Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя истца – Борисенко И.В.; представителя Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым – Трубаевой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Общества с ограниченной ответственностью «Альта» к Совету министров Республики Крым, Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, заинтересованные лица на стороне административного ответчика: Администрация Советского сельского поселения Советского района Республики Крым; Советский сельский совет Советского района Республики Крым; Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, путем установления его рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Альта» обратилось в Верховный Суд Республики Крым с административным исковым заявлением, в котором просит пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, и установить ее равной рыночной стоимости по состоянию на 13 ноября 2020 года в размере 2 800 300 рублей.

В обоснование исковых требований указано, что на основании государственного акта на право постоянного пользования землей серии № от ДД.ММ.ГГГГ административный истец владеет и пользуется земельным участком с кадастровым №, общей площадью 2760 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования – предпринимательство. Кадастровая стоимость указанного земельного участка, по состоянию на 13.11.2020 г. составила 4701632,4 руб. При этом, отчётом № Б-02-07-21 ООО «Феодосийское кадастровое бюро» от 03.08.2021 года, составленным оценщиком ФИО2, определено, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № по состоянию на 13 ноября 2020 года составляет 2800 300 рублей. Административный истец полагает, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости установлена в завышенном размере, а оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности ООО «Альта», как плательщика земельного налога, в связи с чем, просит определить кадастровую стоимость в размере рыночной.

Определением Верховного Суда Республики Крым от 28.01.2022 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица на стороне административных ответчиков привлечена Администрация Советского сельского поселения Советского района Республики Крым.

Определением Верховного Суда Республики Крым от 20.05.2022 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц на стороне административных ответчиков привлечены Советский сельский совет Советского района Республики Крым и Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым.

В судебном заседании 08.07.2022г. представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований с учетом пояснений, поступивших в суд 20.05.2022 года. Пояснил, что согласен с результатами судебной оценочной экспертизы и просит установить рыночную стоимость земельного участка в сумме, установленной судебной экспертизой. Также пояснил, что не согласен с возражениями ответчиков на заключение судебной экспертизы, так как в данном случае нужно учитывать специфику населенного пункта, где расположен спорный земельный участок. В данном случае на земельном участке, рыночная стоимость которого является предметом спора, расположена гостиница и это единственная гостиница в пгт Советский и подобрать аналоги объекта невозможно. Учитывая изложенное, взятые судебным экспертом аналоги объекта максимально приближены по значению. Представитель истца просил взыскать с ответчиков судебные расходы пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

Представитель Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым возражала против удовлетворения исковых требований, пояснила, что не согласна с результатами судебной оценочной экспертизы по основаниям, изложенным в письменных возражениях на заключение судебной оценочной экспертизы (т.3 л.д.73). Считает, что судебные расходы должны быть взысканы с административного истца.

Иные лица в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте его проведения извещены надлежащим образом.

07.07.2022 года в Верховный Суд Республики Крым поступили возражения Совета министров Республики Крым на заключение судебной оценочной экспертизы от 25.04.2022 № 00771/9-4/27.1, в которых ответчик указывает, что считает указанное заключение эксперта недостоверным и недопустимым доказательством. По информации Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым в указанном заключении имеются погрешности и недостатки, не позволяющие сделать вывод о достоверности и корректности результата, указанного экспертом. Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым выявлены нарушения пункта 8з Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке», утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. № 299 (далее – ФСО № 3), а также пункта 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 г. № 611 (далее – ФСО № 7) – отсутствует анализ рынка объекта оценки. В соответствии с пунктом 10 ФСО № 7, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. Согласно пункту 22б ФСО № 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает положения, согласно которым в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом, для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов, в то время как ни объем рыночных данных об объектах-аналогах, ни правила их отбора для проведения расчетов экспертом не приведены. Экспертом применены объекты-аналоги, которые относятся к сегменту рынка под ИЖС, в то время как объект оценки отнесен к сегменту рынка «под офисно-торговую застройку». Корректировка на красную линию определена неверно: все объекты-аналоги расположены вдоль красной линии, но на различном удалении от центра поселка. Все объекты-аналоги имеют возможность подключения коммуникаций, однако экспертом применяется корректировка только на объекты-аналоги № 1, 2. При этом, эксперт указывает, что для определения рыночной стоимости в рамках рассмотрения вопросов оспаривания кадастровой стоимости учитывается только наличие, либо отсутствие возможности подключения. Экспертом не применена корректировка к объекту-аналогу № 3 на наличие газовой трубы на участке, тогда как у объекта оценки «подключение к газовым сетям отсутствует». Таким образом, в нарушение пункта 5 ФСО № 3 содержание заключения эксперта вводит в заблуждение его пользователей, допускает неоднозначное толкование полученных результатов. На основании изложенного Совет министров Республики Крым просит отказать в удовлетворении заявленных ООО «Альта» исковых требований (т.3 л.д.70-71).

Согласно возражениям Администрации Советского сельского поселения Советского района Республики Крым на административное исковое заявление (т.2 л.д. 121-122) администрация просит отказать в удовлетворении административного иска, указывая, что государственная кадастровая оценка земельных участков, расположенных на территории Республики Крым, утверждена в соответствии с распоряжением Совета министров Республики Крым от 29 ноября 2016 г. № 1498-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым». Подпунктом 977 Приложения 6 к указанному Распоряжению установлено, что в пгт. Советский удельный показатель кадастровой стоимости земель по видам разрешенного использования 5 группы составляет 1705,1 руб/кв.м. на 13.11.2020 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым № составляет 4701632,40 рублей, площадь земельного участка 2760 кв.м. (4701632,40 руб./2760 кв.м. = 1703,49 кв.м.).

Заслушав участников процесса, исследовав материалы административного дела и представленные сторонами доказательства, заключение экспертизы, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 2 и пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Федеральным законом Российской Федерации от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 135-ФЗ), регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Статьёй 24.12 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии с абзацами 1, 4 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами публичной власти федеральной территории, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее Постановление № 28 от 30 июня 2015 года) разъяснено, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе, требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Из материалов административного дела следует, что в соответствии с государственным актом на право постоянного пользования землей серии № от ДД.ММ.ГГГГ Советским сельским советом народных депутатов Советского района Автономной Республики Крым ООО «Альта» передано в постоянное пользование 0,276 гектаров земли для размещения гостиницы в границах, согласно плану землепользования, в соответствии с решением исполкома Советского сельского совета народных депутатов от ДД.ММ.ГГГГ№. Акт зарегистрирован в Книге записей государственных актов на право постоянного пользования землей под номером 27 (т.1 лд.17-20).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 23.12.2021 г. № КУВИ-002/2021-170225923 земельный участок площадью 2760 +/- 18 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, поставлен на кадастровый учет 30.08.2016 года, ему присвоен кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов; вид разрешенного использования - предпринимательство. Собственником указанного земельного участка является муниципальное образование Советское сельское поселение Советского района Республики Крым (т.2 л.д.32-39).

Материалами дела подтверждается и не оспаривается сторонами, что ООО «Альта» является собственником объекта недвижимости – нежилого здания (гостиницы) с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи государственного имущества от 11.03.1996 г., дата государственной регистрации права – 19.10.2018 г.; номер государственной регистрации № (т.1 л.д 21-24).

Советом министров Республики Крым в соответствии с требованиями статьи 24.17 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принято распоряжение №1498-р от 29 ноября 2016 года «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым».

В соответствии с пунктом 2 распоряжения Совета министров Республики Крым от 21 ноября 2019 года № 1492-р внесены изменения в Распоряжение № 1498-р, в том числе в части применения результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым, утверждённых распоряжением Совета министров Республики Крым от 29 ноября 2016 года № 1498-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым», с учётом изменений, внесённых настоящим распоряжением. С учетом распоряжения Совета министров Республики Крым от 21 ноября 2019 г. спорному земельному участку утверждена кадастровая стоимость с 13 ноября 2020 г. в размере 4701632,4 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым № от 12 июля 2021 года № КУВИ-002/2021-86299356 (т. 1 л.д. 4).

Материалами дела подтверждается, что решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым от 17.02.2020 г. № П/26 в Республике Крым при Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, № 112 от 08.10.2021 г., решено отклонить заявление ООО «Альта», поступившее 01 сентября 2021 года, о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. Согласно указанному решению, в результате рассмотрения заявления ООО «Альта» комиссией установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определенной в размере 4701632,4 руб. по состоянию на 13 ноября 2020 года, применяемой согласно распоряжению Совета министров Республики Крым от 21.11.2019 № 1492-р «О внесении изменений в распоряжение Совета министров Республики Крым от 29 ноября 2016 года № 1498-р и применении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым», что составляет 43 процента. Отмечен ряд замечаний к отчету, указанных в протоколе заседания комиссии от 08.10.2021г. №112 (т.1 л.д.33-36).

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что, результаты определения кадастровой стоимости в данном случае, затрагивают права административного истца как плательщика земельного налога, в связи с чем, могут быть оспорены в установленном законом порядке.

В силу части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость объекта недвижимости, административным истцом был предоставлен отчёт № Б-02-07-21 об оценке рыночной стоимости земельного участка от 03.08.2021 года, подготовленный оценщиком ООО «Феодосийское кадастровое бюро» ФИО2, согласно которому, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 13 ноября 2020 года определена равной 2800 300 (два миллиона восемьсот тысяч триста) рублей (т. 1 л.д.52-190).

Определением Верховного Суда Республики Крым от 18.02.2022 г. по данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам Федерального бюджетного учреждения Краснодарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Как следует из заключения эксперта Федерального бюджетного учреждения Краснодарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО10 № 00771/9-4/27.1 от 25.04.2022 года, на основании проведенного исследования Отчета об оценке рыночной стоимости № Б-02-07-21 от 03.08.2021, выполненного оценщиком ООО «Феодосийское кадастровое бюро» - ФИО2, экспертом делается следующее заключение: не выявлены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к определению факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости; выявлены нарушения требований федеральных стандартов оценки по применению общих понятий и определений подходов, не повлияло на результат оценки; выявлены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к методам расчета рыночной стоимости и проведения согласования результатов оценки, влияющих на стоимость объекта недвижимости; выявлены несоответствия п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», влияющие на итоговую стоимость объекта исследования; юридическая экспертиза документов (проверка на достоверность предоставленной информации), устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, отраженных в исследуемом отчете, в том числе, правоустанавливающих и право подтверждающих документов, не проводилась (не входит в компетенцию эксперта) (т.3 л.д.3-25).

Из содержания заключения судебной оценочной экспертизы, проведенной судебным экспертом ФИО7, следует, что определение рыночной стоимости земельного участка осуществлялось методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. Судебным экспертом, на основании требования п.20 ФСО №7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивалась исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивался как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования (т.3 обр.стор.л.д.13-л.д.14).

На дату определения стоимости основной вид разрешенного использования Объекта исследования - предпринимательство (код 4.0), в связи с чем, определение стоимости экспертом производилось исходя из разрешенного использования. На исследуемом земельном участке размещен объект недвижимости – гостиница (т.3 л.д.15). Для определения стоимости исследуемого земельного участка методом сравнительного анализа продаж судебным экспертом использовалась информация сети Интернет.

Изучив заключение эксперта суд приходит к выводу, что судебным экспертом в проведен анализ рынка и в результате анализа рынка недвижимости в районе расположения объекта исследования по состоянию на дату определения стоимости, экспертом были отобраны наиболее подходящие по расположению и характеристиках три объекта-аналога (т.3 обр.стор. л.д.15).

Мвтериалами дела подтверждается, что подобранные судебным экспертом в качестве аналогов объекты по своим характеристикам в наибольшей степени соответствуют объекту исследования и удовлетворяют следующим критериям:

- цены предложений объектов-аналогов предполагают реализацию по рыночным финансовым схемам;

- цена предложения предполагает заключение сделки купли-продажи между продавцом и покупателем, связанными типичными для рынка взаимоотношениями. Предполагается, что участники сделки не связаны финансовыми, корпоративными либо родственными отношениями, у продавца отсутствует необходимость в срочной реализации собственности, на него не оказывается давление (судебное разбирательство, дело о банкротстве и т.д.) (т.3 обр.стор.л.д.17).

Согласно заключению эксперта № 00771/9-4/27.1 в процессе определения стоимости к объектам-аналогам были применены следующие поправочные коэффициенты:

Корректировка на условия продажи (корректировка на торг) применена из-за того, что информация о заключенных договорах продажи недвижимости фактически не доступна, и в качестве цены аналогов используются цены предложения на продажу сопоставимых объектов. Данная корректировка отражает возможное понижение цены предложения, принятой в расчетах в процессе переговоров о продаже недвижимости между собственником и покупателем.

В рамках настоящего исследования корректировка на торг была принята на основании таблицы 117 стр. 239 исследований Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, авторы которого указывают, что скидка на торг зависит от объемов и активности соответствующего сегмента рынка. Чем меньше активность рынка, тем больше может быть скидка на торг. Как показал анализ, рынок земельных участков офисно-торговой застройки в районе расположения объекта исследования неактивный, характеризующийся низким уровнем торговой активности, ограниченным количеством продавцов и редкими сделками. В качестве корректировки на торг для всех объектов-аналогов принято среднее значение скидки, характерное для неактивных рынков земельных участков под офисно-торговую застройку, равное 17,2 % (т.3 обр.стор. л.д.19).

Корректировка на имущественные права экспертом не применялась, так как объект исследования и все объекты-аналоги находятся в собственности.

Корректировка на условия финансирования не применена экспертом, поскольку по всем сделкам типичные рыночные условия (т.3 л.д.20).

Экспертом указано, что изменение рыночных условий, связанных с изменениями соотношения спроса и предложения, требует проведения корректировки на дату продажи.

Условиями рынка определяется изменение цен на недвижимость за промежуток времени от момента совершения сделки (предложения) с объектом-аналогом до даты определения стоимости. Корректировке подлежат различия в рыночных ценах на объекты недвижимости, имеющие назначение, аналогичное рассматриваемому объекту, но переданные ранее от продавца к покупателю в момент, «отстоящий» от момента определения стоимости.

Экспертом учтено, что рыночная стоимость исследуемого земельного участка определяется по состоянию на 13.11.2020 года. Объекты-аналоги №1, №2 и №3 выставлены на продажу 01.10.2020, 12.08.2020 и 22.08.2020 соответственно. Средний срок экспозиции земельных участков офисно-торгового назначения составляет 5 месяцев согласно данным СтатРиелта на 01.10.2020 года (Сроки ликвидности, Сроки продажи, экспозиции - Типичные для рынка земельных участков и массивов на 01.10.2020 года согласно данным СтатРиелта, https://statrielt.ru/).

Принимая во внимание нахождение объектов-аналогов в пределах срока экспозиции, судебным экспертом корректировка на время продажи не производилась (т.3 л.д.20).

Экспертом принята корректировка на назначение (вид разрешенного использования): классификация земель по категориям и принятая классификация по видам разрешенного использования с точки зрения формирования пакета корректирующих коэффициентов при индивидуальной оценке земельных участков не совсем удобна. Поэтому, основываясь на опыте оценки земельных участков, экспертом принята за основу несколько иная классификация, в большей степени отвечающая процессу ценообразования на рынке земель.

Исследуемый земельный участок, согласно вышеприведенной классификации, относится к классу земельного участка под офисно- торговую застройку.

Согласно п. 20 федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом, застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. Текущее использование исследуемого земельного участка (на участке расположено нежилое здание - гостиница) соответствует его наиболее эффективному использованию, и в наибольшей степени относится к классу земельных участков под офисно-торговую застройку.

В соответствии с принятой классификацией земельных участков объекты-аналоги №№ 1, 2, 3 отнесены к классу объектов - «земельные участки под ИЖС», то есть объекты-аналоги отличаются в данном параметре от объекта исследования (земельные участки под офисно-торговую застройку), в связи с чем, эксперт пришел к верному выводу о необходимости корректировки. В рамках настоящего исследования корректировка на вид использования была принята на основании таблицы 70 стр. 168 исследований Приволжского центра методически и информационного обеспечения оценки в размере 1,50 (т.3 л.д.22).

Эксперт указывает, что окружение всех объектов-аналогов преимущественно представляет жилая зона, а объект исследования расположен в зоне застройки объектами делового, общественного и коммерческого назначения по красной линии, характеризующейся более высоким пешеходным и транспортным потоком, чем у объектов-аналогов.

Как правило, земельные участки под офисно-торговую застройку, расположенные на красной линии улиц, характеризующихся высоким пешеходным и транспортным потоком, стоят дороже аналогичных участков, расположенных внутри квартально или на красной линии улиц с более низким пешеходным и автомобильным трафиком. Это объясняется тем, что интенсивность транспортного и пешеходного потока напрямую влияет на инвестиционную привлекательность местоположения земельных участков под офисно - торговую застройку. На основании вышеизложенного, экспертом вводится корректировка по местоположению относительно расположения по красной линии, характеризующейся высоким пешеходным и транспортным потоком.

В рамках настоящего исследования корректировка на вид использования была принята на основании таблицы 87 стр.203 исследований Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки в размере 1,16. Экспертом принято минимальное значение из расширенного интервала, так как объекты-аналоги расположены в непосредственной близости от центра активности (т.3 обр.стор.л.д.22).

Экспертом учтено, что проведенное им исследование рынков земельных участков показывает, что участки с ветхими зданиями и улучшениями, подлежащими сносу, в среднем несколько дешевле аналогичных свободных участков. Объекты-аналоги не отличаются в данном параметре от объекта исследования, в связи с чем, корректировка на наличие ветхих строений и улучшений, подлежащих сносу не применяется. На объекте-аналоге № 1 имеется временная постройка, которая не влияет на стоимость земельного участка по своему определению, она не является ветхой и подлежит демонтажу по назначению. Данное утверждение также подтверждается проведенными исследованиями межотраслевого совета экспертов рынка недвижимости, опубликованными на интернет-странице http://www.areall.ru/custom/aiialyticaljnaterials/KqSni 13EfaOm03yN.pdf, согласно которому незастроенный участок сопоставим с участком, на котором имеются незарегистрированные улучшения.

Экспертом применена корректировка на площадь, поскольку площадь объекта исследования составляет 27,60 сот.; объекта-аналога № 1 – 10,00 сот.; объекта-аналога № 2 – 8,06 сот.; объекта-аналога № 3 – 7,50 сот.

Как правило, большие по размеру земельные участки стоят несколько дешевле в расчете на единицу площади, чем меньшие по размеру участки. Корректировка на разницу в площади между объектом исследования и площадью объектов-аналогов принята на основании таблицы 33 стр. 96 исследований Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки. Согласно данной таблице для объектов-аналогов с площадью, находящейся в диапазоне до 1500 кв. м, вводится корректировка в размере 0,87 к объектам с площадью, находящейся в диапазоне от 1500- 3000 кв. м. (т.3 л.д.23).

В отношении корректировки на инженерные коммуникации эксперт указывает следующее. При определении стоимости земельных участков в целях оспаривания их кадастровой стоимости учитывается только (не)возможность подключения к коммуникациям. Наличие самих коммуникаций и их характеристики не учитываются по следующим основаниям:

- статьей 390 Налогового Кодекса РФ установлено, что для земельного налога «налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков». Согласно п. 20 федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» застроенный земельный участок оценивается как незастроенный;

- коммуникации являются объектами отдельного учета, в т.ч. кадастрового, а также самостоятельными объектами налогообложения по налогу на имущество;

- в целях исключения двойного налогообложения при определении базы земельного налога, стоимость улучшений земельного участка в виде коммуникаций не должна учитываться в составе стоимости исследуемого земельного участка.

Данная позиция также отражена в статье «Использование специальных знаний при рассмотрении дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» журнала «Теория и практика судебной экспертизы» и методических разъяснениях МР-5/16 от 18.05.2016 по учету коммуникаций при оценке земельных участков в целях оспаривания кадастровой стоимости, подготовленные некоммерческим партнерством «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет».

Учитывая вышеизложенное суд соглашается с выводом эксперта о том, что объект-аналог 3 не отличается в данном параметре от объекта исследования, в связи с чем, корректировка к нему не применяется. В стоимости объектов-аналогов № 1 и № 2 учтено наличие инженерных коммуникаций (водоснабжение - скважина) на участке, в связи с чем, необходима корректировка. Корректировка экспертом принята на основании таблицы 56 стр. 149 исследований Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки по минимальному значению в размере 5%, так как у объекта исследования имеется возможность подключения к сетям водоснабжения (т.3 л.д.23).

Относительно корректировка на конфигурацию (форму) участка эксперт указывает, что форма участка, то есть количество и расположение поворотных точек, оказывает влияние на стоимость объекта. Основное деление участков по форме следующее: участок неправильной формы, затрудняющий строительство объектов на территории (вытянутая форма, большое количество внутренних углов); участок правильной формы, как правило близкий к квадрату или невытянутому прямоугольнику.

Конфигурация исследуемого земельного участка позволяет использовать его в полной мере по назначению, большая площадь участка имеет правильную прямоугольную форму, в связи с чем, в настоящем исследовании экспертом принимается форма участка, как близкая, к правильной. Объекты-аналоги № 2 и № 3 не отличаются в данном параметре от объекта исследования, в связи с чем, корректировка к ним не применяется. По объекту аналогу № 1 нет информации в данном параметре, в связи с чем экспертом принимается, что участки сопоставимы, так как, как правило, особенности участков отражаются в объявлениях (т.3 обр.стор.л.д.23-л.д.24).

По объектам-аналогам информация об ограничении прав отсутствует и, следовательно, экспертом принимается, что ограничений в использовании у них не имеется. Ограничения (обременения) прав на исследуемый объект также отсутствуют, в связи с чем, объекты сопоставимы, корректировка на ограничение прав (наличие охранных зон) не применяется. Так как при определении стоимости земельного участка применялся один подход, величина стоимости, полученная в рамках данного подхода, принимается как итоговая величина рыночной стоимости объекта исследования.

Согласно выводам экспертного заключения № 00771/9-4/27.1, рыночная стоимость объекта экспертизы – земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 2760 кв.м., по состоянию на 13.11.2020 г. составляет 3480691 (три миллиона четыреста восемьдесят тысяч шестьсот девяносто один) рубль(т.3 л.д.25).

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

Оценив данное экспертное заключение № 00771/9-4/27.1 в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта ФИО7 не имеется.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим необходимым уровнем квалификации и профессиональной подготовки, соответствующим предмету исследования, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Данное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что именно заключение эксперта Федерального бюджетного учреждения Краснодарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО11 № 00771/9-4/27.1 от 25 апреля 2022 года, является достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Изучив предоставленные суду возражения на экспертное заключение № 00771/9-4/27.1 суд приходит к выводу, что доводы, указанные в возражениях несостоятельны, документально не подтверждены и основаны на ошибочных предположениях. При указанных обстоятельствах отсутствуют основания для признания экспертного заключения недопустимым доказательством, исходя из следующего.

При производстве судебной оценочной экспертизы экспертом был проанализирован рынок земельных участков в пгт. Советский Советского района Республики Крым на дату определения кадастровой стоимости. При производстве экспертизы эксперт указал, что классификация земель по категориям и принятая классификация по видам разрешенного использования с точки зрения формирования пакета корректирующих коэффициентов при индивидуальной оценке земельных участков не совсем удобна. Поэтому, экспертом принята за основу несколько иная классификация, в большей степени отвечающая процессу ценообразования на рынке земель. Текущее использование исследуемого земельного участка (на участке расположено нежилое здание - гостиница) соответствует его наиболее эффективному использованию, и в наибольшей степени относится к классу земельных участков под офисно-торговую застройку. В соответствии с принятой классификацией земельных участков объекты-аналоги №№ 1, 2, 3 отнесены к классу объектов - «земельные участки под ИЖС», в связи с чем, в рамках настоящего исследования экспертом была принята корректировка на вид использования на основании таблицы 70 стр. 168 исследований Приволжского центра методически и информационного обеспечения оценки в размере 1,50. Расчет корректировки, а также источник информации представлены на стр. 37-39 Заключения.

Все подобранные экспертом объекты-аналоги расположены в районе Советского с/с, в непосредственной близости от центра активности. Окружение всех объектов-аналогов преимущественно представляет жилая зона, а объект исследования расположен в зоне застройки объектами делового, общественного и коммерческого назначения по красной линии, характеризующейся более высоким пешеходным и транспортным потоком, чем у объектов-аналогов. На основании изложенного, экспертом введена корректировка по местоположению относительно расположения по красной линии, характеризующейся высоким пешеходным и транспортным потоком, на основании таблицы 87 стр.203 исследований Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки в размере 1,16. Экспертом принято минимальное значение из расширенного интервала, так как объекты-аналоги расположены в непосредственной близости от центра активности. В отношении корректировки на инженерные коммуникации экспертом указано, что при определении стоимости земельных участков в целях оспаривания их кадастровой стоимости учитывается только (не)возможность подключения к коммуникациям. Наличие самих коммуникаций и их характеристики не учитываются.

Учитывая вышеизложенное, доводы административных ответчиков о том, что в заключении эксперта имеются погрешности и недостатки, не позволяющие сделать вывод о достоверности и корректности результата, указанного экспертом, сочтены судом несостоятельными.

Материалы дела не содержат каких-либо доказательств, свидетельствующих о наличии объективных сомнений по поводу достоверности выводов, содержащихся в заключении судебной оценочной экспертизы № 00771/9-4/27.1 от 25 апреля 2022 года, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Экспертное заключение № 00771/9-4/27.1 отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, содержит подписку эксперта об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Участника процесса не ходатайствовали о назначении по делу повторной или дополнительной экспертизы, каких-либо противоречий в выводах эксперта судом не выявлено, оснований для назначения повторной или дополнительной экспертизы судом не установлено.

Надлежащих доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в заключении эксперта № 00771/9-4/27.1 от 25 апреля 2022 года суду не предоставлено, и предусмотренных частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для назначения повторной экспертизы судом не установлено.

Принимая про внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу, что заключение судебной оценочной экспертизы № 00771/9-4/27.1 от 25 апреля 2022 года является объективным и достоверным доказательством по делу.

Отчет № Б-02-07-21 от 03.08.2021 года об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка не принимается судом во внимание, так как при проведении судебной оценочной экспертизы установлено, что указанный отчет не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемых к методам расчета рыночной стоимости и проведения согласования результатов оценки; требованиям п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)». Выявленные нарушения повлияли на размер рыночной стоимости объекта недвижимости.

Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание, что иных доказательств, которые опровергли бы определенную в результате судебной экспертизы рыночную стоимость, лицами, участвующими в деле не представлено, а также тот факт, что лица, участвующие в деле, отказались от назначения повторной или дополнительной судебной оценочной экспертизы и оплаты за её проведение, суд считает необходимым установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, и установить ее равной рыночной стоимости по состоянию на 13 ноября 2020 года в размере 3480691 рублей 00 копеек.

Согласно статье 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Верховным Судом Республики Крым установлено, что кадастровая стоимость земельного участка установлена по состоянию на 13 ноября 2020 года.

В связи с тем, что при разрешении настоящего дела в части оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, подлежит применению статья 24.20 Закона об оценочной деятельности, в редакции Федерального закона от 31 июля 2020г. №269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», действовавшей на момент обращения административного истца за разрешением спора о результатах определения кадастровой стоимости, дата подачи соответствующего заявления в суд (комиссию) правового значения не имеет. Согласно положениям статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности обязанность внести соответствующие изменения в сведения ЕГРН о кадастровой стоимости у Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым возникает в силу закона.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по делу, суд исходит из следующего.

Согласно части 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

Частью 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснено, что судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, а также издержек, связанных с рассмотрением дела (далее - судебные издержки), представляют собой денежные затраты (потери), распределяемые в порядке, предусмотренном главой 7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), главой 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), главой 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

По смыслу названных законоположений, принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счёт лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (например, решение суда первой инстанции, определение о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения, судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса).

Материалами дела подтверждается и не оспаривается истцом, что платежным поручением № 26 от 09.03.2022 года истцом произведена оплата стоимости проведения экспертизы № 00771/9-4/27.1 (эксперт ФИО7) на сумму 64600,00 руб., (т. 3 л.д. 69).

Судом учтено, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судом, ниже кадастровой стоимости менее, чем в два раза, и подобная разница, в данном случае, не свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к конкретному объекту недвижимости, признаётся судом приемлемым и допустимым диапазоном отклонения в стоимости объекта недвижимости с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки. Принимая во внимание необходимость учета конкретной выгоды для административного истца, как плательщика земельного налога, исчисляемого от кадастровой стоимости земельного участка, к которой приводит удовлетворение его требования об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, суд считает возможным отнести судебные расходы по данному административному делу на административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

решил:

Административный иск Общества с ограниченной ответственностью «Альта» - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 13 ноября 2020 года в размере 3480 691 (три миллиона четыреста восемьдесят тысяч шестьсот девяносто один) рубль 00 копеек.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости земельного участка.

Судебные расходы по данному административному делу отнести на административного истца - Общество с ограниченной ответственностью «Альта».

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции путём подачи апелляционной жалобы через Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Республики Крым Е.И. Холодная

Решение изготовлено в окончательной форме 21 июля 2022 года.