Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Кодолова Дмитрия Александровича к администрации МО «Правдинский муниципальный округ Калининградской области», заинтересованные лица Комитет по управлению муниципальным имуществом МО «Правдинский муниципальный округ Калининградской области», Окружной Совет депутатов МО «Правдинский муниципальный округ Калининградской области», о признании незаконным решения об отказе в заключении договора купли-продажи жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Истец Кодолов Д.А. обратился в суд с вышеназванным иском к административному ответчику администрации МО «Правдинский муниципальный округ Калининградской области», в котором просит суд признать незаконным решение администрации МО «Правдинский муниципальный округ Калининградской области» № от ДД.ММ.ГГГГ., вынесенное по заявлению Кодолова Д.А. о заключении с ним договора купли-продажи жилого помещения. В обоснование исковых требований истец в иске указал, что ДД.ММ.ГГГГг. он обратился в названную администрацию с заявлением о заключении с ним договора купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: , Данное жилое помещение находится у административного истца во временном владении и пользовании по договору коммерческого найма жилого помещения муниципального жилищного фонда № от ДД.ММ.ГГГГ Администрация ДД.ММ.ГГГГ вынесла указанное решение об отказе в заключении с административным истцом договора купли-продажи квартиры со ссылкой на то, что ст. 684 ГК РФ, определяющая порядок и условия найма жилого помещения, не предусматривает преимущественного права на приобретение в собственность занимаемого жилого помещения путем его выкупа, ограничивает право административного истца на выкуп указанного жилого помещения, что является неверным и необоснованным. Ответчиком игнорируются положения, предусмотренные договором коммерческого найма от ДД.ММ.ГГГГ. и пункты Положения о коммерческом найме, предусматривающие выкуп жилого помещения. Так, в п. 2.1.5 договора от ДД.ММ.ГГГГ. указано, что по истечении срока договора коммерческого найма жилого помещения наниматель, надлежащим образом исполнявший свои обязанности имеет право на приобретение в собственность занимаемого жилого помещения путем его выкупа на условиях и в порядке, установленными Положением о коммерческом найме. Пунктом 3.6 указанного Положения (приложение № к решению Совета депутатов МО «Правдинский городской округ» от ДД.ММ.ГГГГ. №) также предусмотрено условие о том, что по истечении срока договора коммерческого найма жилого помещения наниматель надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет право на приобретение в собственность занимаемого жилого помещения путем его выкупа. Запрет на выкуп жилых помещений законодательством не предусмотрен.

В судебное заседание истец Кодолов Д.А. и его представитель Куроедова Ю.Ю. не явились, о его месте, дате и времени извещены надлежаще, истец направил в суд своего представителя Давыдова Д.Н., который заявленные требования поддержал, просил суд их удовлетворить, в их обоснование привел доводы, аналогичные изложенным в иске.

Представитель ответчика Шевелев Е.Е. иск не признал, просил суд отказать в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что отказ истцу в заявлении о заключении с ним договора купли-продажи муниципального жилого помещения основан на выводах о том, что Положение о коммерческом найме жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности МО «Правдинский городской округ», утвержденное решением Совета депутатов Правдинского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ. №, на основании которого с ФИО1 был заключен договор коммерческого найма жилого помещения, противоречит действующему законодательству и не подлежит применению. Данное Положение в ДД.ММ.ГГГГ являлось предметом прокурорской проверки, по итогам которой в администрацию прокурором Правдинского района было направлено представление от ДД.ММ.ГГГГ., в котором указано на наличие в Положении норм, отличных от правил, предусмотренных главой 35 ГК РФ – об отсутствии права нанимателя на выкуп занимаемого жилого помещения. Право выкупа предусмотрено нормами главы 34 ГК РФ только для отношений, вытекающих из договора аренды. Администрация согласилась с выводами прокурорской проверки и в целях устранения выявленных нарушений приняла решение о разработке проекта нового муниципального нормативного правового акта, регулирующего вопросы использования муниципального жилищного фонда коммерческого использования. В настоящее время по проекту такого правового акта завершается процедура согласования и он будет вынесен на рассмотрение ближайшего заседания окружного Совета депутатов. И, не смотря на то, что в существующее Положение о коммерческом найме жилых помещений не внесены изменения и оно не отменено, является действующим до настоящего времени, данное Положение не подлежит применению в силу положений ст. 3 ГК РФ, согласно которой гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации и состоит из ГК РФ и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов. Отношения, указанные в ГК РФ, могут регулироваться также указами Президента РФ, также Правительство РФ вправе принимать постановления, содержащие нормы гражданского права на основании и во исполнение ГК РФ и иных законов, указов Президента РФ. Представительный орган местного самоуправления же не наделен полномочиями законотворчества, не вправе принимать нормативные правовые акты, регулирующие гражданские правоотношения в вопросах, прямо не предусмотренных нормами ГК РФ и иными федеральными законами, в связи с этим, правила, предусмотренные Положением в части выкупа занимаемых по договору коммерческого найма жилых помещений, не подлежат применению в связи с принятием этих норм неуполномоченным на то органом власти. Комитет по управлению муниципальным имуществом МО «Правдинский городской округ», основываясь на указанном Положении, хотя и включил в договор коммерческого найма с Кодоловым Д.А., условие о выкупе муниципального жилого помещения, однако оно не подлежит применению, поскольку противоречит нормам закона, имеющим преимущественное применение.

Представитель заинтересованного лица Окружного Совета депутатов МО «Правдинский муниципальный округ Калининградской области» в судебное заседание не явился, о его месте, дате и времени извещен надлежаще, просил рассмотреть дело в его отсутствие, указав в отзыве в иск, что Совет депутатов при принятии решения об утверждении Положения о коммерческом найме муниципальных жилых помещений, руководствовался п.5 ч.10 ст. 35 Федерального закона от 06.10.2003г. «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», согласно которому определение порядка управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности, относится к исключительной компетенции представительного органа муниципального образования, однако, в настоящее время администрацией Правдинского муниципального округа разрабатывается проект нового Положения о коммерческом найме жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, который планируется рассмотреть на заседании окружного Совета депутатов в ДД.ММ.ГГГГ; представитель Совета просил вынести решение по иску Кодолова на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица Комитета по управлению муниципальным имуществом МО «Правдинский муниципальный округ Калининградской области» в судебное заседание не явился, о его месте, дате и времени извещен надлежаще, просил рассмотреть дело в его отсутствие, указав в заявлении, что КУМИ Правдинского муниципального округа хотя и выступает наймодателем по договору коммерческого найма с Кодоловым Д.А. от ДД.ММ.ГГГГ., однако при этом не уполномочен принимать решение о заключении договора купли-продажи занимаемого Кодоловым жилого помещения по коммерческому найму, просил суд вынести решение на свое усмотрение.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд пришел к выводу о том, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ квартира № дома № площадью ... кв.м. является муниципальной собственность МО «Правдинский городской округ».

Решением Совета депутатов МО «Правдинский городской округ» № от ДД.ММ.ГГГГ. данная квартира № дома № включена в перечень жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования муниципального образования «Правдинский городской округ».

КУМИ МО «Правдинский городской округ» с истцом Кодоловым Д.А. был заключен договор коммерческого найма жилого помещения муниципального жилищного фонда № от ДД.ММ.ГГГГ. на срок по ДД.ММ.ГГГГ Дополнительным соглашением к нему от ДД.ММ.ГГГГ срок действия договора установлен до ДД.ММ.ГГГГ

В отношении данной квартиры согласно выписке из ЕГРН зарегистрировано обременение в пользу Кодолова Д.А. – наем жилого помещения с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГг. Кодолов Д.А. обратился в администрацию МО «Правдинский городской округ» с заявлением о заключении с ним договора купли-продажи данного жилого помещения, предоставленного ему на основании договора коммерческого найма № от ДД.ММ.ГГГГ (вх. № от ДД.ММ.ГГГГ.).

Письмом администрации МО «Правдинский городской округ» от ДД.ММ.ГГГГ Кодолову Д.А. было отказано в заключении с ним договора купли-продажи указанного жилого помещения со ссылкой на внесение в адрес администрации Правдинского муниципального округа прокурором Правдинского района Калининградской области представления от ДД.ММ.ГГГГ «Об устранении нарушений законодательства в сфере противодействия коррупции" и на то, что определение порядка выкупа жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности и предоставляемых по договору коммерческого найма, законами и иными нормативными правовыми актами не урегулированы; нанимателю предоставляется только преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок, которое означает возможность нанимателя перезаключить договор найма по истечении срока его действия в первую очередь, несмотря на волеизъявления других граждан; статья 684 ГК РФ, иное законодательство, определяющее порядок и условия найма жилого помещения, не предусматривает преимущественное право на приобретение в собственность занимаемого жилого помещения путем его выкупа; в адрес заявителя Кодолова Д.А. направлено дополнительное соглашение о продлении срока договора коммерческого найма на тех же условиях и на тот же срок.

С данным отказом ответчика истец Кодолов Д.А. не согласен по вышеприведенным основаниям.

Положение о порядке и условиях предоставления гражданам жилых помещений жилищного фонда муниципального образования «Правдинский городской округ», отнесенных к жилищному фонду коммерческого использования (далее Положение) было утверждено решением Совета депутатов МО «Правдинский городской округ» Калининградской области № от ДД.ММ.ГГГГ (приложение № к данному решению).

Согласно п. 1.5. Положения в жилищный фонд коммерческого использования включаются только жилые помещения муниципального жилищного фонда, техническое состояние которых не позволяет предоставить их гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда.

Согласно п. 2.4. Положения порядок заключения, расторжения и прекращения действия договора коммерческого найма определяется нормами действующего гражданского законодательства.

В п. 1.10. Положения указано, что сдача жилого помещения в коммерческий наем не влечет передачу права собственности на него.

Согласно Положению в договор коммерческого найма в обязательном порядке включается условие о том, что капитальный ремонт сданного внаем помещения является обязанностью нанимателя (п.2.5.).

Согласно п. 3.4. Положения не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока договора коммерческого найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

В п. 3.6. Положения указано, что по истечении срока договора коммерческого найма жилого помещения наниматель, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет преимущественное право на заключение договора коммерческого найма на новый срок с учетом положений п.9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006г. №135-ФЗ «О защите конкуренции», либо на приобретение в собственность занимаемого жилого помещения путем выкупа.

Т.е. Положением закреплено право нанимателя на выкуп жилого помещения, но не закреплена обязанность органа местного самоуправления на безусловное заключение с нанимателем договора купли-продажи жилого помещения. Как указано выше, сдача жилого помещения в коммерческий наем не влечет передачу жилого помещения в собственность нанимателя (п.1.10 Положения).

В п. 4.1. Положения указано, что, если в результате внесения изменений в действующее законодательство РФ Положение вступит с ним в противоречие, то до внесения изменений в Положение оно действует в части, не противоречащей действующему законодательству.

Этим же решением Совета депутатов № утвержден Порядок и условия отплаты выкупной цены за жилые помещения жилищного фонда муниципального образования «Правдинский городской округ», отнесенных к жилищному фонду коммерческого использования (далее Порядок) – приложение № к решению.

Согласно п.2 Порядка выкуп жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования осуществляется целевым назначением на основании постановления администрации МО «Правдинский городской округ».

В пунктах 5,6,7 Порядка указано, что за 3 месяца до истечения срока действия договора найма жилого помещения наниматель предоставляет в администрацию муниципального образования «Правдинский городской округ» заявление о согласии на приобретение в собственность занимаемого жилого помещения; заявление нанимателя о предоставлении жилого помещения в собственность нанимателя рассматривается в течении 30 календарных дней; решение о выкупе жилого помещения принимается на основании постановления главы администрации муниципального образования «Правдинский городской округ».

В п. 10 Порядка указано, что в случае непредставления нанимателем в адрес муниципального образования «Правдинский городской округ» заявления о согласии на приобретение в собственность занимаемого по договору найма жилого помещения в срок, указанный в пункте 6 данного Порядка, наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Как указано выше, ДД.ММ.ГГГГг. наймодатель Комитет по управлению муниципальным имуществом МО «Правдинский городской округ» на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора коммерческого найма жилого помещения заключил с Кодоловым Д.А. договор коммерческого найма жилого помещения муниципального жилищного фонда № (далее Договор), согласно п. 1.1 которого наймодатель передал нанимателю во временное владение и пользование муниципальную квартиру, общей площадью ... кв.м., расположенную по адресу: на срок с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ

Согласно п. 2.2.5. Договора наниматель обязан проводить текущий и капитальный ремонт квартиры. Наниматель обязан оплатить стоимость не произведенного им и входящего в его обязанности текущего ремонта жилого помещения при освобождении жилого помещения (п. 2.2.9).

В п. 2.1.5. данного Договора указано, что по истечении срока договора коммерческого найма жилого помещения наниматель, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет преимущественное право на заключение договора коммерческого найма на новый срок с учетом положений пункта 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006г. №135-ФЗ «О защите конкуренции», либо на приобретение в собственность занимаемого жилого помещения путем его выкупа на условиях и в порядке, установленном Положением о коммерческом найме.

Согласно п. 2.1.8. Договора наниматель за 3 месяца до истечения срока действия Договора найма жилого помещения представляет в администрацию МО «Правдинский городской округ» заявление о согласии на приобретение в собственность занимаемого жилого помещения. Выкупная стоимость квартиры составляет 84 100 рублей за вычетом внесенной нанимателем платы за пользование (наем) жилого помещения (п.п.2.1.6., 2.1.7.).

Прокурором Правдинского района Калининградской области усмотрено противоречие Положения о порядке и условиях предоставления гражданам жилых помещений жилищного фонда муниципального образования «Правдинский городской округ», отнесенных к жилищному фонду коммерческого использования, на основании которого с Кодоловым Д.А. заключен договор коммерческого найма жилого помещения, действующему законодательству, о чем в администрацию МО «Правдинский городской округ» ДД.ММ.ГГГГ. внесено представление об устранении нарушений законодательства в сфере противодействия коррупции.

В представлении прокурором указано, что пункт 3.6 Положения о преимущественном праве нанимателя на приобретение в собственность жилого помещения путем его выкупа является незаконным и подлежит изменению, поскольку правовые акты органов местного самоуправления не могут противоречить федеральным законам и принятым в соответствии с ними иным правовым актам. Определение порядка выкупа жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности и предоставляемых по договору коммерческого найма, законами и иными нормативно правовыми актами субъектов Российской Федерации не урегулированы, статья 684 ГК РФ предусматривает только преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок; данная статья и иное законодательство, определяющие порядок и условия найма жилого помещения, не предусматривает преимущественное право на приобретение в собственность занимаемого жилого помещения путем его выкупа. Наличие в Положении условия о праве выкупа нанимателем жилого помещения влечет возможность совершения должностными лицами выборочных действий в отношении отдельных жилых помещений в пользу отдельных нанимателей, что свидетельствует о коррупциогенности отдельных условий Положения.

ДД.ММ.ГГГГ. в ответе на данное представление прокурора администрация МО «Правдинский городской округ» указала, что соглашается с выводами прокурорской проверки, прокурору сообщила, что в целях устранения выявленных нарушений Комитету по управлению муниципальным имуществом Правдинского городского округа поручено в кратчайшие сроки разработать проект нового муниципального нормативного правового акта, регулирующего вопросы использования муниципального жилищного фонда коммерческого использования; допущенные нарушения стали возможны в результате ненадлежащего исполнения своих обязанностей сотрудниками администрации, осуществляющими разработку нормативного правового акта и его проверку на предмет соответствия законодательству; к начальнику отдела по муниципальному имуществу ФИО1 и заместителю начальника правового управления Шевелеву Е.Е. применены дисциплинарные взыскания в виде замечаний.

Как указано выше, в пункте 4.1. Положения содержится норма о том, что если Положение вступает в противоречие с действующим законодательством, то Положение действует в части, не противоречащей действующему законодательству.

Поскольку Положение действует только в части, не противоречащей действующим нормам законодательства, то, соответственно, и договор коммерческого найма жилого помещения, заключенный с истцом на основании Положения, действует в такой же части, не противоречащей действующему законодательству, о чем и указано ответчиком истцу в оспариваемом ответе.

Коммерческий найм жилых помещений предусмотрен п.4 ч.3 ст. 19 ЖК РФ.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной и муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Также в ч.ч. 2,3 ст. 51 Федерального закона от 06.10.2003г. №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» указано, что органы местного самоуправления вправе передавать муниципальное имущество во временное или постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти Российской Федерации (органам государственной власти субъекта Российской Федерации) и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами; порядок и условия приватизации муниципального имущества определяются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления в соответствии с федеральными законами.

Отчуждение муниципального имущества предусмотрено Федеральным законом от 21.12.2002г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» - в отношении нежилых помещений, Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» - в отношении жилых помещений социального найма.

Договор коммерческого найма представляет собой гражданско-правовой договор, на который не распространяются нормы жилищного законодательства.

Коммерческий найм жилых помещений регулируется главой 35 ГК РФ, в которой положений о выкупе жилых помещений не содержится. Статьей 684 ГК РФ предоставлено нанимателю только лишь право на заключение договора найма на новый срок.

В силу пункта 1 ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Собственник муниципального жилищного фонда вправе осуществлять права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилищным фондом по собственному усмотрению, и сдача жилого помещения в коммерческий наем не влечет безусловную передачу права собственности на него нанимателю. Вышеуказанные Положение и Порядок не содержат безусловной обязанности по принятию органом местного самоуправления положительного решения о продаже принадлежащего муниципальному образованию жилого помещения. Как указано выше, заявление нанимателя, поданное за 3 месяца до истечения срока действия договора рассматривается в течение 30 календарных дней; если нанимателем пропущен данный 3-х месячный срок, то он имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения. В соответствии с главой 3.2 Договора коммерческого найма, заключенного с истцом, в перечне обязанностей наймодателя не имеется обязанности о передаче жилого помещения нанимателю по договору купли-продажи, не закреплено такое право и главой 3.1 договора о правах наймодателя; положение о выкупе жилого помещения содержится только в главе 2.1 Договора о правах нанимателя.

Т.е., заключение договора купли-продажи жилого помещения является правом, а не обязанностью собственника муниципального жилого помещения.

Более того, наниматель Кодолов Д.А. пропустил указанный 3-х месячный срок подачи заявления, что на основании п. 10 Порядка влечет преимущественное право на заключение с ним договора найма жилого помещения на новый срок, о чем с ним и было заключено ДД.ММ.ГГГГ дополнительное соглашение.

Подлежало проверке и условие Договора о надлежащем выполнении нанимателем обязанности по производству текущего и капитального ремонта жилого помещения, предусмотренное его пунктами 2.1.5., 2.2.5., 2.2.4., к своему заявлению от ДД.ММ.ГГГГ Кодолов Д.А. подтверждающие документы относительно выполнения своей обязанности по ремонтам и поддержанию жилого помещения в надлежащем состоянии не приложил.

Таким образом, на основании приведенных обстоятельств и норм закона суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении административного иска Кодолова Д.А.

Руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении административного иска Кодолова Дмитрия Александровича к администрации МО «Правдинский муниципальный округ Калининградской области» о признании незаконным решения об отказе в заключении договора купли-продажи жилого помещения, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Правдинский районный суд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме, которое изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Смирнова И.В.