Гражданский кодекс часть 1

председательствующего судьи Белоусовой О.С., с участием помощника прокурора Центрального района города Хабаровска – Чаусовой А.А., представителя административного истца ФИО1, представителей административного ответчика Хворост Ю.Е., ФИО2,

при секретаре Феллер В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Стройметалл Л» к администрации города Хабаровска о признании незаконным и недействующим абзаца 11 пункта 2 Положения «О порядке определения арендной платы за земельные участки», утвержденного постановлением администрации города Хабаровска от 31.12.2014 № 5729,

у с т а н о в и л:

ООО «Стройметалл Л» обратилось в суд с административным иском к администрации города Хабаровска о признании незаконным и недействующим абзаца 11 пункта 2 Положения «О порядке определения арендной платы за земельные участки», утвержденного постановлением администрации города Хабаровска от 31.12.2014 № 5729.

В обоснование заявленных требований указав, что 11.08.2011 между городским округом «Город Хабаровск» (арендодатель) и муниципальным унитарным предприятием г.Хабаровск «Управление капитального строительства» (арендатор МУП г.Хабаровска «УКС» заключен договор аренды земельного участка № согласно которому арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером № находящийся в муниципальной собственности городского округа «Город Хабаровск» согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серия №, относящийся к категории земель населенных пунктов, согласно кадастровому паспорту земельного участка, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора, расположенный в Краснофлотском районе г.Хабаровска по местоположению: участок находится примерно в 440 м по направлению на северо-запад от ориентира: край Хабаровский, <адрес>, площадью 659 967,3 кв.м. для жилищного и иного строительства (п.1.1). Срок действия договора определен с 11.08.2011 по 08.12.2016 г. (п.1.2). Размер арендной платы за один год, для земельного участка № площадью 469 273,0 составлял 2 168 041,26 руб. В период использования земельного участка, он был разделен ТСЖ «Сокольники» с образованием земельного участка с кадастровым номером № и в последующем арендатором данного земельного участка с 21.09.2018 г. и по настоящее время является ООО «Стройметалл Л». Права арендатора непосредственно затрагиваются установлением необоснованно завышенного коэффициента размера арендной платы и нарушаются. Ранее порядок определения размера арендной платы, закрепленный пунктом 2.1 Договора, исчислялся в соответствии с порядком, установленным решением Хабаровской городской Думы от 28.03.2000 № 415, которое утратило силу с 2015 года и размер годовой арендной платы (А) исчисляется по следующей формуле: А = Б х К х S, где Б- базовый размер для исчисления годовой арендной платы за единицу арендуемой площади земельного участка (1 кв.м.), определяемый исходя из местонахождения арендуемого земельного участка в определенной оценочной зоне и устанавливаемый правовым актом администрации города Хабаровска на момент заключения договора аренды: К- коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка; S – площадь земельного участка, сдаваемого в аренду (кв.м). Положения оспариваемого нормативного правового акта, не учитывающего принцип экономической обоснованности, на что неоднократно указывали высшие судебные инстанции, полагает незаконными. Установление в абзаце 11 пункта 2.1 оспариваемого нормативного правового акта повышающего коэффициента в кратности 2 и 3 к размеру арендной платы в отсутствие актуального экономического анализа и оценки факторов, влияющих на уровень доходности земельного участка, противоречит законодательно закрепленному принципу экономической обоснованности. Положения части 3 статьи 65 ЗК РФ утратили силу с 01 марта 2015 г. и не подлежат применению, а нарушение сроков строительства объектов недвижимости не может рассматриваться как основание для повышения в несколько раз арендной платы за земельный участок, предоставленный под такое строительство, без учета принципа экономического обоснования. В отсутствие такого обоснования повышения размера арендной платы следует рассматривать как санкцию за нарушение сроков строительства, что не предусмотрено земельным законодательством. Штрафных мер в виде повышения арендной платы к собственникам объектов незавершенного строительства, расположенных на земельных участках, не успевших своевременно завершить начатое строительство, нормами действующего законодательства, не предусмотрено. Просит признать незаконным и недействующим со дня вступления решения суда в законную силу абзац 11 пункта 2.1 Положения «О порядке определения арендной платы за земельные участки», утвержденного постановлением администрации г.Хабаровска от 31.12.2014 № 5729 в части применения повышающих коэффициентов, в случае окончания срока действия договора аренды земельного участка, рассчитанного в соответствии с подпунктами 1-3 пункта 8, подпунктом 9 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, в том числе при предоставлении данного земельного участка в аренду для завершения строительства на срок, предусмотренный подпунктом 6 пункта 8 стать 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, при расчете размера арендной платы, учитывающие срок использования земельного участка по истечении срока действия договора аренды, определенного в соответствии с подпунктами 1-3 пункта 8, подпунктом 9 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации: в первый год использования земельного участка – 1,5; во второй год использования земельного участка – 2,0; в третий год использования земельного участка – 3,0.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 административный иск поддержал, полагая, что права, свободы и законные интересы административного истца нарушены, поскольку установленные нормативным правовым актом повышающие коэффициенты, без учета экономической обоснованности, противоречат положениям действующего законодательства, влекут дополнительную финансовую непосильную нагрузку на застройщика, который, к тому же, не нарушил сроки завершения строительства. По существу, данное указывает на штрафные санкции, применяемые к застройщику при нарушении срока строительства, что не предусмотрено действующим законодательством. Произвольное установление ставок арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, является недопустимым, на что указывает многочисленная судебная практика, в том числе Верховного суда РФ. Просит признать незаконными и недействующими со дня принятия соответствующих положений оспариваемого нормативного правового акта.

Представители административного ответчика Хворост Ю.Е., ФИО2 исковые требования не признали, пояснив, что порядок определения размера арендной платы на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливаются органом местного самоуправления, что закреплено в Земельном кодексе РФ и размер определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации № 582 от 16.07.2009 г. Данным Постановление установлен, в том числе, принцип экономической обоснованности и на данный принцип ссылается административный истец. Принцип экономической обоснованности подразумевает, что арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке. Минэкономразвития России разработаны Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы, в рамках которого в формуле размера годовой арендной платы, установленной Положением, используется базовый размер для исчисления годовой арендной платы за единицу арендуемой площади земельного участка (1 квадратный метр) в размере фиксированной суммы в валюте РФ, определяемый исходя из местонахождения земельного участка в определенной оценочной зоне и устанавливаемый правовым актом администрации города Хабаровска на год и коэффициент, устанавливающий вид использования земельного участка. Указанные базовый размер и коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка применяются в формуле с 2015 г. в рамках Положения в судебном порядке не обжалованы. Наличие же в абзаце 11 пункта 2.1 Положения порядка применения повышающих коэффициентов при расчете размера арендной платы относится к иному принципу – принципу предсказуемости расчета размера арендной платы, исходя из того, что в нормативных правовых актах органов местного самоуправления определяется порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя. В целях применения данного принципа целесообразно исходить из добросовестности участников гражданского оборота. Согласно Методическим рекомендациям, порядок размера арендной платы также может основываться, в том числе, на повышающих коэффициентах, применяемых в случаях, предусмотренных порядком определения размера арендной платы. Соответственно в рамках данного принципа в пункте 2.1 Положения возможно применение повышающих коэффициентов, учитывающих срок использования земельного участка, как залог соблюдения добросовестности участников гражданского оборота. Применение повышающих коэффициентов обусловлено обеспечением задач социально-экономического развития в рамках совершенствования использования земельного фонда на территории города, повышения эффективности управления и распоряжения земельными ресурсами города в соответствии со Стратегией социально-экономического развития городского округа «город Хабаровск». Судебная практика не должна быть принята во внимание, поскольку в данных судебных актах рассматривался вопрос о правомерности установления коэффициентов арендной платы а не повышающих коэффициентов. Это не штрафные санкции, как указывает административным истец, а меры стимулирующего характера, которые способствует соблюдению добросовестности участников гражданского оборота. Похожие нормы предусмотрены в пункте 7 Правил определения размера арендной платы № 582, которые предусматривают, что в случае если по истечении 3 лет со дня предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на земельном участке объект недвижимости, арендная плата за земельный участок устанавливается в размере не менее 2-кратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством РФ. Полномочия по определению размера арендной платы за земельные участки, предоставлены органу местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и основным условием, которое необходимо предусмотреть при установлении порядка определения размера арендной платы является соблюдение основных принципов определения арендной платы, иных условий, соблюдение которых предусмотрено действующим законодательством, не предусмотрено. Письмом Министерства экономического развития РФ от 21.01.2011 № Д23-193 рекомендовано, в том числе органам местного самоуправления применять порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности аналогичный порядку, установленному постановлением Правительства РФ № 582. Предусмотрев повышающие коэффициенты, администрацией города Хабаровска не нарушены нормы действующего законодательства. Также в настоящее время законодательством РФ предусматривается достаточно большое количество мер, направленных на стимулирование правообладателей земельных участок к их использованию в сроки, установленные законодательством, в том числе для строительства. Административный истец неверно определил момент, с которого абзац 11 пункта 2.1 Положения должен быть признан недействующим, поскольку нормативный правовой акт если он применялся до принятия решения суда и на основании этого акта были реализованы права граждан и организаций, может быть признан не действующим полностью или в части со дня вступления решения в законную силу.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему:

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральным законами, устанавливается органом местного самоуправления, что следует из подпункта 3 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации.

Органы местного самоуправления самостоятельно управляют муниципальной собственностью, формируют, утверждают и исполняют местный бюджет, устанавливают местные налоги и сборы, осуществляют охрану общественного порядка, а также решают иные вопросы местного значения (часть 1 статьи 132 Конституции Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 7, пункта 3 части 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности городского округа, относятся к вопросам местного значения городского округа, по которым принимаются муниципальные правовые акты.

Согласно разъяснений пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 50 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами" оспаривание нормативного правового акта, а также акта, содержащего разъяснения законодательства и обладающего нормативными свойствами (далее также - акт, обладающий нормативными свойствами), является самостоятельным способом защиты прав и свобод граждан и организаций и осуществляется в соответствии с правилами, предусмотренными главой 21 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), главой 23 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Такое оспаривание производится посредством подачи административного искового заявления, заявления о признании недействующим нормативного правового акта (далее также - заявление об оспаривании нормативного правового акта), как не соответствующего федеральному закону или иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, и в связи с этим не подлежащим применению для регулирования тех или иных общественных отношений, а также посредством подачи административного искового заявления, заявления о признании недействующим акта, обладающего нормативными свойствами (далее также - заявление об оспаривании акта, обладающего нормативными свойствами), как не соответствующего по своему содержанию действительному смыслу разъясняемых нормативных положений.

Последствием признания судом нормативного правового акта, а также акта, обладающего нормативными свойствами, недействующим является его исключение из системы правового регулирования полностью или в части.

В пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 50 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами" разъяснено, что с административным исковым заявлением о признании нормативного правового акта не действующим полностью или в части вправе обратиться лица, которые являются субъектами отношений, регулируемых оспариваемым нормативным правовым актом, если они полагают, что оспариваемым актом нарушены, нарушаются или могут быть нарушены их права, свободы и законные интересы, в том числе лица, в отношении которых применен этот акт, а также иные лица, чьи права, свободы, законные интересы затрагиваются данным актом (пункт 3 части 1 статьи 128, часть 1 статьи 208 КАС РФ).

Доводы административного ответчика о том, что истцом не приведено мотивов каким образом оспариваемый нормативный правовый акт затрагивает права административного истца, являются несостоятельными, поскольку ООО «Стройметалл Л», является субъектом правоотношений, регулируемых оспариваемым нормативным правовым актом в силу того, что является арендатором земельного участка и применение повышающих коэффициентов (кратности 2 и 3) в настоящее время, напрямую затрагивает права административного истца, оспаривающего обоснованность закрепления в нормативном правовом акте повышающих коэффициентов в фиксированной форме.

Как следует из материалов дела, 11.08.2011 между городским округом «Город Хабаровск» (арендодатель) и муниципальным унитарным предприятием г.Хабаровск «Управление капитального строительства» (арендатор МУП г.Хабаровска «УКС» заключен договор аренды земельного участка № согласно которому арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером №, находящийся в муниципальной собственности городского округа «Город Хабаровск» согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серия №, относящийся к категории земель населенных пунктов.

Срок действия договора определен с 11.08.2011 по 08.12.2016 г. (п.1.2).

Согласно кадастровому паспорту земельного участка, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора, земельный участок, расположен в Краснофлотском районе г.Хабаровска по местоположению: участок находится примерно в 440 м по направлению на северо-запад от ориентира: край Хабаровский, <адрес>, площадью 659 967,3 кв.м. для жилищного и иного строительства (п.1.1).

Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ в договор аренды земельного участка внесены изменения в том числе раздел 7 дополнен пунктом 7.3 в соответствии с которым при расчете арендной платы по договору по ДД.ММ.ГГГГ применяется коэффициент учитывающий вид использования земельного участка равный 0,1 применяемый на срок окупаемости инвестиционного проекта, с 09.06.2016 при расчете арендной платы применяется коэффициент учитывающий вид использования земельного участка равный 1 (п.3).

Остальные пункты договора от ДД.ММ.ГГГГ№ оставлены без изменения (п.4).

Распоряжением от 23.05.2012 № 171-ра департамента архитектуры, строительства и землепользования администрации г.Хабаровска утверждена схема раздела земельного участка из земель категории «земли населенных пунктов» с кадастровым номером № являющегося муниципальной собственностью, на земельные участки, в том числе, земельный участок № площадью 469 273 кв.м. местоположение: участок находится примерно в 35 м по направлению на север от ориентира водопроводная насосная станция, адрес ориентира: <адрес>, с разрешенным использованием: в соответствии с видами разрешенного использования для зоны Ж-3.

Постановлением администрации г.Хабаровска от 17.08.2012 № 3577 «О разделе земельного участка, находящегося в собственности городского округа «Город Хабаровск» в Краснофлотском районе, земельный участок с кадастровым номером №, площадью 659 967,3 кв.м. разделен на 19 земельных участков, с образованием земельного участка № площадью 469 273,0 кв.м. с кадастровым номером № с местоположением: участок находится примерно в 35 м по направлению на север от ориентира водопроводная насосная станция, адрес ориентира: <адрес>, с разрешенным использованием: в соответствии с видами разрешенного использования для зоны Ж-3.

Постановлением администрации г.Хабаровска от 31.08.2012 г. № 3782 в пункт 1 постановления администрации г.Хабаровска от 09.06.2011 № 1691 «О предоставлении МУП г.Хабаровска «УКС» земельного участка для жилищного и иного строительства в Краснофлотском районе» внесены изменения, в том числе, указан земельный участок № площадью 469 273 кв.м. с кадастровым номером № с местоположением: участок находится примерно в 35 м по направлению на север ориентира водопроводная насосная станция, адрес ориентира: <адрес>, с разрешенным использованием: в соответствии с видами разрешенного использования для зоны Ж-3.

18.09.2012 г. между городским округом «Город Хабаровск» и МУП г.Хабаровска «УКС» подписано соглашение об изменении условий договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№, в соответствии с которым в договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ были внесены изменения, согласно которым арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование земельные участки №№, в том числе, земельный участок № площадью 469 273,0 кв.м. с кадастровым номером №, местоположение: участок находится примерно в 35 м по направлению на север от ориентира водопроводная насосная станция, адрес ориентира: <адрес>, с разрешенным использованием: в соответствии с видами разрешенного использования для зоны Ж-3.

Данным Соглашением в раздел 2 «Платежи и расчеты по договору» договора от ДД.ММ.ГГГГ№ внесены изменения: «Размер арендной платы за пользование земельным участком (его частью) исчисляется в порядке, установленном решением Хабаровской городской Думы и рассчитывается по настоящему договору нижеследующим образом: 469 273 руб. х 46,20 (зона 5) х 0,1 (К) = 2 168 041, 26 рублей».

Таким образом, размер арендной платы за один год, для земельного участка № площадью 469 273,0 составлял 2 168 041,26 руб.

24.12.2012 г. между МУП г.Хабаровска «УКС» и ТСЖ «Сокольники» заключен договор (в редакции дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ) о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в части земельного участка № площадью 469 273 кв.м. с кадастровым номером № в соответствии с пунктом 1 которого, арендатор земельного участка – МУП г.Хабаровска «УКС» передало свои права арендатора ТСЖ «Сокольники», а ТСЖ «Сокольники» приняло на себя права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером №, установленные договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№.

В дальнейшем земельный участок с кадастровым номером № разделен ТСЖ «Сокольники» с образованием меньших по размеру земельных участков, в том числе, с образованием земельного участка с кадастровым номером № что подтверждается кадастровым паспортом указанного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№.

06.05.2014 г. между ТСЖ «Сокольники» (арендатор) и ООО «Интегратор» (правопреемник арендатора) заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды под жилищное и иное строительство от ДД.ММ.ГГГГ№ в части земельных участков, в том числе в части земельного участка с кадастровым номером № площадью 27 200 кв.м. Договор зарегистрирован 13.05.2014 г.

30.03.2015 г. между ООО «Интегратор» (арендатор) и ООО СТК «Строй Металл» (правопреемник арендатора) заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды под жилое и иное строительство от ДД.ММ.ГГГГ№ в части земельного участка с кадастровым номером №

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, действие договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ продлено в связи с тем, что по истечении срока договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№, ООО СТК «Строй Металл» продолжало пользоваться земельным участком.

12.09.2018 между ООО СТК «Стройметалл» (арендатор) и ООО «Стройметалл Л» (правопреемник арендатора) заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды под жилое и иное строительство от ДД.ММ.ГГГГ№ в части земельного участка с кадастровым номером № и соглашение зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ

ООО «Стройметалл Л» по настоящее время является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, что и не оспаривалось сторонами.

Из содержания пункта 2.1 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ следует, что размер арендной платы за пользование земельным участком (его частью) исчисляется в порядке, установленном решением Хабаровской городской Думы либо Постановлением Правительства Хабаровского края и рассчитывается по настоящему договору нижеследующим образом: (площадь земельного участка) х (базовый размер для исчисления годовой арендной платы за 1 кв.м) х (коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка) = размер годовой арендной платы.

Порядок определения размера арендной платы, закрепленный пунктом 2.1 Договора, исчислялся в соответствии с порядком, установленном решением Хабаровской городской Думы от 28.03.2000 № 415, (утратил силу с 01.03.2015 г. в связи с принятием решения Хабаровской городской Думы от 27.01.2015 № 58 «О признании утратившими силу отдельных решений Хабаровской городской Думы») согласно которому, размер годовой арендной платы (А) исчисляется по следующей формуле: А = Б х К х S, где Б- базовый размер для исчисления годовой арендной платы за единицу арендуемой площади земельного участка (1 кв.м.), определяемый исходя из местонахождения арендуемого земельного участка в определенной оценочной зоне и устанавливаемый правовым актом администрации города Хабаровска на момент заключения договора аренды: К- коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка; S – площадь земельного участка, сдаваемого в аренду (кв.м).

Согласно ответа Департамента муниципальной собственности администрации г.Хабаровска от ДД.ММ.ГГГГ№ размер арендной платы за использование земельного участка ООО «Стройметалл Л» с 21.09.2018 г. по 31.12.2019 г. составляет 6 348 305, 50 рублей и расчет арендной платы за указанный период произведен в соответствии с положением «О порядке определения арендной платы на земельные участки» утвержденным Постановлением администрации г.Хабаровска от 31.12.2014 № 5729, постановлениями администрации г.Хабаровска от 05.12.2014 № 5366, от 07.12.2015 № 4221, от 24.11.2016 № 4279, исходя из базовых размеров за единицу арендуемой площади с учетом местонахождения земельного участка в определенной оценочной зоне (оценочная зона 5).

Из абзаца 11 пункта 2.1 Положения «О порядке определения арендной платы за земельные участки», утвержденного Постановлением администрации города Хабаровска от 31.12.2014 № 5729 (в ред. от 20.04.2018), размер годовой арендной платы (А) определяется по формуле: А = Б х К х S, где Б – базовый размер для исчисления годовой арендной платы за единицу арендуемой площади земельного участка (1 квадратный метр) в размере фиксированной суммы в валюте Российской Федерации, определяемый исходя из местонахождения арендуемого земельного участка в определенной оценочной зоне и устанавливаемый правовым актом администрации города Хабаровска на момент заключения договора аренды; К – коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка; S – площадь земельного участка, сдаваемого в аренду (кв.м).

В случае окончания срока действия договора аренды земельного участка, исходя из указанного пункта Положения, рассчитанного в соответствии с подпунктами 1-3 пункта 8, подпунктом 9 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, в том числе при предоставлении данного земельного участка в аренду для завершения строительства на срок, предусмотренный подпунктом 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, при расчете размера арендной платы применяются повышающие коэффициенты, учитывающие срок использования земельного участка по истечении срока действия договора аренды, определенного в соответствии с подпунктами 1-3 пункта 8, подпунктом 9 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации: в первый год использования земельного участка – 1,5; во второй год использования земельного участка – 2,0; в третий и последующие годы использования земельного участка – 3,0».

Аналогичные требования порядка расчета арендной платы содержатся в пункте 7.2 Договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№, исходя из которых, при превышении срока строительства, определенного в распорядительном акте о предоставлении земельного участка, до одного года применяется повышающий коэффициент 1,5; от одного года до двух лет – 2, от двух лет и более – 3.

При установлении срока договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ до ДД.ММ.ГГГГ пунктом 2.1 договора, в период с 21.09.2018 по 08.12.2018 при расчете арендной платы применен повышающий коэффициент – 2 (второй год использования земельного участка), в период с 09.12.2018 г. по 31.12.2019 г. применен повышающий коэффициент – 3 (третий и последующие годы использования земельного участка).

Таким образом, расчет арендной платы определен в соответствии с порядком расчета арендной платы, установленном в пункте 2.1 действующего Положения «О порядке определения арендной платы за земельные участки», утвержденного постановлением администрации г.Хабаровска от 31.12.2014 № 5729 с учетом изменений, внесенных постановлением администрации г.Хабаровска от 20.04.2018 № 1353, вступившими в силу с 20.04.2018 г., с учетом повышающих коэффициентов 2 и 3, установленных в абзаце 11 названного пункта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 (ред. от 20.02.2020) "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" определены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29 декабря 2017 г. N 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением N 582.

Согласно данным Методическим рекомендациям, принцип экономической обоснованности, определен как Принцип № 1, в целях применения которого рекомендуется при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, в соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - порядок определения размера арендной платы) предусматривать положения, направленные на достижение баланса интересов арендатора и арендодателя земельного участка, например, посредством установления экономически обоснованных ставок арендной платы или иных показателей, применяемых для определения арендной платы (далее - ставки арендной платы).

В целях соблюдения интересов арендатора земельного участка при установлении ставок арендной платы целесообразно исходить из возможности арендатора земельного участка с учетом установленной на основании таких ставок арендной платы при существующем уровне налогообложения, государственном регулировании тарифов на соответствующие товары (работы, услуги) и производственных затратах получать сложившуюся норму прибыли для отрасли, в которой арендатор осуществляет свою деятельность.

Анализ действующего законодательства указывает на то, что соблюдение названного принципа необходимо не только для базового коэффициента при установлении размера арендной платы, но и при установлении повышающих коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы, иное бы противоречило законодательно закрепленному принципу.

Административным истцом оспаривается по причине отсутствия экономического обоснования абзац 11 пункта 2.1 Положения «О порядке определения арендной платы за земельные участки», утвержденного постановлением администрации г.Хабаровска от 31.12.2014 № 5729 в части применения повышающих коэффициентов, в случае окончания срока действия договора аренды земельного участка, рассчитанного в соответствии с подпунктами 1-3 пункта 8, подпунктом 9 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, в том числе при предоставлении данного земельного участка в аренду для завершения строительства на срок, предусмотренный подпунктом 6 пункта 8 стать 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, при расчете размера арендной платы, учитывающие срок использования земельного участка по истечении срока действия договора аренды, определенного в соответствии с подпунктами 1-3 пункта 8, подпунктом 9 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации: в первый год использования земельного участка – 1,5; во второй год использования земельного участка – 2,0; в третий год использования земельного участка – 3,0.

Обсуждая законность нормативного правового акта в указанной части, судом учитывается, что согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным. Формами платы за пользование землей являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и к числу таких принципов относится принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Таким образом, законодатель, вопреки доводам административного ответчика закрепил основные принципы определения арендной платы, которые корреспондируют к обязанности органов местного самоуправления применять в любом случае принцип экономической обоснованности, в том числе, при установлении повышающих коэффициентов и данное вытекает из единства экономического пространства и правовой системы Российской Федерации.

Основополагающий принцип экономической обоснованности для определения арендной платы, является общеобязательным при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Из пояснений представителя ответчика следует, что применительно к абзацу 11 пункта 2.1 Положения «О порядке определения арендной платы за земельные участки» утвержденного постановлением администрации г.Хабаровска от 31.12.2014 № 5729, применена аналогия, без учета экономической обоснованности и какой-либо дифференциации.

Вместе с тем, согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в Определении от 11.05.2004 № 209-О, при отсутствии единых правил орган местного самоуправления обязан осуществлять дифференциацию ставок земельного налога, который имеет сходную с арендной платой правовую природу в силу положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города, то есть основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих, в том числе, на уровень доходности земельного участка по местоположению и зонам различной градостроительной ценности территории. С учетом схожести правового регулирования, данная позиция применяется и к вопросам установления базовых ставок арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной, государственной собственности или в отношении которой государственная собственность не разграничена.

В Определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 26.01.2017 № 87-АПГ16-10 отражено, что соблюдение принципа экономической обоснованности компетентным государственным или муниципальным органом должно быть доказано путем предоставления соответствующих расчетов (показывающих доходность земельных участков), а также документов, содержащих многофакторный анализ оценочных характеристик земельных участков.

Применительно к рассматриваемому делу, таких доказательств административным ответчиком не предоставлено, а доводы представителя административного ответчика о том, что данное положение применяется только при установлении базовых ставок, суд отклоняет как несостоятельные, учитывая, что общеобязательный принцип экономической обоснованности, должен применяться и к установлению повышающих коэффициентов. Из изложенного вытекает и необходимость, в том числе, учитывать градостроительную ценность территории при определении повышающих коэффициентов для целей применения повышающих коэффициентов.

Доводы представителя административного ответчика на то, что наличие в абзаце 11 пункта 2.1 Положения порядка применения повышающих коэффициентов при расчете размера арендной платы относится к иному принципу – принципу предсказуемости расчета размера арендной платы, являются несостоятельными, учитывая, что для целей применения повышающих коэффициентов, законодателем закреплен всё тот же основополагающий принцип экономической обоснованности, что в свою очередь, возлагает на администрацию города Хабаровска обязанность учитывать всю совокупность критериев для применения базовых коэффициентов, при установлении повышающих коэффициентов.

Отклоняются и доводы административного ответчика о том, что применение повышающих коэффициентов обусловлено обеспечением задач социально-экономического развития в рамках совершенствования использования земельного фонда на территории города, повышения эффективности управления и распоряжения земельными ресурсами города в соответствии со Стратегией социально-экономического развития городского округа «город Хабаровск», как и доводы об отсутствии обязанности учитывать принцип экономической обоснованности для установления повышающих коэффициентов, учитывая, что данные формулировки являются общими и противоречащими законодательно установленными общими принципами, которые обязаны учитывать муниципальные органы как для установления арендной платы в базовых ставках, так и для установления повышающих коэффициентов при том, что установления фиксированных повышающих коэффициентов, безусловно возлагает на пользователей (арендаторов) земельных участков дополнительное финансовое бремя.

Иное нарушало бы основной принцип правовой определенности, обязывающий муниципальный орган формулировать обоснованность применения повышающих коэффициентов с достаточной степенью четкости, позволяющей оценить правомерность регламентации указанных повышающих коэффициентов с учетом базовых основополагающих принципов, закрепленных на законодательном уровне.

Подлежит отклонению и ссылка административного ответчика на возможность установления повышения арендной платы в случае, если по истечении 3 лет со дня предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на земельном участке объект недвижимости, арендная плата за земельный участок устанавливается в размере не менее 2-кратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством РФ (пункт 7 Правил № 582), учитывая, что административным ответчиком не предоставлены доказательства, подтверждающие тот факт, что установленные повышенные коэффициенты для целей осуществления жилищного строительства, рассчитывался исходя из налоговых ставок земельного участка.

Вместе с тем, суду представлены расчеты, проведенные административным ответчиком по запросу административного истца, согласно которому, расчет произведен по базовому размеру арендной платы, умноженному на долю в праве и на повышающий коэффициент. По существу, арендная плата увеличивается в кратности.

При этом, никаких экономических обоснований при расчете, административным ответчиком не приведено, сведения о том, что арендная плата устанавливалась в расчете кратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок материалы дела не содержат.

Таким образом, не отвечает критериям законности, установление в абзаце 11 пункта 2.1 оспариваемого нормативного правового акта, повышающих коэффициентов в кратности 2 и 3 к размеру арендной платы в отсутствие актуального экономического анализа и оценки факторов, влияющих на уровень доходности земельного участка, поскольку, фактически, пунктом 2.1 Положения установлена зависимость размера арендной платы от исполнения или неисполнения арендатором обязательств по строительству объекта недвижимого имущества на арендованном земельном участке.

На арендуемом ООО «Стройметалл Л» земельном участке осуществляется строительство многоквартирных жилых домов, что следует из разрешения на строительство.

Действующим до 01.03.2015 г. положением, закрепленным пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливалось, что в случае, если по истечение трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливалась в размере не менее двукратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством.

Таким образом, предусматривалась повышенная ставка арендной платы за нарушение сроков жилищного строительства с учетом социально значимого вида деятельности, но других повышенных платежей за земельные участки, предоставленные под строительство объектов недвижимости иного назначения, в случае превышения сроков строительства федеральное законодательство не содержит, а пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ с 01.03.2015 г.

Обсуждая вопрос о законности указанного абзаца, судом также учитывается, что пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации утратил силу с 01.03.2015 г., а нарушением сроков строительства объектов недвижимости в контексте действующего законодательства, не может рассматриваться как основание для повышения в несколько раз арендной платы за земельный участок, предоставленный под такое строительство, без учета принципа экономического обоснования, учета доходности и местоположения земельного участка и зоны различной градостроительной ценности территории.

В ином случае, при формальном подходе, данное положение свидетельствует о применении штрафных санкций к застройщику за нарушение сроков строительства, что земельным законодательством не предусмотрено для оснований повышения арендной платы.

В процессе рассмотрения дела установлено, что при принятии оспариваемого в части нормативного правового акта, анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельного участка, расположенного на территории округа, в том числе и земельного участка, находящегося в пользовании административного истца, в случае истечение сроков действия договора, не осуществлялись, мотивирующие введение повышающего коэффициента расчеты не проводились, что и не оспаривалось административным ответчиком, подтвердившим отсутствие таких доказательств.

В соответствии с пунктом 1 части 4 статьи 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае удовлетворения административного иска оспариваемый нормативный правовой акт признается недействующим полностью или в части со дня его принятия или с иной определенной судом даты.

В силу разъяснений, закрепленных в пункте 38 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 50 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами", если нормативный правовой акт до принятия решения суда применялся и на основании этого акта были реализованы права граждан и организаций, суд может признать его не действующим полностью или в части со дня вступления решения в законную силу.

Поскольку оспариваемый порядок определения размера арендной платы применяется по настоящее время, суд считает возможным признать данный акт недействующим в оспариваемой части с даты вступления настоящего решения в законную силу.

Согласно пункта 2 части 4 статьи 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в резолютивной части решения суда по административному делу об оспаривании нормативного правового акта должно содержаться указание на опубликование решения суда или сообщения о его принятии в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу в официальном печатном издании органа государственной власти, в котором были опубликованы или должны были быть опубликованы оспоренный нормативный правовой акт или его отдельные положения.

Учитывая изложенное, требования административного истца о признании в части незаконным и недействующим нормативного правового акта, обоснованы и подлежат удовлетворению с обязанием администрации г. Хабаровска опубликовать сообщение о принятом решении в течение одного месяца со дня его вступления в законную силу в печатном издании «Хабаровские Вести».

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 215 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным и недействующим со дня вступления решения суда в законную силу абзац 11 пункта 2.1 Положения «О порядке определения арендной платы за земельные участки», утвержденного постановлением администрации г.Хабаровска от 31.12.2014 № 5729 в части применения повышающих коэффициентов, в случае окончания срока действия договора аренды земельного участка, рассчитанного в соответствии с подпунктами 1-3 пункта 8, подпунктом 9 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, в том числе при предоставлении данного земельного участка в аренду для завершения строительства на срок, предусмотренный подпунктом 6 пункта 8 стать 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, при расчете размера арендной платы, учитывающие срок использования земельного участка по истечении срока действия договора аренды, определенного в соответствии с подпунктами 1-3 пункта 8, подпунктом 9 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации: в первый год использования земельного участка – 1,5; во второй год использования земельного участка – 2,0; в третий год использования земельного участка – 3,0.

Обязать администрацию г.Хабаровска опубликовать сообщение о принятом решении в течение одного месяца со дня его вступления в законную силу в печатном издании «Хабаровские Вести».

Решение может быть обжаловано в Хабаровский краевой суд через Центральный районный суд г.Хабаровска в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Дата составления мотивированного решения – 09.06.2020 г.

судья Белоусова О.С.