Гражданский кодекс часть 1

судьи Аслануковой М.А., при секретаре судебного заседания Кишмаховой Л.У., с участием представителя административного истца ФИО1, представителя административного ответчика- управления градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования г.Черкесска - ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО3 к управлению градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования г.Черкесска о признании незаконным решения об отказе в переводе жилого помещения в нежилое помещение, обязании перевести жилое помещение в нежилое на основании заявления и представленных документов с выдачей документов, предусмотренных частями 5 и 9 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации,

установил:

ФИО3 обратилась в Черкесский городской суд с вышеуказанным иском. В обоснование своих требований указала, что по заявлению от 13.06.2018 она получала отказ управления градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования г.Черкесска(далее Управление) 19.06.2018, не основанный на требованиях законодательства, тем не менее все указания в отказе заявителем выполнены и представлены вновь 11.01.2019. Однако, на заявление от 11.01.2019 получен отказ от 08.02.2019, согласно которому в переводе жилого помещения в нежилое помещение отказано со ссылкой на п.2.7.6-а Административного регламента по предоставлению муниципальной услуги, в связи с тем, что заявителем представлен протокол общего собрания собственников многоквартирного дома, не соответствующе оформленный. Такой отказ заявитель считала незаконным, поскольку Управление не указало, что значит «ненадлежаще оформленный протокол». Перечень документов, необходимых для предоставления в орган, осуществляющий перевод помещений, в целях перевода жилого помещения в нежилое, установлен ч.2 ст.23 ЖК РФ, которые и были представлены. Частью 3 ст.23 ЖК РФ установлен запрет на требование органами, осуществляющими перевод жилого помещения в нежилое, других документов, кроме установленных ч.2 ст.23 ЖК РФ. Также основания отказа Управления не входит в перечень оснований для отказа, предусмотренных ст.22 ЖК РФ.

В судебном заседании представитель административного истца исковые требования поддержала, просила иск удовлетворить по основаниям, изложенным в нем.

Представитель административного ответчика представила письменные возражения на административный иск, где указала, что не согласно Управление с заявленными исковыми требованиями. Административному истцу было отказано в соответствии с п.2.7.7-а Административного регламента по предоставлению муниципальной услуги «Выдача разрешения на строительство, реконструкцию объектов капитального строительства» в связи с тем, что предоставлен протокол общего собрания собственников многоквартирного дома, не соответствующе оформленный, то есть, не соответствующий требованиям к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденным Приказом Минстроя России. ФИО3 планирует согласно проекту осуществить устройство изолированного входа с фасада здания с крыльцом на земельном участке, путем разборки подоконной части стены под устройство отдельного входа до уровня чистого пола первого этажа над подвальным помещением, что влечет необходимость удаления фрагмента несущей стены многоквартирного дома, также устройство пандуса на земельном участке, что приведет к уменьшению общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и могут быть затронуты права и интересы собственников. Просила отказать в иске в полном объеме.

Также суду представила Выписки из ЕГРН, содержащих сведения о собственниках многоквартирного дома по <адрес> в <адрес>.

В судебное заседание был приглашен специалист ООО «Архпроект», изготовивший проектную документацию реконструкции квартиры под магазин, генеральный директор ООО «Архпроект» ФИО5, который суду пояснил, что по проекту предусматриваются переоборудованию не несущие перегородки, проект не влияет на несущие способности, а реконструкция может быть только по проекту. Специалист, изготовивший проектную документацию, несет ответственность за нее. Демонтаж существующих ненесущих и возведение новых перегородок не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности жилого дома и не представляют опасности для жизни и здоровья людей, не противоречат требованиям СНиП.

Выслушав участников процесса, заслушав специалиста, изучив материалы дела, суд приходит следующему.

Как видно из материалов дела, согласно Выписки из ЕГРН от 25.06.2019 собственником <адрес> в <адрес> является ФИО3.

10.01.2019 ФИО3 обратилась в управление градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования г.Черкесска с заявлением о выдаче разрешения на перевод жилого помещения в нежилое помещение с обустройством отдельного входа – магазин <адрес> площадью 50,8кв.м. по <адрес> в <адрес>.

К заявлению от 10.01.2019 согласно расписки в получении документов, приложены: подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства или перепланировки переводимого помещения; заявление о переводе жилого помещения в нежилое помещение; правоустанавливающие документы на переводимое помещение; согласие всех правообладателей многоквартирного жилого дома; домовая книга; технический паспорт.

В своем письменном отказе от 08.02.2019 на указанное заявление управление градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска указало, что заявителю отказано в выдаче акта согласования со службами города для перевода жилого помещения в нежилое с обустройством отдельного входа по адресу: <адрес>42, на основании п.2.7.6-а Административного регламента по предоставлению муниципальной услуги «выдача разрешений на строительство, реконструкцию объектов капитального строительства» в связи с тем, что заявителем предоставлен протокол общего собрания собственников многоквартирного дома не соответствующе оформленный.

Ранее, на заявление ФИО3 от 13.06.2018 о выдаче разрешения на перевод жилого помещения в нежилое помещение с обустройством отдельного входа по <адрес>42 в <адрес>, Управление в своем письменном отказе от 19.06.2018 указало, что заявителю отказано в предоставлении муниципальной услуги, предусмотренной п.2.7 Административного регламента «Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое помещение», в связи с непредоставлением проекта переустройства, сведений об отсутствии факта использования данного помещения собственником или иным лицом в качестве места постоянного проживания, а также в связи с неполным предоставлением согласий всех правообладателей объекта капитального строительства по указанному адресу.

Полагая действия Управления незаконными, административный истец обратилась с вышеуказанным административным иском.

Отказ в переводе нежилого помещения в жилое помещение(жилого в нежилое) должен соответствовать статье 24 ЖК РФ, а также быть оформлен в виде уведомления установленного постановлением Правительства РФ от 10 августа 2005 года N 502 «Об утверждении формы уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в жилое (нежилое) помещение» и содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 статьи 24 ЖК РФ.

Согласно утвержденной форме в уведомлении указывается: кому направляется уведомление (Ф.И.О. гражданина (наименование юридического лица)); адрес; наименование органа местного самоуправления, осуществляющего перевод; адрес подлежащего переводу помещения; характер перевода (из жилого в нежилое или из нежилого в жилое) и цель использования. Указывается принятое решение: а) перевести: без предварительных условий; при условии проведения работ по переустройству и (или) перепланировке, иных необходимых работ (ремонт, реконструкция, реставрация); б) отказать в переводе с указанием оснований, установленных в части 1 статьи 24 ЖК РФ.

Аналогичные условия предусмотрены административным регламентом по предоставлению Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска муниципальной услуги «Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение», утвержденным постановлением мэрии муниципального образования города Черкесска от 27.05.2016 N 324 (Административный регламент).

При этом как следует из п.2.4 названного Административного регламента, результатом предоставления муниципальной услуги является принятие решения: о переводе жилого помещения в нежилое помещение либо мотивированный отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение.

Процедура предоставления муниципальной услуги завершается получением заявителем следующих документов: уведомления о предоставлении муниципальной услуги по форме согласно приложению N 4; акта о завершении переустройства и (или) перепланировки жилого (нежилого) помещения (акт приемочной комиссии); либо уведомления о мотивированном отказе в переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение.

Как следует из материалов дела и установлено судом в своем письменном отказе от 08.02.2019 на заявление о переводе жилого помещения в нежилое помещение, оспариваемом административным истцом, Управление ссылается на п.2.7.6-а Административного регламента по предоставлению муниципальной услуги «выдача разрешения на строительство, реконструкцию объектов капитального строительства» в связи с представлением протокола общего собрания собственников многоквартирного жилого дома не соответствующе оформленный.

В соответствии с частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Положениями пунктов 3 и 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Частью 2 названной статьи предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, из приведенных положений Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что обязательным условием перевода жилого помещения в нежилое помещение является наличие согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме в случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещения невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме либо передачи при этом части общего земельного участка.

Частью 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается, в том числе, в случае несоблюдения предусмотренных статьей 22 названного Кодекса условий перевода помещения (пункт 3 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией объектов капитального строительства понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей, в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства.

Согласно подпункту "в" пункта 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

В силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

До реконструкции общая площадь жилого помещения по <адрес>42 в <адрес> составляла - 51,95кв.м., после реконструкции- 52,85кв.м. Из проектной документации следует, что предусматривается пробивка и усиление проема; демонтаж оконных блоков; демонтаж перегородок; установка оконных блоков; установка дверного блока; устройство крыльца с пандусом, что приведет к уменьшению земельного участка, то есть, общего имущества собственников многоквартирного дома.

Учитывая изложенное, для перевода жилого помещение в нежилое помещение, в силу положений части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, ФИО3 необходимо было получить согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Доказательства, подтверждающие наличие такого согласия собственников помещений многоквартирного дома на использование общего имущества при осуществлении ФИО3 перевода жилого помещения в нежилое помещение, представлены суду в форме протокола рассмотрения вопроса о реконструкции квартиры с обустройством отдельного входа под магазин с переводом жилого помещения в нежилое.

Данное обстоятельство имеет существенное значение для разрешения настоящего спора, следовательно, требование Управления о необходимости получения согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, обосновано.

Административный истец обращался к административному ответчику с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое с обустройством отдельного входа – магазин <адрес>.

В своем письменном отказе Управление указало со ссылкой на п.2.7.6-а Административного регламента по предоставлению муниципальной услуги «выдача разрешения на строительство, реконструкцию объектов капитального строительства», что заявителю отказано в предоставлении муниципальной услуги «выдача разрешения на строительство, реконструкцию объектов капитального строительства», поскольку заявителем представлен несоответствующе оформленный протокол общего собрания собственников многоквартирного жилого дома, тогда как с заявлением о предоставлении такого вида муниципальной услуги заявитель не обращался.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае несоблюдения предусмотренных ст. 22 ЖК РФ условий перевода помещения (пункт 3 части 1 статьи 24 ЖК РФ).

Часть 2 статьи 23 ЖК РФ(действующей на момент отказа) устанавливает перечень документов, необходимых при переводе жилого помещения в нежилое помещение, которые собственник соответствующего помещения должен представить в орган, осуществляющий такой перевод. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет: 1) заявление о переводе помещения; 2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); 3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения); 4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; 5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Указанный перечень является исчерпывающим, поскольку частью третьей данной нормы установлено, что орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов, кроме документов, установленных частью второй указанной статьи.

Однако, как следует из положений Жилищного кодекса Российской Федерации, для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется согласие собственников помещений в многоквартирном доме.

Так, п. п. 1, 2 ст. 44 ЖК РФ предусмотрено, что к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится в том числе принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Таким образом, несмотря на отсутствие в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, при условии, что этот земельный участок передан в порядке, установленном ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, то в указанных случаях положения ч. ч. 2 и 3 ст. 23 ЖК РФ необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме(Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2008 года, утвержденный Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 17.09.2008).

Итак, согласие собственников помещений в многоквартирном доме необходимо было получить в форме «согласия всех собственников» или решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Административным истцом согласие собственников помещений в многоквартирном доме о переводе жилого помещения в нежилое помещение представлено административному ответчику в форме протокола рассмотрения вопроса о реконструкции квартиры с обустройством отдельного входа под магазин с переводом жилого помещения в нежилое, а не протокола общего собрания собственников многоквартирного жилого дома.

При таких обстоятельствах письменный отказ административного ответчика от 08.02.2019 №02-111 в предоставлении муниципальной услуги «выдача разрешения на строительство, реконструкцию объектов капитального строительства» в связи с представлением протокола общего собрания собственников многоквартирного жилого дома, не соответствующе оформленного, не может являться законным, следовательно, исковые требования подлежат удовлетворению.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 218, ст.ст.226-227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ФИО3 удовлетворить.

Признать незаконным решение управления градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска от 08.02.2019 №02-111 об отказе в переводе жилого помещения в нежилое.

Обязать управление градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска перевести жилое помещение по адресу: <адрес>42 в нежилое помещение на основании заявления от 11.01.2019 и представленных документов с выдачей документов, предусмотренных частями 5 и 9 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано сторонами в судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики через Черкесский городской суд в течение месяца с момента его изготовления в окончательной форме. Мотивированное решение изготовлено 29.07.2019.

Судья М.А. Асланукова