Гражданский кодекс часть 1

Щелковский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Торбика А.В., при секретаре судебного заседания Морарь М.О., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 2а-2401/2021 по административному иску Гоглева ФИО9 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации соглашения

УСТАНОВИЛ:

Гоглев С.В. обратился в Щелковский городской суд Московской области с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Московской области в осуществлении государственной регистрации соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, обязании осуществить государственную регистрацию соглашения.

В обоснование административного иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Щелковского муниципального района (Арендодателем) и ФИО13 (правопредшественником административного истца) был заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, № в отношении земельного участка общей площадью 803 кв.м, с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>

Срок действия договора аренды устанавливался с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

Указанный договор аренды был зарегистрирован в ЕГРН в установленном законом порядке, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ

В период действия договора аренды земельного участка, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО14. и Гоглевым С.В. был заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ Договор уступки от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в ЕГРН в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ

Указанное соглашение было заключено в соответствии с положениями ч. 6 ст. 23 Федерального закона от 08.06.2020 г. № 166-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции", которое предоставляет арендатору права требовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, без проведения торгов.

После заключения соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о внесении изменений в договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№, стороны соглашения обратились в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации указанного соглашения.

Между тем ДД.ММ.ГГГГ органом регистрации прав было отказано в государственной регистрации соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о внесении изменений в договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ (отказ № № от ДД.ММ.ГГГГ) со ссылкой на то обстоятельство, что на момент заключения соглашения от ДД.ММ.ГГГГ (о государственной регистрации которого представлено заявление), истёк срок действия договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№

Административный истец считает данный отказ незаконным, поскольку из содержания ч. 6 ст. 23 Федерального закона от 08.06.2020 № 166-ФЗ следует, что арендодатель обязан заключить соглашение об увеличении срока действия договора аренды в случае, если на дату обращения арендатора к арендодателю с требованием о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды.

Таким образом, условия, необходимые для заключения соглашения об увеличении срока действия договора аренды, сформулированы в законе альтернативным способом: либо не истёк срок действия договора, либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении договора аренды.

На момент обращения административного истца в Администрацию г.о. Щелково с заявлением о заключении соглашения об увеличении срока действия договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№, Администрация не обращалась в суд с требованием о расторжении указанного договора аренды. Договор аренды исполняется сторонами до настоящего времени. Следовательно, все условия для заключения соглашения об увеличении срока действия договора аренды, предусмотренные ч. 6 ст. 23 Федерального закона от 08.06.2020 г. № 166-ФЗ, были соблюдены сторонами указанного соглашения.

Административный истец Гоглев С.В. просит суд:

признать незаконным отказ Управления Росреестра по Московской области № № от ДД.ММ.ГГГГ в осуществлении государственной регистрации соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о внесении изменений в договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№

обязать Управление Росреестра по Московской области осуществить государственную регистрацию соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о внесении изменений в договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ заключенный между Администрацией городского округа Щелково Московской области и Гоглевым ФИО10 в отношении земельного участка общей площадью 803 кв.м, с кадастровым номером № категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>

В судебное заседание административный истец не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен, его представитель адвокат Васьянова И.В., действующая на основании ордера, административный иск поддержала по изложенным в нём основаниям, просила иск удовлетворить.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Московской области Бабаева С.В., действующая на основании доверенности, административный иск не признала, представила в материалы дела письменные возражения относительно заявленных исковых требований, просила в удовлетворении административного иска отказать в полном объеме.

Представитель заинтересованного лица Администрации городского округа Щелково Московской области – Терехова О.В., действующая на основании доверенности, полагала административный иск подлежащим удовлетворению, пояснила суду, что заключение дополнительного соглашения о продлении срока действия основного договора аренды было согласовано с Межведомственной комиссией по вопросам земельно-имущественных отношений в Московской области как с государственным органом, осуществляющим полномочия собственника по распоряжению земельными участками. В соответствии с п. 53 Обзора Президиума Верховного Суда России от 25 ноября 2020 г. №3, утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 26.11.2020 г., государственный регистратор в процессе правовой экспертизы наделен правом проверять форму и содержание представленных документов, при этом к его полномочиям не отнесена возможность давать оценку действиям органа местного самоуправления, наделенного соответствующими правами на распоряжение земельным участком. Соглашение о продлении срока действия договора аренды недействительным не признано, не расторгнуто. После продления срока действия договора аренды, он исполняется сторонами. Земельный участок у Гоглева С.В. не изымался. Отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, которое носит статус действующего и исполняется сторонами, создаёт правовую неопределенность во взаимоотношениях сторон. Просила административный иск удовлетворить.

Выслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд находит исковое заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим правовым основаниям.

В соответствии с положениями ч. 6 - ч. 8 ст. 23 Федерального закона от 08.06.2020 № 166-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции", до 1 марта 2021 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 настоящей статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются.

Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 6 настоящей статьи, в срок не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении.

Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Щелковского муниципального района (Арендодателем) и ФИО15. (правопредшественник административного истца) был заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, № в отношении земельного участка общей площадью 803 кв.м, с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>. (л.д.11-14)

Срок действия договора аренды устанавливался с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В период действия договора аренды земельного участка, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО16. и Гоглевым С.В. был заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ (л.д.23-24)

Договор уступки от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в ЕГРН в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ

Указами Президента РФ от 25.03.2020 №206, от 2 апреля 2020 г. N 239 "О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)", Постановлениями Губернатора Московской области от 12.03.2020 N 108-ПГ, от 28.04.2020 N 214-ПГ, дни в период с 30.03.2020 г. по 11.05.2020 года были объявлены нерабочими.

Таким образом, истечение срока действия договора аренды земельного участка совпало с ограничениями, установленными на территории Московской области в связи с санитарно-эпидемиологической ситуацией и приостановкой работы органов государственной власти и органов местного самоуправления в указанный период времени, в связи с чем обращение административного истца Гоглева С.В. с заявлением о продлении срока действия договора аренды в указанный период времени оказалось невозможным по независящим от него причинам.

В дальнейшем Голглев С.В. обратился в Администрацию городского округа Щелково с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№

Указанное заявление, с учётом требований ч. 8 ст. 23 Федерального закона от 08.06.2020 № 166-ФЗ, было удовлетворено.

ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией городского округа Щелково Московской области и Гоглевым С.В. было заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ в соответствии с условиями которого срок действия договора аренды был установлен сторонами с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (общий срок продления договора аренды в соответствии с положениями ч. 7 ст. 23 Федерального закона от 08.06.2020 № 166-ФЗ составил три года: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ).

После заключения соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о внесении изменений в договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ стороны соглашения (Администрация городского округа Щелково Московской области и Гоглев С.В.) обратились в Управление Росреестра по Московской области с заявлением о государственной регистрации указанного соглашения.

ДД.ММ.ГГГГ органом регистрации прав было отказано в государственной регистрации соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о внесении изменений в договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ (отказ № № от ДД.ММ.ГГГГ со ссылкой на то обстоятельство, что на момент заключения соглашения от ДД.ММ.ГГГГ (о государственной регистрации которого представлено заявление) истёк срок действия договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ (л.д.29)

Суд, оценивая вышеуказанный отказ Управления Росреестра по Московской области в осуществлении государственной регистрации, находит его незаконным и необоснованным по следующим причинам.

Из содержания ч. 6 ст. 23 Федерального закона от 08.06.2020 г. № 166-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции" следует, что арендодатель обязан заключить соглашение об увеличении срока действия договора аренды в случае, если на дату обращения арендатора к арендодателю с требованием о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды.

В ходе судебного разбирательства по настоящему административному делу, представитель Администрации городского округа Щелково Московской области подтвердила, что на момент обращения Гоглева С.В. в Администрацию г.о. Щелково с заявлением о заключении соглашения об увеличении срока действия договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ Администрация не обращалась в суд с требованием о расторжении указанного договора аренды. Договор аренды исполняется сторонами до настоящего времени: земельный участок находится во владении и пользовании арендатора Гоглева С.В.; административный истец уплачивает арендную плату за весь период пользования земельным участком, в том числе после ДД.ММ.ГГГГ

Следовательно, все условия для заключения соглашения об увеличении срока действия договора аренды, предусмотренные ч. 6 ст. 23 Федерального закона от 08.06.2020 № 166-ФЗ, были соблюдены сторонами указанного соглашения.

При этом судом принимается во внимание, Администрацией городского округа Щелково было получено предварительное согласие Межведомственной комиссии по вопросам земельно-имущественных отношений в Московской области от ДД.ММ.ГГГГ№ (п. 152) на заключение с Гоглевым С.В. соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№

Таким образом, распоряжение земельным участком произошло по решению государственного органа, осуществляющим полномочия собственника по распоряжению земельными участками.

В соответствии с п. 53 Обзора Президиума Верховного Суда России от 25 ноября 2020 №3, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 26.11.2020, государственный регистратор в процессе правовой экспертизы наделен правом проверять форму и содержание представленных документов, при этом к его полномочиям не отнесена возможность давать оценку действиям органа местного самоуправления, наделенного соответствующими правами на распоряжение земельным участком.

Согласно ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон № 218-ФЗ) основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются в числе прочего акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания (пп. 1 и 6 ч. 2).

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 29 названного закона государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав состоят в том числе из проведения правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Государственный регистратор прав, устанавливая действительность поданных заявителем документов, проверяет: соответствие документов, в том числе их формы и содержания, требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа; наличие у органа государственной власти (органа местного самоуправления) соответствующей компетенции на издание акта, в том числе наличие полномочий у лица, подписавшего этот акт (подп. 1 и 2 п. 221 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 7 июня 2017 г. № 278).

Под формой юридического документа понимается внешняя объективизация содержания данного документа, позволяющая обеспечить его законность, а также достичь стоящих перед лицом, принимающим юридический документ, целей. Достижение данных целей осуществляется посредством определения следующих компонентов формы юридического документа: надлежащего носителя (бумажный или электронный), структуры документа (внутренняя упорядоченность его содержания), а также закрепления в нем обязательных элементов, при отсутствии которых он не выполняет своего назначения (реквизиты: вид, адресат, место и дата составления, регистрационный номер документа, подписи лиц и др.).

Под содержанием юридического документа понимается единство его элементов, свойств, раскрывающих сущность и назначение юридического документа, то есть такой документ состоит непосредственно из сведений, удостоверяющих какие-либо факты или из самих нормативных положений.

Кроме того, в ч. 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ закреплены самостоятельные основания, препятствующие государственной регистрации прав, а именно: когда сделка, акт органа государственной власти или органа местного самоуправления, являющиеся основанием для государственной регистрации права, признаны недействительными в судебном порядке (п. 12); сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной (п. 13).

Соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о внесении изменений в договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ заключенное между Администрацией городского округа Щелково и Гоглевым С.В. недействительным не признано, не расторгнуто. После продления срока действия договора аренды, он исполняется сторонами. Земельный участок у Гоглева С.В. не изымался. Отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, которое носит статус действующего и исполняется сторонами, создаёт правовую неопределенность во взаимоотношениях сторон указанного соглашения.

При изложенных обстоятельствах суд находит административное исковое заявление подлежащим удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд

Решил:

Административный иск Гоглева ФИО11 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации соглашения - удовлетворить.

Признать незаконным отказ Управления Росреестра по Московской области № № от ДД.ММ.ГГГГ в осуществлении государственной регистрации соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о внесении изменений в договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№

Обязать Управление Росреестра по Московской области осуществить государственную регистрацию соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о внесении изменений в договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ заключенного между Администрацией городского округа Щелково Московской области и Гоглевым ФИО12 в отношении земельного участка общей площадью 803 кв.м, с кадастровым номером № категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Щелковский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья А.В. Торбик