Гражданский кодекс часть 1

Судья Зеленоградского районного суда Калининградской области Безруких Е.С., с участием административного истца ФИО1, его представителя ФИО2, представителя административного ответчика Управления Росреестра по Калининградской области ФИО3, заинтересованного лица ФИО4, её представителя ФИО5, заинтересованного лица ФИО6, при секретаре Изгородиной О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 2А-224/2019 по административному иску ФИО1 к Управлению Росреестра по Калининградской области о признании незаконным действий по прекращению права аренды земельного участка и снятию с кадастрового учета объекта незавершенного строительства,

установил:

ФИО1 обратился в суд с указанным административным иском к Управлению Росреестра по Калининградской области, в обоснование заявленных требований указав, что он является арендатором земельного участка с КН №, на основании соглашения от 12.03.2015 г. к договору аренды земельного участка № 2-КЗО/2008. 17.07.2017 г. ему было выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома на данном участке. С 28.11.2016 г. по 02.08.2018 г. он находился под стражей, 03.08.3018 г. был осужден, пребывает в ФКУ СИЗО-3 УФСИН России по Калининградской области. От своего адвоката он узнал, что сведения о том, что он является арендатором земельного участка с КН № в ЕГРН отсутствуют, более того, право аренды передано по договору от 18.10.2018 г. ФИО6 Полагает, что в результате незаконных действий Управления Росреестра по Калининградской области была прекращена регистрация права аренды ФИО1 на данный земельный участок. Кроме того, на земельном участке с КН № расположен незавершенный строительством объект, степенью готовности 10 %.

Просил признать незаконными действия Управления Росреестра по Калининградской области по прекращению государственной регистрации права аренды на земельный участок с КН №. Признать незаконными действия Управления Росреестра по Калининградской области по снятию с кадастрового учета объекта незавершенного строительства с КН № Обязать Управление Росреестра по Калининградской области восстановить запись о государственной регистрации права аренды на земельный участок и об объекте незавершенного строительства.

Административный истец ФИО1 участвовал в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи. Заявленные требования поддержал, просил удовлетворить. Пояснил, что о судьбе земельного участка и неоконченного строительством объекта ему ничего не известно, поскольку он содержится под стражей с 2016 года. Доверенность на распоряжение земельным участком он выдал своей супруге. О перемене адреса места жительства в известность администрацию не ставил.

Представитель административного истца по доверенности ФИО2 в судебном заседании заявленные требования поддержал, просил удовлетворить по изложенным в иске основаниям. Дополнительно указал, что в рамках правовой экспертизы государственный регистратор должен был выявить, что договор аренды продлен на неопределенный срок. Поэтому действия регистратора по погашению записи о регистрации договора аренды с ФИО7 незаконны. Супруга административного истца заявления о снятии незавершенного строительством объекта с кадастрового учета не подавала. Это сделано неизвестным лицом, в связи с чем необходимо производство почерковедческой экспертизы. Также регистратор имел возможность путем выезда на место убедиться в фактическим наличии объекта незавершенного строительства на земельном участке, чего им сделано не было, поэтому действия по снятию незавершенного строительством объекта с кадастрового учета также незаконны. С учетом содержания административного истца под стражей, он не мог знать об указанных действиях Росреестра, и полагает сроки для обращения в суд не пропущенными.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области по доверенности ФИО3 в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований возражала, полагая их не обоснованными. Пояснила, что в марте 2018 года уполномоченный представитель администрации обратился с заявлением о прекращении договора аренды, заключенного с ФИО7, срок которого истек в январе 2018 года, представив все необходимые документы. На основании этого заявления 20.03.2018 г. в ЕГРН внесена запись о прекращении договора аренды, заключенного с ФИО7. В последующем администрация вновь обратилась с заявлением об исправлении данной записи о прекращении договора аренды, ссылаясь на то, что договор аренды продлен на неопределенный срок. Однако, в порядке ст. 61 ФЗ «О государственной регистрации» исправление технической ошибки в записях, влекущих за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости не допускается. Поэтому в данном заявлении было отказано. В августе 2018 года на основании заявления ФИО4, действующей по доверенности, на кадастровый учет был поставлен неоконченный строительством объект. При этом регистрация приостанавливалась и заявителю сообщалось об отсутствии зарегистрированных прав ФИО1 на спорный земельный участок. В связи с чем полагает, что срок на оспаривание действия по прекращению права аренды истек в октябре 2018 года. В последствии от ФИО4 вновь поступило обращение, в котором она просила снять с кадастрового учета неоконченный строительством объект в связи с его ликвидацией, представив акт кадастрового инженера. Рассмотрение данного обращения также приостанавливалось, были представлены дополнительные документы и неоконченный строительством объект снят с кадастрового учета. Документы сдавались через МФЦ, где устанавливается личность заявителя. Оснований сомневаться, что они поданы не ФИО4, а иным лицом у регистратора не имелось.

Заинтересованное лицо ФИО4, её представитель по устному ходатайству ФИО5 в судебном заседании заявленные требования поддержали, просили удовлетворить. Пояснили, что в 2017 году была получена претензия администрации по арендной плате, после чего ФИО4 оплатила задолженность, пени и получила у супруга доверенность на распоряжение земельным участком, для того, чтобы предпринимать действия по его сохранению. Их друзья взяли на себя оформление всех документов и производство работ по строительству. Она один раз приходила в МФЦ и подавала заявление о постановке на кадастровый учет незавершенного строительством объекта. С другими заявлениями не обращалась. Когда и какие конкретно действия, связанные с земельным участком, производились, не помнит и не знает. Заявления о снятии с кадастрового учета незавершенного строительством объекта она не подавала. Полагают, что договор аренды продлен на неопределенный срок. Из доверенности, выданной ФИО4 её супругом, прямо не следует предоставление ей права на снятие незавершенного строительством объекта с кадастрового учета.

Заинтересованное лицо ФИО6 в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований возражал. Пояснил, что в октябре 2018 года на торгах приобрел право аренды на спорный земельный участок. До этого со строителем выходил на место, видел находящиеся на земельном участке блоки, но они не были закреплены, привязаны к земле, а просто лежали на ней, он понял, что это не объект недвижимости. О том, что на кадастровом учете стоит незавершенный строительством объект, расположенный на данном участке, он узнал после заключения договора аренды. Блоки до настоящего времени находятся на земельном участке, их владелец может их забрать в любое время.

Представитель заинтересованного лица администрации МО «Зеленоградский городской округ» в судебное заседание не явился, о месте и времени извещен надлежащим образом. Ранее в судебном заседании представитель по доверенности ФИО8 против удовлетворения заявленных требований возражала.

Выслушав стороны, исследовав все доказательства по делу в их совокупности, дав им оценку в соответствии со ст. 84 КАС РФ, суд приходит к следующему.

На основании соглашения о передаче (уступке) прав и обязанностей арендатора от 12.03.2015 г. ФИО1 приобрел право аренды земельного участка с КН №, площадью 888 кв.м, расположенного в <адрес>, под строительство индивидуального жилого дома, сроком до 17.01.2018 г., по договору аренды земельного участка № 2-КЗО/2008 от 17.01.2008 г., в редакции соглашений к нему от 16.03.2012 г., 22.06.2012 г., 05.10.2012 г., 24.10.2014 г. и с учетом постановления администрации МО «Зеленоградское городское поселение» № 166 от 15.06.2010 г. (л.д. 92-104)

17.07.2017 г. ФИО1 было выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома на земельном участке с КН №, сроком на 10 лет. (л.д. 78-80)

14.03.2018 г. представитель администрации МО «Зеленоградский городской округ» обратилась в Управление Росреестра по Калининградской области с заявлением, в котором просила прекратить государственную регистрацию права аренды земельного участка с КН № представив направленную ФИО1 претензию от 08.12.2017 г., в которой указано, что договор аренды прекращается с 17.01.2018 г. в связи с истечением срока, а также постановление администрации МО «Зеленоградский городской округ» № 642 от 28.02.2018 г. «О прекращении договора аренды земельного участка № 2-КЗО/2008 от 17.01.2008 г. в отношении земельного участка с КН №. (л.д. 106-113)

Из пояснений представителя административного ответчика и материалов дела следует, что на основании данного обращения 20.03.2018 г. в ЕГРН была внесена запись о прекращении договора аренды № 2-КЗО/2008 от 17.01.2008 г. земельного участка с КН №.

22.05.2018 г. представитель администрации МО «Зеленоградский городской округ» вновь обратилась в Управление Росреестра по Калининградской области с заявлением, в котором просила погасить запись о прекращении договора аренды земельного участка с КН № и восстановить запись о регистрации договора аренды земельного участка № 2-КЗО/2008 от 17.01.2008 г. в отношении указанного земельного участка, представив постановление администрации МО «Зеленоградский городской округ» № 1151 от 16.05. 2018 г. «Об отмене постановления администрации МО «Зеленоградский городской округ» № 642 от 16.05.2018 г.». Государственная регистрация была приостановлена 28.05.2018 г. в связи с наличием противоречия между заявленными и зарегистрированными правами. 12.10.2018 г. в государственной регистрации было отказано. (л.д. 114-125)

Постановлением администрации МО «Зеленоградский городской округ» № 2197 от 24.08.2018 г. был объявлено проведение 04.10.2018 г. аукциона по продаже права аренды земельного участка с КН №. По результатам данного аукциона 18.10.2018 г. с его победителем ФИО6 был заключен договор № 752-КЗО/2018 аренды земельного участка с КН № сроком на 20 лет, который зарегистрирован в установленном законом порядке 21.11.2018 г. (л.д. 127-154)

Согласно п.2 ч.2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 25.12.2018) "О государственной регистрации недвижимости", одним из оснований для осуществления государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В силу п.3 ч.4 ст. 14 указанного Федерального закона, государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с прекращением прав на объект недвижимости.

Согласно ч.1 ст. 51 указанного Федерального закона, государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Таким образом, в силу закона администрация МО «Зеленоградский городской округ», как одна из сторон договора аренды земельного участка, была вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации его прекращения. Поскольку договор аренды был заключен на срок до 17.01.2018 г., и администрация направила ФИО1 предупреждение о его прекращении с указанной даты 08.12.2017 г., суд полагает, что у Управления Росреестра по Калининградской области имелись законные основания для внесения в ЕГРН сведений о прекращении указанного договора аренды земельного участка с КН №.

Доводы о том, что при проведении правовой экспертизы государственный регистратор должен был понять, что договор продлен на неопределенный срок, безосновательны.

В соответствии с ч.1 ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 25.12.2018) "О государственной регистрации недвижимости", исправление технической ошибки в записях осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.

В силу ч.4 указанной статьи, в случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда. В суд с заявлением об исправлении технической ошибки в записях и реестровой ошибки также вправе обратиться орган регистрации прав.

Принимая во внимание указанные положения закона, Управление Росреестра по Калининградской области не имело законных оснований для исправления внесенной в ЕГРН записи о прекращении договора аренды земельного участка с КН №, заключенного с ФИО1, путем восстановления регистрации договора, по заявлению администрации от 22.05.2018 г., поскольку к техническим ошибкам она не относится, внесена в соответствии с требованиями действующего законодательства. Судебного решения об исправлении технической ошибки заявителем представлено не было.

Более того, исходя из положений ст. 227 КАС РФ, смыслом судебной процедуры является как оценка соответствия закону действий, решений органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, так и возложение обязанности по совершению конкретных действий, влекущих восстановление нарушенных прав административного истца.

Однако, учитывая, что с 21.11.2018 г. на земельный участок с КН № в ЕГРН зарегистрирован договор аренды, заключенный между администрацией МО «Зеленоградский городской округ» и ФИО6, суд не может возложить на административного ответчика обязанность по восстановлению записи о договоре аренды на этот же земельный участок, заключенный администрацией с ФИО1, поскольку это будет противоречить зарегистрированному праву ФИО6 на указанный земельный участок, которое на сегодняшний день не оспорено.

Кроме того, из материалов дела следует, что при подаче представителем ФИО1 – его супругой ФИО4, действующей по доверенности, заявления о постановке на кадастровый учет незавершенного строительством объекта, 30.07.2018 г. постановка на кадастровый учет была приостановлена, при этом заявителю разъяснено, что в ЕГРН отсутствуют сведения о зарегистрированных правах ФИО1 на земельный участок с КН №. (л.д. 68)

При этом, выявленные государственным регистратором недостатки были устранены и 28.08.2018 г. неоконченный строительством объект был поставлен на кадастровый учет. (л.д. 39-41)

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что о внесении в ЕГРН записи о прекращении договора аренды указанного земельного участка, заключенного с ФИО1 его доверенное лицо узнало не позднее 28.08.2018 г.

Согласно ч.1 ст. 219 КАС РФ, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Исходя из указанных обстоятельств, суд приходит к выводу, что трехмесячный срок для обращения с данными требованиями истек 28.11.2018 г. С рассматриваемым иском ФИО1 обратился лишь 28.01.2019 г. Доводы о том, что ФИО1 не мог знать о нарушении своего права, поскольку содержится под стражей, суд полагает не состоятельными. Для решения вопросов, связанных с пользованием и распоряжением земельным участком с КН № он выдал доверенность своей супруге ФИО9, которая указанные сведения получила. Доказательств того, что она была лишена возможности сообщить о них ФИО1 суду не представлено. При том, что ФИО4 являлась защитником по уголовному делу по обвинению ФИО1 (л.д. 19) Ходатайства о восстановлении пропущенного процессуального срока административным истцом, его представителем не заявлено.

В соответствии с ч.8 ст. 219 КАС РФ, пропуск срока обращения в суд без уважительной причины, а также невозможность восстановления пропущенного (в том числе по уважительной причине) срока обращения в суд является основанием для отказа в удовлетворении административного иска.

Таким образом, исходя из всех установленных по делу обстоятельств и приведенных положений закона, суд полагает требование о признании незаконными действий Управления Росреестра по Калининградской области по прекращению государственной регистрации права аренды на земельный участок с КН № не подлежащим удовлетворению.

Материалами дела подтверждается, что 10.07.2018 г. ФИО4, действуя по доверенности от имени ФИО1, обратилась в Управление Росреестра по Калининградской области с заявлением о постановке на кадастровый учет объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с КН №, представив доверенность, технической план, разрешение на строительство, постановление администрации МО «Зеленоградский городской округ» № 1151 от 16.05.2018 г. (л.д. 73-81, 68-69, 173-185, 219-222)

23.08.2018 г. объект незавершенного строительства, со степенью готовности 10 %, расположенный на земельном участке с КН №, был поставлен на кадастровый учет с присвоением КН №, что подтверждается выпиской из ЕГРН и не отрицалось сторонами. (л.д. 39-40)

11.10.2018 г. ФИО4, действуя по доверенности от имени ФИО1, обратилась в Управление Росреестра по Калининградской области с заявлением о снятии с кадастрового учета объекта незавершенного строительства КН № в связи с его гибелью. При этом были представлены акт обследования, выполненный кадастровым инженером по её заказу, а также подписанное ФИО4 решение о сносе учета объекта незавершенного строительства КН № от 25.09.2018 г.

В связи с приостановлением государственной регистрации снятия с кадастрового учета 15.10.2018 г. и 01.11.2018 г., заявителем дополнительно представлялись диски с актом обследования. (л.д. 158-172, 200, 201)

На основании указанных документов объект незавершенного строительства КН № был снят с кадастрового учета 21.11.2018 г. (л.д. 39)

Доводы о том, что ФИО4 с заявлением о снятии с кадастрового учета объекта незавершенного строительства КН № не обращалась, суд не может признать обоснованными. Как следует из материалов дела, указанное заявление и дополнительные документы к нему сдавались через МФЦ. Оснований полагать, что при этом не была установлена личность заявителя, ни у суда, ни у государственного регистратора Управления Росрестра по Калининградской области не имелось.

Согласно п.2 ч.5 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 25.12.2018) "О государственной регистрации недвижимости", государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав исключительно в случаях, если он осуществляется в связи с прекращением существования объекта недвижимости, права на который не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.

В силу ч.1 ст. 23 указанного Федерального закона, акт обследования представляет собой документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения объекта незавершенного строительства с учетом имеющихся сведений Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости, а также иных предусмотренных требованиями к подготовке акта обследования документов подтверждает прекращение существования объекта незавершенного строительства в связи с гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, суд полагает действия Управления Росреестра по Калининградской области по снятию с кадастрового учета объекта незавершенного строительства КН № законными и обоснованными, а заявленные в этой части административные исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Доводы о том, что государственный регистратор должен был лично выйти на место и убедиться в существовании данного объекта незавершенного строительства, что должно было послужить основанием для отказа в снятии его с кадастрового учета, суд полагает не основанными на законе и материалах дела. Оснований сомневаться в выводах кадастрового инженера, сделанных в акте обследования, не имелось. Несоответствие данного акта требованиям ст. 23 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 25.12.2018) "О государственной регистрации недвижимости" не установлено, стороны на него не ссылаются.

Ссылка на то, что доверенность, выданная ФИО1 ФИО4, не предусматривала её право на снятие с кадастрового учета объекта незавершённого строительства, возведенного на земельном участке с КН №, также представляется суду не обоснованной.

Так, из текста доверенности следует, что ФИО4 уполномочена заключить и подписать на условиях по своему усмотрению соглашение о передаче прав и обязанностей по договору № 2-КЗО/2008 от 17.01.2008 г. аренды земельного участка, площадью 888 кв.м, с КН №, расположенного по адресу: <адрес>, дополнительные соглашения.(л.д. 76-77)

Поскольку на основании заявления ФИО4, действующей по указанной доверенности, объект незавершенного строительства был поставлен на кадастровый учет, и в данной части действия Росреестра не оспорены административным истцом, суд полагает, что по заявлению ФИО4, действующей по той же доверенности, спорный объект мог был и снят с кадастрового учета.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180, 227 КАС РФ,

решил:

В удовлетворении административного искового заявления ФИО1 к Управлению Росреестра по Калининградской области о признании незаконным действий по прекращению права аренды земельного участка и снятию с кадастрового учета объекта незавершенного строительства – отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Калининградского областного суда через Зеленоградский районный суд Калининградской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, то есть с 06 марта 2019 года.

Решение в окончательной форме изготовлено 06 марта 2019 года.

Копия верна, подпись -

Судья, подпись - Е.С. Безруких