Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Орловой Н.А. к Департаменту земельных отношений администрации г. Перми о признании незаконным решения об отказе в заключении договора аренды земельного участка,

установил:

административный истец Орлова Н.А. обратилась в суд с административным исковым заявлением к Департаменту земельных отношений администрации г. Перми, просит признать незаконным решение Департамента земельных отношений администрации г. Перми от 18.06.2021 № об отказе Орловой Н.А. в заключении (продлении) договора аренды земельного участка, расположенного по №, обязать Департамент земельных отношений администрации г. Перми заключить с Орловой Н.А. договор аренды указанного земельного участка без проведения торгов сроком на три года.

Заявленные исковые требования мотивированы тем, что истец является собственником объекта недвижимого имущества – фундамента жилого дома, оставшегося после пожара, общей площадью 50,6 кв.м., кадастровый номер №, расположенного по <адрес>. Право собственности на указанный объект недвижимости зарегистрировано у истца в Едином государственном реестре недвижимости11.10.2013. Земельный участок по вышеуказанному адресу с кадастровым номером № находится в пользовании истца с 2013 на основании договора аренды земельного участка от 05.02.1996 №, договора цессии от 20.09.2013, договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства от 11.04.2018 №К (со сроком действия договора с 11.01.2018 по 10.01.2021).

20.05.2021 истец обратилась в Департамент земельных отношений администрации г. Перми с заявлением о предоставлении данного земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, сроком на три года.

Решением Департамента земельных отношений администрации г. Перми от 18.06.2021 №, полученным истцом 30.06.2021, ей было отказано в предоставлении земельного участка. Основанием для отказа в предоставлении земельного участка явилось то обстоятельство, что истцом реализовано право на однократное заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства в порядке, установленном ст.ст. 39.14.-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Истец считает данное решение необоснованным по следующим основаниям.

До подачи искового заявления истец и ее семья пользовались вышеуказанным земельным участком, истец добросовестно оплачивала арендную плату, осваивала земельный участок, начала строительство дома. На сегодняшний день на участке находится фундамент. Для строительства дома истцом были совершены следующие действия: заключено соглашение о проектировании, определении цены и состава строительных работ от 10.08.2016 №; заключен договор подряда от 01.05.2017 № с ИП П. на общую сумму 2144000,00 руб. По данному договору подрядчику была оплачена первая часть суммы в размере 263000,00 руб., работы были начаты 01.05.2017 – укрепление существующего фундамента, окончены – 29.05.2017; земельный участок огорожен с трех сторон забором, отсутствует лишь забор с лицевой стороны в связи с необходимостью заезда техники для строительства дома; заключен договор оказания проектных услуг от 21.02.2021 № с ИП М., предметом которого является задание на проектирование строительства жилого дома и построек на земельном участке. Часть работ также оплачена истцом.

Завершить строительство жилого дома в обусловленные договором аренды сроки не представилось возможным по объективным причинам. Прежде всего, в связи с режимом самоизоляции из-за распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-2019), болезнью супруга истца, потерей части дохода, увеличением стоимости строительных материалов. Кроме того, на иждивении у истца находятся две дочери – О.О.1

Истец не согласна с доводами ответчика, поименованными в акте осмотра от 22.02.2021, относительно того, что земельный участок не огорожен, а жилой дом не обнаружен. Поскольку осмотр территории проводился в зимний период времени, ответчик не зафиксировал (не обнаружил) фундамент жилого дома, кроме того, в акте ошибочно отражено отсутствие забора по всему периметру участка.

Никакого письма от Департамента земельных отношений администрации г. Перми о прекращении договора аренды истец не получала. После истечения срока действия договора аренды от 11.04.2018 и отсутствия каких-либо возражений со стороны ответчика, истец пользовалась земельным участком открыто и добросовестно, полагая, что данный договор пролонгирован на неопределенный срок на основании ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 6 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ (в ред. от 30.12.2020) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».

Полагая, что договор аренды земельного участка от 18.04.2018 действующий, истец продолжала строительство дома, заключив 21.02.2021 договор оказания проектных услуг № для разработки проекта на реконструкцию жилого дома и не подала заявление на продление договора аренды спорного земельного участка в установленный срок.

Согласно п. 6 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ (в ред. от 30.12.2020) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», до 01.03.2021 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

- договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

- на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

- на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка (часть 6 введена Федеральным законом от 08.06.2020 № 166-ФЗ).

Срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 настоящей статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года. При этом положения п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются.

Таким образом, истец полагала, что на момент ее обращения (20.05.2021) с заявлением в Департамент земельных отношений администрации г. Перми о заключении договора аренды земельного участка на новый срок (фактически, о продлении срока действия договора) указанныйдоговора аренды от 11.04.2018 действовал, кроме того, истец не была уведомлена арендодателем о прекращении данного договора, по состоянию на 20.05.2021 Департамент земельных отношений администрации г. Перми не обращался с иском в суд о расторжении данного договора.

Срок обращения в суд за защитой нарушенного права, предусмотренный положениями ст. 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не пропущен.

В судебном заседании административный истец Орлова Н.А., ее представитель Новикова И.В. на заявленных исковых требованиях настаивали.

Представитель административного ответчика Департамента земельных отношений администрации г. Перми в судебном заседании участие не принимал, просили рассмотреть данное дело в отсутствие представителя ответчика, с иском не согласны по приведенным в отзыве доводам.

Представители заинтересованных лицУправления Росреестра по Пермскому краю, администрации г. Перми в судебное заседание не явились, извещены, поддерживают правовую позицию Департамента земельных отношений администрации г. Перми.

Заинтересованное лицо Савицкая Н.А. в судебное заседание не явилась, извещалась.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав пояснения участников судебного заседания, приходит к следующим выводам.

Решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд (ч. 2 ст. 46 Конституции Российской Федерации).

Защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан является одной из задач административного судопроизводства (ст. 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Обязанность доказывания законности оспариваемых решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, возлагаются на соответствующие орган, организацию и должностное лицо (ч. 2 ст. 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что истец является собственником объекта недвижимости – жилой дом после пожара, состоящий из фундамента, назначение: жилое, общая площадь 50,6 кв.м., инв. № адрес объекта: <адрес>.

Право собственности у истца на указанный объект недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 11.10.2013.

11.04.2018 между Департаментом земельных отношений администрации г. Перми и истцом был заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого Орловой Н.А. был передан во временное пользование (аренду) земельный участок с кадастровым номером: №, площадью 1070,00 кв.м., расположенный по <адрес>, под жилой дом после пожара, для завершения строительства. Срок действия договора: с 11.01.2018 по 10.01.2021 (пункт 4.1 договора).

20.05.2021 истец обратилась к ответчику с заявлением о предоставлении ей земельного участка по <адрес> в аренду на 49 лет под жилой дом, указала правовые основания предоставления земельного участка в аренду: п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, ст. 39.5 ЗК РФ, п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, предоставила следующие документы: свидетельство о праве собственности на объект недвижимости – жилой дом после пожара, договор аренды земельного участка от 11.04.2018.

Решением Департамента земельных отношений администрации г. Перми от 18.06.2021 № истцу отказано в предоставлении земельного участка.

Как указано в решении, 22.01.2021 состоялся осмотр земельного участка по <адрес>, участок не огорожен, на территории находится металлический контейнер, деревянные футбольные ворота, растительность. Жилой дом не обнаружен.

При указанных обстоятельствах ответчиком сделан вывод о том, что у истца отсутствует право на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Кроме того, ответчик ссылается на п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации», в соответствии с которым, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст.ст. 39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ).

Поскольку договор аренды был заключен с 11.01.2018 по 10.01.2021, истец реализовал свое право на предоставление земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов.

Кроме того, в приведенном решении указано, что Департаментом подано исковое заявление о продаже объекта с публичных торгов от 02.06.2021.

Приведенное решение Департамента земельных отношений администрации г. Перми нельзя признать законным по следующим основаниям.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе в аренду, установлены Земельным кодексом Российской Федерации.

По общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах (п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п.п. 9 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, учитывая то обстоятельство, что за истцом зарегистрировано право собственности на объект недвижимости – жилой дом после пожара, состоящий из фундамента, назначение: жилое, общая площадь 50,6 кв.м., инв. №, адрес объекта: <адрес>, завершение строительства, а равно последующая эксплуатация объекта недвижимости – не возможны без упорядочения правоотношений по пользованию земельным участком, на котором такой объект недвижимости расположен.

Кроме того, необходимо отметить, что с 00-00 час. 15.03.2020 на территории Пермского края введен режим повышенной готовности ввиду угрозы распространения новой коронавирусной инфекции (Распоряжение Председателя Правительства Пермского края от 14.03.2020 № 5-рпп).

Как следует из материалов дела, правоотношения по пользованию истцом земельным участком по <адрес> возникли до введения в регионе режима повышенной готовности ввиду угрозы распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-2019). В период действия договора аренды земельного участка от 11.04.2018 № <адрес> истец использовала земельный участок по целевому назначению, вносила арендную плату за пользование данным земельным участком. То обстоятельство, что истец обратилась к ответчику с заявлением о продлении срока аренды земельного участка после истечения срока действия договора (после 10.01.2021) и после 01.03.2021, не свидетельствует об отсутствии у истца преимущественного права на заключение такого договора (соглашения) на новый срок (на три года) без проведения торгов.

В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Данной норме материального права корреспондирует п.п. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта, в том числе собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объектне был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, законодатель связывает возможность заключения договора аренды для завершения строительства,однократно, только после истечения срока действия предыдущего договора.

Из материалов дела следует, что правоотношения по пользованию истцом земельным участком по <адрес> изначально возникли на основании договора аренды земельного участка от 05.02.1996 №, право аренды по которому было переуступлено истцу 20.09.2013. Данный договордействовал с 19.01.1996, содержал условие о пролонгации на новый срок (3 года) и был расторгнут на основании соглашения с ответчиком, подписанного истцом 11.04.2018. Учитывая то обстоятельство, что данный договор был расторгнут по соглашению сторонв период срока его действия (с 10.01.2018), а 11.04.2018 с истцом вновь был заключен договор аренды земельного участка для совершения строительства объекта недвижимости на основании п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, со сроком действия с 11.01.2018 по 10.01.2021, суд не может принять во внимание данный договор и в качестве доказательства реализации истцомоднократного права на продление таких правоотношений по пользованию земельным участком.

Таким образом, действия истца по испрашиванию земельного участка в аренду на новый срок, на котором расположен объект недвижимости, обоснованы.

На основании вышеизложенного заявленные административным истцом Орловой Н.А. исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Вместе с темсуд считает необходимым восстановить права административного истца путем возложения обязанности на ответчика рассмотреть повторно заявление о предоставлении земельного участка в аренду (ст. 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Руководствуясь ст.ст. 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск Орловой Н.А. удовлетворить.

Признать незаконным решение Департамента земельных отношений администрации г. Перми от 18.06.2021 № об отказе в предоставлении земельного участка.

Возложить на Департамент земельных отношений администрации г. Перми обязанность устранить нарушение прав административного истца путем рассмотрения заявления Орловой Н.А. от 20.05.2021 о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером № расположенного по <адрес>, под жилой дом, и принятия по нему решения в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ, с учетом позиций, изложенных в настоящем решении.

Сообщить суду и Орловой Н.А. об исполнении настоящего решения в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

Решение в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Кировский районный суд г. Перми.

Судья М.О. Разумовский