Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Самохваловой В.А. к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Трубчевского муниципального района Брянской области о признании незаконным решения об увеличении ставки арендной платы за земельные участки,

УСТАНОВИЛ:

Самохвалова В.А. обратилась в Трубчевский районный суд с указанным административным исковым заявлением и просит суд признать незаконным решение административного ответчика об увеличении ставки арендной платы за земельный участок с кадастровым номером № площадью 51 кв.м. и земельный участок с кадастровым номером № площадью 138 кв.м.. В обоснование заявленных требований вадминистративном исковом заявлении, в частности, указала, что по договору аренды земельного участка от 1 сентября 2014 №, заключенного с Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Трубчевского муниципального района, ей переданы в аренду для индивидуального использования под гаражное строительство земельные участки, расположенные по адресу: <адрес>: с кадастровым номером № площадью 51 кв.м. с арендной платой в год <данные изъяты> и с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 138 кв.м. с арендной платой в год <данные изъяты> Дополнительным соглашением от 12 января 2015 года к договору аренды № земельного участка от 1 сентября 2014 арендная плата была увеличена на коэффициент инфляции - 5,5%, что соответствовало п. 3.3 заключенного Договора. Решением ответчика, соглашением от 11 февраля 2016 года, установлена новая ставка арендной платы за земельные участки, которая составляет в год: за участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м. - <данные изъяты> за земельный участок с кадастровым номером № площадью 138 кв.м. - <данные изъяты> Ответчик, устанавливая новую ставку арендной платы, ссылается на положение п.3.4 настоящего Договора. Однако данный пункт договора предусматривает изменение размера арендной платы только в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка. Дальнейшее содержание п.3.4 (кадастровой стоимости в соответствии с законодательством РФ), нельзя расценивать, как условие настоящего договора и право арендатора изменять ставку арендной платы. При буквальном прочтении этого текста, невозможно определить его содержание и смысл. Таким образом, данная часть п.3.4 Договора осталась не урегулированной сторонами и не может применяться при исполнении Договора, так как отсутствует ключевое слово, изменение, которые бы позволило определить содержание данного выражения. Положения Приказа, который ответчик приводит в обоснование своего решения, соответствуют требованиям действующего законодательства, однако ответчиком дается неверная трактовка п. 5 Приказа. Приказ вступил в силу 26 декабря 2016 года, а договор аренды между сторонами был заключен 1 августа 2014 года, т.е. на дату вступления в силу приказа, договор уже действовал, а п.5 предусматривает применять положения приказа только к отношениям, возникшим с 1 января 2016 года. О том, что положения приказа имеют обратную силу, в приказе не предусмотрено. В соответствии со ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон иные правила, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. В соответствии с п. 2 ст. 424 ГК РФизменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В судебное заседание Самохвалова В.А., надлежащим образом уведомленная о времени и месте рассмотрения дела, не явилась.

Представитель Самохваловой В.А. - адвокат Максимов В.В., действующий на основании ордера, в судебном заседании поддержал заявленные Самохваловой В.А. административные исковые требования, по основаниям, указанным в заявлении. Кроме этого, пояснил, что решение ответчика об увеличении арендной платы необоснованно и незаконно, т.к. договор аренды земельного участка № заключался 1 сентября 2014 года. Самохваловой В.А. были переданы в арендное пользование два земельных участка, расположенные в <адрес>: один - площадью 51 кв.м., второй - площадью 138 кв.м.. В обоснование увеличения арендной платы ответчик ссылается на Приказ Управления имущественных отношений Брянской области №1884 от 26 ноября 2015 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, относящихся к категории земель населенных пунктов, расположенных на территории Трубчевского муниципального района», которым утверждены прилагаемые результаты определения кадастровой стоимости и удельных показателей кадастровой стоимости для земельных участков, относящихся к категории земель населенных пунктов, расположенных на территории Трубчевского муниципального района. При этом, согласно п.3 Приказа Управления, настоящий Приказ вступает в силу по истечении одного месяца со дня его официального опубликования, а согласно п.5 Приказа Управления, п.1 настоящего Приказа применяется к отношениям, возникшим с 1 января 2016 года. Данный пункт Приказа Управления трактуется ответчиком неправильно, поскольку правоотношения между сторонами возникли 1 сентября 2014 года, и с момента заключения договора, которым были определены все условия, на которых данный земельный участок передается в аренду, в том числе, определен и порядок увеличения арендной платы. Договор сторонами исполнялся, поэтому данный пункт приказа должен распространяться на правоотношения, которые возникли с 1 января 2016 года, т.е. по вновь заключенным договорам, т.к. данным приказом Управления не установлено, что этот пункт имеет обратную силу. Разделом 3 Договора, заключенного между Самохваловой В.А. и Комитетом по управлению муниципальным имуществом было предусмотрено, что п. 3.3 - арендная плата изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен данный договор аренды, и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление арендной платы осуществляется на основе дополнительных соглашений к договору. Согласно п.3.4 - размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка, кадастровой стоимости в соответствии с законодательством РФ. Данный пункт Договора предусматривает, что по земельным участкам арендная плата увеличивается при переводе земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка; затем, через запятую, кадастровой стоимости в соответствии с законодательством РФ, который истица трактует по своему, т.е. изменение разрешенного использование земельного участка с учетом кадастровой стоимости, т.е. изменяется использование участка. Таким образом, п.3.4 Договора остался не урегулированным сторонами и не может применяться при исполнении настоящего Договора. Положение приказа Управления, который ответчик приводит в обосновании своего решения, полностью соответствует требованиям действующего законодательства, однако, приказ вступил в законную силу 26 декабря 2015 года, а договор аренды был заключен 1 августа 2014 года, т.е. на дату вступления в силу приказа Управления, договор уже действовал, а п.5 приказа Управления предусматривает применять положения приказа только к отношениям, которые возникшим после 1 января 2016 года. В соответствии с положениями ст.4 ГК РФ следует, что акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после их введения в действие. Действие закона распространяются на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо указано в законе или в каком-то локальном акте. С учетом требований ст.ст. 4, 422, 424 п.2 ГК РФ, решение Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Трубчевского муниципального района считает ущемляющим права Самохваловой В.А., поскольку необоснованно увеличена арендная плата за земельные участки с учетом данного приказа Управления, а арендная плата должна быть увеличена с учетом уровня инфляции в 2015 году.

Представитель административного ответчика - Приходова Н.Н., действующая по доверенности, административные исковые требования Самохваловой В.А. не признала по основаниям, изложенным в отзыве на требования истицы. Кроме этого, пояснила, что истицей Самохваловой В.А. была неверно представлена сама формулировка иска: ставка арендной платы была установлена администрацией Трубчевского района в 2008 году и ставка осталась неизменной, равной 0,36 процента в отношении этих участков, т.е. элемент расчета, который установлен органом местного управления, не затрагивается. Комитет по управлению муниципальным имуществом, как такового решения не принимал, а был подготовлен проект дополнительного соглашения в рамках исполнения существующих добровольных отношений, который был предложен для согласования второй стороне. Это не есть решение, это предложенный вариант исполнения договорных отношений. Трактуя формулировку договора и формулировку пунктов соответствующего приказа Управления, считает их приемлемыми. Положения ст.424 ГК РФ предусматривают, что арендная плата является регулируемой ставкой, т.е. любой расчет, который содержит в себе несколько элементов, считается регулируемым. Если изменяется любой из элементов, это влечет за собой изменение совокупного результата. Таким образом, изменение в данном случае кадастровой стоимости влечет за собой, естественно, изменение результата данного расчета. Что касается установления самой кадастровой стоимости: данные земельные участки, которые были переданы в 2014 году в аренду Самохваловой В.А., были сформированы из земель до разграничения государственной собственности на землю, т.е. к отношениям применяется однозначно федеральное законодательство. В части федерального законодательства есть документ, который считается действующим со всеми изменениями - это Постановление Правительства РФ от 16 июля 2009 года №582, который устанавливает основные принципы определения арендной платы, а так же Правила определения размера арендной платы и в данном документе п.9 Правил четко говорит, что при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, органы исполнительной власти предусматривают в договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка (что и было прописано в договоре, на который ссылается истица, т.е. в п. 3.4 договора аренды №24 от 1 сентября 2014 года). Что касается формулировки Договора, считает, что формулировка была достаточна, т.е. перечисленные причины через запятую вполне могут быть доступными для понимания и объясняется тем, что есть несколько причин, которые полно приписаны в пункте Договора через запятую, что допустимо в принципе в порядке изложения. В этом же пункте Постановления указано, что арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости, что было так же полностью соблюдено. Приказ Управления вступал в силу 26 ноября 2015 года; с января следующего года, после утверждения данного приказа Управления, Комитет имеет право пересчитывать арендную плату исходя из кадастровой стоимости каждого земельного участка и здесь же из этого документа четко прописано - в этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте статьи 8 не проводится, что дает право органу самоуправления, отказаться во втором договоре от п.3.3 и использовать только п.3.4 и нормы федерального законодательства. Пункт 1 приказа Управления имущественных отношений Брянской области звучит: утвердить прилагаемые результаты кадастровой оценки, т.е. это явно ценовая категория, соответственно, весь этот Приказ, говорит об изменении ценовых категорий, соответственно п.5 Приказа, который говорит, что результат, утвержденный п.1 настоящего Приказа, применяется к правоотношениям с 1 января 2016 года. Считает, что эта ценовая категория применяется при проведении расчетов арендной платы, расчетов сторон договорных отношений, начиная с 1 января 2016 года. В связи с этим, в удовлетворении заявленных требований Самохваловой В.А. просит отказать в полном объеме.

Выслушав пояснения представителя административного истца Максимова В.В., представителя административного ответчика Приходову Н.Н. и исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из договора аренды земельного участка № от 1 сентября 2014 года (далее - Договор), заключенного между администрацией Трубчев-ского муниципального района (арендодатель) и Самохваловой В.А. (аренда-тор), арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду из земель населенных пунктов следующие земельные участки: земельный участок с кадастровым номером № площадью 51 кв.м., и земельный участок с кадастровым номером № площадью 138 кв.м., расположенные в <адрес>.

Пунктом 3.1 данного Договора, установлен размер арендной платы за указанные земельные участки.

Как следует из положений п.3.3 Договора, размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год, не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к Договору.

Пунктом 3.4. Договора предусмотрено, что размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории в другую или изменения разрешенного использования земельного участка, кадастровой стоимости в соответствии с требованиями законодательства РФ.

Решением ответчика, которое оформлено в виде соглашения от 11 февраля 2016 года к договору аренды земельного участка №24 от 1 сентября 2014 года, на основании пунктов 3.3, 3.4 Договора аренды и приказа Управления имущественных отношений Брянской области №1884 от 26 ноября 2015 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, относящихся к категории земель населенных пунктов, расположенных на территории муниципального района «Трубчевский», установлена новая ставка арендной платы за земельные участки, которая составила в год: за участок с кадастровыми номерами № площадью 51 кв.м. - в размере <данные изъяты>; за земельный участок с кадастровым номером № площадью 138 кв.м. - в размере <данные изъяты>.

При этом, решение ответчика, оформленное в виде соглашения от 11 февраля 2016 года к договору аренды земельного участка № от 1 сентября 2014 года, подписанное стороной, с имеющейся гербовой печатью Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Трубчевского муниципального района, которым изменяется арендная плата за пользование истцом земельными участками, переданными ранее истцом по договору аренду, судом расценивается как решение, которое обязательно для истца к исполнению независимо от его подписания истцом или нет, т.к. при уклонении от его исполнения возможны соответствующие санкции в виде штрафа, пени, неустойки и т.д.

Судом учитывается при этом, что в соответствии с требованиям п.1 ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Пунктом 2 данной статьи предусмотрено, что если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон иные правила, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Кроме этого, в соответствии с п. 1 ст. 424 ГК РФ следует, чтоисполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Согласно п.2 данной статьи, изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Суд учитывает также, что в соответствии с положениями п. 8 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 года №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ», предусмотрено, что при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

В случае уточнения предусмотренных пунктами 3, 5 и 6 настоящих Правил условий, в соответствии с которыми определяется размер арендной платы за земельный участок, арендная плата подлежит перерасчету, но не чаще одного раза в год.

Пунктом 9 данных Правил предусмотрено, что при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 8 настоящих Правил, не проводится.

В соответствии с основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 года №582, необходимо соблюдать, в частности, и принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

Приказом начальника Управления имущественных отношений Брянской области №1884 от 26 ноября 2015 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, относящихся к категории земель населенных пунктов, расположенных на территории муниципального района «Трубчевский», утверждены имеющиеся в приложении 1 таблицы 32 результаты определения кадастровой стоимости и удельных показателей кадастровой стоимости для земельных участков, относящихся к категории земель населенных пунктов, расположенных на территории муниципального района «Трубчевский» (п.1 Приказа) и в приложении 1 таблица 32 к Приказу Управления, утверждены «Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, относящихся к категории земель населенных пунктов, расположенных на территории Брянской области (для муниципального района Трубчевский), которым, в частности, установлена кадастровая стоимость земельных участков, находящихся в аренде у истицы.

Пункт 5 Приказа Управления предусматривает, что п.1 настоящего приказа применяется к правоотношениям, возникшим с 1 января 2016 года.

Вместе с тем, как следует из договора аренды земельного участка №24 от 1 сентября 2014 года, приложения №1 к данному Договору и соглашения к договору аренды земельного участка от 12 января 2015 года,размер арендной платы за земельные участки рассчитывается исходя из уровня инфляции согласно Федеральному Закону №384-ФЗ от 1 декабря 2014 года «О федеральном бюджете на 2015 год и на плановый период 2016 и 2017 годов». Таким образом, между сторонами с 1 сентября 2014 года уже было достигнуто соглашение о размере арендной платы за используемые земельные участки, в том числе и на 2016-2017 годы.

С учетом приведенных выше положений Постановления Правительства РФ от 16 июля 2009 года №582; утвержденных Постановлением Правительства РФ Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за арендованные земли; условий ранее заключенного договора аренды земельных участков и соглашений к нему,суд соглашается с доводами административного истца о том, что административный ответчик, устанавливая новую ставку арендной платы, ссылаясь на положения Приказа начальника Управления имущественных отношений Брянской области №1884 от 26 ноября 2015 года, положение п.3.4 настоящего Договора, устанавливает иные условия оплаты арендной платы, переходя к арендной плате, исходя из увеличения с 1 января 2016 годакадастровой стоимости земельных участков.

Перечисленные выше судом положения действующего законодательства, в том числе и положения Приказа начальника Управления имущественных отношений Брянской области №1884 от 26 ноября 2015 года, при наличии условий ранее заключенного истицей договора аренды земельных участков и соглашений к нему,не предусматривает в данном случае возможность ответчика в одностороннем порядке увеличить арендную плату используемых истицей земельных участков ссылаясь на положения Приказа начальника Управления имущественных отношений Брянской области №1884 от 26 ноября 2015 года по увеличению с 1 января 2016 года кадастровой стоимости земельных участков, находящихся у истицы в аренде.

Суд также соглашается с доводами административного истца о том, что административным ответчиком неверно трактуется положения п.5 Приказа начальника Управления имущественных отношений Брянской области №1884 от 26 ноября 2015 года, в соответствии с которым, по его мнению, возможно увеличение размера арендной платы с учетом изданного Приказа Управления и утвержденных данным Приказом результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, относящихся к категории земель населенных пунктов, расположенных на территории Брянской области (для муниципального района Трубчевский). В Приказе Управления не содержится указание на то, что его действие распространяется и на правоотношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Пункт 5 Приказа Управления, по мнению суда, позволяет ответчику, при заключении с 1 января 2016 года договоров аренды земельных участков с гражданами использовать, в том числе, и положения Приказа начальника Управления имущественных отношений Брянской области №1884 от 26 ноября 2015 года, которым утверждены и результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, относящихся к категории земель населенных пунктов, расположенных на территории Брянской области (для муниципального района Трубчевский).

Кроме этого, суд соглашается с доводами административного истца о том, что исходя из буквального толкования пункта 3.4 Договора, предусматривается изменение размера арендной платы только в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка. Дальнейший текст пункта 3.4 Договора (кадастровой стоимости в соответствии с законодательством РФ), нельзя расценивать, как условие настоящего договора и право арендатора изменять ставку арендной платы.

Таким образом, совокупность приведенных и исследованных судом доказательств позволяет суду прийти к выводу о том, что административные исковые требования Самохваловой В.А. к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Трубчевского муниципального района о признании незаконным решения об увеличении ставки арендной платы за земельные участки являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 226, 227 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Самохваловой В.А. к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Трубчевского муниципального района <адрес> о признании незаконным решения об увеличении ставки арендной платы за земельные участки - удовлетворить.

РешениеКомитета по управлению муниципальным имуществом администрации Трубчевского муниципального района Брянской области от 11 января 2016 года об увеличении ставки арендной платы за земельные участки с кадастровым номером № площадью 51 кв.м. и с кадастровым номером № площадью 138 кв.м., исходя из увеличения кадастровой стоимости земельных участков - признать незаконным.

Решение может быть обжаловано в Брянский областной суд с подачей апелляционной жалобы через Трубчевский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий:

судья Бабин М.А.