Гражданский кодекс часть 1

при участии ФИО1, представителя Государственного бюджетного учреждения Республики Крым «Центр землеустройства и кадастровой оценки» ФИО2, эксперта ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление ФИО1, Общества с ограниченной ответственностью «Аквамарин» к Совету Министров Республики Крым, Министерству имущественных и земельных отношений Республики Крым, заинтересованное лицо Государственное бюджетное учреждение Республики Крым «Центр землеустройства и кадастровой оценки», об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере равном рыночной стоимости, выслушав пояснения представителей участников процесса, явившихся в судебное заседание, эксперта,

У С Т А Н О В И Л

ФИО1 ( далее ФИО1), Общество с ограниченной ответственностью «Аквамарин» (далее ООО «Аквамарин») обратились в Верховный Суд Республики Крым с административным исковым заявлением, в котором просят установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества, здания, общей площадью 2357,6 кв.м с кадастровым номером 90:22:010217:344, расположенного по адресу: <...>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 23.04.2021 года в размере 69447607 рублей.

Определением от 23.11.2020 года административное исковое заявление принято к производству Верховного Суда Республики Крым.

Определением от 08.12.2021 года по результатам рассмотрения ходатайства ФИО1, представителя ООО «Аквамарин» назначена судебная оценочная экспертиза, производство по делу приостановлено до получения заключения эксперта.

После возврата материалов дела с заключением эксперта определением от 15.02.2022 года производство по делу было возобновлено, привлечено к участию в административном деле в качестве заинтересованного лица Государственное бюджетное учреждение Республики Крым «Центр землеустройства и кадастровой оценки» (далее Учреждение).

В судебном заседании 10.03.2022 года представитель ФИО1 настаивал на удовлетворении заявленных требований с учетом сведений, изложенных в экспертном заключении, представитель Совета министров Республики Крым указала, что при проведении государственной кадастровой оценки объекта недвижимости нарушений методологии допущено не было, а выявленные в ходе проведения экспертизы факторы, индивидуализирующие объект оценки, не могли быть учтены при установлении его кадастровой оценки, поскольку могут быть оценены в индивидуальном порядке, представителем Учреждения предоставлены письменные пояснения на административное исковое заявление, в которых указано на наличие ряда замечаний к заключению эксперта № 01-22 от 20.01.2022года, подготовленного экспертом Общества с ограниченной ответственностью «СИДАБРА-ЭКСПЕРТ» во исполнение определения Верховного Суда Республики Крым от 08.12.2021 года, которые несущественно влияют на величину рыночной стоимости объекта недвижимости, принадлежащего истцам.

Определением от 10.03.2022 года рассмотрение дела было отложено, был приглашен эксперт для дачи пояснений по экспертному заключению судебной оценочной экспертизы № 01-22 от 20.01.2022года.

В судебном заседании 16.03.2022 года ФИО1, настаивала на удовлетворении заявленных требований, указав, что экспертом верно определена рыночная стоимость объекта недвижимости. Экспертом, проводившим во исполнение определения от 08.12.2021 года судебную оценочную экспертизу, предоставлены пояснения по всем вопросам, возникшим у представителя Учреждения при изучении её содержания.

В судебное заседание 16.03.2022 года Совет министров Республики Крым, Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым, явку своих представителей не обеспечили, о дне и времени его проведения были извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении рассмотрения дела не направили.

Принимая во внимание наличие доказательств надлежащего уведомления всех участников процесса о днях и времени проведения судебных заседаний, отсутствие ходатайств об отложении рассмотрения дела, руководствуясь ст.150,151,247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАСРФ), Верховный Суд Республики Крым определил продолжить рассмотрение дела с участием представителей участников процесса, явившихся в судебное заседание.

Исследовав материалы дела, изучив доводы административного искового заявления, экспертное заключение, письменные пояснения, предоставленные участниками процесса, выслушав пояснения их представителей, эксперта, Верховный Суд Республики Крым пришел к следующим выводам.

ФИО1 и ООО «Аквамарин» на праве собственности принадлежит нежилое здание общей площадью 2357,6 кв.м с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес> (далее объект недвижимости).

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон №237-ФЗ) под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (ч. 2 ст. 3 Закона №237-ФЗ ).

В соответствии с положениями ч. ч. 1, 2 ст. 6 Закона №237-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее уполномоченный орган субъекта Российской Федерации). Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (далее бюджетное учреждение).

Согласно п. п. 1, 2, ч. 1 ст. 7 Закона №237-ФЗ к полномочиям бюджетных учреждений, связанными с определением кадастровой стоимости относится определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки; определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки.

П 2. Постановления Совета министров Республики Крым от 15.11.2018 года № 554 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Республики Крым и о внесении изменений в постановление Совета министров Республики Крым от 27 июня 2014 года N 157» Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым определено уполномоченным исполнительным органом государственной власти Республики Крым по осуществлению полномочий, предусмотренных Федеральным законом от 03.07. 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», за исключением принятия решения об утверждении результатов определения кадастровой стоимости.

Согласно п.2 приказа Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым № 2888 от 26.11.2018 года «О проведении в Республике Крым государственной кадастровой оценки» Государственное бюджетное учреждение Республики Крым «Центр землеустройства и кадастровой оценки» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости: зданий, помещений, расположенных на территории Республики Крым.

Ч. 1 ст. 14 Закона № 237 – ФЗ предусмотрено, что определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

На момент определения кадастровой стоимости объекта недвижимости действовали Методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 года № 226 (далее Методические указания), п. 1.2 было предусмотрено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект. Определение кадастровой стоимости предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, необходимых для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке.

В соответствии с п. 1.3 Методических указаний при определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется индивидуально в отношении объектов недвижимости в соответствии с пунктом 8.1 Указаний.

Учреждением кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере 99113811,85 рублей была определена по состоянию на 23.04.2021 года, её результаты были утверждены распоряжением Совета министров Республики Крым, внесены 02.06.2021 года в Единый государственный реестр недвижимости.

В силу ст. 245 КАС РФ, ч. 1 ст. 22 Закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и гражданами, если результаты её определения затрагивают их права или обязанности.

Ч.1 ст.372 Налогового кодекса Российской Федерации ( далее НК РФ) установлено, что налог на имущество организаций устанавливается настоящим Кодексом и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с настоящим Кодексом законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, если иное не предусмотрено статьей 372.1 настоящего Кодекса.

Налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса ( ч.1 ст.373 НК РФ).

Согласно ч.1 ст.374 НК РФ объектами налогообложения признаются:

Ч.2 ст. 374 НК РФ предусмотрено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 400, п. 6 ч.1 ст. 401 НК РФ физические лица, обладающие правом собственности на здания, строения, сооружения, помещения, признаются плательщиками налога на имущество физических лиц.

Ч.1 ст. 403 НК РФ предусмотрено, что налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Распоряжением Совета министров Республики Крым №2039-р от 18.12.2020года утвержден перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость на 2021год. Объект недвижимости включен в указанный перечень под номером 550.

При таких обстоятельствах Верховный Суд Республики Крым приходит к выводу, что результаты определения кадастровой стоимости этого объекта недвижимости затрагивают права и обязанности истцов. Изменение кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании установления его рыночной стоимости по решению суда учитывается для целей налогообложения в порядке, установленном ст. 403 НК РФ.

В связи с этим, Верховный Суд Республики Крым полагает, что истцы вправе в судебном порядке оспорить результаты определения кадастровой стоимости этого объекта недвижимости на основании установления в отношении него рыночной стоимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 62, ч. 5 ст. 247 и ст. 248 КАС РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Согласно ст. ст. 70, 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет оценщика.

Истцы в обоснование заявленного требования предоставили отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № 892-21-КЭ от 15.10.2021 года, составленный оценщиком ФИО4 ООО «Крымская экспертиза», согласно которому по состоянию на 23.04.2021 года рыночная стоимость объекта недвижимости составляла 69447607 рублей.

Согласно разъяснениям, данным в п. п. 20, 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки. В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с возникшими сомнениями по вопросу правильности определения величины рыночной стоимости объекта недвижимости, после рассмотрения ходатайства истцов о назначении по делу судебной экспертизы с целью разрешения вопроса соответствия отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № 892-21-КЭ от 15.10.2021 года, составленного оценщиком ФИО4 ООО «Крымская экспертиза», требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, определением Верховного Суда Республики Крым от 08.12.2021 года по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено экспертам Общества с ограниченной ответственностью «СИДАБРА-ЭКСПЕРТ», на разрешение которых был поставлен вопрос соответствия отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № 892-21-КЭ от 15.10.2021года, требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, а также вопрос установления величины рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 23.04.20221 года.

Согласно выводам, содержащимся в заключении эксперта судебной оценочной экспертизы №01-22 от 20.01.2022 года, проведенной во исполнение определения Верховного Суда Республики Крым от 08.12.2021 года, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № 892-21-КЭ от 15.10.2021года в целом соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральным стандартам оценки, но содержит ряд замечаний, несущественно влияющих на величину рыночной стоимости объекта недвижимости. Рыночная стоимость объекта недвижимого имущества, здания, общей площадью 2357,6 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 23.04.2021 года составляет 70748803,41 рублей (семьдесят миллионов семьсот сорок восемь тысяч восемьсот три рубля 41 копейка).

Верховный Суд Республики Крым, оценивая заключение судебной оценочной экспертизы №01-22 от 20.01.2022 года, проведенной во исполнение определения от 08.12.2021 года, изучив пояснения, представленные Учреждением и истцами, выслушав пояснения эксперта приходит к выводу о том, что отсутствуют оснований не доверять изложенным в нем выводам.

Указанное заключение в полной мере соответствует требования Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, ст.82КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведенного исследования.

Заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих его количественные и качественные характеристики, приведенные в нем выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение, профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта недвижимости подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости проводилось посредством использования доходного подхода, с применением метода капитализации по расчетным моделям (доходов и стоимости), который применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию, что в полной мере отвечает положениям п.22 ФСО № 7.

Такой выбор эксперта является обоснованным, мотивированным и корректным. Отказ от применения затратного и сравнительного подходов обоснован, соответствует требованиям п. 18 ФСО № 4.

Экспертом обоснованно принято во внимание то, что объект оценки является новым строением, находящимся в хорошем состоянии.

При этом экспертом расчет чистого операционного дохода от сдачи объекта оценки в аренду осуществлен на основе рыночных арендных ставок на помещения, расположенные в офисных центрах на территории г.Симферополя.

Действуя согласно положениям п.23 ФСО №7 эксперт, определяя подход к оценке объекта недвижимости и установив возможность сдачи его в аренду, в качестве источника дохода рассмотрел арендные платежи.

После проведения анализа рынка экспертом было отобрано четыре объекта- аналога, наиболее сопоставимых с объектом исследования.

По каждому объекту-аналогу проведены корректировки на торг, площадь, физическое состояние, приняты во внимания сведения о наличии коммуникаций (электроснабжения, водоснабжения, канализации).

В качестве источника информации использован архив ресурса «Авито». Указанный источник был выбран экспертом по причине того, что он содержит необходимый объем информации для ретроспективной оценки с указанием даты публикации объявления, обновлении и даты скачивания, а также с учетом того, что достаточно часто объявления содержат фототаблицы объектов, планы, картографические материалы, информацию о дате публикации и обновлении объявлений, что позволяет провести полную оценку кадастровой стоимости объекта недвижимости. Указанная информация отсутствует в объявлениях о продаже, размещенных в других источниках ( в том числе в газетах), что фактически не позволяет проверить достоверность указанных в объявлениях сведений.

Материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих о занижении экспертом рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представителем Учреждения в ходе судебного заседания, которое состоялось 10.03.2021 года, были предоставлены дополнения к отзыву, в которых изложены замечания к заключению эксперта судебной оценочной экспертизы № 01-22 от 20.01.2022года.

Верховный Суд Республики Крым в целях создания условий для эффективного и справедливого разбирательства, руководствуясь установленным п.7 ст.6 КАС РФ принципом состязательности и равноправия сторон административного судопроизводства при активной роли суда, вызвал в судебные заседания эксперта Общества с ограниченной ответственностью «СИДАБРА-ЭКСПЕРТ», составившего заключение судебной оценочной экспертизы № 01-22 от 20.01.2022года, проведенной во исполнение определения от 08.12.2021года.

В судебном заседании, которое состоялось 16.03.2022 года, эксперт, составивший заключение судебной оценочной экспертизы № 01-22 от 20.01.2022года, проведенной во исполнение определения от 08.12.2021 года, дала подробные и исчерпывающие пояснения по вопросам, возникшим у представителя Учреждения в ходе изучения указанного заключения.

В рамках доходного подхода экспертом произведена оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке недвижимости для сравниваемых объектов, определен действительный валовой доход. Поскольку объектом оценки являлось нежилое помещение без учета прав на земельный участок, полученный результат расчетов доходным подходом был уменьшен на стоимость земельного участка, что соответствует п.24 ФСО №7.

Доказательств, опровергающих достоверность определенной экспертом величины рыночной стоимости объекта недвижимости представителями участников процесса предоставлены не были, ходатайство о проведении по делу дополнительной (повторной) судебной экспертизы не заявлялось.

Объяснения эксперта основаны на приведенных в его заключении сведениях и не опровергнуты представителем Учреждения.

Выслушав пояснения эксперта, изучив возражения Учреждения, заключение судебной оценочной экспертизы № 01-22 от 20.01.2022года, проведенной во исполнение определения от 08.12.2021 года, Верховный Суд Республики Крым приходит к выводу, что экспертом проанализированы все необходимые сведения, оказывающие влияние на стоимость объекта недвижимости, приведена достоверная информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости этого нежилого помещения.

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями ст. 62, 84 КАС РФ, Верховный Суд Республики Крым приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 70748803,41 рублей (семидесяти миллионов семисот сорока восьми тысяч восьмисот трех рублей 41 копейки).

С учетом изложенного, Верховный Суд Республики Крым полагает, что рыночную стоимость объекта недвижимости надлежит установить с учетом выводов, изложенных в заключении судебной оценочной экспертизы № 01-22 от 20.01.2022года, проведенной во исполнение определения от 08.12.2021 года, по состоянию на 23.04.2021 года в размере70748803,41 рублей (семидесяти миллионов семисот сорока восьми тысяч восьмисот трёх рублей 41 копейки)

Согласно абз. 3 п. 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30. 06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Материалы дела свидетельствуют о том, что истцы 20.10.2021 года обратились в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Республики Крым при Министерстве имущественных и земельных отношений Республики Крым с заявлением о пересмотре размера кадастровой стоимости объекта недвижимости. Решением комиссии от 16.11.2021года указанное заявление истцов отклонено.

В силу изложенного Верховный Суд Республики Крым считает необходимым указать дату подачи истцами указанного выше заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Республики Крым при Министерстве имущественных и земельных отношений Республики Крым, а именно 20.10.2021 года, как дату подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с п. 1 ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Руководствуясь статьями 20, 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

Р Е Ш И Л

административное исковое заявление ФИО1, Общества с ограниченной ответственностью «Аквамарин» к Совету Министров Республики Крым, Министерству имущественных и земельных отношений Республики Крым, заинтересованное лицо Государственное бюджетное учреждение Республики Крым «Центр землеустройства и кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества (здания) в размере равном рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости нежилого здания общей площадью 2357,6 кв.м с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере размере70748803,41 рублей (семидесяти миллионов семисот сорока восьми тысяч восьмисот трёх рублей 41 копейки) по состоянию на 23.04.2021 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 20.10.2021года

Вновь установленная кадастровая стоимость подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости.

Решение суда может быть обжаловано и опротестовано в третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья С.В. Яковлев

<данные изъяты>