Гражданский кодекс часть 1

Пролетарский районный суд г. Твери в составе: председательствующего судьи Леонтьевой Н.В., при секретаре Михайловой В.А., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО5 к Управлению Росреестра по Тверской области, заинтересованному лицу ФИО6 об оспаривании отказа в совершении регистрационных действий,

у с т а н о в и л:

ФИО5 обратился в суд с административным иском к административному ответчику Управлению Росреестра по Тверской области, заинтересованному лицу ФИО6 об оспаривании отказа в совершении регистрационных действий <данные изъяты>.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО5 и покупателем ФИО6, действующей в своих интересах, а также в интересах несовершеннолетних ФИО1, ФИО2, был заключен договор купли-продажи комнаты площадью 14, 7 кв.м. с кадастровым номером: № в квартире <адрес> с рассрочкой платежа с использованием средств материнского (семейного) капитала. Данный договор купли-продажи был представлен сторонами ДД.ММ.ГГГГ в Управление Росреестра по Тверской области для государственной регистрации перехода права собственности по нему, права собственности и ипотеки в силу закона, в чем было отказано решением Управления Росреестра по Тверской области от 15.09.2016 года, так как сторонами договора не было представлено согласие органа опеки и попечительства на отказ законного представителя несовершеннолетнего собственника 1\2 доли комнаты площадью 26, 4 кв.м. (помещение №) в квартире <адрес>ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения – ФИО4 от преимущественного права покупки комнаты площадью 14, 7 кв.м. в указанной выше квартире. Административный истец полагает такой отказ незаконным, поскольку в данном случае не требуется предоставления предварительного согласия органа опеки и попечительства на отказ от преимущественного права покупки, поскольку отчуждаемая ФИО5 по договору комната площадью 14, 7 кв.м. в квартире <адрес> не находится в общей долевой собственности с несовершеннолетней ФИО3, в связи с чем, административный истец просит признать оспариваемый отказ незаконным, понудив административного ответчика произвести регистрационные действия по регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности по нему <данные изъяты>.

В судебном заседании административный истец ФИО5 поддержал заявленные административные исковые требования в полном объеме, просил суд удовлетворить их.

В судебном заседании представитель административного ответчика Управления Росреестра по Тверской области ФИО7 не признала заявленные административные исковые требования, просила суд отказать в их удовлетворении, поддержав представленный письменный отзыв <данные изъяты>, в соответствии с которым, на основании п. 2 ст. 227 КАС РФ суд принимает решение об удовлетворении заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если признает их не соответствующими нормативному правовому акту и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца. При принятии оспариваемого решения об отказе в совершении регистрационных действий от 15.09.2016 года административный ответчик не нарушал требований действующего законодательства. В Управление обратились ФИО5, ФИО6, действующая за себя и от имени несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО2, с заявлениями от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации перехода права собственности, права собственности и ипотеки в силу закона на комнату площадью 14, 7 кв.м. с кадастровым номером: № в квартире <адрес>. В качестве документа-основания на государственную регистрацию представлен договор купли-продажи комнаты с рассрочкой платежа с использованием средств материнского (семейного) капитала от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ФИО5 продает, а ФИО6, действующая за себя и от имени несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО2, покупает данную комнату. На основании ст. 13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при проведении государственной регистрации прав производится правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления. В соответствии с п. 2 ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. По данным ЕГРП в квартире №, в которой расположена комната площадью 14, 7 кв.м. с кадастровым номером: №, также расположена комната с кадастровым номером № площадью 26, 4 кв.м., на которую зарегистрировано право общей долевой собственности ФИО4 и ФИО3 по 1\2 доле за каждым. Поскольку покупатели по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не являются собственниками комнат в квартире <адрес>, на основании ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, п. 1 ст. 250 ГК РФ собственники комнат в указанной выше квартире имеют преимущественное право покупки комнаты площадью 14, 7 кв.м. В качестве дополнительного документа на основании заявления ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ на государственную регистрацию представлено уведомление от ДД.ММ.ГГГГ о намерении продать комнату в коммунальной квартире с отметкой об ознакомлении ФИО4, действующей за себя и свою дочь. Согласно данным ЕГРП ФИО3 (дочь ФИО4) является несовершеннолетней ДД.ММ.ГГГГ года рождения. На основании п. 1 ст. 28 ГК РФ, п.п. 2, 3 ст. 37 ГК РФ на отказ законного представителя несовершеннолетней ФИО3 – ФИО4 от преимущественного права покупки комнаты площадью 14, 7 кв.м. требуется предварительное согласие органа опеки и попечительства, которое на государственную регистрации не представлено, следовательно, на государственную регистрацию не представлены документы, необходимые в соответствии с законом для государственной регистрации прав. На основании п. 1 ст. 19 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственным регистратором была приостановлена государственная регистрация сроком до 15.09.2016 года, о чем заявителю направлено уведомление с указанием оснований принятия данного решения. В течение срока приостановления государственной регистрации причины, препятствующие ее проведению, устранены не были, в связи с чем, 15.09.2016 года было принято решение об отказе в государственной регистрации перехода права собственности, права собственности, ипотеки в силу закона на комнату площадью 14, 7 кв.м. с кадастровым номером: № в квартире <адрес>, на основании п. 2 ст. 19, абзаца 10 пункта 1 ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», так как не устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, не представлены документы, необходимые в соответствии с данным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по предоставлению таких документов возложена на заявителя. По заявленному административному иску административный истец просит суд обязать административного ответчика произвести регистрацию договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, однако с заявлением о совершении таких регистрационных действий ФИО5 не обращался. Согласно п. 2 ст. 588 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Однако данное положение не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года, на основании п. 8 ст. 2 ФЗ от 30.12.2012 года № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой ГК РФ». Таким образом, требование о государственной регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует требованиям действующего законодательства и не подлежит удовлетворению. По изложенным основаниям административный ответчик просит отказать в удовлетворении заявленных административных исковых требований в полном объеме. Позиция административного ответчика по существ данного иска также подтверждается решением Верховного Суда РФ от 15.08.2007 № ГКПИ07-737.

В судебное заседание заинтересованное лицо ФИО6, надлежащим образом извещенная о дате и времени рассмотрения дела, не явилась, о причинах неявки суд не известила, доказательств, подтверждающих наличие уважительных причин неявки в судебное заседание, не представила. Заинтересованное лицо также не представило письменных возражений по существу заявленных административных исковых требований и доказательств, их подтверждающих, в связи с чем, суд полагает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке, по имеющимся в деле доказательствам.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд полагает заявленные административные исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО5 и покупателем ФИО6, действующей в своих интересах, а также в интересах несовершеннолетних ФИО1, ФИО2, был заключен договор купли-продажи комнаты площадью 14, 7 кв.м. с кадастровым номером: № в квартире <адрес> с рассрочкой платежа с использованием средств материнского (семейного) капитала <данные изъяты>.

Судом установлено, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был представлен сторонами ДД.ММ.ГГГГ в Управление Росреестра по Тверской области для государственной регистрации перехода права собственности по нему, права собственности и ипотеки в силу закона <данные изъяты>.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ на основании п. 1 ст. 19 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственным регистратором была приостановлена государственная регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, права собственности и ипотеки в силу закона сроком до 15.09.2016 года, ввиду непредставления на государственную регистрацию отказов от преимущественного права покупки от остальных собственников комнат коммунальной квартиры или сведений о том, что они были уведомлены о предстоящей сделке, о чем заявителям направлено уведомление с указанием оснований принятия данного решения <данные изъяты>.

Судом установлено, что согласно выписке из ЕГРП в квартире <адрес> имеется комната площадью 26, 4 кв.м. (помещение №) с кадастровым номером: №, принадлежащая на праве общей долевой собственности в размере 1\2 доле каждому: ФИО4, ФИО3ДД.ММ.ГГГГ года рождения <данные изъяты>.

Судом установлено, что в качестве дополнительного документа на основании заявления ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ на государственную регистрацию представлено уведомление от ДД.ММ.ГГГГ о намерении продать комнату в коммунальной квартире с отметкой об ознакомлении ФИО4, действующей за себя и свою дочь <данные изъяты>.

Судом установлено, что решением Управления Росреестра по Тверской области от 15.09.2016 года отказано в государственной регистрации перехода права собственности, права собственности и ипотеки в силу закона на комнату площадью 14, 7 кв.м. с кадастровым номером: № в квартире <адрес> по причине непредставления сторонами договора согласия органа опеки и попечительства на отказ законного представителя несовершеннолетнего собственника 1\2 доли комнаты площадью 26, 4 кв.м. (помещение №) в квартире <адрес>ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения – ФИО4 от преимущественного права покупки комнаты площадью 14, 7 кв.м. в указанной выше квартире <данные изъяты>.

Суд отвергает доводы административного истца о незаконности действий административного ответчика, поскольку, по мнению административного истца, в данном случае не требуется предоставления предварительного согласия органа опеки и попечительства на отказ от преимущественного права покупки, так как отчуждаемая ФИО5 по договору комната площадью 14, 7 кв.м. в квартире <адрес> не находится в общей долевой собственности с несовершеннолетней ФИО3, по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при проведении государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом.

В соответствии с п. 2 ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Если иное не установлено настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не вправе требовать у заявителя документы, необходимые для проведения государственной регистрации прав, если такие документы (сведения, содержащиеся в них) находятся в распоряжении государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций, за исключением случаев, если такие документы в соответствии со статьей 17 настоящего Федерального закона являются основаниями для государственной регистрации прав (за исключением разрешений на строительство и разрешений на ввод объекта в эксплуатацию) либо если такие документы включены в определенный Федеральным законом от 27 июля 2010 года N 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" перечень документов. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, самостоятельно запрашивает такие документы (сведения, содержащиеся в них) в соответствующих органах и организациях, если заявитель не представил их по собственной инициативе.

В соответствии с абзацем 10 п. 1 ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

В соответствии с п. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодеком Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей совместной собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

В силу п. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В соответствии с п. 1 ст. 64 СК РФ защита прав и интересов детей возлагается на их родителей. С учетом этого п. 1 ст. 28 ГК РФ устанавливает, что за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 данной статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.

Согласно п. 3 ст. 60 СК РФ при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 ГК РФ).

Абзацем 2 пункта 1 ст. 28 ГК РФ предусмотрено, что к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 ст. 37 ГК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Аналогичные положения содержатся в п. 1 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве».

В силу п. 3 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве» предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное ч. 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован.

Основываясь на приведенных выше нормах закона, суд приходит к выводу о том, что несовершеннолетнему собственнику 1\2 доли комнаты площадью 26, 4 кв.м. (помещение №) в квартире <адрес>ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, законным представителем которой является ФИО4, принадлежит преимущественное право покупки комнаты площадью 14, 7 кв.м. в указанной выше квартире.

Отказ от преимущественного права покупки является действием, влекущим прекращение вытекающего из отношений общей собственности права отказавшегося лица, и, соответственно, обязанности продавца продать именно ему отчуждаемую долю, а равно возникновение у продавца права на отчуждение доли в общей собственности другому избранному им лицу.

Действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, признаются сделками (ст. 153 ГК РФ). Следовательно, отказ от принадлежащего подопечному преимущественного права покупки, влекущий уменьшение объема его прав как участника общей долевой собственности, относится к сделкам, на совершение которых в силу п. 2 ст. 37 ГК РФ требуется предварительное согласие органа опеки и попечительства. Невыполнение указанного требования закона может повлечь нарушение прав несовершеннолетнего, принадлежащих ему в связи с участием в общей собственности.

Аналогичная позиция изложена в решении Верховного Суда РФ от 15.08.2007 № ГКПИ07-737.

Таким образом, оспариваемый отказ регистрирующего органа от 15.09.2016 года в государственной регистрации перехода права собственности, права собственности, ипотеки в силу закона на комнату площадью 14, 7 кв.м. с кадастровым номером: № в квартире <адрес>, является законным и обоснованным, а заявленные административные исковые требования являются не обоснованными и не подлежат удовлетворению, поскольку на основании п. 2 ст. 227 КАС РФ суд принимает решение об удовлетворении заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если признает их не соответствующими нормативному правовому акту и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца. При принятии оспариваемого решения об отказе в совершении регистрационных действий от 15.09.2016 года административный ответчик не нарушал требований действующего законодательства, в связи с чем, отсутствуют предусмотренные п. 2 ст. 227 КАС РФ основания для удовлетворения заявленных административных исковых требований.

Кроме того, как установлено судом и изложено выше, по заявленному административному иску административный истец просит суд обязать административного ответчика произвести регистрацию договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, однако с заявлением о совершении таких регистрационных действий ФИО5 не обращался. Согласно п. 2 ст. 588 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Однако данное положение не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года на основании п. 8 ст. 2 ФЗ от 30.12.2012 года № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой ГК РФ». Таким образом, требование о государственной регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует требованиям действующего законодательства и не подлежит удовлетворению.

В связи с изложенным выше, руководствуясь ст. 175-180 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Отказать в удовлетворении административных исковых требований ФИО5 к Управлению Росреестра по Тверской области, заинтересованному лицу ФИО6 об оспаривании отказа в совершении регистрационных действий № от 15 сентября 2016 года, понуждении к совершению регистрационных действий по регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности по нему от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение в окончательной форме принято 21 ноября 2016 года.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Тверской областной суд через Пролетарский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Н.В. Леонтьева