Гражданский кодекс часть 1

Светлогорский городской суд Калининградской области в составе председательствующего судьи Севодиной О.В., при секретаре Ситишкиной Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Глушкова А.А. к администрации Пионерского городского округа о признании незаконным решений об отказе в предоставлении в собственность земельных участков за плату, обязании предоставить их в собственность за плату без проведения аукциона

УСТАНОВИЛ:

Глушков А.А., в лице своего представителя Мандрыченко П.П., обратился в суд с вышеуказанным иском, в котором просил признать незаконными решения администрации Пионерского городского округа об отказе в предоставлении в собственность за плату земельного участка с КН <№> расположенного по адресу: <Адрес> под существующий, оконченный строительством индивидуальный жилой дом, выраженном в письме администрации от <Дата><№> и земельного участка с КН <№>, расположенного по адресу: <Адрес> под существующий, оконченный строительством индивидуальный жилом дом, выраженное в письме администрации от <Дата><№>. Обязать администрацию Пионерского городского округа в течение месяца с момента вступления в законную силу решения суда предоставить истцу в собственность без проведения аукциона за плату земельные участки с КН <№> под существующие, оконченные строительством индивидуальные жилые дома, заключив с истцом договора купли-продажи вышеуказанных земельных участков.

В обоснование требований указал, что на основании договоров аренды от <Дата> и <Дата><№> и <Дата> соответственно истец пользуется земельными участками с КН 39:19:01010143 и 39:19:010103:61, расположенными по адресу: <Адрес> соответственно. На указанных земельных участках расположены принадлежащие истцу на праве собственности объекты капитального строительства - индивидуальные жилые дома.

Истец обратился к ответчику с заявлениями о предоставлении в собственность без проведения торгов находящихся в аренде на 49 лет земельных участков.

Ответчик в своих письмах выразил отказ в предоставлении в собственность без проведения торгов земельных участков, указав в качестве причины отказа- несоответствие максимального размера земельного участка для размещения индивидуального жилого дома - 1200 кв.м. площади испрашиваемого в собственность земельного участка, а также отсутствием доказательств обоснованности истребуемой площади земельного участка для использования расположенного на нем объекта недвижимости. Истец не согласен с отказом, считая его не основанным на положениях действующего законодательства, принятым органом местного самоуправления в отсутствие установленных оснований, незаконным и подлежащим отмене.

Согласно вступивших в законную силу решений арбитражного суда Калининградской области по делам № <№> ответчиком выдано уведомление о соответствии поостренных на земельных участках объектов ИЖД требованиям законодательства о строительной деятельности от <Дата><№>-Ж/С и от <Дата><№>-Ж/С, на основании которых впоследствии было зарегистрировано право собственности истца на объекты недвижимости - строения.

<Дата> выданы уведомления <№>-Ж/с и 39-Ж/с о соответствии указанных в уведомлении о планируемых реконструкции объекта ИЖД параметров установленным параметрам и допустимости размещения объектов ИЖД на земельных участках.

Причину отказа в виде превышения максимально разрешенной площади земельных участков истец считает необоснованной, и, как следствие, незаконной, поскольку земельные участки были сформированы в период действия Правил землепользования и застройки МО «Пионерский городской округ», утвержденных решением городского Совета депутатов от <Дата><№> «Об утверждении правил землепользования и застройки муниципального образования «Пионерский городской округ» и, в соответствии с ними.

Регламент для зоны РЖ, в которой находился земельный участок, устанавливал максимальную площадь земельного участка для размещения индивидуального жилого дома в 3000 кв.м.

Оспариваемые незаконные решения органа местного самоуправления затрудняет для истца реализацию предоставленного действующим законодательством права на приобретение в собственность земельных участков, на которых расположены принадлежащие ему на праве собственности индивидуальные жилые дома.

Глушков А.А. в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель истца Мандрыченко П.П., имеющий высшее юридическое образование и действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по изложенным выше основаниям.

Представитель ответчика Пышко Е.А., имеющая высшее юридическое образование и действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала.

В обоснование своей позиции указала, что истец для обслуживания объектов недвижимости (индивидуальных жилых домов), площадь которых составляет 45,7 кв.м. каждый, просит предоставить ему земельные участки площадью 2488 кв.м. и 1232 кв.м соответственно. Однако при этом не приводит доказательств необходимости использования земельных участков в испрашиваемых размерах под обслуживание объектов недвижимости. Какие-либо иные объекты недвижимости на спорных земельных участках отсутствуют. Кроме этого, в соответствии с ПЗЗ ПГО 2020 г., спорные земельные участки находятся в территориальной зоне - О-1 «Зона объектов делового, общественного и коммерческого назначения», что не предполагает их использование для индивидуального жилого строительства, так как в соответствии с п. 171, действующего ПЗЗ ПГО 2020 г., данная зона предназначена для обеспечения правовых условий использования, строительства и реконструкции административных, общественно-деловых объектов недвижимости, а также для обеспечения условий размещения объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской или иной предпринимательской деятельности. В этой связи просила в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Суд, в порядке ст. 150 КАС РФ, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.

Выслушав пояснения явившихся лиц, исследовав материалы дела и оценив их в совокупности, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что на земельном участке с КН <№>, расположенному по адресу: <Адрес>, в <Дата> году построен индивидуальный жилой дом площадью 45,8 кв.м., КН <№>.

<Дата> право собственности на вышеуказанный объект недвижимости зарегистрировано за Глушковым А.А., что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 31)

Также, в <Дата> году на земельном участке с КН <№>, расположенном по адресу: <Адрес>, возведен индивидуальный жилой дом, общей площадью 45,6 кв.м. КН <№>.

<Дата> право собственности на указанный объект недвижимости зарегистрировано за Глушковым А.А. (л.д. 34).

Согласно уведомлениям главы администрации от <Дата> построенные объекты индивидуального жилищного строительства соответствуют требованиям законодательства о градостроительной деятельности (л.д. 28-29).

<Дата> администрацией Пионерского городского округа в соответствии со ст. 39.6, пп. 17 п. 8 ст. 39.8 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ), решения арбитражного суда Калининградской области от <Дата> (дело № <№>), на основании заявления Глушкова А.А. принято постановление <№> о предоставлении истцу из категории земель населенных пунктов, в аренду сроком на 49 лет земельного участка с КН <№>, площадью 2488 кв.м., расположенного по адресу: <Адрес> с разрешенным использованием: размещение индивидуального жилого дома, для малоэтажной застройки с <Дата> (л.д. 14 оборот).

<Дата> между сторонами заключен договор аренды земельного участка <№>, по условиям которого администрация Пионерского городского округа предоставила Глушкову А.А. в аренду на 49 лет земельный участок с КН <№>, площадью 2488 кв.м., расположенный по адресу: <Адрес>. Срок аренды земельного участка установлен с <Дата> и действует до <Дата> включительно (л.д. 11).

В соответствии с п. 1.1 договора земельный участок имеет разрешенное использование: размещение индивидуального жилого дома, для малоэтажной застройки.

Согласно п. 1.3 договора на передаваемом в аренду земельном участке имеется индивидуальный жилой дом, общей площадью 45,8 кв.м., с КН <№>, расположенный по адресу: <Адрес>.

<Дата> администрацией Пионерского городского округа в соответствии со ст. 39.6, пп. 17 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ, решения арбитражного суда <Адрес> от <Дата> (дело № <№>), на основании заявления Глушкова А.А. принято постановление <№> о предоставлении истцу из категории земель населенных пунктов, в аренду сроком на 49 лет земельного участка с КН <№>, площадью 1232 кв.м., расположенного по адресу: <Адрес> с разрешенным использованием: размещение индивидуального жилого дома, для малоэтажной застройки с <Дата> (л.д. 19 оборот).

В тот же день <Дата> между сторонами заключен договор аренды земельного участка <№>, по условиям которого администрация Пионерского городского округа предоставила Глушкову А.А. в аренду на 49 лет земельный участок с КН <№> площадью 1232 кв.м., расположенный по адресу: <Адрес>. Срок аренды земельного участка установлен с <Дата> и действует до <Дата> включительно (л.д. 16).

Согласно п. 1.3 договора на передаваемом в аренду земельном участке имеется индивидуальный жилой дом, общей площадью 45,6 кв.м., с КН <№> (в тексте договора опечатка номера), расположенный по адресу: <Адрес>.

Глушков А.А.обратился в администрацию с заявлениям о предоставлении в собственность за плату вышеуказанных земельных участков, на которых расположены индивидуальные жилые дома.

Письмами от <Дата><№> и от <Дата><№> администрация отказала Глушкову А.А. в предоставлении в личную собственность за плату испрашиваемых земельных участков, ссылаясь на то, что испрашиваемые земельные участки значительно превышают по площади земельные участки, необходимые для эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости (л.д. 22-23).

При этом <Дата> истцом в адрес ответчика были направлены уведомления о планируемых реконструкциях объектов индивидуального жилищного строительства, из которых следует, что общая площадь объекта индивидуального жилищного строительства, расположенного по <Адрес> увеличивается до 802 кв.м., общая площадь объекта недвижимости, расположенного по <Адрес> увеличивается до 490 кв.м. (л.д. 24-27).

Указанные в уведомлении параметры объектов индивидуального жилищного строительства соответствуют параметрам и допустимости размещения объектов индивидуального жилищного строительства с КН <№> (л.д. 30-31).

Из пояснений представителя истца Мандрыченко П.П., данных в ходе рассмотрения дела, следует, что реконструкция объектов недвижимости на момент рассмотрения спора не завершена.

Представитель ответчика Пышко Е.А. в судебном заседании, возражая против требований Глушкова А.А. указала, что Постановлением Правительства Калининградской области от 10.12.2019 № 824 был утвержден генеральный план муниципального образования «Пионерский городской округ», в соответствии с которым спорные земельные участки отнесены к территориальной зоне «Многофункциональная общественно-деловая зона», что не предполагает использование земельных участков для индивидуального жилого строительства. Генеральный план не оспорен и не признан недействительным, изменения в генеральный план в установленном порядке не внесены. На основании Генерального плана осуществляется планировка, застройка, реконструкция и иные виды градостроительного освоения территории. Разрешенный вид использования спорных земельных участков: размещение индивидуального жилого дома, противоречит требованиям действующих Правил землепользования и застройки МО «Пионерский городской округ» (далее ПЗЗ ПГО), утвержденных постановлением Правительства Калининградской области от 20.06.2020 № 506, так как минимальный размер земельного участка для индивидуального жилищного строительства составляет 400 кв.м., а максимальный размер составляет 1200 кв.м. Кроме того, в соответствии с ПЗЗ ПГО 2020 года, спорные земельные участки находятся в территориальной зоне - О-1 «Зона объектов делового, общественного и коммерческого назначения», что не предполагает их использование для индивидуального жилого строительства. Многофункциональная общественно-деловая зона предназначена для застройки преимущественно объектами общественно-делового назначения (офисы, административные здания, банки, страховые компании, гостиницы, культовые здания, научно-исследовательские учреждения, торговые центры, магазины и т.п.) и сопутствующими объектами инженерной и транспортной (парковки) инфраструктуры. Заключение с истцом договоров аренды спорных земельных участков в 2021 году с указанным предметом было обусловлено исполнением администрацией Пионерского городского округа решения арбитражного суда Калининградской области от 16.10.2020. Других оснований для заключения договоров с указанным предметом (указанными характеристиками) не имелось. Считает, что истцом не представлено доказательств необходимости использования земельных участков в испрашиваемых размерах.

В ходе рассмотрения дела сторонами не оспорено, что спорные земельные участки были сформированы в период действия ПЗЗ ПГО, утвержденных решением городского Совета депутатов от 25.11.2010 № 107, с разрешенным использованием «для индивидуального жилищного строительства». Указанный вид разрешенного использования сохранен за земельными участками и в апреле 2020 года при регистрации права собственности истца.

В соответствии с пунктом 1 части 6 статьи 30 ГрК РФ виды разрешенного использования земельного участка определяются в градостроительном регламенте, входящем в состав правил землепользования и застройки.

Правила землепользования и застройки разрабатываются применительно ко всем территориям поселений и городских округов (часть 1 статьи 31 ГрК РФ).

Согласно статье 85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: 1) жилым; 2) общественно-деловым; 3) производственным; 4) инженерных и транспортных инфраструктур; 5) рекреационным; 6) сельскохозяйственного использования; 7) специального назначения; 8) военных объектов; 9) иным территориальным зонам (пункт 1);

Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений (п. 2 ст. 85 ЗК РФ).

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (п. 3 ст. 85 ЗК РФ).

Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами (п. 4 ст. 85 ЗК РФ).

Таким образом, из п. 4 ст. 85 ЗК РФ, ч. 8 - 10 ст. 36 ГрК РФ прямо следует, что объекты капитального строительства, правомерно возведенные до утверждения градостроительных регламентов правилами землепользования и застройки, а также земельные участки, на которых они расположены, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту могут быть использованы по прежнему фактическому виду разрешенного использования, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. При этом любая реконструкция таких объектов, то есть изменение этих объектов, может осуществляться только путем приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, а изменение видов разрешенного использования может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом.

Следовательно, и земельное, и градостроительное законодательство исходит из сохранения прав на использование объектов капитального строительства и земельных участков под ними по прежнему фактическому разрешенному использованию в случае, когда происходит изменение градостроительной документации, предусматривающей иное зонирование территории (статья 30 ГрК РФ), и существующее фактическое использование объектов не опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Данные выводы соответствуют правовой позиции, изложенной в пункте 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации <Дата>, а также в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации <№>, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ <Дата>.

Согласно ПЗЗ ПГО <Дата> года, спорные земельные участки находятся в территориальной зоне - О-1 «Зона объектов делового, общественного и коммерческого назначения», что не предполагает их использование для индивидуального жилого строительства.

В соответствии с утвержденным генеральным планом муниципального образования «Пионерский городской округ» (постановление Правительства Калининградской области от 10.12.2019 № 824) спорные земельные участки отнесены к территориальной зоне «Многофункциональная общественно-деловая зона».

В силу ч. 11 ст. 9 ГрК РФ генеральные планы городских округов утверждаются на срок не менее чем двадцать лет. Тем самым, генеральный план как документ территориального планирования может не соответствовать фактическому использованию земельного участка, поскольку определяет перспективное развитие территории.

Однако, генеральный план городского округа как документ территориального планирования является обязательным для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений, в том числе при разработке правил землепользования и застройки (ч. 3 ст. 9, п. 2 ч. 1 ст. 18 ГрК РФ). При подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения, генеральным планом городского округа, схемой территориального планирования муниципального района (п. 2 ч. 1 ст. 34 ГрК РФ).

Договорами аренды земельного участка от <Дата> Глушкову А.А. предоставлены земельные участки с КН <№>, площадью 2488 кв.м. и КН <№>, площадью 1232 кв.м. в аренду на 49 лет, то есть до 7-<Дата> соответственно.

Разрешенный вид использования земельных участков в настоящее время противоречит документу градостроительного зонирования, а также требованиям действующих ПЗЗ ПГО 2020 года, так как минимальный размер земельного участка для индивидуального жилищного строительства составляет 400 кв.м., а максимальный размере -1200 кв.м.

При этом, судом также принято во внимание, что истцом доказательств обоснованности истребуемой площади земельных участков, а именно: 2488 кв.м. и 1232 кв.м., для использования расположенных на них объектов недвижимости - индивидуальных жилых домов площадью 45.8 кв.м. и 45.6 в.м. соответственно не предоставлено.

С учетом установленных обстоятельств, суд приходит к выводу, что отказ ответчика в предоставлении спорых земельный участков в испрашиваемых размерах не нарушает прав Глушкова А.А. в реализации истцом, как арендатором вышеуказанных земельных участков, прав на использование как самих объектов недвижимости, так и земельных участков, в пределах, предусмотренных земельным и градостроительным законодательством, в связи с чем не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований Глушкова А.А.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 188, 289-290 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Глушкова А.А. к администрации Пионерского городского округа о признании незаконным решений об отказе в предоставлении в собственность земельных участков за плату, обязании предоставить их в собственность за плату без проведения аукциона оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Светлогорский городской суд в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено <Дата>

Председательствующий: О.В. Севодина