Гражданский кодекс часть 1

19 апреля 2021 года. Буинский городской суд Республики Татарстан в составе: председательствующего судьи Р.Р. Шамионова, при секретаре судебного заседания ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Буинского городского суда РТ гражданское дело по административному исковому заявлению ФИО1 к межмуниципальному отделу по Буинскому и Дрожжановскому районам Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан об оспаривании уведомления об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, осуществлении государственной регистрации перехода права собственности,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с иском к межмуниципальному отделу по Буинскому и Дрожжановскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (далее –Управление Росреестра по Республике Татарстан) осуществить государственную регистрацию перехода права собственности в отношении недвижимого имущества – земельного участка, с кадастровым номером №, и жилого дома, с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>.

В обоснование иска указано, что вышеуказанное недвижимое имущество приобретено административным истцом на торгах по продаже арестованного имущества. Впоследствии он обратился в Управление Росреестра по <адрес> с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности.

ДД.ММ.ГГГГ осуществление государственной регистрации было приостановлено, а ДД.ММ.ГГГГ в этом отказано по мотиву отсутствия нотариального удостоверения договора купли-продажи и согласия органа опеки и попечительства на отчуждение имущества, частично принадлежащего несовершеннолетним детям.

По мнению административного истца, требования регистрационного органа о нотариальном удостоверении договора купли-продажи и необходимости получения согласия органа опеки и попечительства являются незаконными, поскольку отчуждаемый объект недвижимости находился в залоге по договору ипотеки, а при процедуре банкротства физического лица ФИО7, ее финансовым управляющим был установлен перечень и порядок реализации имущества должника.

На основании изложенного административный истец просил суд обязать межмуниципальный отдел по Буинскому и Дрожжановскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан осуществить государственную регистрацию перехода права собственности в отношении недвижимого имущества - земельного участка, с кадастровым номером №, и жилого дома, с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>.

В судебном заседании административный истец ФИО1 свои требования поддержал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика - главный специалист-эксперт межмуниципального отдела по Буинскому и Дрожжановскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>ФИО3, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГг., просила отказать в удовлетворении административного иска, указав, что при отчуждении имущества, принадлежащего несовершеннолетним, сделка подлежит нотариальному удостоверению.

Привлеченный судом в качестве третьих лиц - орган опеки и попечительства Буинского муниципального района РТ, надлежаще извещенный о времени и месте, своих представителей в суд не направил.

Выслушав объяснения административного истца и представителя административного ответчика, суд приходит к следующему.

Часть 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предоставляет право гражданину обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) государственного органа, должностного лица, если полагает, что нарушены или оспорены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов или на него незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии со ст. 227 КАС РФ суд удовлетворяет требования о признании незаконными решения, действий (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, если имеется одновременное наличие двух условий: несоответствие действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение такими действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (пункт 1).

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (пункт 2).

Пункт 1 статьи 2 Закона об ипотеке предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При этом в пункте 1 статьи 5 названного Закона указано, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 Закона об ипотеке требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно статье 79 Федерального закона от 02 октября 2007г. № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации.

Частью 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Согласно статье 74 Закона об ипотеке правила главы XIII данного Закона, устанавливающей особенности ипотеки жилых домов и квартир, применяются к ипотеке предназначенных для постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, принадлежащих на праве собственности гражданам или юридическим лицам.

Пунктом 1 статьи 78 названного Закона предусмотрено, что обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.

Таким образом, из приведенных положений законов в их взаимосвязи следует, что граждане своей волей и в своем интересе могут распоряжаться принадлежащими им имуществом, в том числе отдавать его в залог в обеспечение принятых на себя обязательств, при этом обращение взыскания на заложенную квартиру возможно как в случае, когда такая квартира заложена по договору об ипотеке (независимо от того, на какие цели предоставлен заем (кредит), так и по ипотеке в силу закона, в частности, в силу закона ипотека возникает, если жилое помещение приобретено либо построено полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения (пункт 1 статьи 77 Закона об ипотеке).

Распространяя на обеспеченные договорной и законной ипотекой обязательства общее правило об ответственности должника всем своим имуществом, указанные законоположения направлены на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников и служат для реализации положений, закрепленных статьями 17 (часть 3), 35 и 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации.

При этом действующее законодательство, в том числе и Закон об ипотеке не содержит запрета на передачу гражданами в залог по договору ипотеки принадлежащих им помещений, в том числе тех, которые являются единственными пригодными для их проживания, равно как и запрета на заключение договоров ипотеки, по которым залогодержателями и кредиторами являются граждане.

Судом установлено, что согласно договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО7, и ее несовершеннолетним детьми ФИО4, и ФИО5 с ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право общей долевой собственности - по 1/3 доле за каждым - на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: РТ, <адрес>. Также содержаться сведения о регистрации ипотеки с ДД.ММ.ГГГГ сроком на 240 месяцев в пользу ОАО «Ак Барс» Банк (л.д.65-68).

Согласно кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ОАО «Ак Барс» Банк и ФИО7, о предоставлении кредита в размере 900 000 рублей на покупку жилья, средства материнского капитала в размере 359 192 рубля подлежат перечислению в погашение задолженности заемщика по кредиту (п. 3.2.1.) Обеспечением исполнения заемщиком обязательств по договору является ипотека недвижимости в силу закона (п. 1.4.1) (л.д.69-46).

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГФИО7 признана несостоятельной (банкротом), введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утвержден ФИО8 (л.д.22-24).

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ утверждено Положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника ФИО7 Определено, что реализации на торгах подлежит земельный участок, с кадастровым №, площадью 597кв.м. и жилой дом, кадастровый №, площадью 57,7кв.м. по адресу: РТ, <адрес> (л. д. 25-29).

ДД.ММ.ГГГГ между финансовым управляющим должника ФИО7 - ФИО8 и ФИО1 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества на торгах, в соответствии с которым Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить следующее имущество, принадлежащее Продавцу – земельный участок, с кадастровым №, площадью 597кв.м. и жилой дом, кадастровый №, площадью 57,7кв.м. по адресу: РТ, <адрес>. Имущество продается на основании Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ; договор заключен по результатам торгов по продаже имущества должника (л. д. 38-40). В соответствии с актом приема передачи от ДД.ММ.ГГГГФИО1 передано вышеуказанное недвижимое имущество (л. д. 41).

ДД.ММ.ГГГГ административный истец обратился за государственной регистрацией права собственности (перехода права) на вышеуказанное недвижимое имущество.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ДД.ММ.ГГГГ приостановило с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ осуществление действий по государственной регистрации права собственности в отношении данного объекта недвижимого имущества, о чем сообщило ФИО1 в уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ, содержащем ссылки на п. 1, 3, 5, 7 ч. 1 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» (л. д. 9-11).

Основанием приостановления послужило то, что на государственную регистрацию представлен договор купли-продажи недвижимого имущества на торгах от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому продается весь объект, тогда как по сведениям Единого государственного реестра недвижимости ФИО7 принадлежит 1/3 доля в праве на объект, сделка по отчуждению доли нотариально не удостоверена и не имеется разрешения органа опеки и попечительства.

ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором ФИО3 отказано в государственной регистрации перехода права собственности ФИО1 в связи с истечением срока приостановления, указанного в Уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ и не устранением приведенных в данном уведомлении причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации права собственности (л. д. 18-21).

Суд приходит к выводу, что в случае продажи предмета ипотеки с торгов в рамках дела о банкротстве должника произойдет переход права собственности на жилой дом с земельным участком от должника к новому собственнику (покупателю).

Поэтому административный иск подлежит удовлетворению.

Доводы представителя административного ответчика, что при отчуждении недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетним, сделка подлежит нотариальному удостоверению, и необходимо получение согласия органа опеки и попечительства, необоснованные.

В соответствии с пунктом 3 статьи 6 Закона об ипотеке, если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.

Согласно пункту 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Из толкования пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что согласие органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний, требуется в случаях: когда он находится под опекой либо попечительством, либо, когда он остался без родительского попечения, о чем известно органу опеки и попечительства.

Статья 121 Семейного кодекса Российской Федерации к числу детей, оставшихся без попечения родителей, относит детей, чьи родители умерли, лишены родительских прав, ограничены в родительских правах, признаны недееспособными, длительно отсутствуют, уклоняются от воспитания детей или от защиты их прав и интересов.

В силу пункта 3 статьи 77 Закона об ипотеке органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 18 июля 2017г. N 1708-О, абзац первый пункта 3 статьи 77 вышеуказанного Закона, направленный на защиту интересов находящихся под опекой или попечительством членов семьи собственника жилого помещения и оставшихся без родительского попечения несовершеннолетних членов семьи собственника, с учетом того, что в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации защита прав и интересов детей возлагается на их родителей (положение пункта 1 статьи 64), и исходя из предполагаемой добросовестности родителей по отношению к детям (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 8 июня 2010 года N 13-П), также не может расцениваться как нарушающий конституционные права граждан в обозначенном в жалобе аспекте.

Исходя из совокупности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 77 Закона об ипотеке, статей 121, 122 Семейного кодекса Российской Федерации, при отчуждении жилого помещения с земельным участком, в котором проживают несовершеннолетние, получения согласия органа опеки и попечительства в данном случае не требуется, поскольку несовершеннолетние находятся на попечении родителей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 177 - 180 КАС РФ, суд

р е ш и л:

административные исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Обязать межмуниципальный отдел по Буинскому и <адрес>м Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> осуществить государственную регистрацию перехода права собственности в отношении недвижимого имущества – земельного участка, с кадастровым номером №, площадью 597кв.м., и жилого дома, с кадастровым номером №, площадью 57,7кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, Буинский муниципальный район, <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан через Буинский городской суд Республики Татарстан в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: Р.Р. Шамионов.

Копия верна: Судья Р.Р. Шамионов.