Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело, возбужденное по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Теучежский районный суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 поддержала исковые требования и пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ между административным истцом ФИО1 и ООО «Золотые ворота - 2» было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка в связи с чем, все права и обязанности по договору аренды земельного участка, заключенного между ООО «Золотые ворота - 2» и администрацией муниципального образования «<адрес>» ДД.ММ.ГГГГ перешли к административному истцу. Административный истец принял от ООО «Золотые ворота - 2» во временное владение и пользование земельный участок из категории земель «земли населенных пунктов» с кадастровым номером 01:09:01 00 03023:0011, общей площадью 50059,0 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

В соответствии с п.1 ст.131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Подтверждением пользования земельным участком именно административным истцом является, в том числе, факт оплаты им арендной платы за пользование земельным участком.

В соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 17 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В соответствии с п.2 ст.609 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу требований части 2 статьи 389 Гражданского кодекса РФ соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Исходя из вышесказанного, административный истец обратился к административному ответчику с заявлением от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации соглашения в порядке, установленном законом, с приложением необходимых документов в соответствии с пунктом 1 статьи 17 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

ДД.ММ.ГГГГ административным ответчиком было принято решение о приостановлении государственной регистрации соглашения по причине того, что «не представлено заявление и документ, подтверждающий оплату государственной пошлины от ООО «Золотые ворота - 2» являющегося арендатором...».

ДД.ММ.ГГГГ административный ответчик отказал в государственной регистрации соглашения, сославшись на непредставление вышеуказанных документов от ООО «Золотые ворота - 2».

Тем временем, ДД.ММ.ГГГГ Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы № по <адрес> в отношении ООО «Золотые ворота - 2» было принято решение о прекращении деятельности юридического лица на основании пункта 2 статьи 21.1. Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей». Таким образом, административный истец не имеет объективной возможности предоставить в регистрирующий орган запрашиваемые административным ответчиком документы.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации договора, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пункт 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъясняет, что в случае если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца (в том числе при его ликвидации), требования покупателя подлежат удовлетворению, а государственный регистратор обязан совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В связи с тем, что единственным основанием для отказа административного ответчика произвести государственную регистрацию соглашения является отсутствие заявления ООО «Золотые ворота - 2» по причине прекращения его деятельности, такой отказ противоречит требованиям действующего законодательства и существенно нарушает права административного истца на признание и подтверждения государством перехода к административному истцу прав на земельный участок, предусмотренного частью 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», так как государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Просит признать сообщение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (Адыгейский отдел) № от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Золотые ворота- 2» незаконным.

Просит обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (Адыгейский отдел) осуществить государственную регистрацию соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Золотые ворота- 2» в установленный законом срок.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явился, направил отзыв на административное исковое заявление в котором просит отказать в удовлетворении заявленных требований ФИО1 о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка за необоснованностью по следующим основаниям:

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимость в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В связи с этим при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним совершается юридический акт, в результате которого осуществляется внесение соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании правоустанавливающих документов.

В отношении указанного в административном исковом заявлении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, в ЕГРП имеется запись о государственной регистрации аренды на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между МО «<адрес>» и ООО «Золотые ворота-2».

ДД.ММ.ГГГГ в Управление обратилась ФИО2, являющаяся представителем ФИО1 с заявлением о государственной регистрации сделки-соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с вышеизложенным соглашением, права и обязанности по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ передаются ФИО1

При проведении правовой экспертизы было установлено, что в нарушение статей 11 и 16 Закона о регистрации, в дело правоустанавливающих документов не были представлены заявление о регистрации сделки от ООО «Золотые ворота-2» в лице уполномоченного представителя и документ, подтверждающий оплату государственной пошлины от ООО «Золотые ворота-2» за государственную регистрацию сделки, являющегося арендатором спорного земельного участка и стороной соглашения.

На основании изложенного и в соответствии со ст.19 Закона о регистрации государственная регистрация сделки (соглашения) была приостановлена по решению регистратора.

В связи с тем, что не были устранены причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации, в государственной регистрации было отказано.

Считают вынесенное государственным регистратором решение об отказе в государственной регистрации законным, соответствующим требованиям действующего законодательства.

В соответствии с п.5 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе в пределах срока аренды передать свои права и обязанности третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. Земельный кодекс расширил права арендаторов земельных участков по сравнению с арендаторами других объектов, которые могут передавать права лишь с согласия арендодателя. Согласие арендодателя на передачу арендных прав может потребоваться только в случае, если это установлено договором аренды участка. При аренде государственного или муниципального участка на срок более 5 лет передача прав по договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса РФ, может быть осуществлена также без согласия арендодателя при условии его уведомления, при этом без оговорки «если договором аренды не предусмотрено иное» (п.9 ст.22 Земельного кодекса РФ).

Согласно п.2 ст.615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. Поскольку в двустороннем обязательстве передача прав требования происходит с переводом долга, то к данной сделке применяются нормы Гражданского кодекса РФ об уступке требования, или цессии (ст.ст.391, 392 Гражданского кодекса РФ).

В силу п.2 ст.389 Гражданского кодекса РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Соглашение об уступке будет считаться заключенным с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре прав и датой передачи прав и обязанностей по договору аренды, соответственно будет являться дата регистрации соглашения.

В соответствии со ст.11 Закона о регистрации за государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина в размере, установленном ст.333.33 Налогового кодекса РФ.

Согласно п.1 ст.16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Поскольку, соглашение об уступке прав требований подлежит государственной регистрации, в регистрирующий орган необходимо предоставить заявление от участников сделки на государственную регистрацию указанного регистрационного действия.

При передаче прав и обязанностей по договору аренды в ЕГРП регистрируется сделка-соглашение между «старым» и «новым» арендатором. С момента государственной регистрации сделки происходит перемена лиц в арендном правоотношении, в договор аренды на оставшийся срок вступает новый арендатор.

В обоснование своих требований, административный истец ссылается на отсутствие у него возможности предоставления запрашиваемых государственным регистратором документов (заявления и документа, подтверждающего уплату госпошлины), в связи с прекращением деятельности арендатора - юридического лица – ООО «Золотые ворота-2».

Управление считает, что доводы административного истца об отсутствии возможности предоставления указанных документов сами по себе не свидетельствуют о незаконности оспариваемых действий и решений Управления.

Таким образом, при отсутствии в деле правоустанавливающих документов заявления на регистрацию сделки (соглашения) от ООО «Золотые ворота-2» в лице уполномоченного представителя и документа, подтверждающего оплату государственной пошлины, проведение государственной регистрации не представляется возможным.

Считают, что вынесенное государственным регистратором решение об отказе в государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ соответствующим требованиям действующего законодательства.

Суд, выслушав представителя истца ФИО1 ФИО2, исследовав материалы дела, пришел к выводу, что исковые требования административного истца основаны на законе, а потому подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст.46 Конституции РФ каждому гражданину гарантируется судебная защита его прав и свобод.

В соответствии с абз.3 п.1 ст.17 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Как видно из материалов дела и установлено в судебном заседании на основании соглашения, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между административным истцом ФИО1 и ООО «Золотые ворота - 2» все права и обязанности по договору аренды земельного участка, заключенного между ООО «Золотые ворота - 2» и администрацией муниципального образования «<адрес>» ДД.ММ.ГГГГ перешли во временное владение к административному истцу. Административный истец принял от ООО «Золотые ворота - 2» во временное владение и пользование земельный участок из категории земель «земли населенных пунктов» с кадастровым номером 01:09:01 00 03023:0011, общей площадью 50059,0 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

В соответствии с ч.2 ст.389 Гражданского кодекса РФ соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

В соответствии с п.1 ст.17 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ДД.ММ.ГГГГ административный истец обратился к административному ответчику с заявлением о государственной регистрации соглашения.

ДД.ММ.ГГГГ административный ответчик приостановил государственную регистрацию соглашения по причине того, что «не представлены заявление и документ, подтверждающий оплату государственной пошлины от ООО «Золотые ворота - 2» являющегося арендатором...».

ДД.ММ.ГГГГ Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы № по <адрес> в отношении ООО «Золотые ворота - 2» было принято решение о прекращении деятельности юридического лица на основании п.2 ст.21.1. Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей». Таким образом, административный истец не имеет объективной возможности предоставить в регистрирующий орган запрашиваемые административным ответчиком документы.

В соответствии с п.3 ст.551 Гражданского кодекса РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации договора, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности

В соответствии с п.62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца (в том числе при его ликвидации), требования покупателя подлежат удовлетворению, а государственный регистратор обязан совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В связи с тем, что единственным основанием для отказа административного ответчика произвести государственную регистрацию соглашения является отсутствие заявления от ООО «Золотые ворота - 2» по причине прекращения его деятельности, такой отказ противоречит требованиям действующего законодательства и существенно нарушает права административного истца на признание и подтверждения государством перехода к административному истцу прав на земельный участок, предусмотренного частью 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», так как государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Изложенные обстоятельства подтверждаются материалами дела, а именно: договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.5-11); соглашением о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.12); сообщением об отказе в государственной регистрации (л.д.16).

Исследовав все представленные по делу материалы, суд пришел к выводу, что административный истец представил доказательства в обоснование своих требований, и они отвечают требованиям относимости, допустимости и достоверности.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что административные исковые требования административного истца являются правомерными и подлежащим удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать сообщение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (Адыгейский отдел) № от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Золотые ворота- 2», незаконным.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (Адыгейский отдел) произвести государственную регистрацию соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Золотые ворота- 2», в установленный законом срок.

Об исполнении настоящего решения по административному делу сообщить в Теучежский районный суд и административному истцу в месячный срок со дня его вступления в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Адыгея через Теучежский районный суд в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения. Мотивированное решение можно будет получить по истечении пяти дней со дня оглашения резолютивной части решения, то есть ДД.ММ.ГГГГ. Последним днем принесения апелляционной жалобы является ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Председательствующий (подпись) Б.А.Шумен

Копия верна:

Судья Б.А.Шумен