Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1, ФИО2 к Управлению Росреестра по Московской области о признании незаконными решений об отказе в государственной регистрации перехода права собственности, обязании осуществить государственную регистрацию права,

УСТАНОВИЛ:

Административные истцы обратились в суд с иском к Управлению Росреестра по Московской области о признании незаконным решений от 09.01.2019 года №№ об отказе в государственной регистрации перехода от ФИО2 к ФИО1 права собственности на следующие объекты недвижимости:

здание, назначение: нежилое, площадь 49,4 кв.м, количество этажей: 1, кадастровый (условный) №, расположенное по адресу: АДРЕС;

земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов розничной торговли, площадь 1162 кв.м, кадастровый (условный) №, расположенный по адресу: АДРЕС;

административно-торговое здание, назначение: нежилое, 2-этажный, площадь 2457,3 кв.м, инв. №, лит. Б, кадастровый (условный) №, расположенное по адресу: АДРЕС;

земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения торговых объектов, площадь 1359 кв.м, кадастровый (условный) №, расположенный по адресу: АДРЕС;

земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов розничной торговли, площадь 327 кв.м., кадастровый (условный) №, расположенный по адресу: АДРЕС;

земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов розничной торговли, площадь 500 кв.м., кадастровый (условный) №, расположенный по адресу: АДРЕС;

земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов розничной торговли, площадь 1489 кв.м, кадастровый (условный) №, расположенный по адресу: АДРЕС

здание торгово-административного павильона, назначение: нежилое, 4- этажный, площадь 535 кв.м., кадастровый (условный) №, расположенное по адресу: АДРЕС;

земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов розничной торговли, площадью 2830 кв.м, кадастровый (условный) №, расположенный по адресу: АДРЕС:

об обязании Управление Росреестра по МО осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на указанные объекты недвижимости на основании соглашений от 03.03.2018 года и представленных 21.09.2018 года документов.

В обоснование заявленных требований указано, что 03 сентября 2018 года между ФИО1 и ФИО2 были заключены соглашения о расторжении договоров купли-продажи указанного выше имущества.

На основании вышеуказанных соглашений ФИО2 вернул по расторгнутым договорам ФИО1 все вышеуказанное имущество. В связи с необходимостью регистрации обратного перехода права собственности административные истцы 21.09.2018 г. обратились в Управление Росреестра по Московской области.

02.10.2018 г. Росреестр по Московской области направил в адрес административных истцов уведомления о приостановлении государственной регистрации права, а 09.01.2019 года отказ в государственной регистрации обратного перехода прав на вышеуказанное имущество.

Полагая решения об отказе незаконными, административные истцы обратились в суд с настоящим иском.

Административные истцы в судебное заседание не явились, представление своих интересов поручили представителю ФИО3, которая в судебном заседании на удовлетворении требований настаивала.

Представитель административного ответчика ФИО4 в судебное заседание явилась, возражала против заявленных требований по доводам, указанным в письменных возражениях.

Изучив материалы дела, выслушав доводы представителей, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ФИО1 и ФИО2 29.09.2017 года заключили договора купли-продажи следующего имущества:

земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов розничной торговли, площадь 500 кв.м., кадастровый (условный) №, расположенный по адресу: АДРЕС (л.д. 70-71);

административно-торгового здания, назначение: нежилое, 2-этажный, площадь 2457,3 кв.м, инв. №, лит. Б, кадастровый (условный) №, расположенного по адресу: АДРЕС; земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения торговых объектов, площадь 1359 кв.м, кадастровый (условный) №, расположенного по адресу: АДРЕС (л.д. 75-76);

здания торгово-административного павильона, назначение: нежилое, 4- этажный, площадь 535 кв.м., кадастровый (условный) №, расположенного по адресу: АДРЕС; земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов розничной торговли, площадью 2830 кв.м, кадастровый (условный) №, расположенного по адресу: АДРЕС (л.д. 82-83);

земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов розничной торговли, площадь 327 кв.м., кадастровый (условный) №, расположенного по адресу: АДРЕС (л.д. 89-90);

здания, назначение: нежилое, площадь 49,4 кв.м, количество этажей: 1, кадастровый (условный) №, расположенного по адресу: АДРЕС; земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов розничной торговли, площадь 1162 кв.м, кадастровый (условный) №, расположенного по адресу: АДРЕС (л.д.94-95);

земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов розничной торговли, площадь 1489 кв.м, кадастровый (условный) №, расположенного по адресу: АДРЕС (л.д. 101-102).

Пунктом 4.2 названных договоров предусмотрено, что на момент их подписания обязательство покупателя по оплате договора выполнено в полном объеме.

Стороны 02.10.2017 года подписали передаточные акты объектов недвижимого имущества (л.д. 72, 77, 84, 91, 96,103).

На основании указанных документов осуществлена государственная регистрация перехода к ФИО2 права собственности на указанные выше объекты (л.д. 73-74, 78-81, 85-88, 92-93, 97-100, 104-105).

03 сентября 2018 года ФИО1 и ФИО5 подписали соглашения о расторжении заключенных договоров купли-продажи от 29.09.2017 года, в которых указано, что причиной расторжения является неисполнение покупателем ФИО5 обязательств по оплате стоимости объектов (л.д. 23-28).

Пунктом 2 Соглашения предусмотрено, что на момент его подписания Покупатель возвратил Продавцу объекты. Стороны по исполнению расторгаемых договоров претензий друг к другу не имеют (п. 4).

В связи с расторжением договоров купли-продажи ФИО1 и ФИО2 21.09.2018 года обратились в Управление Росреестра по Московской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на названные выше объекты.

Уведомлениями от 01 и 02.10.2018 года Управление Росреестра по МО сообщило о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты, поскольку переход права собственности на объекты от продавца к покупателю зарегистрирован в установленном законом порядке на основании договоров купли-продажи от 29.09.2017 года. Законодательством не предусмотрена возможность расторжения исполненного договора купли-продажи, в связи с чем, соглашение о расторжении договора купли-продажи не может служить основанием для государственной регистрации перехода права собственности.

09 января 2019 года Управлением Росреестра по Московской области было отказано в государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости (№№).

Согласно части 5 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ), государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии со статьей 14 Федерального закона N 218-ФЗ, основаниями для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Государственная регистрация прав включает в себя, в частности, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Так, в силу пункта 7 части 1 статьи 26 Федерального закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Согласно положениям статьи 27 указанного Федерального закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно пункту 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

Пунктами 2, 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

По смыслу положений, изложенных в статьях 450 и 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, не может быть расторгнут по соглашению сторон договор, обязательства по которому прекращены надлежащим исполнением и его участников больше не связывают те права и обязанности, которые из него вытекали.

Согласно пункту 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают, в том числе из договоров и других сделок.

В силу пункта 3 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

Таким образом, договор не может существовать отдельно от основанных на нем обязательствах, и прекращение обязательств влечет прекращение договора.

В силу положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Проанализировав указанные выше правовые нормы, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что решения Управления Росреестра по Московской области об отказе в государственной регистрации перехода права собственности соответствует закону, поскольку в договорах купли-продажи от 29.09.2017 года стороны подтвердили факт полного исполнения ими обязательств по договору, в том числе в части его оплаты на момент их подписания, переход права от ФИО1 к ФИО2 зарегистрирован в установленном порядке.

Расторжение договора и внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующей записи возможны в случаях, когда соглашение о расторжении договора подписано в период действия договора, а не после того, как стороны выполнили обязательства по нему, и договор прекратил свое действие.

Законодательством не предусмотрена возможность расторжения исполненного договора купли-продажи, в связи с чем, Управление Росреестра по МО правомерно посчитало, что соглашение от 03.09.2018 года о расторжении договоров купли-продажи от 29.09.2017 года не может служить основанием для государственной регистрации перехода к ФИО1 права на объекты недвижимости.

Судом установлено, что договора купли-продажи от 29.09.2017 года были исполнены сторонами.

Утверждение истцов об обратном ничем не подтверждены.

Следовательно, договора купли-продажи прекратили свое действие в результате надлежащего исполнения обязанностей сторон.

Кроме того, суду не представлено доказательств того, что после заключения договоров купли-продажи от 29.09.2017 года и регистрации права собственности ФИО2 на объекты недвижимости ФИО1 обращался к покупателю с требованием исполнить обязательства по оплате проданного ему имущества.

Таким образом, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности по правилам статьи 84 КАС РФ и проанализировав доводы административного иска, суд находит требования административных истцов не подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований ФИО1, ФИО2 к Управлению Росреестра по Московской области о признании незаконными решений об отказе в государственной регистрации перехода права собственности, обязании осуществить государственную регистрацию права – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня постановления решения в окончательной форме.

Судья Т.В. Миронова