Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Росреестра по Воронежской области о признании незаконным решения должностного лица регистрирующего органа об отказе в совершении регистрационных действий,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением к Управлению Росреестра по Воронежской области о признании незаконным решения должностного лица регистрирующего органа государственного регистратора Богучарского отдела ФИО4 от 19.11.2015 года об отказе в совершении регистрационных действий, ссылаясь на следующие обстоятельства:

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 заключила договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с ФИО5 от себя лично и по доверенности от имени своего мужа ФИО6 По указанному договору ФИО1 стала собственником жилого дома и земельного участка, площадью № кв.м., с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>. Перед заключением договора купли-продажи ФИО5 предоставила жилой дом, хозяйственные постройки и земельный участок для осмотра, поясняя при этом, что часть земельного участка под грядками временно находится в пользовании соседки ФИО2, подтверждая свои пояснения копией Свидетельства № на право собственности на землю, выданным администрацией г.Богучар 27.07.1993 года, имеющаяся схема земельного участка которой подтверждала пояснения продавца. С весны 2013 годы выяснилось, что неправомерные действия ФИО2 привели к неправомерному изменению границ земельного участка и препятствуют использованию ФИО1 части земельного участка площадью № кв.м, которую ФИО2 оградила забором и препятствует в использовании истцом данного участка. Стало понятно, что ФИО1 приобретен жилой дом с земельным участком не с теми характеристиками о которых меня уведомляли продавцы и не со всеми обещанными хозяйственными постройками, т.е. она приобрела объект недвижимости не с теми характеристиками, на которые рассчитывала при заключении Договора купли-продажи от 15.06.2012 года. В связи с этим, ФИО1 с бывшими собственниками объектов недвижимости в двухстороннем порядке расторгли сделку, заключив 05.11.2014 года Соглашение о расторжении договора купли-продажи жилого дома с земельным участком от 15.06.2012 года. С указанным соглашением 06.10.2015 года она обратилась в Богучарское подразделение Управления Росреестра РФ по Воронежской области с заявлением о регистрации перехода права собственности от ФИО1 к прежним собственникам.

Однако, регистрирующий орган приостановил регистрационные действия, о чем поставил ФИО1 в известность уведомлением о приостановлении государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ за №, по основаниям: неправильная уплата государственной пошлины, сомнения в полномочиях представителя стороны, т.к. в доверенности от 01.10.2015 года зарегистрированной в реестре за №15-6991 нотариусом нотариального округа Богучарского района Воронежской области, которой ФИО5 наделила ФИО7 полномочиями на государственную регистрацию права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу <адрес>, в связи с чем, мнению регистратора, полномочий на регистрацию 1/2 доли в общей долевой собственности на выше указанные объекты недвижимости у ФИО7 нет; что она вообще не могла заключать соглашение о расторжении договора купли- продажи, т.к. по мнению регистратора, сделка исполнена и обязательства прекращены.

С последним основанием приостановления ФИО1 не согласна, но другие недостатки устранила, и сдала исправленные документы в Богучарское подразделение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области 18.11.2015 года, что подтверждается описью дополнительно предоставляемых документов для государственной регистрации.

Однако, в регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок от меня к прежним собственникам в соответствии с Соглашением о расторжении договора купли-продажи жилого дома с земельным участком от 15.06.2012 года было отказано, о чем я была уведомлена Сообщением государственного регистратора ФИО4 от 19.11.2015 года № по основаниям: несмотря на представление новой доверенности, вновь указано отсутствие полномочий у представителя ФИО5ФИО7 полномочий на государственную регистрацию права собственности на 1/2долю в общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу <адрес>; и регистратор вновь указал, что сделка купли-продажи жилого дома и земельного участка не может быть расторгнута, т.к. обязательства сторон по ее мнению прекращены исполнением.

ФИО1 считает решение об отказе в совершении регистрационных действий по переходу права собственности жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу <адрес>, от меня к бывшим собственникам, ФИО8 и ФИО6 по Соглашению от 15.06.2012 года о расторжении договора купли-продажи незаконным по следующим основаниям:

Согласно Доверенности от 13.11.2015 года, зарегистрированной в реестре за №17-7952, ФИО7 наделена была полномочиями в интересах ФИО6 управлять, пользоваться и распоряжаться всем принадлежащим ему имуществом, в том числе совершать любые сделки с имуществом, а также обращаться с заявлением о совершении регистрационных действий. Никаких ограничений по совершению сделок и регистрации прав, связанных с объектами недвижимости, их частями или долями в общей долевой собственности доверенность не содержит, в связи с чем утверждения регистратора об отсутствии у ФИО7 полномочий не соответствует действительности.

Помимо этого, согласно основ Гражданского законодательства РФ - стст.1, 450, 452 ГК РФ, граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Сделка с жилым домом и земельным участком, расположенных по адресу <адрес> не затрагивает основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения

В связи с тем, что продавцы продали ФИО1 жилой дом не со всеми обещанными хозяйственными постройками и земельный участок в иных межевых границах, на которые она рассчитывала, она посчитала, что они исполнили обязательства при продаже жилого дома не в том объеме, в котором обещали. ФИО6 и ФИО5 согласились с ее мнением о ненадлежащем исполнении ими Договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 15.06.2012 года и приняли предложение ФИО1 о расторжении договора по соглашению сторон.

При этом законодательство РФ не содержит норм права, которые требовали при признании сторонами обязательств по договору неисполненными и заключении соглашения о расторжении договора учесть мнение государственного регистратора ФИО4 или иного лица, чьи интересы при этом не затрагиваются.

ФИО1, действуя в соответствии со ст.ст.1,450,452 ГК РФ, заключила в установленном законом письменной форме с ФИО5 и ФИО6 Соглашение от 05.11.2014 года о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 15.06.2012 года, по которому стороны соглашались с прекращением договора купли продажи жилого дома и земельного участка, - она взяла на себя обязана передать объекты недвижимости прежним собственникам, а они обязались вернуть ей уплаченные денежные средства. По акту приема-передачи 05.11.2014 года ФИО1 передала жилой дом и земельный участок ФИО8 и ФИО6, а 06.10.2015 года обратилась в Богучарское подразделение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области с заявлением о регистрации перехода права собственности от меня к прежним собственникам.

Согласно ч.1 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Регистрирующий орган не наделен правом оспаривать саму сделку или ее прекращение, определять момент начала сделки или ее прекращения, определять объем обязательств сторон момент их исполнения. Указывая в качестве отказа в совершении регистрационных действий прекращение сделки путем ее исполнения, государственный регистратор пытается стать стороной сделки и оспорить ее прекращение, что выходит за рамки его полномочий.

В судебном заседании представитель административного истца адвокат Колесников С.В. настаивал на удовлетворении заявленных требований по изложенным основаниям, дополнительно пояснив, что заявленное соглашение не противоречит закону, самостоятельно совершено сторонами в пределах закона и влечет возникновение иных прав у участвующих в нем лиц. Стороны вправе и совершили указанное соглашение в добровольном порядке. Для этого необязательно судебное решение. Мнение регистратора, не являющегося стороной Соглашения, о завершение предыдущей сделки ошибочно и необязательно для сторон. Кроме этого, у сторон имеется объективная необходимость расторжения этой незавершенной сделки, т.к. только бывшие продавцы ФИО5 и ФИО6 вправе в законном порядке вернуть те часть земельного участка и часть хозяйственных построек - согласно Свидетельству №00-03-14- 001017 на право собственности на землю, выданному администрацией г.Богучар 27.07.1993 года. Обратная купля-продажа в данном случае будет фиктивна и лишит их этого их законного права.

В судебном заседании представители административного ответчика ФИО3 и ФИО4 пояснили, что ФИО1 обратилась в Богучарский отдел Управления Росреестра по Воронежской области в целях проведения государственной регистрации прекращения права собственности на объекты недвижимого имущества (домовладение и земельный участок) за собой, приобретенные на основании договора купли- продажи от 15.06.2012 года и осуществление перехода права на ФИО5 и ФИО6 В качестве документа было представлено соглашение от 05.11.2014 года о расторжении вышеуказанного договора купли-продажи, на основании которого было зарегистрировано право собственности ФИО1 №36-36-04/001/2012-514. При проведении правовой экспертизы в порядке ст.13 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ, в отношении представленных документов - оснований установлено, что обязательства по договору купли-продажи от 15 июня 2013 года исполнены сторонами в полном объеме, претензий по исполнению данного договора стороны не имеют. В соответствии со ст.408 ГК РФ, надлежащее исполнение прекращает обязательство. Согласно п.11 договора купли-продажи от 15.06.2012 года, обязательства продавца и покупателя считаются исполненными после подписания сторонами настоящего договора и передаточного акта, а также полного расчета. Таким образом, государственным регистратором сделан нормативно обоснованный вывод о прекращении действия договора купли-продажи надлежащим исполнением обязательств сторонами, в связи, с чем прекращенный договор не может быть расторгнут. Изложенная позиция соответствует правовой позиции совместного решения Управления Росреестра по Воронежской области судей Воронежского областного и Арбитражного судов - п.3 Протокол совещания от 07 декабря 2012 года. Договор купли-продажи от 15 июня 2012 года исполнен полностью - покупатели купили жилой дом и земельный участок, имевшийся согласно Свидетельств о регистрации прав собственности продавцов, но не по Свидетельству №00-03-14- 001017 на право собственности на землю, выданному администрацией г.Богучар 27.07.1993 года. Отход от этой позиции может привести к дестабилизации приобретаемых прав на объекты недвижимости. При этом, в случае ненадлежащей сделки истец избран неверный способ защиты права - при данных обстоятельствах необходимо обращаться с иском о признании сделки недействительной в порядке статьей 178, 179 ГК РФ.

О допросе свидетелей сторонами не заявлено.

Из материалов дела известно:

Согласно договору купли продажи от 15 июня 2012 года, продавцы ФИО5 и ФИО6 продали, а покупатель ФИО9 приобрела в собственность жилой дом и земельный участок, площадью № кв.м с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>. Указанный земельный участок принадлежит на праве общей долевой собственности по 1/2 доли права продавцам на основании Свидетельства №00-03-14- 001017 на право собственности на землю, выданному администрацией г.Богучар 27.07.1993 года право общедолевой собственности продавцов зарегистрировано в ЕГРП 24.06.2011 года за номерами 36-36-04/004/2011-458, 36-36-04/004/2011-457. Аналогично зарегистрированы права продавцов на жилой дом общей площадью № кв.м. Жилой доим и земельный участок оцениваются сторонами настоящего договора в 1 млн.рублей. Расчет будет произведен при подписании настоящего договора в полном объеме. Данный договор зарегистрирован в УФРС.

Согласно приложенному к настоящему договору Акту приемо-передачи от 15 июня 2012 года, продавец передал покупателю данные объекты недвижимости, стороны совместно произвели осмотр и передачу жилого дома и земельного участка... . Претензий у покупателя к продавцу к передаваемому жилому дому и земельному участку нет. Финансовых претензий стороны друг к другу не имеют. Расчет произведен полностью.

Согласно Свидетельству о государственной регистрации права 36-АГ №608447 от 20 июня 2012 года, ФИО1 принадлежит на праве собственности индивидуальный жилой дом площадью № кв.м с условным номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Согласно Свидетельству о государственной регистрации права 36-АГ №608446 от 20 июня 2012 года, ФИО1 принадлежит на праве собственности земельный участок площадью № кв.м кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>.

Согласно Соглашению о расторжении договора купли-продажи жилого дома с земельным участком от 15 июня 2012 года, 05 ноября 2014 года, ФИО5 и ФИО6 и ФИО12 заключили соглашение о том, что по обоюдному согласию сторон договор купли-продажи жилого дома с земельным участком от 15 июня 2012 года, зарегистрированный в УФРС, расторгается. Покупатель передает продавцу данный жилой дом и земельный участок, зарегистрированные в ЕГРП за ФИО1 Продавцы обязуются передать покупателю стоимость жилого дома и земельного участка - 1 млн. рублей. настоящее Соглашение подлежит государственной регистрации.

Согласно Акту приемо-передачи от 05 ноября 2014 года к данному Соглашению, покупатель возвратил, а продавец принял указанные объекты недвижимости, покупатель получил от продавца 1 млн. рублей. Стороны друг к другу претензий не имеют.

Согласно Сообщению государственного регистратора Управления Росреестра по Воронежской области ФИО4 от 19.11.2015 года за №36/004/008/2015-1008, отказано в государственной регистрации перехода права общедолевой собственности ( по 1/2 доли в праве каждому ) на индивидуальный жилой дом площадью № кв.м с кадастровым номером № и земельный участок площадью № кв.м кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, в соответствие с Соглашением от 05.11.2014 года о расторжении договора купли-продажи данных жилого дома с земельным участком от 15.06.2012 года, заключенного между ФИО1 и ФИО5 и ФИО6 в лице их представителей по доверенности ФИО7, по следующим основаниям: В соответствии со ст.408 ГК РФ, надлежащее исполнение прекращает обязательство, следовательно, расторжение договора, обязательства по которому прекращены в связи с исполнением, не допускается. Кроме этого, представленная на государственную регистрацию доверенность содержит полномочия на регистрацию права собственности на указанные дом и земельный участок, в то время как на государственную регистрацию 1/2 доли в праве собственности ФИО5 у представителя ФИО7 отсутствуют.

Согласно доверенности от 01.10.2015 года, ФИО5 доверяет ФИО7, в том числе зарегистрировать право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, и продать в любом установленном законом порядке за цену и на условиях по своему усмотрению... ..

Согласно решению Богучарского районного суда Воронежской области от 04 сентября 2014 года, в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании недействительной регистрации земельного участка с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес> границах межевого плана, изготовленного кадастровым инженером ФИО13 от 27 декабря 2010 года и об устранении препятствий в пользовании земельным участком с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес>, - отказать.

Иных доказательств по существу спора стороны, будучи надлежаще предупрежденными о своих правах и обязанностях предоставления суду доказательств, суду не представили и об их истребовании не ходатайствовали.

Иных требований или заявлений сторонами друг к другу также не заявлено; каждая из сторон настаивали на своих показаниях и требованиях, в связи с чем, суд выносит решение на основании представленных сторонами доказательствах.

Исследовав материалы дела, выслушав стороны, суд приходит к следующим выводам:

В судебном заседании, в том числе из представленных документов и неоспариваемых позиций обеих сторон, установлено, что

Согласно договору купли продажи от 15 июня 2012 года, продавцы ФИО5 и ФИО6 продали, а покупатель ФИО12 приобрела в собственность жилой дом и земельный участок, площадью № кв.м с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>.

Согласно Свидетельствам о государственной регистрации права 36-АГ №608447 от 20 июня 2012 года и 36-АГ №608446 от 20 июня 2012 года, ФИО1 принадлежит на праве собственности индивидуальный жилой дом площадью № кв.м с условным номером № и земельный участок площадью № кв.м кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>.

Однако в государственной регистрации данной сделки административным ответчиком было отказано: Согласно Сообщению государственного регистратора Управления Росреестра по Воронежской области ФИО4 от 19.11.2015 года за №, отказано в государственной регистрации перехода права общедолевой собственности ( по 1/2 доли в праве каждому ) на индивидуальный жилой дом площадью № кв.м с кадастровым номером № и земельный участок площадью № кв.м кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, в соответствие с Соглашением от 05.11.2014 года о расторжении договора купли-продажи данных жилого дома с земельным участком от 15.06.2012 года, заключенного между ФИО1 и ФИО5 и ФИО6 в лице их представителей по доверенности ФИО7, по следующим основаниям: В соответствии со ст.408 ГК РФ, надлежащее исполнение прекращает обязательство, следовательно, расторжение договора, обязательства по которому прекращены в связи с исполнением, не допускается. Кроме этого, представленная на государственную регистрацию доверенность содержит полномочия на регистрацию права собственности на указанные дом и земельный участок, в то время как на государственную регистрацию 1/2 доли в праве собственности ФИО5 у представителя ФИО7 отсутствуют.

Рассматривая данный спор по существу, суд учитывает следующее:

Действительно, согласно требованиям ст.1 ГК РФ, граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно требованиям ст.ст.450, 452 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Стороны - в данном случае - ФИО1 и ФИО5 и ФИО6 вправе самостоятельно определять свои действия в гражданском обороте, их сделки не противоречат закону.

Вместе с тем, согласно вышеуказанному договору купли-продажи и Акту приемо-передачи от 15 июня 2012 года, ФИО1 купила в собственность указанные жилой дом и земельный участок с указанными кадастровыми номерами, площадями и указанными в кадастровых паспортах границах.

Указанный договор был полностью исполнен сторонами, в том числе и в отношении земельного участка, указанного в кадастровом паспорте на его кадастровый номер №№, т.е. с зафиксированными на кадастровом учете границами, но не в предполагаемых границах изображения в Свидетельстве № на право собственности на землю, выданным администрацией г.Богучар 27.07.1993 года.

Каких-либо доказательств ненадлежащего исполнения именно этого договора стороной административного истца суду не представлено.

В связи с его полным исполнением, права собственности ФИО1 и были правомерно зарегистрированы в ЕГРП.

В соответствии с требованиями п.1 ст.408 ГК РФ, надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно требованиям ст.ст.450 и 453 ГК РФ, не может быть прекращен по соглашению сторон договор, обязательства по которому уже были исполнены сторонами.

Государственная регистрация прав осуществляется при наличии оснований, предусмотренных пунктом 1 статьи 17 Закона о регистрации, в том числе на основании договоров и других сделок в отношении недвижимого имущества, совершенных в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Пунктом 1 статьи 18 Закона о регистрации предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 4 пункта 1 статьи 20 того же Закона в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Поскольку законодательством не предусмотрена возможность расторжения исполненного два года назад договора купли-продажи, Управление Росреестра правомерно посчитало, что соглашение от 05.11.2014 о расторжении договора купли-продажи от 15.06.2012 не может служить основанием для государственной регистрации перехода к предыдущим продавцам права собственности на указанные жилой дом и земельный участок.

С учетом приведенных обстоятельств и норм права, государственным регистратором Богучарского отдела УФРС РФ по Воронежской области правомерно выдано Сообщение государственного регистратора Управления Росреестра по Воронежской области ФИО4 от 19.11.2015 года за №, отказано в государственной регистрации перехода права общедолевой собственности ( по 1/2 доли в праве каждому ) на индивидуальный жилой дом площадью № кв.м с кадастровым номером № и земельный участок площадью № кв.м кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, в соответствие с Соглашением от 05.11.2014 года о расторжении договора купли-продажи данных жилого дома с земельным участком от 15.06.2012 года, заключенного между ФИО1 и ФИО5 и ФИО6 в лице их представителей по доверенности ФИО7

На основании изложенного, руководствуясь ст.293 КАС РФ, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Управлению Росреестра по Воронежской области о признании незаконным решения государственного регистратора Управления Росреестра по Воронежской области ФИО4 об отказе в государственной регистрации перехода права общедолевой собственности ( по 1/2 доли в праве каждому ) на индивидуальный жилой дом площадью № кв.м с кадастровым номером № и земельный участок площадью № кв.м кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, в соответствие с Соглашением от 05.11.2014 года о расторжении договора купли-продажи данных жилого дома с земельным участком от 15.06.2012 года, заключенного между ФИО1 и ФИО5 и ФИО6 в лице их представителей по доверенности ФИО7 - отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Скоморохов В.В.