Гражданский кодекс часть 1

Уссурийский районный суд Приморского края в составе председательствующего судьи Онищук Н.В., при секретаре Чечель К.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к администрации Уссурийского городского округа о признании незаконным отказа от ДД.ММ.ГГXXXX в предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства,

установил:

Административный истец обратилась в суд с указанным иском, в обоснование которого указала, что постановлением главы муниципального образования XXXX от ДД.ММ.ГГг. ей был предоставлен в аренду земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, площадью XXXX кв.м., вид разрешенного использования: для строительства жилого индивидуального жилого дома с кадастровым номером XXXX. ДД.ММ.ГГ между истцом и Управлением имущества администрации муниципального образования г. Уссурийска и Уссурийского района был заключен договор аренды земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, площадью XXXX кв.м., вид разрешенного использования: для строительства жилого индивидуального жилого дома с кадастровым номером XXXX. Арендные платежи на период аренды истцом были оплачены полностью. ДД.ММ.ГГ Управлением архитектуры и градостроительства Уссурийского городского округа было выдано разрешение на строительство индивидуального одноквартирного жилого дома, расположенного по адресу: XXXX. ДД.ММ.ГГ истец обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Приморскому краю с заявлением о постановке на кадастровый учет и регистрации права собственности на объект незавершенного строительства степень готовности 11 %, согласно техническому паспорту по состоянию на ДД.ММ.ГГ, расположенного по адресу: XXXX. ДД.ММ.ГГXXXX истцом было получено Уведомление о приостановлении государственной регистрации права собственности и постановки на кадастровый учет объект незавершенного строительства степень готовности 11 %. Данный отказ мотивирован тем, что отсутствует разрешение на строительство и правоустанавливающий документ на земельный участок. ДД.ММ.ГГ истец обратилась с заявлением XXXX в Управление градостроительства администрации УГО о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером XXXX, для завершения строительства. ДД.ММ.ГГXXXX истцом было получено уведомление об отказе предоставить в аренду земельный участок с кадастровым номером XXXX, для завершения строительства, поскольку отсутствуют права на объект недвижимого имущества, расположенного по адресу: XXXX. Административный истец просит суд признать данный отказ незаконным, поскольку строительство спорного объекта произведено истцом на земельном участке, который был предоставлен ему на праве аренды, в его границах. За время аренды истец возвела фундамент жилого дома, что позволяет присвоить данному объекту незавершенного строительства степень готовности 11 %. В данном случае заключили договор в ДД.ММ.ГГ г. Арендатор не может зарегистрировать объект незавершенного строительства, поскольку для этого требуется договор аренды земельного участка с неистекшим сроком действия.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 поддержала заявленные требования в полном объеме, изложив доводы, указанные в административном иске. Дополнив, что разрешить вопрос в ином судебном порядке не представляется возможным, учитывая, что при завершении строительства ФИО1 будет лишена возможности зарегистрировать объект недвижимости при отсутствии документов подтверждающих право пользования земельным участком.

Представитель административного ответчика ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения требований административного истца.

Представила письменные возражения, из которых следует, что истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером XXXX в соответствии с договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГXXXX, расположенного по адресу XXXX, разрешенное использование: для строительства жилого индивидуального дома. Истец обратился в администрацию Уссурийского городского округа за предоставлением земельного участка с кадастровым номером XXXX в аренду для завершения строительства. ДД.ММ.ГГ управлением градостроительства истцу было отказано в предоставлении в аренду для завершения строительства земельного участка с кадастровым номером XXXX, в связи с тем, что согласно полученной управлением градостроительства выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГXXXX право собственности на объект незавершенного строительства не зарегистрировано. Правом на заключение без проведения торгов договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности обладает именно собственник размещенного на данном земельном участке объекта. Однако, как следует из материалов административного дела, доказательств, подтверждающих право собственности заявителя на возведенный объект не представлено, объект незавершенного строительства не зарегистрирован. Кроме того, управление градостроительства полагает, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты своего нарушенного права. Заявитель после окончания срока действия договора аренды (ДД.ММ.ГГ), от данного договора и продолжения срока его действия не отказался, продолжал использовать земельный участок, вносил арендные платежи, получил разрешение на строительство ДД.ММ.ГГ Администрацией УГО уведомление о расторжении договора арендатору не направлялось. Учитывая указанные обстоятельства, а также то, что между сторонами имеются договорные отношения, вытекающие из заключенного ранее договора аренды, следует, что в силу положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ договор N№2940 от 26 сентября 2003 г. был продлен на неопределенный срок, следовательно, у суда отсутствуют основания полагать, что обжалуемым отказом нарушаются законные права и интересы заявителя по правилам Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. В этой связи, сформулировав свои требования как оспаривание решения Управления градостроительства с обязанием заключения договора заявитель фактически просит разрешить вопрос о наличии или отсутствии оснований для понуждения администрации УГО к заключению договора аренды, которые подлежат рассмотрению в порядке искового производства, поскольку вытекают из гражданских, а не из административных правоотношений. Исходя из вышеизложенного, следует, что заявителем избран ненадлежащий способ защиты нарушенных прав, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований. При изложенных обстоятельствах исковые требования не подлежат удовлетворению как незаконные и необоснованные. Просит суд в удовлетворении требований истца отказать в полном объеме.

Суд, выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. В силу положений пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 той же статьи.

Согласно положениям подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 той же статьи.

Как следует из подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с положениями пункта 1, подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 21 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Как следует из материалов дела и установлено судом, постановлением главы муниципального образования XXXX от ДД.ММ.ГГг. ФИО1 был предоставлен в аренду земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, площадью XXXX кв.м., вид разрешенного использования: для строительства жилого индивидуального жилого дома с кадастровым номером XXXX.

ДД.ММ.ГГ между ФИО1 и Управлением имущества администрации муниципального образования г. Уссурийска и Уссурийского района был заключен договор аренды земельного участка XXXX, категория земель: земли населенных пунктов, площадью XXXX кв.м., вид разрешенного использования: для строительства жилого индивидуального жилого дома с кадастровым номером XXXX, находящегося по адресу: XXXX.

ДД.ММ.ГГ Управлением архитектуры и градостроительства Уссурийского городского округа было выдано разрешение на строительства индивидуального одноквартирного жилого дома, расположенного по адресу: XXXX.

ДД.ММ.ГГФИО1 обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Приморскому краю с заявлением о постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности на объект незавершенного строительства степень готовности 11 %, согласно техническому паспорту по состоянию на ДД.ММ.ГГ, расположенного по адресу: XXXX.

ДД.ММ.ГГXXXXФИО1 было получено уведомление о приостановлении государственной регистрации права собственности и постановки на кадастровый учет объект незавершенного строительства степень готовности 11 %, поскольку отсутствует разрешение на строительство и правоустанавливающий документ на земельный участок.

ДД.ММ.ГГФИО1 обратилась с заявлением XXXX в Управление градостроительства администрации Уссурийского городского округа о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером XXXX, для завершения строительства.

ДД.ММ.ГГXXXXФИО1 было получено уведомление об отказе предоставить в аренду земельный участок с кадастровым номером XXXX, для завершения строительства, поскольку отсутствуют права на объект недвижимого имущества, расположенного по адресу: XXXX.

Как установлено в судебном заседании, по окончании срока договора аренды ФИО1 продолжала пользоваться земельным участком, арендодатель против этого не возражал, не ставил вопрос об освобождении земельного участка, принимал арендные платежи, иным лицам земельный участок не предоставлялся.

Из технического плана, подготовленного кадастровым инженером, следует, что в границах земельного участка, расположенного по адресу: XXXX, с кадастровым номером XXXX, находится объект незавершенного строительства, заложен фундамент, что позволяет присвоить данному объекту незавершенного строительства степень готовности 11% (л.д.18-34).

Согласно положениям пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с положениями статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предусмотренные статьями 301 - 304 Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

Из системного толкования приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации в их совокупности следует, что лицо, являющееся на законных основаниях застройщиком земельного участка, вправе претендовать на заключение договора аренды того же участка по основаниям, предусмотренным подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, и в том случае, когда право собственности на объект незавершенного строительства не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Кроме того, приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 января 2015 года № 1 установлен Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Пунктом 33 названного Перечня предусмотрено, что при подаче заявления о предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства объекта собственник такого объекта предоставляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на здание, сооружение, если право на такой объект незавершенного строительства не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Таким образом, законодатель предусмотрел, что владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, допускающем строительство жилого дома, по договорам аренды, заключенным до ДД.ММ.ГГ, то есть до введения в действие изменений в Земельный Кодекс Российской Федерации, предоставляется право на заключение договора аренды сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на таком земельном участке.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что административный истец имеет право на приобретение земельного участка в аренду для окончания строительства жилого дома, в связи с чем отказ администрации Уссурийского городского округа в предоставлении в аренду ФИО1 земельного участка для завершения строительства нельзя признать законным и обоснованным.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 227, 228 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд,

решил:

Административное исковое заявление ФИО1, удовлетворить.

Признать незаконным отказ администрации Уссурийского городского округа от ДД.ММ.ГГXXXX в предоставлении в аренду ФИО1 земельного участка категория земель: земли населенных пунктов, площадью XXXX кв.м., вид разрешенного использования: для строительства жилого индивидуального жилого дома с кадастровым номером XXXX, для завершения строительства.

Возложить на администрацию Уссурийского городского округа обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО1 в предоставл ении в аренду земельного участка категория земель: земли населенных пунктов, площадью XXXX кв.м., вид разрешенного использования: для строительства жилого индивидуального жилого дома с кадастровым номером XXXX, для завершения строительства.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Приморский краевой суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Уссурийский районный суд.

Мотивированное решение изготовлено 17 июля 2019 г.

Судья Н.В. Онищук