Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Управления имущественных и земельных отношений администрации города Кострома к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области об оспаривании решения комиссии об установлении кадастровой стоимости равной рыночной,

У С Т А Н О В И Л:

Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы (далее - Управление) обратилось в суд с названным административным иском, указывая в обоснование, что Управление является арендодателем по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № <данные изъяты>, заключенному с Чиняевым А.И. Согласно условиям договора Чиняеву А.И. передана в аренду доля в праве аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по <адрес>, общей площадью 1769,32 кв.м, для использования в целях эксплуатации объекта торговли. Договор зарегистрирован Управлением Росреестра Костромской области ДД.ММ.ГГГГ.

Постановлением администрации Костромской области от 22.12.2014 г. № 543-а кадастровая стоимость указанного земельного участка утверждена в сумме 8 038 806,84 руб.

17 ноября 2015 года Чиняев А.И. обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области (далее - Комиссия) с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости. Решением Комиссии от 01 декабря 2015 года кадастровая стоимость установлена в размере рыночной стоимости - 4 195 909 рублей.

Управление считает данное решение незаконным, поскольку кадастровая стоимость и рыночная стоимость одного и того же земельного участка отличаются друг от друга почти в 2 раза, разница составляет 3 842 897,84 руб. Решение нарушает права Управления, поскольку значительно уменьшает запланированный доход в местный бюджет от поступлений арендной платы по договору аренды земельного участка.

Административный истец просит признать решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области от 01.12.2015 г. № 157 незаконным, исключить из сведений государственного кадастра недвижимости кадастровую стоимость, установленную указанным решением.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Кузьмина Е.В., Наипов Э.Э. (соарендаторы земельного участка), Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области.

В судебное заседание представитель административного истца Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

В ранее проведённых по делу судебных заседаниях представитель административного истца Пестерова Е.А., действующая на основании доверенности, заявленные исковые требования поддержала по изложенным в заявлении доводам, а также пояснила суду (в письменных пояснениях указала), что отчет, на основании которого определена кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости, выполнен с нарушениями действующего законодательства, не соответствует нормам Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. В частности, при оценке не учтен такой фактор, как наличие на объекте-аналоге № 1, взятом для оценки методом сравнения продаж, ветхого дома, что снижает стоимость участка. В отчете не указаны конкретные адреса объектов-аналогов, использованных при оценке методом сравнения продаж, указаны только улицы, на которых расположены эти объекты. В этой связи невозможно проверить достоверность отчета. Кроме того, нет данных о датах размещения объявлений о продаже объектов-аналогов, взятых для сравнения методом выделения. В связи с этим считает, что рыночная стоимость объекта оценки определена неверно. Полагает, что оценщик Асташенков С.В. не имел права проводить оценку земельного участка, поскольку он входит в состав комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области. В настоящее время арендаторами по договору аренды земельного участка № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ являются Чиняев А.И., Наипов Э.Э. и Кузьмина Е.В.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области Смирнова Л.С., действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения заявленных требований, суду пояснила (в отзыве на административное исковое заявление указала), что оспариваемое решение принято в соответствии с нормами действующего законодательства, основания для признания его незаконным отсутствуют.

Представитель административного ответчика - Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области Невзорова С.Ю., действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения заявленных требований, суду пояснила (в отзыве на административное исковое заявление указала), что оформление и содержание отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, представленного в комиссию, соответствуют требованиям законодательства, регламентирующего оценочную деятельность, что подтверждается экспертным заключением. При принятии оспариваемого решения комиссией соблюдены требования статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности», отсутствуют основания для признания его незаконным. Государственная собственность на спорный земельный участок не разграничена.

Представитель заинтересованного лица - Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области Тулина О.А., действующая на основании доверенности, вопрос об удовлетворении исковых требований оставила на усмотрение суда, пояснила, что считает недопустимым рассмотрение оценщиком в составе комиссии своего же отчета, поскольку при решении вопроса по отчету оценщик заинтересован в положительном рассмотрении заявления.

Представитель заинтересованного лица Чиняева А.И. - Терпугова К.С., действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения заявленных требований, поддержала доводы, изложенные в отзыве на административное исковое заявление, которые в целом аналогичны доводам представителя Комиссии Невзоровой С.Ю., а также указала, что не установлено законодательного запрета на участие оценщика, отчет которого рассматривается комиссией, в работе этой комиссии.

Заинтересованные лица Чиняев А.И., Наипов Э.Э. и Кузьмина Е.В., надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. Наипов Э.Э. и Кузьмина Е.В. в представленных отзывах на административное исковое заявление просили отказать в удовлетворении исковых требований, полагая, что оспариваемое решение комиссии является законным и обоснованным.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Закон) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, и органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее также - заявители), обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (далее - заявление о пересмотре кадастровой стоимости).

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Порядок голосования комиссии устанавливается порядком создания и работы комиссии.

Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости утвержден Приказом Минэкономразвития России №263 от 04.05.2012 г. (далее - Порядок).

Пунктом 1 Порядка определено, что комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) создается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке (далее - уполномоченный федеральный орган), при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации. В каждом субъекте Российской Федерации создается одна постоянно действующая комиссия.

Комиссия состоит из членов комиссии. Председателем комиссии назначается член комиссии, являющийся представителем территориального органа уполномоченного федерального органа; заместителем председателя комиссии назначается член комиссии, являющийся представителем органа кадастрового учета (пункт 2).

В соответствии с пунктами 3, 4 Порядка в состав комиссии входят: представитель органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченного на принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки на территории субъекта Российской Федерации, в котором создается комиссия; представитель органа кадастрового учета, осуществляющего свои полномочия на территории субъекта Российской Федерации, в котором создается комиссия; представитель Национального совета по оценочной деятельности.

Полномочия (функции) по делопроизводству в комиссии, порядок которого утверждается комиссией, возлагаются на секретаря комиссии, назначаемого из числа работников территориального органа уполномоченного федерального органа. Секретарь комиссии не является ее членом (пункт 7).

Приказом руководителя Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 25.10.2012 г. № П/465 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области и утвержден её состав согласно приложению к настоящему приказу /том 1 л.д. 48-49/.

Согласно приказам руководителя Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 26.04.2013 г. № П/166, от 27.05.2013 г. № П/206, от 24.12.2014 г. № П/629, от 15.07.2015 г. № П/379, от 25.08.2015 г. № П/440 о внесении изменений в состав комиссии, по состоянию на декабрь 2015 года (на момент рассмотрения заявления Чиняева А.И.) в состав комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области входили: председатель комиссии - заместитель руководителя Управления Росреестра по Костромской области Проскурякова М.А.; заместитель председателя комиссии - ведущий инженер отдела кадастрового учета № 2 филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Костромской области Мурашова Н.Л.; представитель органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации - заместитель директора Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области Архипов И.М.; представитель Национального совета по оценочной деятельности - Асташенков С.В.; полномочия секретаря комиссии возложены на начальника отдела геодезии и картографии, кадастровой оценки недвижимости, землеустройства и мониторинга земель Управления Россрестра по Костромской области Невзорову С.Ю., при её отсутствии - на Бондареву Е.В. /т. 1 л.д. 50-56/.

В силу пункта 20 вышеуказанного Порядка в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьёй 11 Федерального закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Из буквального толкования указанных норм следует, что Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в том случае, если отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности независимо от наличия положительного экспертного заключения, и, следовательно, наделена полномочиями по проверке как отчета об оценке рыночной стоимости, так и положительного экспертного заключения на отчет.

Как видно из материалов дела, Чиняев А.И., являющийся арендатором земельного участка площадью 1769,32 кв.м из земель «земли населенных пунктов», с кадастровым номером <данные изъяты>, находящегося по <адрес>, для использования в целях эксплуатации объекта торговли, 17 ноября 2015 года обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка, определении кадастровой стоимости равной рыночной стоимости участка /том 1 л.д. 57/.

Кроме Чиняева А.И., арендаторами указанного земельного участка, согласно представленных в материалы дела документов и пояснений представителя административного истца, являются Кузьмина Е.В. и Наипов Э.Э. /том 1 л.д. 8-18, том 2 л.д. 35-36, 37-43/.

К заявлению, кроме прочих документов, приложен Отчет по определению рыночной стоимости земельного участка, выполненный оценщиком Асташенковым С.В.

Уведомления о принятии заявления к рассмотрению и назначении заседания комиссии по рассмотрению заявления на 01.12.2015 г. направлены Чиняеву А.И. и в администрацию г. Костромы 18 и 19 ноября 2015 года соответственно /том 1 л.д. 212, 214/. Уведомления получены адресатами соответственно 19 и 23 ноября 2015 года /том 1 л.д. 213, 215/.

Заседание комиссии в составе членов: Мурашова Н.Л., Асташенков С.В. и Архипов И.М., при секретаре Бондаревой Е.В., состоялось 01.12.2015 г. За удовлетворение заявления Чиняева А.И. проголосовали единогласно все члены комиссии /том 1 л.д. 226-249, 245-246/.

Решением комиссии от 01 декабря 2015 года № 157 заявление Чиняева А.И. удовлетворено, кадастровая стоимость арендуемого им земельного участка определена в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке, - 4 195 909 рублей /том 1 л.д. 250-252/. Уведомления о принятом решении направлены 04.12.2015 г. Чиняеву А.И., в администрацию г. Костромы и в филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая плата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Костромской области /том 1 л.д. 217, 218-220, 221, 222, 223-225/.

Принимая данное решение, комиссия исходила из того, что оформление и содержание отчета об оценке в отношении земельного участка соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленными федеральными стандартами оценки; положительное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации.

Между тем суд не может согласиться с указанными выводами комиссии.

Как разъяснено в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Из оспариваемого решения комиссии следует, что в качестве доказательства рыночной стоимости земельного участка, арендуемого Чиняевым А.И., в комиссию представлен Отчет № 22-3, составленный независимым оценщиком Асташенковым С.В., и положительное экспертное заключение № 5026/2015 от 08.10.2015 г. эксперта ООО «Российское общество оценщиков» К. о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Согласно статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В силу пункта 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 299 (далее - ФСО № 3), отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 297 (далее - ФСО № 1), основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (пункт 12 ФСО № 1).

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).

Согласно разделу IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06.03.2002 г. № 568-р, оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения.

Метод сравнения продаж предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Из отчета по определению рыночной стоимости земельного участка, расположенного по <адрес>, составленного независимым оценщиком ИП Асташенковым С.В., усматривается, что объектом оценки являлся земельный участок общей площадью 1 769, 32 кв.м по <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - в целях эксплуатации объекта торговли /том 1 л.д. 74/.

В качестве объектов-аналогов по методу сравнения продаж оценщиком выбраны три земельных участка:

- площадью 740 кв.м по <адрес>, стоимостью 2 100 000 руб. (объект- аналог № 1);

- площадью 1 238 кв.м по <адрес>, стоимостью 3 600 000 руб. (объект-аналог № 2);

- площадью 538 кв.м по ул. <адрес>, стоимостью 1 500 000 руб. (объект-аналог № 3) /том 1 л.д. 137/.

Из описания объектов-аналогов следует, что на земельном участке объекте-аналоге № 1 имеется ветхий дом площадью 50 кв.м. Данное обстоятельство снижает стоимость объекта-аналога, поскольку земельные участки рассматриваются для использования под административно-офисную застройку, чему жилой дом препятствует, покупателю необходимо будет понести затраты на снос дома.

Однако соответствующая повышающая корректировка оценщиком сделана не была, что является нарушением вышеприведённых норм, а также пункта 22 Федерального стандарта оценки № 7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611 (далее - ФСО № 7), согласно которому при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или её удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Отсутствие указанной корректировки влечет занижение стоимости оцениваемого объекта.

С утверждениями оценщика Асташенкова С.В., допрошенного судом в качестве свидетеля, о том, что корректировка на наличие на объекте-аналоге ветхого дома не требовалась ввиду того, что расположение на земельном участке ветхого дома оказывает незначительное влияние на стоимость такого участка, суд не может согласиться, поскольку наличие на земельном участке ветхого дома является фактором, уменьшающим стоимость участка, что фактически не оспаривалось свидетелем Асташенковым С.В. Результаты проведённого им анализа рынка продажи земельных участков, представленные в материалы дела /том 2 л.д. 78-82/, подтверждают отрицательное влияние наличия ветхого дома на стоимость участка /том 2 л.д. 90-92/.

Кроме того, в отчете об оценке и приложениях к нему отсутствуют данные о точных адресах объектов-аналогов, использованных при оценке методом сравнения продаж (указаны только улицы, на которых расположены объекты-аналоги). Это исключает возможность их идентификации и лишает возможности проверить достоверность сведений, содержащихся в отчете и суждений оценщика в отношении этих объектов-аналогов.

Таким образом, оценщиком допущено нарушение требований пункта 5 ФСО № 3, согласно которому информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; а также требований пункта 13 ФСО № 1, согласно которому сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

С позицией оценщика Асташенкова С.В., выраженной им в ходе допроса в качестве свидетеля, о том, что не обязательно указывать номера домов для земельных участков, относящихся к одной градостроительной зоне, суд не может согласиться, поскольку отсутствие указания на номер дома не позволяет проверить достоверность сведений, использованных оценщиком при проведении оценки.

Из отчета усматривается, что распечатки с сайтов агентств недвижимости в сети «Интернет» с предложениями о продаже объектов-аналогов, использованных оценщиком при оценке методом выделения, не содержат сведений о дате размещения данных объявлений /том 1 л.д.145-148/.

Между тем, согласно пункту 11 ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате её подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

В представленных оценщиком распечатках из имеющегося у него архива /том 2 л.д.102-106/ указаны даты сохранения копий Интернет страниц с объявлениями о продаже объектов-аналогов, использованных при оценке методом выделения. Однако указанные данные (даты сохранения копий Интернет страниц) не могут являться доказательствами даты предложений к продаже объектов-аналогов.

Кроме того, из представленных Комиссией материалов видно, что членом комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области, рассмотревшей заявление Чиняева А.И., являлся Асташенков С.В., то есть оценщик, составивший отчет по определению рыночной стоимости земельного участка, рассмотренный комиссией в качестве доказательства величины рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в качестве кадастровой.

В силу статьи 15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик обязан, в том числе сообщать заказчику или юридическому лицу, с которым он заключил трудовой договор, о невозможности своего участия в проведении оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки.

Статья 15.1 настоящего Федерального закона обязывает юридическое лицо, которое намерено заключить с заказчиком договор на проведение оценки, сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки.

Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица - заказчика, лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, либо состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве (часть 1 статья 16 указанного Федерального закона).

В этой связи участие оценщика, составившего отчет по определению рыночной стоимости земельного участка, в заседании комиссии, проверяющей данный отчет на предмет соответствия требованиям законодательства, регламентирующего оценочную деятельность, а также на предмет достоверности величины рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в качестве кадастровой, исключает независимость данного оценщика, препятствует проведению объективной оценки.

Соответственно подобный отчет не может являться достоверным доказательством размера рыночной стоимости земельного участка.

Поскольку отчет об определении рыночной стоимости земельного участка, представленный Чиняевым А.И. в комиссию, в силу вышеуказанных обстоятельств не отвечает требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки, принятое комиссией решение об установлении кадастровой стоимости равной рыночной, основанное на этом отчете, не может быть признано соответствующим нормативным правовым актам.

Данное решение нарушает права административного истца Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы, поскольку значительно уменьшает запланированный доход в местный бюджет от поступлений арендной платы по договору аренды земельного участка.

При таких обстоятельствах заявленные требования подлежат удовлетворению.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце четвертом пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения Комиссии об определении кадастровой стоимости в размере рыночной резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной Комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости (пункт 1 части 3 статьи 227 КАС РФ, абзац тридцать девятый статьи 24.18, абзацы первый и второй статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 227 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административное исковое заявление Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы удовлетворить.

Признать не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области от 01 декабря 2015 года № 157 об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1 769,32 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации объекта торговли, расположенного по <адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 г. в сумме 4 195 909 рублей.

Исключить из сведений государственного кадастра недвижимости установленную решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области от 01 декабря 2015 года № 157 кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в сумме 4 195 909 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Костромского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Костромского областного суда (подпись) А.Н. Лукоянов

Копия верна: судья А.Н. Лукоянов