Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к Управлению Росреестра по <адрес>; 3-е лицо ФИО1, ФИО2 о возложении обязанности провести государственную регистрацию смены залогодержателя,

У с т а н о в и л:

ФИО3 обратилась в суд с иском к Управлению Росреестра по МО о возложении обязанности провести государственную регистрацию смены залогодержателя ФИО1 на ФИО3 в отношении недвижимого имущества – жилого дома, общей площадью 312 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, д. Юдино, <адрес> земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 700 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, городское поселение Пироговский, д. Юдино, за домом 47 на основании договора уступки права требования (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО1 и ФИО3 путем внесения соответствующей записи в ЕГРН.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО7 иск поддержал. В обоснование требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1 был заключен договор уступки права требования, согласно которому ФИО1 уступил ФИО3 все права требования к ФИО2 по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ и по договору залога земельного участка и жилого дома по указанному адресу.

ДД.ММ.ГГГГФИО3 и ФИО1 обратились к ответчику с заявлением о внесении соответствующих изменений во внесенную ранее в ЕГРН запись о залоге. Однако ответчиком в этом было отказано в связи с имеющимися в ЕГРН записями об ограничении – запрета на совершение регистрационных действия, а также регистрации ограничений и обременений в отношении в отношении указанных объектов недвижимости.

Указывая на то, что внесение в ЕГРН сведений смены залогодержателя не изменяет существующее положение объекта недвижимости, не направлена на их обременение, просит возложить на ответчика обязанность произвести государственную регистрацию смены залогодержателя ФИО1 на ФИО3 путем внесения в ЕГРН соответствующей записи.

В судебном заседании представитель ответчика по доверенности ФИО8 иск не признал, пояснив, что Управление Росреестра по МО лишено возможности произвести данную регистрацию, поскольку в ЕГРН имеется запись об ограничении – запрете на совершение регистрационных действия, а также регистрации ограничений и обременений в отношении в отношении указанных объектов недвижимости.

Выслушав стороны, исследовав и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 был заключен залога (ипотеки) жилого дома, общей площадью 312 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, д. Юдино, <адрес> земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 700 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, городское поселение Пироговский, д. Юдино, за домом 47 (л.д. 8-10).

Согласно данного договора ФИО2 передал ФИО1 в залог принадлежащее ему указанное выше имущество в целях обеспечения исполнения обязательств по договору займа, заключенного между ними ДД.ММ.ГГГГ на сумму 2100000 рублей.

На основании данного договора в ЕГРН была внесена записи о залогодержателе указанного имущества ФИО1

Данное обстоятельство никем не оспаривается и подтверждается материалами дела.

Согласно ч. 1 ст. 382 ГК РФ, право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

В силу пункта 1 статьи 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

В силу части 1 статьи 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 47 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать свои права другому лицу: по договору об ипотеке; по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).

Пунктом 2 указанной статьи предусмотрено, что лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору.

Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).

Если договором не предусмотрено иное, к лицу, которому переданы права по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства. Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке (п. 3 статьи 47 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Согласно части 4.3 статьи 53 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, в случае уступки прав по договору ипотеки осуществляется на основании договора, в соответствии с которым осуществляется уступка прав, а также заявлений бывшего и нового залогодержателей, либо заявления управляющего залогом, сведения о котором содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, либо заявления нотариуса, удостоверившего соответствующий договор уступки прав.

Частью 6 данной статьи при государственной регистрации ипотеки в Единый государственный реестр недвижимости наряду со сведениями, предусмотренными федеральным законом, также вносятся сведения о залогодержателе (в том числе о первоначальном залогодержателе), предмете ипотеки, существе, сроке и стоимости обеспеченного ипотекой обязательства, а если стоимость обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, - сведения о порядке и других необходимых условиях ее определения, сведения о возможности внесудебного обращения взыскания на предмет ипотеки, сведения о том, что права залогодержателя удостоверяются закладной (если это предусматривает договор об ипотеке), наименование и место нахождения депозитария, осуществляющего депозитарный учет закладной в случае, если осуществляется депозитарный учет закладной. Изменения в такие сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, вносятся на основании предусмотренных федеральным законом документов и заявления залогодателя и залогодержателя, если иное не установлено федеральным законом для случаев, когда права залогодержателя удостоверяются закладной на бумажном носителе или закладной в форме электронного документа. Если залогодержатель (залогодержатели) заключил договор управления залогом (статья 356 Гражданского кодекса Российской Федерации), при государственной регистрации ипотеки в Единый государственный реестр недвижимости наряду со сведениями, предусмотренными настоящей частью, вносятся сведения об управляющем залогом, залогодержателях и договоре управления залогом.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1 был заключен договор уступки права требования, согласно которому ФИО1 уступил ФИО3 все права требования к ФИО2 по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ и по договору залога земельного участка и жилого дома по указанному адресу от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГФИО3 и ФИО1 обратились к ответчику с заявлением о внесении соответствующих изменений во внесенную ранее в ЕГРН запись о залоге.

Однако ответчиком в этом было отказано в связи с имеющимися в ЕГРН записями об ограничении – запрета на совершение регистрационных действия, а также регистрации ограничений и обременений в отношении в отношении указанных объектов недвижимости.

Из представленных выписок из ЕГРН на указанное имущество следует, что ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН внесена запись о запрещении сделок с имуществом, объявлении запрета на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении имущества.

Таким образом, содержание и смысл принятых в отношении данного имущества обеспечительных мер заключались в запрете отчуждать имущество, совершать регистрацию соответствующих сделок, а также устанавливать новые обременения, которые бы могли изменить баланс правомочий, осуществляемых в отношении этого имущества.

Однако, по смыслу статьи 382 ГК и норм Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", уступка прав кредитора является сделкой, заключаемой между прежним и новым залогодержателями без участия залогодателя. Цессия не затрагивает имущество собственника, не изменяет существующее положение объекта недвижимости. При смене залогодержателя не происходит возникновения и регистрации нового обременения. Договор цессии лишь изменяет стороны в уже существующем обязательстве, в связи с чем совершение действий по внесению изменений в существующую запись в части замены залогодержателя не подлежит квалификации в качестве отчуждения либо обременения залогового имущества правами третьих лиц. Откуда следует, что наличие запрета сделок с имуществом, на совершение в отношении него регистрационных действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений не препятствует проведению регистрационных действий по внесению в ЕГРН сведений о смене залогодержателя имущества.

Кроме того, согласно пункту 114 порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 943, в целях государственной регистрации смены залогодержателя при уступке прав по обеспеченному ипотекой обязательству в реестр прав на недвижимость вносится новая запись об ограничении (обременении) в пользу лица, которому были переданы права по обеспеченному ипотекой обязательству.

При этом в новую запись об ограничении (обременении), за исключением сведений о залогодержателе, вносятся сведения, аналогичные содержащимся в записи об ограничении (обременении), в которой было указано лицо (залогодержатель), уступившее свои права на основании сделки об уступке права по обязательству, обеспеченному ипотекой. В новой записи об ограничении (обременении) в отношении залогодержателя указываются данные нового залогодержателя в соответствии с пунктом 50 Порядка, а в отношении документов-оснований дополнительно указываются реквизиты сделки об уступке прав по обязательству, обеспеченному ипотекой. Предыдущие записи об ограничении (обременении) погашаются.

В силу части 12 статьи 53 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" погашение регистрационной записи об ипотеке и внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав.

Учитывая изложенное, исходя из установленных фактических обстоятельств настоящего спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что Управление Росреестра по <адрес> не имело достаточных правовых оснований для отказа (приостановления) во внесении изменений в ЕГРН о смене залогодержателя в отношении указанного выше имущества, в связи с чем, иск ФИО3 о возложении на ответчика обязанности произвести государственную регистрацию смены залогодержателя путем внесения соответствующей записи в ЕГРН подлежит удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 193-198 ГПК РФ, суд

Р е ш и л:

Исковые требования ФИО3 удовлетворить.

Возложить на Управление Росреестра по <адрес> обязанность произвести государственную регистрацию смены залогодержателя ФИО1 на ФИО3 в отношении недвижимого имущества – жилого дома, общей площадью 312 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, д. Юдино, <адрес> земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 700 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, городское поселение Пироговский, д. Юдино, за домом 47 на основании договора уступки права требования (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО1 и ФИО3 путем внесения соответствующей записи в ЕГРН.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Красногорский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья: И.П.Брижевская

Мотивированное решение составлено и подписано ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: И.П.Брижевская