Гражданский кодекс часть 1

Шпаковский районный суд Ставропольского края в составе председательствующего судьи Толстикова А.Е., с участием представителя административного истца Ищенко М.В. - Гуриной О.В., представителя административного ответчика комитета имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края Перетрухиной О.Н., представителя заинтересованного лица администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края Руденко Е.А., при секретаре Буниной И.Е., рассмотрев административное дело по административному иску Ищенко Михаила Васильевича к комитету имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края об обязании заключить с Ищенко Михаилом Васильевичем договор аренды земельного участка сроком на три года для завершения строительства,

УСТАНОВИЛ:

Ищенко М.В. обратился в суд с административным исковым заявлением к комитету имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края об обязании заключить договор аренды земельного участка, площадью 600 кв.м., кадастровый №, находящийся по <адрес>, сроком на три года, для завершения строительства.

В обоснование иска указал, ДД.ММ.ГГГГ. между Ищенко М.В. и администрацией Верхнерусского сельсовета Шпаковского района Ставропольского края был заключен договор аренды земель населенных пунктов, в соответствии с которым на условиях аренды в пользование был передан земельный участок из земель населенных пунктов для строительства индивидуального жилого дома ведения личного подсобного хозяйства в границах, указанных в плане участка, площадью 600 кв.м., кадастровый №, находящийся по <адрес>, сроком на десять лет.

До окончания договора аренды по указанному адресу Ищенко М.В. возвел объект незавершенного строительства, площадь застройки: 135,7 кв.м., 95 % готовности, что подтверждается техническим планом объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ., выданным Межрайонным отделом № государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество».

На обращения о заключении договора аренды указанного земельного участка для завершения строительства сроком на 3 года, комитетом имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края было отказано, указав, что основания для заключения договора аренды отсутствуют.

Указанный земельный участок, предоставлен в аренду до 2019 года, что не может являться основанием для отказа в его предоставлении для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Из представленного технического плана объекта незавершенного строительства следует, что по указанному адресу имеется объект незавершенного строительства. Строительство ведется на основании разрешения на строительство индивидуального жилого дома.

При таких обстоятельствах, полагает что ему было незаконно отказано однократно в предоставлении земельного участка в аренду.

Законодатель не предусматривает обязательной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства в качестве условия для заключения договора аренды земельного участка ввиду чего, отказ комитета имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края в заключении договора аренды полагаю необоснован. С учетом вышеизложенных обстоятельств я имею право на заключение договора аренды спорного земельного участка однократно сроком на три года для завершения строительства.

На основании изложенного считает, что имеет исключительное право на предоставление спорного земельного участка однократно для завершения строительства.

В судебное заседание административный истец не явился. Суд, в соответствии со ст. 150 КАС РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося административного истца.

В судебном заседании представитель административного истца поддержала заявленные требования, просили суд их удовлетворить в полном объеме.

Представитель административного ответчика в судебном заседании просила в удовлетворении иска отказать. Представила возражения, в которых указала следующее.

Комитет имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района не согласен с заявленными исковыми требованиями по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 39.6 ЗК РФ установлены случаи предоставления в аренду земельных участков без проведения торгов.

Согласно пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства.

Согласно сведениям, полученным из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, право собственности на объект, находящийся на испрашиваемом земельном участке, не зарегистрировано.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен ст. 39.17 ЗК РФ.

Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015г. № 1 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов», утвержден перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Пунктом 32 указанного перечня предусмотрено, что право для подачи заявления о предоставлении земельного участка по основаниям, предусмотренным подпунктом 9 пунктом 2 статьи 39.6 Земельного закона, принадлежит собственнику здания, сооружения, помещений в них. Вместе с тем при отсутствии зарегистрированного права собственности на данный объект заявитель представляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на здание, сооружение либо помещение. Также заявитель представляет сообщение, содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке, с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, принадлежащих на соответствующем праве заявителю.

Документы, предусмотренные п. 32 вышеназванного перечня, а также разрешительная документация на возведение объекта, Ищенко М.В. представлены не были, в связи, с чем заключить договор аренды на три года, не представляется возможным.

Ищенко М.В. повторно обратился в комитет для заключения договора аренды на вышеуказанный земельный участок, ДД.ММ.ГГГГ., комитетом был выдан отказ по следующим основаниям.

Согласно пп. 1 п. 4 ст.39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в случае, если заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка.

Учитывая изложенное считает, что основания для заключения договора аренды на вышеуказанный земельный участок отсутствуют, в связи с тем, что заявление о заключении договора аренды на испрашиваемый земельный участок подано по истечению срока действия договора аренды земель населенных пунктов от ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель заинтересованного лица - администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края в судебном заседании доводы административного ответчика поддержала, просила в удовлетворении иска отказать.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

ДД.ММ.ГГГГ. между Ищенко М.В. и администрацией Верхнерусского сельсовета Шпаковского района Ставропольского края заключен договор аренды земель населенных пунктов, на аренду земельного участка из земель населенных пунктов, находящийся по <адрес> для строительства индивидуального жилого дома ведения личного подсобного хозяйства в границах, указанных в плане участка, прилагаемого к договору и являющимся его неотъемлемой частью, общей площадью 600 кв.м., с кадастровым №.

Пунктом 2.1. указанного договора срок аренды земельного участка установлен с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. №, спорный земельный участок расположен по <адрес>, имеет кадастровый №, имеет площадь 600 + 17 кв.м., разрешенное использование: для строительства индивидуального жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства.

По данным технического плана объекта незавершенного строительства, на земельном участке под кадастровым номером №, по <адрес>, расположен объект незавершенного строительства площадью 135, 7 кв.м., степень готовности 95 %.

Уведомлением Управления архитектуры и градостроительства администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ. №, Ишенко М.В. уведомлен о соответствии указанных параметров объекта ИЖС или садового дома установленным параметрам допустимости размещения объекта ИЖС или садового дома на земельном участке по <адрес>, кадастровый №.

Как следует из сообщения управления архитектуры и градостроительства администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ. №, в соответствии со ст. 26 ЗК РФ и п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества (в том числе и земельного участка) подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом, при этом право аренды на такой участок возникает с момента государственной регистрации. Согласно представленному договору аренды земель населенных пунктов от ДД.ММ.ГГГГ. срок обязательств истек ДД.ММ.ГГГГ. То есть Ищенко М.В. не является правообладателем земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>. Учитывая вышеизложенное, на основании п. 17 ст. 55 ГрК РФ управление архитектуры и градостроительства администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края возвращает уведомление об окончании строительства и прилагаемые к нему документы без рассмотрения.

Сообщением комитета имущественных и земельный отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ. №, заявитель уведомлен, что основания для заключения договора аренды на земельный участок отсутствуют, в связи с тем, что заявление о заключении договора аренды на испрашиваемый земельный участок подано по истечению срока действия договора аренды.

В соответствии с положениями ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные ст.ст. 301 - 304 Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

Из системного толкования положений Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации в их совокупности следует, что лицо, являющееся на законных основаниях застройщиком земельного участка, вправе претендовать на заключение договора аренды того же участка по основаниям, предусмотренным пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, и в том случае, когда право собственности на объект незавершенного строительства не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.01.2015г. № 1 установлен Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов.

В пункте 33 названного Перечня указано, что при подаче заявления о предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства объекта собственник такого объекта предоставляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на здание, сооружение, если право на такой объект незавершенного строительства не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Таким образом, действующее законодательство не предусматривает обязательной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства в качестве условия, необходимого для заключения договора аренды земельного участка по вышеуказанным основаниям.

Являясь законным владельцем объекта незавершенного строительства, которое не введено в гражданско-правовой оборот в установленном законом порядке, и являясь арендатором земельного участка на основании договора, заключенного до ДД.ММ.ГГГГ, административный истец Ищенко М.В. в соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001г. N 137-ФЭ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» имеет право на реализацию возможности однократного продления либо заключения нового договора аренды земельного участка для завершения строительства.

Обращаясь в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства, истец действовал в порядке, установленном положениями пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ (в редакции на момент возникновения спорных правоотношений), предоставляющего собственнику объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, право получить такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в соответствии со ст.ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Исходя из положений приведенной нормы закона для разрешения настоящего спора юридически значимыми обстоятельствами по делу являются предусмотренные пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ условия заключения договора аренды земельного участка с собственником объекта незавершенного строительства.

При этом материалами дела бесспорно подтверждается наличие на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства.

Требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, не заявлялось.

Ранее земельный участок не предоставлялся арендатору в аренду для завершения строительства, в силу чего истец, как законный владелец и застройщик земельного участка, являющийся фактическим собственником объекта незавершенного строительства, имеет право на реализацию предусмотренной перечисленными выше нормами земельного законодательства возможности однократного продления договора аренды земельного участка для завершения строительства.

В материалах дела имеется уведомление Управления архитектуры и градостроительства администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ. №, о соответствии указанных параметров объекта ИЖС или садового дома установленным параметрам допустимости размещения объекта ИЖС или садового дома на земельном участке по <адрес>, кадастровый №.

Таким образом, из материалов дела видно, что указанные параметры объекта ИЖС или садового дома соответствуют установленным параметрам допустимости размещения объекта ИЖС или садового дома на земельном участке по <адрес>, кадастровый №.

Принимая во внимание, что административный истец возвел объект незавершенного строительства на земельном участке, предоставленном в аренду для строительства подобного объекта, в соответствии с разработанной проектной документацией, градостроительным планом земельного участка, параметры которого предусматривают возможность возведения строения, при наличии уведомления от ДД.ММ.ГГГГ. №, что фактически является разрешением на строительство, с учетом установленных по делу обстоятельств Ищенко М.В. вправе претендовать на предоставление ему земельного участка в аренду однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства, а затем - ставить вопрос о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию при наличии допущенных отклонений.

При изложенных обстоятельствах правовых оснований для принятия органом местного самоуправления оспариваемого истцом решения об отказе в предоставлении земельного участка в аренду однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства не имелось.

Таким образом, суд приходит к выводу, что отказ комитета имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края в заключении с Ищенко М.В. договора аренды земельного участка сроком на три года для завершения строительства является необоснованным.

Приведенные обстоятельства указывают на наличие у истца права на получение в аренду без проведения торгов земельного участка с целью завершения строительства объекта незавершенного строительства и его последующей эксплуатации путем заключения с администрацией соответствующего договора аренды.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о наличии у административного истца оснований для заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 600 кв.м., расположенного по <адрес>, без проведения торгов.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для возложения на административного ответчика обязанности по устранению нарушения прав, свобод и законных интересов (препятствий к их осуществлению) административного истца Ищенко М.В. путем возложения обязанности заключить с Ищенко М.В. без проведения торгов договора аренды земельного участка сроком на три года для завершения строительства.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 227 КАС РФ,

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Ищенко Михаила Васильевича к комитету имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края об обязании заключить с Ищенко Михаилом Васильевичем договор аренды земельного участка сроком на три года для завершения строительства - удовлетворить.

Обязать комитет имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края заключить с Ищенко Михаилом Васильевичем договор аренды земельного участка площадью 600 кв.м., кадастровый №, находящийся по <адрес>, сроком на три года для завершения строительства.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольском краевом суде через Шпаковский районный суд Ставропольского края в течение месяца.

Судья А.Е. Толстиков