Гражданский кодекс часть 1

с участием административного истца ФИО1, его представителя адвоката Магомедова Р.М. (по ордеру от <дата>№), представителя административного ответчика – ФИО2 (по доверенности от <дата>№),

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО3, ФИО1 к Межмуниципальному отделу по Вейделевскому и Ровеньскому районам Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области о признании незаконными отказов в государственной регистрации соглашений о расторжении договора купли-продажи недвижимости, возложении обязанности произвести государственную регистрацию соглашений о расторжении договора купли-продажи недвижимости,

установил:

На основании договора купли-продажи от <дата> ФИО1 приобрел у ФИО3 за <данные изъяты> рублей земельный участок площадью 1500 кв.м. с кадастровым номером № и расположенный на нем жилой дом площадью 41,9 кв.м. с хозяйственными и бытовыми строениями по адресу: <адрес>, а также земельный участок площадью 3300 кв.м. с кадастровым номером № по тому же адресу. Передача недвижимости произведена путем подписания передаточного акта от <дата>, заключенного между ФИО1 и ФИО3

<дата> Межмуниципальным отделом по Вейделевскому и Ровеньскому районам Управления Росреестра по Белгородской области зарегистрировано право собственности ФИО1 на данные объекты недвижимости, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним составлены регистрационные записи №, №, №.

<дата> ФИО1 и ФИО3 заключили соглашение о расторжении договора купли-продажи <дата>, а <дата> дополнили указанное соглашение, перечислив объекты недвижимости, в отношении которых договор подлежит расторжению. В качестве основания к расторжению договора в соглашениях указали о не получении продавцом от покупателя денежных средств в размере <данные изъяты> рублей, что подтверждает покупатель.

<дата> стороны договора обратились в Управление Росреестра с заявлением о регистрации соглашений о расторжении договора.

Сообщениями от <дата> в государственной регистрации названных соглашений ФИО1 и ФИО3 отказано в связи с не представлением документов, необходимых для государственной регистрации прав.

ФИО1 и ФИО3 инициировали дело административным иском, в котором оспаривая правомерность отказов в государственной регистрации соглашений о расторжении договора, просят признать незаконными отказы Управления Росреестра от <дата>.; обязать административного ответчика произвести государственную регистрацию соглашений о расторжении договора купли-продажи жилого дома и двух земельных участков для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя на указанные объекты недвижимости.

В судебном заседании ФИО1 и его представитель адвокат Магомедов Р.М. требования административного иска поддержали, полагая, что в силу ст. 450 ГК РФ и п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ №10/22 от 29.04.2010г. (в ред. от 23.06.2015г.) оснований к осуществлению государственной регистрации соглашений о расторжении договора купли-продажи, не имелось, поскольку гражданским законодательством запрет на расторжение договора не предусмотрен. Также сослались на то, что фактически денежные средства по договору продавцом покупателю не передавались.

Административный истец ФИО3 в судебное заседание не явился, о рассмотрении административного дела извещен надлежащим образом, направил ходатайство о рассмотрении дела без его участия, в связи с чем на основании п. 6 ст. 226 КАС РФ суд рассматривает дело в его отсутствие.

Представитель Межмуниципального отдела по Вейделевскому и Ровеньскому районам Управления Росреестра по Белгородской области ФИО2 требования административных истцов не признала, ссылаясь на то, что действующим законодательством регистрация сделок с жилыми домами после 01.03.2013 года не предусмотрена; договор купли-продажи от <дата> как сделка в ЕГРП также не зарегистрировался, а с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на основании соглашений о расторжении договора административные истцы не обращались. Также пояснила, что покупатель по договору купли-продажи ФИО1 состоит в браке с ФИО4, и при регистрации перехода права собственности на имущество потребуется согласие последней как супруги.

Заинтересованное дело ФИО4 в судебное заседание не явилась, поскольку находится в местах лишения свободы, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

От представителя ФИО4 – адвоката Денисенко О.Н. поступило заявление о рассмотрении дела без ее участия, а также письменное возражение на административный иск, в котором указала, что против удовлетворения требований административных истцов возражает, поскольку соглашение о расторжении договора нарушает права и законные интересы ФИО4, предусмотренные ст. ст. 34, 35 СК РФ.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административного иска по следующим основаниям.

Из содержания договора купли-продажи от <дата> следует, что по его условиям ФИО3 передал в собственность ФИО1 земельный участок площадью 1500 кв.м. с кадастровым номером № и расположенный на нем жилой дом площадью 41,9 кв.м. с хозяйственными и бытовыми строениями по адресу: <адрес>, а также земельный участок площадью 3300 кв.м. с кадастровым номером № по тому же адресу. Общая стоимость проданного имущества по условиям договора составила <данные изъяты> рублей, которые согласно пункту 6 покупатель оплатил продавцу до подписания договора. Пунктом 13 договора предусмотрено, что покупатель приобретает право собственности на указанные объекты недвижимости с момента государственной регистрации права собственности на них в Управлении Росреестра (л.д. 45-47).

К договору приложен передаточный акт от <дата>, подписанный сторонами (л.д. 48).

Факт регистрации перехода права собственности от продавца ФИО3 к покупателю ФИО1 на указанные объекты недвижимости подтверждается материалами регистрационного дела, представленными Межмуниципальным отделом по Вейделевскому и Ровеньскому районам Управления Росреестра, свидетельствами о государственной регистрации права от <дата> и проставленными на оборотной стороне договора штампами о регистрации от <дата> с регистрационными номерами №, №, № (л.д. 36-55, 4, 5)

В материалах дела имеется соглашение о расторжении договора купли-продажи от <дата>., заключенное <дата> между ФИО3 и ФИО1, а также дополнительное соглашение от <дата> аналогичного содержания с уточнением технических характеристик и местоположения объектов недвижимости, в отношении которых стороны достигли соглашение о расторжении договора, в которых указано, что основанием к расторжению договора является факт не получения продавцом от покупателя денежных средств в сумме <данные изъяты> рублей, что полностью подтверждает покупатель (л.д. 6, 7).

Из представленных административным ответчиком заявлений от имени ФИО1 и ФИО3, поступивших в Управление Росреестра <дата>., следует, что административные истцы просили зарегистрировать соглашение о расторжении договора купли-продажи в отношении указанных выше объектов недвижимости, однако сообщениями от <дата> им в осуществлении регистрации соглашения отказано в связи с не представлением документов, необходимых для государственной регистрации прав, в частности, со ссылкой на изменение правил о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащимся в ст. 558 ГК РФ, в соответствии с которым правила о государственной регистрации сделок с жилыми помещениями, установленные названной статьей, не применяются к договорам, заключаемым после <дата>.

Изучив содержание отказов государственного регистратора в государственной регистрации соглашений о расторжении договора, суд находит их обоснованными, и приходит к выводу о том, что оспариваемые отказы прав административных истцов не нарушают.

Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним изложено в статье 2 Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 03.07.2016г., действовавшей на момент принятия административным ответчиком решения об отказе в государственной регистрации права) (далее Федерального закона №122-ФЗ), согласно которой это – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Государственная регистрация прав осуществляется при наличии оснований, предусмотренных п. 1 ст.17 Федерального закона №122-ФЗ, в том числе на основании договоров и других сделок в отношении недвижимого имущества, совершенных в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, изложены в п. 1 ст. 18 действовавшего Федерального закона №122-ФЗ,, из которого следует, что они должны отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав, соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации.

Согласно абзацу 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона №122-ФЗ, в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

В силу ч.4 ст. 4 названного Федерального закона государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК стороны могут своим соглашением расторгнуть заключенный между ними договор, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

Соглашение о расторжении договора представляет собой договор и по своей правовой природе является двухсторонней сделкой, т.е. действием, направленным на прекращение возникших из договора прав и обязанностей, в частности, в данном случае, в отношении объектов недвижимости – жилого дома и земельных участков (ст. 153, п. 3 ст. 154, п. 2 ст. 453 ГК РФ).

В силу ч.2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Вместе с тем, в указанные положения Федеральным законом от 30.12.2012 №302-ФЗ внесены изменения, согласно которым правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 558, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года (п. 8 ч.2 названного федерального закона).

Таким образом, государственной регистрации согласно ст. 131 ГК РФ подлежит только переход права собственности на недвижимое имущество.

Как усматривается из заявлений административных истцов, поданных государственному регистратору, они обратились с заявлениями о регистрации соглашений о расторжении договора в отношении, в том числе, жилого дома, то есть сделок по переходу прав на недвижимое имущество, заключенных ими <дата> и <дата>

Вместе с тем, положения ст. 558 ГК РФ, предусматривавшие ранее регистрацию сделок с жилыми домами, после <дата> утратили силу, а с заявлениями о государственной регистрации перехода прав на основании заключенных соглашений, ФИО3 и ФИО1 не обращались.

По этим основаниям оспариваемый отказ в государственной регистрации сделок – соглашений о расторжении договора, суд признает обоснованным.

Помимо этого, суд считает по существу правильным отказ административного ответчика в государственной регистрации прав на основании соглашений о расторжении договора, заключенных административными истцами, и по иным основаниям.

В соответствии с пунктом 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно пункту 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В силу пункта 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

Пунктами 2, 3 ст. 453 ГК РФ предусмотрено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

По смыслу положений, изложенных в статьях 450 и 453 ГК РФ, не может быть расторгнут по соглашению сторон договор, обязательства по которому прекращены надлежащим исполнением и его участников больше не связывают те права и обязанности, которые ранее из него вытекали.

Расторжение договора и внесение в ЕГРП соответствующей записи возможны лишь в случаях, когда соглашение о расторжении договора подписано в период действия договора, а не после того, как стороны выполнили обязательства по нему, и договор прекратил свое действие.

Как установлено судом из содержания договора купли-продажи недвижимости от <дата> стороны зафиксировав в нем факт передачи денежных средств за проданное имущество, фактической передачи имущества, и зарегистрировав переход права собственности на объекты недвижимости от продавца к покупателю, тем самым посчитали договор исполненным и прекратившим свое действие. При этом положений о возможности расторжения договора после его исполнения его условий названный договор не содержит.

При таких обстоятельствах, оспариваемые решения регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации права на основании соглашений о расторжении договора согласуются с требованиями ст. 407 ГК РФ о том, что обязательство прекращается полностью или частично по основаниям предусмотренным данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Права и законные интересы ФИО3 и ФИО1 действиями регистрирующего органа не нарушаются, поскольку административные истцы не лишены права заключить между собой иную сделку гражданско-правового характера в отношении того же недвижимого имущества, либо сторона, не получившая денежных средств по договору, потребовать их выплаты.

Несостоятельной является ссылка представителя административного истца Магомедова на разъяснения, изложенные в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» о том, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ, поскольку данные разъяснения касаются судебных споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, а предмет спора по настоящему делу иной.

В силу п. 2 ст. 227 КАС РФ суд удовлетворяет заявленные требования о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными полностью или в части, если признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и возлагает на административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

В данном случае совокупность названных обстоятельств по делу отсутствует, поскольку отказ административного ответчика в государственной регистрации соглашений о расторжении договора соответствует закону, прав, свобод и законных интересов административных истцов не нарушает.

Руководствуясь ст.ст.175-180, 227 КАС РФ, суд

р е ш и л :

В удовлетворении административного иска ФИО3, ФИО1 к Межмуниципальному отделу по Вейделевскому и Ровеньскому районам Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области о признании незаконными отказов в государственной регистрации соглашений о расторжении договора купли-продажи недвижимости, возложении обязанности произвести государственную регистрацию соглашений о расторжении договора купли-продажи недвижимости отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Белгородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Ровеньский районный суд Белгородской области.

Судья: И.М. Горбачева