Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «СтройМаркет» к администрации г. Костромы о признании недействующим во всех редакциях с момента принятия Постановления администрации г. Костромы от 12 января 2017 года №35 в части установления значения корректирующего коэффициента(Кк) равному «1»,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «СтройМаркет» обратилось в суд с административным иском к администрации г. Костромы о признании недействующим во всех редакциях с момента принятия Постановления администрации г. Костромы от <дата>№ в части установления значения корректирующего коэффициента(Кк) равному «1».

В обоснование заявленных требований представитель административного истца указал, что ООО «СтройМаркет» является арендатором земельных участков, с кадастровыми номерами 44:27:080415:3 и 44:27:080417:11, расположенных по адресу: <адрес>, набережная правого берега реки Волги между автопешеходным и железнодорожным мостами (проект «Родные берега»). Основаниями прав аренды явились два договора аренды земельного участка от <дата> № № и № №, два дополнительных соглашения от <дата> к этим договорам аренды. В соответствии с пунктами 3.1. Договоров аренды расчет арендной платы осуществляется с применением Корректирующего коэффициента (Кк). Договорами аренды Кк установлен в размере 0,28. Арендная плата по Договорам аренды начисляется с применением формул, установленных постановлением администрации Костромской области от 07.07.2015 № 251-а. в формуле расчета арендной платы применяется корректирующий коэффициент (Кк), который установлен постановлением Администрации города Костромы от 12.01.2017 № 35; принято Администрацией города Костромы, опубликовано: Официальный вестник города Костромы № 1 от 13 января 2017 года; в редакции постановления Администрации города Костромы 06.04.2017 года № 763; принято Администрацией города Костромы, опубликовано: Официальный вестник города Костромы № 15 от 07 апреля 2017 года; и постановления Администрации города Костромы от 13.01.2017 № 43; принято Администрацией города Костромы (156000, г. Кострома, ул. Советская, д.1), опубликовано: Официальный вестник города Костромы № 1 от 13.01.2017. Расчет арендной платы за земельные участки исходя из кадастровой стоимости производится в соответствии с пунктом 6 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, утвержденного постановлением администрации Костромской области от 07 июля 2015 года № 251-а. Указанной нормой определено, что размер арендной платы, определяемый на основании кадастровой стоимости земельных участков, рассчитывается с учетом вида разрешенного использования земельных участков, категории арендатора, индекса потребительских цен на товары (работы, услуги) в Костромской области по следующей формуле: А = Кст х Ка х Кв х Ки х Кк. Этой же нормой установлено, что значения Кк устанавливаются органами, уполномоченными на распоряжение земельными участками, исходя из принципа экономической обоснованности установления размера арендной платы с учетом доходности земельных участков. Постановление Администрации города Костромы от 12.01.2017 № 35 и постановление администрации Костромской области от 07 июля 2015 года № 251-а принимались с учетом статьи 39.7 ЗК РФ, основываясь на основных принципах определения размера арендной платы, установленных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», о чем указано в преамбулах каждого из этих нормативных актов. Для Договоров аренды были применены следующие Кк: 2015 год - 0,27 в соответствии с пунктом 8 Значений корректирующего коэффициента на 2015 год по видам разрешенного использования земельных участков, отнесенных к категории земель «земли населенных пунктов», утвержденных Распоряжением департамента имущественных и земельных отношений Костромской области от 15 декабря 2014 года N 1051/з; 2016 год - 0,5 в соответствии с Решением думы города Костромы от 17.12.2015 года № 270; 2017-2019 годы - 1,0 в соответствии с пунктом 1 Постановления Администрации города Костромы от 12.01.2017 № 35. То есть на момент, когда ООО «СтройМаркет» стал арендатором Земельных участков (25.11.2015 года) для расчета арендной платы по договорам действовал Корректирующий коэффициент (Кк) со значением 0,27 (земли для размещения туристических баз). Так как Договоры аренды заключались первоначальным арендатором с Департаментом государственного имущества и культурного наследия Костромской области такое значение коэффициента устанавливалось на уровне Костромской области. При этом на эту же дату 25.11.2015, когда ООО «СтройМаркет» стал арендатором Земельных участков у Арендодателя город Кострома, на уровне города для соответствующих Земельных участков был установлен Кк в размере 0,0383 (согласно пункта 8 Приложения к Правилам определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Костромы). Значения корректирующего коэффициента Кк в зависимости от вида разрешенного использования и фактического использования земельного участка, утвержденным решением Думы города Костромы от 29 октября 2009 года № 73 в ред. решений Думы города Костромы от 27.01.2012 № 1, от 28.08.2014 №140 значение Кк для земельных участков, предназначенных для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения: земельные участки домов отдыха, пансионатов, кемпингов, туристических баз - 0,0383). Решения Думы города Костромы от 29 октября 2009 года № 73, от 27.01.2012 № 1, от 28.08.2014 № 140 отменены решением Думы города Костромы от 17 декабря 2015 года № 269. Решением Думы города Костромы от 17.12.2015 года № 270 Кк на 2016 год установлен в размере 0,50. При этом Постановлением Верховного суда РФ от 26.01.2017 по делу № 87-АПГ16-10 Решение Думы города Костромы от 17.12.2015 года № 270 признано недействительным, Кк 0,50 отменен. Постановлением Администрации г. Костромы от 12.01.2017 года № 35 Кк установлен и применен к расчету арендной платы за Земельные участки в размере 1,0 (то есть Кк увеличился для истца по сравнению с прошлым действующим Кк 0,0383 более чем в 26 раз). Одновременно было принято Решение думы города Костромы от 26.01.2017 № 2 (позже подтвержден изменениями, внесенными с решением думы города Костромы от 01.03.2017 № 20). К решению думы города Костромы от 01.03.2017 № 20 имеется пояснительная записка, в которой указано: о необходимости в силу Постановления Верховного суда РФ от 26.01.2017 по делу № 87-АПГ16-10 экономического обоснования Кк и изменении действующих коэффициентов; экономическое обоснование определения значений показателей, применяемых для расчета корректирующего коэффициента, было подготовлено ООО «ЭстиКом»; установление новых значений корректирующего коэффициента Кк не приведет к значительному увеличению размера арендной платы в 2017 году, и соответственно не окажет существенного влияния на расходы субъектов предпринимательской и инвестиционной деятельности - арендаторов муниципальных земельных участков в части затрат на уплату арендной платы. В преамбуле оспариваемого Постановления Администрации города Костромы от 12.01.2017 № 35 также указано, что оно принято с учетом принципа экономической обоснованности, принципа предсказуемости расчета размера арендной платы, принципа предельно допустимой простоты расчета арендной платы, принципа недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, принципом запрета необоснованных предпочтений, учитывая то же Экономическое обоснование определения значений показателей, применяемых для расчета корректирующего коэффициента, используемого для определения размера арендной платы за землю с учетом категории земель и разрешенного использования земельных участков, подготовленное ООО «ЭстиКом» в декабре 2016 года. Первым пунктом вышеназванного постановления установлено значение корректирующего коэффициента Кк, применяемого для расчета размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории города Костромы и предоставленные в аренду без торгов, равным 1, за исключением случаев, установленных абзацем вторым настоящего пункта и пунктом 2 настоящего постановления. Вторым абзацем первого пункта и вторым пунктом названного постановления определены показатели Кк в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка и принадлежности последнего к той или иной зоне, определенной в приложениях к постановлению. ООО «СтройМаркет» полагает, что экономическое обоснование, выполненное ООО «ЭстиКом», послужило основным критерием установления значений корректирующего коэффициента Кк изложенного в постановлении Администрации города Костромы от 12.01.2017 года № 35. Согласно Экономическому обоснованию основными показателями, используемыми для расчета значений корректирующего коэффициента, является доходность земельных участков и их местоположение. ООО «ЭстиКом» определены значения корректирующего коэффициента Кк для земельных участков с видами разрешенного использования, указанными в пункте 2 проекта постановления Администрации города Костромы. Полученные значения отражены в пункте 2 проекта постановления. Также экономическое обоснование содержит расчеты и выводы определения значения Кк в зависимости от видов разрешенного использования земельных участков, их доходности и местоположения таких земельных участков, за исключением тех земельных участков, в отношении которых значение Кк установлено равным 1. В свою очередь, в пояснительной записке к проекту оспариваемого постановления принятие корректирующего коэффициента Кк в размере 1 обосновывается следующим: «В отношении использования земельных участков, видами разрешенного использования которых не предусмотрено извлечение прибыли Кк предлагается принять равным 1, таким образом, его размер также не повлияет на расчет арендной платы и обеспечит соблюдение 4 принципа Постановления Правительства». Отсутствие экономической обоснованности установления значения корректирующего коэффициента Кк в размере 1 является нарушением основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установленных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582. Более того, установление корректирующего коэффициента Кк в размере 1 увеличило арендную плату и в значительной степени повлияло на ее расчет для ООО «СтройМаркет». Тем самым, является очевидным, что отсутствуют экономические обстоятельства, в силу которых имеются основания для увеличения Кк в 26 раз, что дает все основания сомневаться в правильности экономического обоснования коэффициента. Арендная плата за Земельные участки по Договорам аренды составила 17,29 % в год от их кадастровой стоимости. С учётом вышеизложенного, административный истец просит признать недействующими во всех редакциях с момента принятия постановление Администрации города Костромы от 12.01.2017 № 35.

В дальнейшем представитель административного истца административные исковые требования уточнил и просил суд признать недействующим во всех редакциях с момента принятия постановления Администрации города Костромы от 12 января 2017 года № 35 в части установления значения корректирующего коэффициента ( Кк) в размере 1.

В судебном заседании: представитель административного истца Виноградов Д.Ю. (действующий по доверенности, имеющий высшее юридическое образование) уточнённые исковые требования поддержал по изложенным в административном исковом заявлении основаниям. Суду дополнительно пояснил, что соблюдение принципа экономической обоснованности компетентными государственным или муниципальным органами должно быть доказано путём предоставления соответствующих расчётов, показывающих доходность земельных участков, а также документов, содержащих многофакторный анализ оценочных характеристик земельных участков, влияющих на уровень доходности земельного участка и рассчитываемых значений коэффициентов. Экономическое обоснование, выполненное ООО « ЭстиКом», не содержит расчётов, показывающих доходность земельных участков, а также документов, содержащих многофакторный анализ оценочных характеристик земельных участков, влияющих на уровень доходности земельного участка, в отношении тех земельных участков, к которым применяется Корректирующий коэффициент Кк в значении «1». Выводы администрации г. Костромы и Управления имущественных и земельных отношений о том, что Кк не может нести какое-либо экономическое обоснование поскольку он не влияет на получение размера арендной платы, лишь подтверждает утверждение Общества о том, что расчёты а также многофакторный анализ оценочных характеристик таких земельных участков не проводился. Оспариваемый нормативный акт содержит установление для всех общего правила(равном 1 для всех участков) в пункте 1 постановления, за исключением тех видов разрешённого использования, поименованных в абзаце 2 п.1 и п. 2 постановления. В пункте 2 постановления перечень видов разрешённого использования земельных участков, относящихся к категории земель населённых пунктов, представлен не в полном объёме. Следовательно, количество земельных участков, к которым применяется Кк равном «1» является значительным. Такой подход установления единого значения Кк к нескольким земельным участкам с разными видами разрешённого использования, по мнению представителя административного истца, также является нарушающим принцип экономической обоснованности. Выводы, изложенные в Экономическом обосновании, в отношении Кк равном «1» выполненном ООО «ЭстиКом» не соответствуют действительной ситуации, нет сравнительного анализа.

Представитель административного ответчика- администрации г. Костромы ФИО4 (действующая по доверенности, имеющая высшее юридическое образование) обоснованность исковых требований не признала. В судебном заседании и в письменных возражениях на иск указала, что оспариваемый нормативный акт принят уполномоченным органом, нарушений процедуры принятия данного акта не имеется. Он соответствует нормативным правовым актам, регулирующим данные отношения и имеющим большую юридическую силу. Установленный данным актом коэффициент является экономически обоснованным. Решение органа местного самоуправления опубликовано в установленном порядке. Следовательно, права, свободы и законные интересы неопределённого круга лиц оспариваемым решением не нарушены. Не являются состоятельными доводы представителя административного истца о том, что он принят в нарушение принципов, установленных Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582. Данные выводы не соответствуют фактическим обстоятельствам. ООО «СтройМаркет» не представлено суду доказательств, свидетельствующих о нарушении оспариваемым актом прав, свобод и законных интересов истца.

Представитель заинтересованного лица- Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы ФИО5(действующий по доверенности, имеющий высшее юридическое образование) исковые требования ООО « СтройМаркет» считает не подлежащими удовлетворению. В судебном заседании и письменных отзывах указал, что по смыслу ч. 8 ст. 213 КАС РФ применительно к обстоятельствам дела, нормативный правовой акт может быть признан недействующим, если- нормативные положения оспариваемого акта полностью или в части нарушают права, свободы и законные интересы административного истца; не соблюдены требования к принятию о спариваемого нормативного правого акта; оспариваемый нормативный правовой акт не соответствует полностью или в части нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу. Из содержания административного иска и правовой позиции, которое занимает общество, следует, что истец не оспаривает постановление по мотиву несоблюдения требований к принятию оспариваемого нормативного правового акта. Истец полагает, что в виде отсутствия, по его мнению, экономического обоснования корректирующего коэффициента в размере 1 для иных групп разрешённого использования, не предусмотренных абзацем вторым пункта 1 и пунктом 2 спорного постановления, положения такого нормативного правового акта противоречит нормативному акту, имеющему большую юридическую силу, а именно, Основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утверждённым постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 года №; 582. По этом причине общество полагает, что виде такого показателя корректирующего коэффициента, превышающего предыдущие показатели данного коэффициента по данной группе разрешённого использования, арендная плата за пользование арендуемыми ООО «СтройМаркет» земельными участками была существенно завышена, что нарушает права и законные интересы истца. Позиция истца, по мнению представителя заинтересованного лица, является несостоятельной. По смыслу положений, закреплённых в Постановлении правительства, основные принципы применяются к арендной плате, как к итоговому размеру платы за пользование публичными земельными участками, находящими в аренде у частных субъектов. Следовательно, указанным основным принципам должен соответствовать не только корректирующий коэффициент, но и вся методика определения размера арендной платы в целом, состоящая как из корректирующего коэффициента, так из значений иных коэффициентов, являющимися обязательными элементами формулы для определения размера арендной платы. Из содержания раздела II Методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утверждённых Постановлением правительства РФ от 16 июля 2009 года № 582 (утверж. Приказом Минэкономразвития России от 29.12.2017 № 710) следует, что одним из основных показателей, являющихся составной частью экономического обоснования арендной платы, выступает целевое назначение земельного участка. Из пояснительной записки к оспариваемому Постановлению следует, что значение Кк в размере «1» устанавливается в отношении земельных участков с социально- значимыми видами использования и использующихся в целях, не предполагающих извлечение дохода. Указанное пояснение, применительно к целевому назначению арендуемых обществом земельных участков, касается видов использования земельных участков, освоение которых не предполагает извлечение дохода, но и не исключает их получение в целях, необходимых для дальнейшего использования таких участков. Необходимость определения понижающего значения Кк для разрешённого использования «туристическое обслуживание» отсутствовала. Таким образом, Кк в размере «1», являющийся показателем, который перемножается с иными коэффициентами и кадастровой стоимостью, не может сам по себе нести какое-либо экономическое обоснование, поскольку он влияет на получение размера арендной платы с применением других коэффициентов, таких как: коэффициент, учитывающий категории арендаторов земельных участков(Ка), коэффициент, учитывающий вид разрешённого использования земельного участка в составе земель населённых пунктов (Кв) и коэффициент, соответствующий произведению годовых индексов потребительских цен в Костромской области за период, прошедший со дня утверждения соответствующих результатов кадастровой оценки(Ки). В связи с вышеуказанным, экономическое обоснование, как определение комплексного характера, содержится при применении Кк в размере «1», в других элементах(коэффициентах) определения размера арендной платы. Иные же значения Кк были установлены для групп разрешенного использования, однозначно свидетельствующих об использовании таких участков для извлечения доходов и именно для этой цели и потребовалось экономическое обоснование, подтверждающее необходимость для участков с таких же разрешённым использование установить преимущественно повышающие значения Кк, полученные в результате исследования дифференциации значений факторов, влияющих на величину арендной платы за пользование земельными участками города Костромы на основе многофакторного анализа и оценки характеристик этих факторов на рынке. Довод истца о том, что значение Кк, установленного в 2015 году в размере 0.27 необоснованно увеличилось почти в четыре раза, что свидетельствует о незаконности Кк в спорном постановлении, является несостоятельным, т.к. значение Кк в размере 0, 27 впервые было установлено ещё в 2013 г. и не изменялось до 2016 г., несмотря на то, что коммерческая привлекательность публичных земельных участков с различным разрешённым использованием росла. Обращает внимание, что Кк в размере 0.27 устанавливался для земельных участков, предназначенных для размещения объектов рекреационного и лечебно- оздоровительного назначения, в число которых входили: земельные участки домов отдыха, пансионатов, кемпингов, туристических баз, стационарных и палаточных туристско- оздоровительных лагерей;земельные участки домов рыболов и охотников;земельные участки туристических парков, учебно- туристических троп, трасс; земельные участки природных лечебных ресурсов, лечебно-оздоровительных местностей и курортов; земельные участки других объектов оздоровительного и рекреационного назначения.Учитывая содержание указанных видов разрешённого использования на тот период времени, все они относились к отдыху, что не предполагало от использования таких участков получения прибыли. И только лишь 03 ноября 2015 года ( то есть после установления значения Кк в размере ) 0.27 Приказом Минэконом развития России от 30 сентября 2015 г. № 709 в Классификатор были вынесены изменения путём дополнения кода 5.2.1, которым был введён вид разрешённого использования «Туристическое обслуживание» в соответствии с которым понимается размещение пансионатов, туристических гостиниц, кемпингов, домов отдыха, не оказывающих услуги по лечению, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды. Данное нормативное регулирование подтверждает, что туризм может предполагать извлечение из такого вида деятельности прибыли. Земельные участки, арендуемые ООО «СтройМаркет», предназначены для строительства туристического комплекса. Исходя из проектной и разрешительной документации, обществом на арендуемых земельных участках предполагалось строительство 15 зданий с апартаментами, одно административное здание с номерами, один ресторан и один спортивный зал с бассейном. Из пояснительной записки к проекту следует, что туристический комплекс представляет собой предприятие по производству и предоставлению услуг(гостиничного продукта) коммерческого гостеприимства, которое предлагает свои удобства и сервис потребителю. Туристический комплекс рассчитан на 550 посетителей. В соответствии с кодом 4.7 Классификатора, под гостиничным обслуживанием в качестве разрешённого использования следует понимать размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них. Согласно коду 4.6 Классификатора, под общественным питанием в качестве разрешённого использования следует понимать размещение объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания(рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары). Учитывая, что строительство таких объектов( гостиничное предприятие), как усматривается из проектной документации, так и из расшифровки в Классификаторе вида разрешённого использования «Туристическое обслуживание», предполагает извлечение прибыли от использования обществом земельных участков, Кк в размере 1, устанавливаемое в отношении земельных участков, использующихся в целях, не предполагающих извлечение дохода, не может нарушать права и законные интересы ООО «СтройМаркет». Управление отмечает, что на территории г. Костромы из числа муниципальных земельных участков и земельных участков, право государственной собственности на которые, не разграничено, находящихся в аренде именно с таким целевым назначением, земельные участки, арендуемые обществом, являются единственными. Управлением был проведён анализ других публичных земельных участков на территории г. Костромы, предоставленных в аренду для целей эксплуатации гостиничного комплекса и эксплуатации здания ресторана. Исчисленный в соответствии с переходными положениями, отражёнными в п. 2 Постановления от 23.10.2017 года № 388-а, размер арендной платы для эксплуатации гостиничного комплекса за земельный участок, площадью 31596,32 кв.м. составил ... руб., размер арендной платы за земельный участок, площадью 439 кв. м., предоставленный для эксплуатации ресторана, составил ... руб. У ООО «Строймаркет» за оба земельных участка, общей площадью 41415,54 кв.м. в <дата> года размер арендной платы составил ... руб.... коп. По мнению Управления, с учётом местоположения арендуемых земельных участков и их площади, такой размер арендной платы является соразмерным.

Представитель ООО «ЭстиКом» ФИО6 считает исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Заслушав стороны, исследовав материалы административного дела, заслушав заключение помощника прокурора г. Костромы ФИО1, полагающей необходимым в удовлетворении административных исковых требований отказать, суд приходит к следующему:

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии пункта 1 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ.

В силу положений подпункта 2 и 3 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Согласно пункту 5 ст.4 Закона Костромской области от 18.07. 2002 № 68-ЗКО « О разграничении полномочий между органами государственной власти Костромской области в сфере регулирования земельных отношений» установление порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, отнесено к полномочиям администрации Костромской области.

Постановлением администрации Костромской области от 07 июля 2015 года № 251-а утверждён «Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области», содержащий пункт 3, в силу которого: размер арендной платы за земельный участок, рассчитанный на основании кадастровой стоимости земельного участка, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Постановлением Правительства РФ. Дополнительными критериями установления арендной платы являются виды разрешённого использования земельных участков, категории арендаторов, рост потребительских цент на товары(работы, услуги) в Костромской области.

Порядок расчёта арендной платы регламентирован главой 2 вышеназванного Порядка(в редакциях от 22.04.2016 г.,14.02. 2017г.), согласно которому размер арендной платы за пользование земельными участками, право государственной собственности на которые не разграничено, в том числе, в пределах территории г. Костромы, определяется на основании формулы А= Кст х Ка х Кв х Ки х Кк, где:А - арендная плата за земельный участок в год, рублей; Кст - кадастровая стоимость земельного участка, рублей, Ка - коэффициент, учитывающий категории арендаторов земельных участков, согласно приложению N 1 к настоящему Порядку; Кв - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка в составе земель населенных пунктов, или его назначение, в случае если земельный участок составляет земли иных категорий; Ки - коэффициент, соответствующий произведению годовых индексов потребительских цен в Костромской области за период, прошедший со дня утверждения соответствующих результатов кадастровой оценки земель; Кк - корректирующий коэффициент.

Значения Кк (в редакции от 22.04.2016 года) устанавливаются органами, уполномоченными на распоряжение земельными участками, исходя из принципа экономической обоснованности установления размера арендной платы с учетом доходности земельных участков по следующим категориям земель: по видам разрешенного использования земельных участков в составе земель населенных пунктов; по группам земель сельскохозяйственного назначения; по группам земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения; по группам земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов.

Значения Кк (в редакции от 14.02.2017 г.) устанавливаются исходя из принципа экономической обоснованности путем проведения оценочного зонирования территории. В отношении земельных участков, находящихся в собственности Костромской области, значения Кк устанавливаются исполнительным органом государственной власти Костромской области, уполномоченным на управление и распоряжение такими земельными участками. В отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, значения Кк устанавливаются органом местного самоуправления, уполномоченным на предоставление таких земельных участков.

Следовательно, исходя из норм действующего на период принятия оспариваемого постановления Порядка, утверждённого постановлением администрации Костромской области от 07.07. 2015 № 251-а, основным критерием для установления корректирующего коэффициента, является его экономическая обоснованность.

Согласно п.3 ч.1 ст. 16 ФЗ РФ от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (в редакции от 28.12. 2016) к вопросам местного значения городского округа относятся владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности городского округа.

В силу положений ст. 3.3. ФЗ РФ от 25.10. 2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» с 01.03.2015 г. распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется: органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

Указанные полномочия предусмотрены статьёй 42 Устава муниципального образования городского округа г. Кострома, утверждённого решением Думы г. Костромы от 26 мая 2005 г. № 41.

Пунктом 1 оспариваемого Постановления администрации города Костромы от 12 января 2017 № 35 «Об установлении значений корректирующего коэффициента, применяемого для расчёта размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории города Костромы и предоставленные в аренду без торгов», установлено значение корректирующего коэффициента Кк, применяемого для расчета размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории города Костромы и предоставленные в аренду без торгов равным «1», за исключением случаев, установленных абзацем вторым настоящего пункта и пунктом 2 настоящего постановления.

Согласно ч. 3 ст. 15 Конституции РФ любые нормативные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, не могут применятся, если они не опубликованы официального для всеобщего сведения.

Как следует из частей 2 и 3 ст. 47 ФЗ РФ от 06.10.2003 № 131-ФЗ, муниципальные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, вступают в силу после их официального опубликования( обнародования). Порядок опубликования(обнародования) муниципальных правовых актов устанавливается Уставом муниципального образования.

На основании ст. 59 Устава города Костромы муниципальные правовые акты г. Костромы, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, вступают в силу со дня их официального опубликования, если конкретным правовым актом не установлен более поздний срок вступления его в силу.

Оспариваемое постановление было опубликовано в установленном порядке в № 1 издания «Официальный вестник города Костромы» -13 января 2017 года.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что оспариваемый нормативный акт, принят уполномоченным органом, с соблюдением процедуры его принятия.Данное постановление опубликовано в установленном порядке.

Оценивая доводы представителя административного истца о фактическом отсутствии экономического обоснования установления значения корректирующего коэффициента( Кк) равному «1», применение которого в значительной степени повлияло на расчёт арендной платы и увеличило для административного истца её размер, суд приходит к следующему:

<дата> между Департаментом государственного имущества и культурного наследия Костромской области (арендодатель) и ЗАО «СИТИ» (арендатор) были заключены Договоры аренды земельных участков №№ и №№, по условиям которых арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки, площадью 19 022.5 кв. метра и 22 2393.04 кв. метра( соответственно), из земель «Земли населённых пунктов», находящиеся по адресу: <адрес>, для использования в целях: строительства туристического комплекса( п.1.1 Договора). Размер арендной платы подлежал исчислению с применением: кадастровой стоимости участка (Кст), коэффициента, учитывающего категорию арендатора(Ка), коэффициента, учитывающего виды разрешённого использования земельных участков(Кв), коэффициента, соответствующего индексу потребительских цен в Костромской области( Ки), корректирующего коэффициента ( Кк) в размере 0,28.

Как следует из содержания п.3.3 Договоров аренды земельных участков размер арендной платы устанавливается на основании действующих нормативных актов Костромской области и может изменяться Арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением коэффициента, соответствующего индексу потребительских цен в Костромской области за предшествующий период, ежегодно утверждаемого постановлением администрации Костромской области, при изменении кадастровой стоимости земельного участка и в иных случаях при изменении законодательства Российской Федерации, Костромской области, нормативных правовых актов Костромской области.

<дата> Управление имущественных и земельных отношений администрации <адрес> и ООО «СтройМаркент» на основании договора купли-продажи незавершённых строительством объектов с передачей прав на исходно-разрешительную документацию от <дата> заключили Дополнительные соглашения к Договорам аренды земельного участка от <дата>, в соответствии с которым ООО «СтройМаркет» стало новым арендатором земельных участков. <дата> Дополнительные соглашения зарегистрированы в установленном законом порядке.

Как следует из представленных документов, корректирующий коэффициент для административного истца:

- в 2015 году на основании распоряжения Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области от <дата>№/з составлял 0.27 (как для земельных участков, предназначенных для размещения объектов рекреационного и лечебно- оздоровительного назначения, в том числе земли для размещения туристических баз);

- в 2016 – до отмены Костромским областным судом Решения Думы города Костромы от 17 декабря 2015 № 270 «Об установлении на 2016 года значений корректирующего коэффициента, применяемого для расчёта размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Костромы, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории города Костромы», в размере 0.5;

- в 2017-2019 г.г.- в размере 1 ( на основании оспариваемого постановления).

Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

К числу таких принципов относятся:

принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке;

принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;

принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;

принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;

принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога;

принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 11 мая 2004 г. N 209-О сформулировал правовую позицию, согласно которой при отсутствии единых правил орган местного самоуправления обязан осуществлять дифференциацию ставок земельного налога, который имеет сходную с арендной платой правовую природу в силу положений статьи 65 ЗК РФ, не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города, то есть основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих, в том числе, на уровень доходности земельного участка по местоположению и зонам различной градостроительной ценности территории. С учетом схожести правового регулирования данная позиция применяется и к вопросам установления базовых ставок арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной, государственной собственности или в отношении которой государственная собственность не разграничена.

Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков.

Пунктом 2 «Методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582», утвержденных приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29 декабря 2017 г. N 710, в целях применения названного принципа рекомендуется при установлении порядка определения размера арендной платы предусматривать положения, направленные на достижение баланса интересов арендатора и арендодателя земельного участка, например, посредством установления экономически обоснованных ставок арендной платы или иных показателей, применяемых для определения арендной платы.

Таким образом, соблюдение одного из основных принципов определения арендной платы – принципа экономической обоснованности при установлении коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы, - должно быть доказано путем представления обосновывающих документов, содержащих анализ и оценку экономических, природных и иных факторов, влияющих на уровень доходности земельного участка, и рассчитываемых значений коэффициентов.

В качестве экономического обоснования для утверждения спорного коэффициента Кк административный ответчик представил в суд Экономическое обоснование определения значений показателей, применяемых для расчёта корректирующего коэффициента, используемого для определения размера арендной платы за землю с учётом категории земель и разрешённого использования земельных участков, выполненное ООО «ЭстиКом». Значения, полученные в результате данного Экономического обоснования, были положены в основу оспариваемого Постановления. Данное Экономическое обоснование было выполнено по муниципальному контракту № года от <дата>, заключенному между Управлением имущественных и земельных отношений администрации <адрес> от имени муниципального образования городского округа <адрес> (Заказчик) и обществом с ограниченной ответственностью «ЭстиКом» (подрядчик) и Технического задания (приложение № к Муниципальному контракту).

Как следует из Технического задания( задания на подготовку экономического обоснования) подрядчик должен оказать Заказчику услуги по подготовке экономического обоснования по определению значений показателей, применяемых для расчёта корректирующего коэффициента, используемого для определения арендной платы за землю с учётом категории земель и разрешённого использования земельных участков, которое должно производится путём проведения оценочного зонирования территории в соответствии с ФЗ РФ от 290 июля 1998 г. № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральными стандартами оценки(ФСО): ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки, утверж. Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297; ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», утвержд. Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 298, ФСО № 7 «Оценка недвижимости», утверж. Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2011 года № 611.

Использование результатов услуги предполагалось для нужд муниципального образования- утверждения значений корректирующего коэффициента, применяемого для расчёта арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории г. Костромы.

Как указано в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Анализ данного Экономического обоснования… свидетельствует о том, что в его основу были положены принципы, установленные Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582.

Как следует из его содержания, согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учётом категории земель, к которой отнесён такой земельный участок. В свою очередь доходность земельного участка будет зависеть от доходности проекта девелопмента( т.е. от полезности или доходности построенного на земельном участке объекта недвижимости и соответствия существующим в данном регионе стандартам, потребностям, ожиданиям)( стр. 3 Экономического обоснования).

В обоснование установления значений корректирующего коэффициента лист 14 Экономического обоснования содержит указание на исследование рынка земельных участков в г Костроме с разделением по видам разрешённого использования, отражающем влияние на размер арендной платы текущей рыночной ситуации на рынке недвижимости. Анализ эффективности использования и доходности земельных участков из состава земель населённых пунктов проведён на основании представленной сводной информации и приведён в соответствующих разделах исследования при использовании сравнительного метода анализа действующих договоров в учётом видов разрешённого использования (стр. 15 Экономического обоснования). Содержится обоснование корректирующего коэффициента Кк в соответствии с принципом экономической обоснованности арендной платы, т.е. в соответствии с доходностью земельного участка, с учётом категории и разрешённого использовании, установленного рынком. Приведена формула расчёта данного коэффициента: Кк= Кдох х Км, где: Кдох расчётный коэффициент отношения удельной ставки рыночной арендной платы к среднему значению удельной ставки арендной платы по текущим договорам аренды без учёта Кк; Км- коэффициент местоположения, характеризующий изменение базовой ставки арендной платы за счёт совместного влияния на коммерческую привлекательность земельного участка. Стр. 76 содержит вывод, что с учётом принципа необходимости поддержки социального значимых видов деятельности, которые осуществляются в целях выполнения социальных функций, минимизации возникновения возможных рисков неполучения доходов от эксплуатации земельных участков с социального- значимыми видами использования и использующихся в целях, не предполагающих извлечение дохода, возможно принятием К дох.-1. На стр. 92 содержится вывод, что для земельных участков с социально-значимыми видами использования и использующихся в целях, не предполагающих извлечение дохода, коэффициент место положения (Км), возможно установить равным – 1.

При таких обстоятельствах, суд находит обоснованными доводы представителя административного ответчика- администрации г. Костромы ФИО4 о том, что Кк для земельных участков с социально-значимыми видами использования и использующихся в целях, не предполагающих извлечение дохода, исходя из вышеприведённой формулы определяется расчётным путём в виде «1».

При оценке данного экономического обоснования в целом, судом учитывается, что оно содержит обоснование применения повышающих либо понижающих размер арендной платы корректирующих коэффициентов, направленных на дифференцированный подход к её определению. Правовая природа данного коэффициента предполагает его применение для данного дифференцированного подхода.

В тоже время применение Кк в виде «1», исходя из формулы, использующейся для её исчисления, не влияет на размер арендной платы.

При таких обстоятельствах, доводы представителя административного истца об отсутствии в Экономическом обосновании, выполненном ООО «ЭстиКом» критериев применения Кк равному «1» не имеют юридического значения.

Фактически, как обоснованно указали представитель административного ответчика и заинтересованного лица, общество не согласно с установленным в отношении арендуемых им земельных участков, размером арендной платы, который с принятием оспариваемого Постановления, увеличился.

В данной связи суд находит обоснованными доводы представителя Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы ФИО5, приведённые им в судебном заседании и в письменных возражениях на иск, о различном содержании понятий применяемых на период введения первого корректирующего коэффициента и на период принятия оспариваемого постановления, видов разрешённого использования арендованных обществом земельных участков.

Так, сторонами в судебном заседании не отрицалось, что земельные участки были получены в аренду для реализации Проекта Туристического комплекса (апартамент- отель) «Родные берега» с апартаментами для проживания, расположенного в <адрес>.

Исходя из проектной и разрешительной документации, обществом на арендуемых земельных участках предполагалось строительство 18 объектов капитального строительства, из них здания с апартаментами (№),здание гостиницы(№), здание физкультурно- оздоровительного комплекса, включающее в себя спортивный зал с бассейном(№) и здание ресторана(№). Из пояснительной записки к проекту следует, что туристический комплекс представляет собой предприятие по производству и предоставлению услуг(гостиничного продукта) коммерческого гостеприимства, которое предлагает свои удобства и сервис потребителю. Туристический комплекс рассчитан на 550 посетителей.

Согласно коду 5.2.1 Классификатора видов разрешённого использования земельных участков, утверждённого в соответствии с п. 2 ст. 7 ЗК РФ приказом Минэкономразвития России № 540 от 01 сентября 2014 года, под разрешённым использованием «туристическое обслуживание» понимается размещение пансионатов, туристических гостиниц, кемпингов, домов отдыха, не оказывающих услуги по лечению, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них.

Следовательно, данные земельные участки, получены были в аренду, для осуществления на них предпринимательской деятельности и извлечения дохода.

Значение же Кк размере 0.27, было установлено в 2013 году для земельных участков, предназначенных для размещения объектов рекреационного(предназначенных для отдыха) и лечебно-оздоровительного назначения, т.е. для осуществления деятельности, не предполагающей извлечение прибыли.

Доказательства несоответствия оспариваемого Постановления, другим основным принципам определения размера арендной платы, утверждённым постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582, а именно: принципу предсказуемости расчета размера арендной платы, принципу предельно допустимой простоты расчета арендной платы, принципу недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, принципу учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, принципу запрета необоснованных предпочтений, административным истцом не представлено.

В силу п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 50 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами» проверяя полномочия органа (должностного лица), суды не вправе обсуждать вопрос о целесообразности принятия органом или должностным лицом оспариваемого акта, поскольку это относится к исключительной компетенции органов государственной власти Российской Федерации, ее субъектов, органов местного самоуправления и их должностных лиц.

Доводы представителя Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы о том, что оспариваемое Постановление нельзя считать нарушающим права административного истца, т.к. с 2017 года административный истец не оплачивал арендную плату, внеся её только один раз, суд считает не являющимися юридически значимыми для разрешения настоящего дела.

На основании вышеназванного и принимая во внимание, что оспариваемый нормативный акт принят уполномоченным органом, с соблюдением процедуры его принятия, опубликован в установленном порядке, соответствует нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу, установленный данным актом корректирующий коэффициент (в том числе равный «1») является экономически обоснованным, содержание данного акта является определенным, нарушений прав и законных интересов истца не установлено, суд приходит к выводу, что в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «СтройМаркет» о признании недействующим во всех редакциях с момента принятия, в части установления значения корректирующего коэффициента(Кк) равному «1», Постановления Администрации города Костромы Костромской области от 12 января 2017 года № 35 « Об установлении значений корректирующего коэффициента, применяемого для расчёта арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории города Костромы и предоставленные в аренду без торгов»- следует отказать.

В силу ст. 215 КАС РФ в резолютивной части решения суда по административному делу об оспаривании нормативного правового акта должны содержаться указание на опубликование решения суда или сообщения о его принятии в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу в официальном печатном издании органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, уполномоченной организации или должностного лица, в котором были опубликованы или должны были быть опубликованы оспоренный нормативный правовой акт или его отдельные положения.

В связи с вышеизложенным, сообщение о принятом судом решении по данному делу подлежит опубликованию в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу в «Официальном вестнике г. Костромы».

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.175-180, 215 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Отказать в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «СтройМаркет» о признании недействующим во всех редакциях с момента принятия, в части установления значения корректирующего коэффициента(Кк) равному «1», Постановления Администрации города Костромы Костромской области от 12 января 2017 года № 35 « Об установлении значений корректирующего коэффициента, применяемого для расчёта арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории города Костромы и предоставленные в аренду без торгов».

Сообщение о принятом судом решении по данному делу подлежит опубликованию в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу в « Официальном вестнике г. Костромы».

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Свердловский районный суд г. Костромы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья: Нефёдова Л.А.

Решение принято в окончательной форме: 29 декабря 2020 года.

Председательствующий судья: Нефёдова Л.А.