Гражданский кодекс часть 1

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе: председательствующего - судьи Алтунина А.В., при секретаре Толстиковой Э.М., с участием представителя истца ФИО1– ФИО2, представителя ответчика Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым – ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по иску ФИО1 к Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крыму, государственному регистратору Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым ФИО4 о признании решения незаконным, заинтересованное лицо - Администрация города Ялта Республики Крым, Департамент архитектуры и градостроительства администрации города Ялта Республики Крым,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с административным иском к Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым со следующими требованиями: признать незаконным и отменить решение государственного регистратора ФИО4 от <дата> №№<номер> об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав; обязать Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым повторно рассмотреть ее (истца) заявление об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении жилого дома площадью 287,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> В обоснование своих требований истец указала, что она обратилась в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности на жилой дом, возведенный на принадлежащем ей земельном участке. Однако государственный регистратор отказал истцу в осуществлении регистрационных действий, сославшись на недостатки представленного истцом технического плана, а также на то, что заявленный объект недвижимости не соответствует предельным параметрам объекта индивидуального жилищного строительства. Данные выводы государственного регистратора, по мнению истца, являются необоснованными, поскольку объект недвижимости соответствует всем требованиям, предъявляемым к индивидуальному жилому дому. За защитой своих прав истец вынуждена обратиться с настоящим иском в суд.

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству к участию в деле привлечены: государственный регистратор Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым ФИО4 – в качестве соответчика; Администрация города Ялта Республики Крым, Департамент архитектуры и градостроительства администрации города Ялта Республики Крым - в качестве заинтересованных лиц.

В судебном заседании представитель истца ФИО1– ФИО2 поддержал иск, просил суд удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Представитель Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым ФИО3 возражала против иска, считая оспариваемое решение законным и обоснованным.

Государственный регистратор ФИО4 и Администрация города Ялта Республики Крым, Департамент архитектуры и градостроительства администрации города Ялта Республики Крым надлежащим образом извещались о времени и месте рассмотрения дела, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на официальном сайте суда (http://yalta.krm.sudrf.ru/), однако в суд не явились, явку своих представителей не обеспечили, о причинах неявки суду не сообщили. При таких обстоятельствах суд, с учетом мнения сторон, рассматривает дело в отсутствие государственного регистратора и представителя заинтересованного лица в соответствии со статьей 150 КАС РФ.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения иска.

Установлено, что истцу ФИО1 принадлежит на праве собственности земельный участок площадью 250 кв.м., кадастровый номер №<номер>, вид разрешенного использования «Индивидуальное жилищное строительство», расположенный по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи от <дата>.

На указанном земельном участке ФИО1 возвела объект капитального строительства, состоящий из 4 этажей (3 надземных + 1 подземный этаж), общей площадью 287,1 кв.м.

<дата> ФИО1 обратилась в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности на объект капитального строительства как на жилой дом, приложив к заявлению технический план на здание.

В ходе правовой экспертизы представленных документов государственный регистратор направила межведомственные запросы от <дата>№<номер> в Администрацию города Ялта Республики Крым с просьбой подтвердить соответствие фактически созданного объекта недвижимости представленным на государственную регистрацию прав документам (техническому плану) и предельным параметрам разрешенного строительства.

В письме Администрации от 29.12.2022 года №<номер> государственному регистратору сообщено, что ответ на аналогичный запрос дан Администрацией в письме от <дата>№<номер>.

В свою очередь в письме от <дата>№<номер> указано, что в ходе проверки специалистами Департамента муниципального контроля Администрации установлено, что на земельном участке, принадлежащем истцу, находится четырехуровневый объект капительного строительства с эксплуатируемой кровлей. При возведении указанного объекта застройщиком нарушен минимальный отступ от красной линии улиц. Минимальное расстояние от границ земельного участка составляет менее одного метра. Кроме того, застройщиком превышен максимальный коэффициент плотности застройки земельного участка. При площади земельного участка 250 кв.м. общая суммарная поэтажная площадь жилого дома, вспомогательных зданий и сооружений не должна превышать 100 кв.м.

Уведомлением государственного регистратора ФИО4 от <дата>№<номер> приостановлен государственный кадастровый учет и государственная регистрации прав по заявлению ФИО1 до <дата> на основании пунктов 7, 22 части 1 статьи 26 Федерального закона от <дата> N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» до <дата>. В качестве фактического основания приостановления регистрационных действий указано, что согласно данным, представленным Администрацией города Ялта Республики Крым, в границах земельного участка с кадастровым номером №<номер> расположен четырехуровневый объект капительного строительства с эксплуатируемой кровлей. Указанный объект не соответствует Правилам землепользования и застройки муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым, а именно: превышена этажность (на 1 этаж), не обеспечены отступы от границ земельного участка (менее 3 метров с трех сторон), превышен максимальный коэффициент плотности застройки земельного участка (в 3 раза – 1,15; при площади земельного участка 250 кв.м. общая суммарная поэтажная площадь жилого дома, вспомогательных зданий и сооружений не должна превышать 100 кв.м.). Кроме того, указано, что представленный заявителем технический план не соответствует требованиям, установленным приказом Росреестра от <дата> N П/0082.

Уведомлением государственного регистратора ФИО4 от <дата>№<номер> заявителю отказано в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на основании статьи 27 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в связи с неустранением причин, препятствующих осуществлению регистрационных действий.

Не согласившись с данным решением государственного регистратора, истец обратилась с административным иском в суд.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, урегулированы Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ).

В соответствии со ст. 1 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 14 Федерального Закона № 218-ФЗ, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В силу п. 2 этой же статьи основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в связи с созданием здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, предусмотрены статьей 40 Федерального закона № 218-ФЗ.

Согласно части 10 указанной статьи государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение (помещения или машино-места в таких здании, сооружении), для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости.

В указанном порядке, исходя из положений части 1 статьи 51, пункту 1.1 части 17 статьи 51, частей 1, 10, 15 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, осуществляется государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объекты индивидуального жилищного строительства.

Частью 12 статьи 70 Федерального закона № 218-ФЗ также предусмотрено, что до 1 марта 2031 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок (если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости).

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

При проведении правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в случае, предусмотренном частью 12 статьи 70 Федерального закона № 218-ФЗ, государственным регистратором прав осуществляется проверка представленных документов на предмет наличия или отсутствия предусмотренных пунктами 1 - 10, 12, 14, 18, 22, 35, 37, 45 части 1 статьи 26 настоящего Федерального закона оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, наличия правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов на земельный участок и соответствия: 1) ограничениям, установленным в зонах с особыми условиями использования территорий, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости и (или) сведения о которых содержатся в документе, устанавливающем или удостоверяющем право на земельный участок, в границах которого расположено соответствующее здание; 2) предельным параметрам соответствующих объектов недвижимости, установленным федеральным законом и правилами землепользования и застройки, за исключением соответствия минимальным отступам от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, сооружений (часть 13 статьи 70 Федерального закона № 218-ФЗ).

Статья 26 Федерального Закона № 218-ФЗ устанавливает основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

В соответствии частью 1 указанной статьи осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (п.7); назначение или разрешенное использование созданного (создаваемого) объекта недвижимости не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, на котором он создан (п.22).

Частью 2 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ установлено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено настоящей статьей.

Согласно статье 27 Федерального закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Таким образом, в упрощенном порядке, предусмотренном статьями 40, 70 Федерального закона № 218-ФЗ, осуществляется государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на жилой дом, возведенный на принадлежащем заявителю земельном участке, при условии соответствия жилого дома предельным параметрам, установленным федеральным законом и правилами землепользования и застройки, для объектов индивидуального жилищного строительства,

Отказывая истцу в осуществлении регистрационных действий уведомлением от 10.04.2023 года №№<номер> государственный регистратор исходил, в частности из того, что заявленный на регистрацию объект капитального строительства возведен с нарушением градостроительных регламентов, установленных правилами землепользования и застройки, в части максимального коэффициента плотности застройки земельного участка.

Данный вывод государственного регистратора, с учетом имеющихся у него документов, является обоснованным.

Как было указано выше, принадлежащий истцу земельный участок имеет вид разрешенного использования «Для индивидуального жилищного строительства».

Статьей 61 Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым (утверждены решением Ялтинского городского совета Республики Крым от 19.07.2019 года N 16) установлены предельные параметры разрешенного строительства для вида разрешенного использования земельного участка «Для индивидуального жилищного строительства» (код 2.1), в частности: максимальный коэффициент плотности застройки земельного участка (Кпз) - по СП 42.13330.2016.

Согласно пункту 7.6 СП 42.13330.2016 «Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*» (утвержден Приказом Минстроя России от 30.12.2016 N 1034/пр) плотность застройки жилых, общественно-деловых зон следует принимать с учетом установленного функционального зонирования территории, типа и этажности застройки, дифференциации территории по градостроительной ценности, состояния окружающей среды, природно-климатических и других местных условий. Предельные значения коэффициентов застройки и коэффициентов плотности застройки территории микрорайонов (кварталов) жилых, общественно-деловых и смешанных зон приведены в приложении Б.

В приложении Б к СП 42.13330.2016 установлены Нормативные показатели плотности застройки функциональных зон. Максимальный коэффициент плотности застройки для застройки индивидуальными жилыми домами составляет 0,4. Коэффициент плотности застройки определяется как отношение суммарной поэтажной площади зданий и сооружений к площади территории (участка).

Между тем фактический коэффициент плотности застройки земельного участка, принадлежащего истцу, составляет 1,148 (287 кв.м. площадь всех помещений здания / 250 кв.м. площадь земельного участка), что превышает нормативный коэффициент плотности застройки земельного участка – 0,4.

При таких обстоятельствах государственный регистратор принял законное и обоснованное решение об отказе истцу в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на жилой дом.

Довод истца о том, что площадь застройки земельного участка соответствует градостроительным условиям и ограничениям застройки земельного участка, утвержденным постановлением Администрации города Ялта Республики Крым от 12.04.2017 года №<номер>-п, подлежит отклонению, поскольку указанное постановление не было представлено истцом в орган регистрации. Сведения о том, что строительство жилого дома начато до <дата> – даты утверждения Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым, истцом также не представлены. В отсутствие таких сведений государственный регистратор правомерно руководствовался действующими градостроительными регламентами, в том числе нормативным коэффициентом плотности застройки земельного участка. Кроме того, суд отмечает, что площадь возведенного истцом объекта капитального строительства (287,1 кв.м.) превышает предельную площадь жилого дома, установленную постановлением Администрации города Ялта Республики Крым от 12.04.2017 года №<номер>-п (250 кв.м.).

Помимо нарушения предельных параметров строительства, государственный регистратор обоснованно указал на несоответствие представленного заявителем технического плана требованиям, установленным приказом Росреестра от 15.03.2022 года №<номер>.

В силу п. 7.3 ч.2 ст.14 Федерального закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе технический план (при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав либо при государственном кадастровом учете в связи с созданием в результате строительства или изменением в результате реконструкции зданий, сооружений, изменением в результате капитального ремонта сооружений, если иное не установлено настоящим Федеральным законом).

Пунктом 1 статьи 21 Федерального закона № 218-ФЗ предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Требования к техническому плану установлены статьей 24 Федерального закона № 218-ФЗ.

Частью 13 указанной статьи предусмотрено, что форма технического плана, требования к его подготовке, состав содержащихся в нем сведений устанавливаются органом нормативно-правового регулирования.

Приказом Росреестра от <дата> N №<номер> утверждены форма технического плана, требования к его подготовке и состав содержащихся в нем сведений.

Из материалов дела следует, что истец ФИО1 представила в орган регистрации в качестве основания осуществления учетных действий технический план здания от <дата>.

Однако указанный технический план не соответствует по форме требованиям, установленным Приказом Росреестра от <дата> N №<номер>

В установленный государственным регистратором срок недостатки технического плана истцом не устранены.

При таких обстоятельствах государственный регистратор принял законное и обоснованное решение об отказе истцу в осуществлении государственного кадастрового учета и регистрации прав.

В силу пункта 1 части 2 статьи 227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается решение об удовлетворении требований, если суд признает его не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца, обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению.

Поскольку оспариваемое решение государственного регистратора соответствует положениям действующего законодательства, при этом не нарушает прав, свобод и законных интересов административного истца, суд оставляет без удовлетворения требование истца о признании решения незаконным, и производное от него требование о возложении обязанности.

В соответствии со статьей 111 КАС РФ суд оставляет расходы по уплате государственной пошлины на стороне истца.

Руководствуясь ст. ст. 175-180, 227 КАС РФ, суд

решил:

иск ФИО1 – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ялтинский городской суд Республики Крым.

Судья А.В.Алтунин

В окончательной форме

решение суда принято 12 июля 2023 года.