Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданские дело по иску ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (Белокурихинский отдел), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю о признании решения незаконным, возложении обязанности совершить действия,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю о признании незаконным решение № от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в государственной регистрации прекращения иных ограничений (обременений) на объекты недвижимости – земельный участок, общей площадью <данные изъяты>.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу, <адрес> края, <адрес>, ссылался на то, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ он является правообладателем объекта недвижимости – объект незавершенного строительства, общей площадью <данные изъяты>.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу, <адрес>.

Незавершенный строительством объект представляет собой незавершенный строительством многоэтажный жилой дом.

Названный объект недвижимости приобретен им в результате публичных торгов, проводимых признанным несостоятельным (банкротом) застройщиком ООО «ГАСК». В отношении которого, введена процедура конкурсного производства.

Застройщиком, ООО «ГАСК», с дольщиками заключены договоры долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по указанному адресу.

В силу закона, договору долевого участия прошли процедуру государственной регистрации, а также зарегистрированы обременения на земельный участок на котором располагается незавершенный строительством объект.

В с вязи с признанием застройщика банкротом, объект недвижимости по <адрес> выставлен на торги.

Ранее, на земельный участок с кадастровым номером № был заключен договор аренды, по условиям которого, земельный участок передан в аренду ООО «ГАСК», однако по окончании срока действия договора аренды, он не был пролонгирован, а также не был заключен новый договор.

После заключения сделки купли-продажи от 04 октября 2018 года, между Администрацией города Белокурихи и ФИО1 заключен договор аренды названного земельного участка от 25 января 2018 года № 172ф, сроком на 3 года.

Названный договор аренды также зарегистрирован в регистрирующем органе в надлежащем порядке.

В настоящее время требуется произвести раздел земельного участка, с целью выделения и формирования земельного участка под строящийся многоквартирный жилой дом по <адрес>, однако обременения в виде ипотеки, препятствует выделу земельного участка.

В связи с чем, ФИО1 обратился в Белокурихинский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю с заявлением о прекращении обременений в силу закона.

Истец полагает, что поскольку договора аренды земельного участка с кадастровым номером № прекращен, по истечении срока, арендатор ООО «ГАСК» находится в стадии ликвидации, то обременения в виде ипотеки прекращаются.

Однако ответчиком принято решение в форме уведомления от 23 мая 2019 года о приостановлении государственной регистрации погашения регистрационных записей.

Определением суда от 15 января 2020 года, с учетом требований ч. 5 ст. 16.1 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд перешёл к рассмотрению дела по правилам гражданского судопроизводства (л.д. 220-221).

В судебное заседание истец ФИО1, его представитель ФИО2 не явились. О времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом.

В предыдущих судебных заседания представитель истца ФИО1 ФИО2 иск поддержал по изложенным в нем основаниям.

Представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Алтайскому краю П.А.Г. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела уведомлена надлежащим образом.

В предыдущем судебном заседании представитель П.А.Г. иск не признала, полагает заявителем должен быть представлен документ подтверждающий прекращение ипотеки, только в этом случае обременения могут быть сняты. Поскольку такого документа не представлено, то имелись основания для приостановления регистрационных действий.

Представитель ответчика Белокурихинского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Алтайскому краю в судебное заседание не явился по неизвестным суду причинам. О времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом.

Третье лицо по делу государственный регистратор Белокурихинского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Алтайскому краю П.А.Г. в судебное заседание не явилась по неизвестным суду причинам, о времени и месте рассмотрения дела уведомлена надлежащим образом.

Представитель третьего лица по делу администрации города Белокурихи в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом.

Соответчик по делу Общество с ограниченной ответственностью «Горно-Алтайская Строительная компания» в лице временного управляющего М.В.И. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие не явившихся в судебное заседание сторон по делу.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 14 Закона № 218-ФЗ от 13.07.2015г. (с изменениями вступившими в силу с 23.01.2020г.) «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (далее - карта-план территории); утвержденная схема размещения земельного участка на публичной кадастровой карте при осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка, образуемого в целях его предоставления гражданину в безвозмездное пользование в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости; наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с: созданием объекта недвижимости, за исключением случаев, если государственный кадастровый учет осуществляется на основании разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, представленного органом государственной власти, органом местного самоуправления или уполномоченной организацией, осуществляющей государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, Государственной корпорацией по космической деятельности "Роскосмос", в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 19 настоящего Федерального закона; образованием объекта недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 8 - 10 части 5 настоящей статьи; прекращением существования объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости; образованием или прекращением существования части объекта недвижимости, на которую распространяются ограничения прав и обременения соответствующего объекта недвижимости, подлежащие в соответствии с федеральным законом государственной регистрации, за исключением случая, предусмотренного пунктом 11 части 5 настоящей статьи.

Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с: возникновением права на созданный объект недвижимости в случае, указанном в пункте 1 части 5 настоящей статьи; возникновением права на образованный земельный участок в случаях, указанных в пунктах 8 - 10 части 5 настоящей статьи; прекращением прав на объект недвижимости (за исключением прекращения прав в случаях, указанных в пункте 3 части 3 настоящей статьи); переходом права на объект недвижимости; подтверждением прав на объект недвижимости, возникших до дня вступления в силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; подтверждением прав на объект недвижимости, возникших в силу федерального закона; ограничением прав на объект недвижимости и обременением объекта недвижимости, а также прекращением таких ограничения и обременения.

Государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав исключительно в случаях, если он осуществляется: в связи с созданием объекта недвижимости на основании разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, которое представлено органом государственной власти, органом местного самоуправления или уполномоченной организацией, осуществляющей государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, Государственной корпорацией по космической деятельности "Роскосмос", в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 19 настоящего Федерального закона; в связи с прекращением существования объекта недвижимости, права на который не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости; в связи с образованием, прекращением существования части объекта недвижимости, на которую распространяются ограничения прав и обременения соответствующего объекта недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения не подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости; в отношении всех помещений и машино-мест в здании, сооружении одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета на это здание, сооружение либо в случае, если право собственности на это здание, сооружение уже зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости; в отношении здания, являющегося многоквартирным домом, и помещений, являющихся общим имуществом в таком доме, одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета расположенных в таком доме квартир; в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости; в отношении образуемых при выполнении комплексных кадастровых работ земельных участков, занятых площадями, улицами, проездами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами общего пользования, образование которых предусмотрено утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории (в том числе в случае признания местоположения границ или частей границ такого земельного участка спорным в установленном федеральным законом порядке) и которые после образования будут относиться к землям общего пользования, территориям общего пользования, а также земельных участков, занятых зданиями, сооружениями, объектами незавершенного строительства; в отношении земельных участков, образуемых на основании решения об изъятии земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд; в отношении земельных участков, образуемых из земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с частью 14 статьи 41 настоящего Федерального закона; в отношении земельного участка или земельных участков, образуемых путем перераспределения земель или земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельного участка, находящегося в частной собственности, на основании решения об утверждении схемы расположения земельного участка или согласия органа государственной власти либо органа местного самоуправления на заключение соглашения о перераспределении земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории; в отношении части земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, которая образуется в целях установления применительно к ней сервитута.

Пунктом 1 ст. 20 Закона № 122-ФЗ (действующим на дату обращения ФИО1 с заявлением) был установлен перечень оснований, при которых может быть отказано в государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 334 Гражданского кодекса (в редакции Федерального закона от 30.12.2008 № 306-ФЗ) залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Одним из таких законов является Закон об участии в долевом строительстве, призванный защитить права граждан, приобретающих недвижимость на стадии строительства.

В судебном заседании установлено, что Общество с ограниченной ответственностью «Горно-Алтайская Строительная компания» (далее по тексту – ООО «ГАСК») являлась застройщиком многоквартирных жилых домов по <адрес> в <адрес>.

01 февраля 2012 года между администрацией города Белокурихи и ООО «Управляющая компания «Мегаком-Медиа» заключен договор аренды № 1-Ю земельного участка с кадастровым номером № по <адрес> в <адрес> края. Площадь переданного в аренду земельного участка <данные изъяты>.м. – в целях строительства жилого микрорайона сроком на 5 лет, в границах указанных в кадастровом плане участка. Срок аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 162-167).

Согласно п. 6.3. названного договора аренды, при прекращении договора аренды обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии (л.д. 166).

30 сентября 2013 года между ООО «Управляющая компания «Мегаком-Медиа» и ООО «ГАСК» заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды № 1-Ю от 01 февраля 2012 года, по условиям которого, сторона 1 передала стороне 2, в полном объеме права и обязанности, принадлежащие стороне 1 по названному договору аренды (л.д. 168-169).

Согласно делу правоустанавливающих документов объекта недвижимости с кадастровым номером № по <адрес> в <адрес>, застройщиком ООО «ГАСК» в 2014-2015 годах заключены договоры долевого участия в строительстве многоквартирного жилого <адрес> в <адрес> как с физическими лицами, так и с юридическими.

При этом договору долевого участия зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Алтайскому краю.

Кроме того, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены регистрационные записи об ипотеки по заключенным договорам долевого участия в строительстве, на земельный участок с кадастровым номером №, а именно: 10.07.2014 № 22-22-06/007/2014-501; 26.07.2014 № 22-22-06/002/2014-789; 29.07.2014 № 22-22-06/002/2014-861; 29.07.2014 № 22-22-06/007/2014-680; 29.07.2014 № 22-22-06/007/2014-686; 29.07.2014 № 22-22-06/007/2014-687; 05.08.2014 № 22-22-06/002/2014-938; 05.08.2014 № 22-22-06/002/2014-939; 22.09.2014 № 22-22-06/007/2014-986; 01.10.2014 № 22-22-06/009/2014-93; 01.10.2014 № 22-22-06/009/2014-94; 07.10.2014 № 22-22-06/008/2014-316; 23.10.2014 № 22-22-06/009/2014-278; 23.10.2014 № 22-22-06/009/2014-275; 23.10.2014 № 22-22-06/009/2014-277; 24.10.2014 № 22-22-06/008/2014-301; 24.10.2014 № 22-22-06/009/2014-114; 10.11.2014 № 22-22-06/009/2014-393; 10.11.2014 № 22-22-06/009/2014-394; 25.11.2014 № 22-22-06/009/2014-545; 25.11.2014 № 22-22-06/009/2014-546; 26.11.2014 № 22-22-06/009/2014-376; 26.11.2014 № 22-22-06/009/2014-441; 26.11.2014 № 22-22-06/009/2014-383; 26.11.2014 № 22-22-06/009/2014-442; 26.11.2014 № 22-22-06/009/2014-573; 26.11.2014 № 22-22-06/008/2014-689; 26.11.2014 № 22-22-06/008/2014-690; 26.11.2014 № 22-22-06/008/2014-691; 10.12.2014 № 22-22-06/009/2014-374; 16.12.2014 № 22-22-06/009/2014-879; 16.12.2014 № 22-22-06/009/2014-880; 14.12.2014 № 22-22-06/009/2014-878; 23.12.2014 № 22-22-06/008/2014-825; 23.12.2014 № 22-22-06/008/2014-826; 23.12.2014 № 22-22-06/008/2014-827; 04.02.2015 № 22-22/002/004/2015-34/1; 04.02.2015 № 22-22-006/009/2014-49; 09.02.2015 № 22-22/002-22/006/001/2015-276/1; 12.02.2015 № 22-22/002-22/002/002/2015-30-9/1; 12.02.2015 № 22-22/002-22/002/002/2015-310/1; 12.02.2015 № 22-22/002-22/002/002/2015-311/1; 12.02.2015 № 22-22/002-22/002/002/2015-312/1; 12.02.2015 № 22-22/002-22/002/002/2015-313/1; 12.02.2015 № 22-22/002-22/002/002/2015-314/1; 13.02.2015 № 22-22/002-22/002/002/2015-357/1; 16.02.2015 № 22-22/002-22/006/001/2015-48/1; 24.02.2015 № 22-22/002-22/002/004/2015-114/1; 27.02.2015 № 22-22/002-22/002/004/2015-116/1; 10.03.2015 № 22-22/002-22/002/004/2015-117/1; 10.03.2015 № 22-22/002-22/002/004/2015-118/1; 18.03.2015 № 22-22/002-22/002/002/2015-356/1; 23.03.2015 № 22-22/002-22/002/004/2015-185/1; 25.03.2015 № 22-22/002-22/002/004/2015-203/1; 30.03.2015 № 22-22/002-22/002/004/2015-211/1; 31.03.2015 № 22-22/002-22/002/004/2015-212/1; 01.04.2015 № 22-22/002-22/002/004/2015-214/1; 09.04.2015 № 22-22/002-22/002/004/2015-224/1; 09.04.2015 № 22-22/002-22/002/004/2015-222/1; 09.04.2015 № 22-22/002-22/002/004/2015-225/1; 09.04.2015 № 22-22/002-22/002/004/2015-223/1; 14.04.2015 № 22-22/002-22/002/004/2015-237/1; 15.04.2015 № 22-22/002-22/002/004/2015-232/1; 15.04.2015 № 22-22/002-22/002/004/2015-233/1; 15.04.2015 № 22-22/002-22/002/004/2015-246/1; 11.09.2015 № 22-22/002-22/002/002/2015-3423/1; 08.08.2014 № 22-22-06/002/2014-956; 07.10.2014 № 22-22-06/008/2014-315; 07.10.2014 № 22-22-06/008/2014-317; 23.10.2014 № 22-22-06/009/2014-279; 10.12.2014 № 22-22-06/009/2014-375; 12.02.2015 № 22-22/002-22/002/002/2015-358/1; 16.02.2015 № 22-22/002-22/006/001/2015-49/1; 24.02.2015 № 22-22/002-22/002/004/2015-113/1; 10.03.2015 № 22-22/002-22/002/004/2015-144/1; 22.05.2014 № 22-22-06/002/2014-570; 22.05.2014 № 22-22-06/002/2014-570; 10.07.2014 № 22-22-06/007/2014-500; 15.04.2015 № 22-22/002-22/002/004/2015-234/1; 13.08.2015 № 22-22/002-22/002/004/2015-323/1; 13.08.2015 № 22-22/002-22/002/004/2015-323/2; 19.12.2014 № 22-22-01/265/2014-875; 19.03.2015 № 22-22/006-22/006/001/2015-707/1.

Кроме того, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены регистрационные записи 22.01.2019 № (договор аренды от 25.12.2018); 05.09.2014 №; 05.09.2014 № (частный сервитут К.Н.И.).

Однако, определением Арбитражного суда Республики Алтай от 02.09.2015 в отношении ООО «ГАСК» введена процедура наблюдения.

Решением от 28.12.2015г. застройщик ООО «ГАСК» признан несостоятельным (банкротом), введена процедура конкурсного производства.

Требования кредиторов по договорам долевого строительства включены в реестр требований кредиторов на основании определений Арбитражного суда Республики Алтай, при этом часть требований кредиторов удовлетворены за счет страховых возмещений страховой компании «Инвестстрах».

Судом установлено, что по истечении срока действия договора аренды № 1-Ю от 01.02.2012 года, срок договора не продлен, новый договор аренды не заключен.

Из материалов дела усматривается, что 04 октября 2018 года, на основании договора купли-продажи объекта недвижимости, заключенного между конкурсным управляющим ООО «ГАСК» М.В.И. и гражданином ФИО1, продавец на основании и в соответствии с Протоколом подведения итогов в торговой процедуре «Публичное предложение продавца № 5060389» от 01.10.2018г. продает, а покупатель покупает в собственность объекты капитального строительства - незавершенное строительством здание многоквартирного жилого дома, площадь застройки <данные изъяты>.м., кадастровый №, степень готовности 27%; незавершенное строительством здание многоквартирного жилого дома, площадь застройки <данные изъяты>.м., кадастровый №, степень готовности 64%, находящиеся по адресу, <адрес> (л.д. 170).

Кроме того, 25 декабря 2018 года между администрацией города Белокурихи и физическим лицом ФИО1 заключен договор аренды № 172ф земельного участка с кадастровым номером № по <адрес> в <адрес> края, сроком на 3 года. С момента государственной регистрации права аренды земельного участка (л.д. 19-22). Общая площадь арендуемого земельного участка <данные изъяты>.м. Договор зарегистрирован о чем имеется регистрационная запись 22.01.2019 №.

14 мая 2019 года, ФИО1 обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю с заявлением о совершении действий в отношении вышеназванных записей о прекращении обременений.

23 мая 2019 года, заявителю ФИО1 выдано уведомление о приостановлении государственной регистрации в соответствии с пп5, пп11 п.1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Из текста уведомления следует, что на момент обращения в ЕГРН актуальные записи о государственной регистрации договоров долевого участия. Заявителю предложено обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю с заявлением о прекращении записей об ограничении (обременении) с приложением документов (соглашений, договоров, решений судов и т.д.) свидетельствующих о расторжении и/или прекращении договоров долевого участия, прекращении ипотек, расторжении и/или прекращении соглашений об установлении частного сервитута на объект недвижимого имущества, земельный участок с кадастровым номером № по <адрес> в <адрес>.

23 августа 2019 года заявителю ФИО1 выдано сообщение об отказе в государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 12.1 Закона об участии в долевом строительстве залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 данного Закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 14.01.2014 № 2-О указано, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона об участии в долевом строительстве, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.

Таким образом, залог права аренды возникает в силу положений Закона об участии в долевом строительстве, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при нарушении условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9) и т.д.

Поскольку ипотека права аренды в силу прямого указания в пункте 1 статьи 12.1 Закона об участии в долевом строительстве устанавливается в пользу залогодержателей - участников договоров по долевому участию в строительстве, обеспечивая исполнение именно этих договоров, ссылка судов на прекращение договора аренды земельного участка, как обеспечиваемое ипотекой обязательство, и применение в связи с этим подпункта 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса, нельзя признать обоснованным.

Предметом ипотеки по настоящему делу является право аренды застройщика – ООО «ГАСК», которое возникло в силу положений специального закона - Закона о долевом участии в строительстве.

Согласно пункту 9 статьи 13 этого Закона к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Закона о долевом участии в строительстве, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона об ипотеке с учетом особенностей, установленных этим Законом (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 31.10.2014г. № 305-ЭС14-167).

В соответствии с частью 8.1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве, залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.

Пунктом 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих окончание строительства и передачу квартир по заключенным договорам.

Между тем, Закон о долевом участии и Закон об ипотеке, предусматривая указанные основания для прекращения залога права аренды, применимые в случаях завершения строительства, не содержат положений об основаниях прекращения залога тогда, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия. В этом случае следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса и другими законами, регулирующими спорные правоотношения.

Как следует из материалов дела, договоры долевого участия в строительстве заключены застройщиком ООО «ГАСК» в 2014-2015 годах, сроком по 31 января 2017 года.

Между тем, согласно определению Арбитражного суда Республики Алтай в отношении ООО «ГАСК» введена процедура наблюдения, а 28.12.2015 застройщик признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

Возбуждение в отношении ООО «ГАСК» дела о банкротстве свидетельствует о неспособности застройщика удовлетворить требования своих кредиторов - участников строительства по заключенным с ними договорам, завершить строительство и передать причитающиеся им квартиры.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.4 Закона о несостоятельности (банкротстве) с даты вынесения Арбитражным судом Республики Алтай определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного порядка предъявления требований к застройщику.

При указанных обстоятельствах требования к ООО «ГАСК» с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения, согласно параграфу 7 Закона о банкротстве, могут быть предъявлены лицами, с которыми им были заключены договоры долевого участия в строительстве, в рамках дела о банкротстве, и соответственно, рассмотрены как в виде денежных требований, так и в виде требования о передаче жилых помещений в строгом соответствии с правилами, установленными этим Законом.

Таким образом, довод ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю полагающего о возможности погашения записи об ипотеке только в связи с окончанием строительства многоквартирного жилого дома и представления застройщиком пакета документов, предусмотренных статьей 25 Закона об ипотеке, либо соглашений о прекращении ипотеки, в той ситуации, когда уже в отношении застройщика возбуждено дело о банкротстве, со ссылкой на наличие специальных оснований для погашения ипотеки, нельзя признать обоснованным.

Таким образом, оценивая имеющиеся по настоящему делу обстоятельства, в частности о том, что аренда земельного участка была прекращена, в связи с чем перестал существовать предмет ипотеки, суд приходит к выводу о прекращении ипотеки права аренды земельного участка с кадастровым номером 22:64:010204:20, в части договоров ипотеки, по основанию, предусмотренному подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса, то есть в связи с прекращением заложенного права.

Вместе с тем, судом установлено, что наряду с ипотекой в силу закона, зарегистрировано обременение, две записи, о частном сервитуте - ДД.ММ.ГГГГ№; ДД.ММ.ГГГГ№ с 05.09.2014г., срок не определен.

Кроме того, запись №-22/006/2019-48 от 22.01.2019 – аренда земельного участка с 25.12.2018г. сроком на 3 года.

Таким образом, в части названных трех записей (две записи частный сервитут и 1 запись аренда), оснований для прекращения обременений нет. Поэтому действия ответчика в части названных записей правомерны. И в данной части требования истца не подлежат удовлетворению.

Кроме того, не подлежит удовлетворению требование истца об обязании ответчика осуществить государственную регистрацию прекращения иных ограничений (обременений) на объект недвижимости с кадастровым номером №, расположенный по адресу, г.Белокуриха Алтайского края, <адрес>, поскольку вопрос о внесении регистрационных записей входит в компетенцию регистрирующего органа, при оценке и правовой экспертизе всех представленных на регистрацию документов в совокупности.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Признать незаконным решение № от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в государственной регистрации прекращения иных ограничений (обременений) на объекты недвижимости – земельный участок, общей площадью <данные изъяты>.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу, <адрес> края, <адрес>, в части регистрационных записей: 10.07.2014 № 22-22-06/007/2014-501; 26.07.2014 № 22-22-06/002/2014-789; 29.07.2014 № 22-22-06/002/2014-861; 29.07.2014 № 22-22-06/007/2014-680; 29.07.2014 № 22-22-06/007/2014-686; 29.07.2014 № 22-22-06/007/2014-687; 05.08.2014 № 22-22-06/002/2014-938; 05.08.2014 № 22-22-06/002/2014-939; 22.09.2014 № 22-22-06/007/2014-986; 01.10.2014 № 22-22-06/009/2014-93; 01.10.2014 № 22-22-06/009/2014-94; 07.10.2014 № 22-22-06/008/2014-316; 23.10.2014 № 22-22-06/009/2014-278; 23.10.2014 № 22-22-06/009/2014-275; 23.10.2014 № 22-22-06/009/2014-277; 24.10.2014 № 22-22-06/008/2014-301; 24.10.2014 № 22-22-06/009/2014-114; 10.11.2014 № 22-22-06/009/2014-393; 10.11.2014 № 22-22-06/009/2014-394; 25.11.2014 № 22-22-06/009/2014-545; 25.11.2014 № 22-22-06/009/2014-546; 26.11.2014 № 22-22-06/009/2014-376; 26.11.2014 № 22-22-06/009/2014-441; 26.11.2014 № 22-22-06/009/2014-383; 26.11.2014 № 22-22-06/009/2014-442; 26.11.2014 № 22-22-06/009/2014-573; 26.11.2014 № 22-22-06/008/2014-689; 26.11.2014 № 22-22-06/008/2014-690; 26.11.2014 № 22-22-06/008/2014-691; 10.12.2014 № 22-22-06/009/2014-374; 16.12.2014 № 22-22-06/009/2014-879; 16.12.2014 № 22-22-06/009/2014-880; 14.12.2014 № 22-22-06/009/2014-878; 23.12.2014 № 22-22-06/008/2014-825; 23.12.2014 № 22-22-06/008/2014-826; 23.12.2014 № 22-22-06/008/2014-827; 04.02.2015 № 22-22/002/004/2015-34/1; 04.02.2015 № 22-22-006/009/2014-49; 09.02.2015 № 22-22/002-22/006/001/2015-276/1; 12.02.2015 № 22-22/002-22/002/002/2015-30-9/1; 12.02.2015 № 22-22/002-22/002/002/2015-310/1; 12.02.2015 № 22-22/002-22/002/002/2015-311/1; 12.02.2015 № 22-22/002-22/002/002/2015-312/1; 12.02.2015 № 22-22/002-22/002/002/2015-313/1; 12.02.2015 № 22-22/002-22/002/002/2015-314/1; 13.02.2015 № 22-22/002-22/002/002/2015-357/1; 16.02.2015 № 22-22/002-22/006/001/2015-48/1; 24.02.2015 № 22-22/002-22/002/004/2015-114/1; 27.02.2015 № 22-22/002-22/002/004/2015-116/1; 10.03.2015 № 22-22/002-22/002/004/2015-117/1; 10.03.2015 № 22-22/002-22/002/004/2015-118/1; 18.03.2015 № 22-22/002-22/002/002/2015-356/1; 23.03.2015 № 22-22/002-22/002/004/2015-185/1; 25.03.2015 № 22-22/002-22/002/004/2015-203/1; 30.03.2015 № 22-22/002-22/002/004/2015-211/1; 31.03.2015 № 22-22/002-22/002/004/2015-212/1; 01.04.2015 № 22-22/002-22/002/004/2015-214/1; 09.04.2015 № 22-22/002-22/002/004/2015-224/1; 09.04.2015 № 22-22/002-22/002/004/2015-222/1; 09.04.2015 № 22-22/002-22/002/004/2015-225/1; 09.04.2015 № 22-22/002-22/002/004/2015-223/1; 14.04.2015 № 22-22/002-22/002/004/2015-237/1; 15.04.2015 № 22-22/002-22/002/004/2015-232/1; 15.04.2015 № 22-22/002-22/002/004/2015-233/1; 15.04.2015 № 22-22/002-22/002/004/2015-246/1; 11.09.2015 № 22-22/002-22/002/002/2015-3423/1; 08.08.2014 № 22-22-06/002/2014-956; 07.10.2014 № 22-22-06/008/2014-315; 07.10.2014 № 22-22-06/008/2014-317; 23.10.2014 № 22-22-06/009/2014-279; 10.12.2014 № 22-22-06/009/2014-375; 12.02.2015 № 22-22/002-22/002/002/2015-358/1; 16.02.2015 № 22-22/002-22/006/001/2015-49/1; 24.02.2015 № 22-22/002-22/002/004/2015-113/1; 10.03.2015 № 22-22/002-22/002/004/2015-144/1; 22.05.2014 № 22-22-06/002/2014-570; 22.05.2014 № 22-22-06/002/2014-570; 10.07.2014 № 22-22-06/007/2014-500; 15.04.2015 № 22-22/002-22/002/004/2015-234/1; 13.08.2015 № 22-22/002-22/002/004/2015-323/1; 13.08.2015 № 22-22/002-22/002/004/2015-323/2; 19.12.2014 № 22-22-01/265/2014-875; 19.03.2015 № 22-22/006-22/006/001/2015-707/1.

Возложить обязанность на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю рассмотреть вопрос о прекращении иных ограничений (обременений) на объект недвижимости с кадастровым номером №, расположенный по адресу, <адрес> края, <адрес>.

В остальной части требования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд, через Белокурихиский городской суд, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 17 февраля 2020 года.

Судья Белокурихинского

городского суда Л.В. Омелько