоподтверждающий документ на землю доказательством права ФИО3 администрация {Адрес} не учла, что соарендаторы земельного участка в силу требований Гражданского кодекса РФ и Земельного кодекса РФ имеют право пользования земельным участком пропорционально доле в объекте недвижимости. Разрешение на строительство фактически изъяло из пользования соарендтора ФИО1 принадлежащее ей право пользования.

Кроме того, удовлетворяя административные требования заявителя, суд полагает необходимым применить к правоотношениям сторон положения статьи 10 Гражданского кодекса РФ по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Учитывая, что договор аренды от {Дата} является договором с множественностью лиц на стороне арендатора, то, по мнению суда, администрация {Адрес} и арендатор ФИО3 не вправе были изменять договор аренды в части вида разрешенного использования по выбору одного из арендаторов в отсутствие согласия иных лиц.

Первоначально предметом договора аренды являлся земельный участок с видом разрешенного использования «для размещения помещений нежилых в здании административно-складского назначения». Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, ФИО3, как арендатор, а также иные арендаторы, в т.ч. ФИО1, выразили свое согласие на использование земельного участка всеми собственниками помещений здания в соответствии с одним из видов разрешенного использования, установленных Правилами землепользования, тем самым реализовали свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ. Следует отметить, что вид разрешенного использования является существенным условием договора для всех его участников, а потому подлежит изменению только с согласия всех правообладателей.

Воля одного из арендаторов как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права иных арендаторов собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника, арендаторов и необоснованно ограничивало бы их права.

Руководствуясь статьями 175-177, 227 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административные требования ФИО1 удовлетворить.

Признать действия администрации {Адрес} по выдаче разрешения на строительство {Номер} от {Дата} незаконным, разрешение на строительство {Номер} от {Дата}, выданное ФИО3, недействительным.

Решение может быть обжаловано в Кировский областной суд через Первомайский районный суд г. Кирова в течение месяца со дня составления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья /подпись/ Л.В. Комарова

Решение суда в окончательной форме принято 17.05.2017