Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по административному иску А к У о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки, обязании осуществить государственную регистрацию права собственности на земельные участки

у с т а н о в и л:

А обратилась в суд с административным иском к У о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки, обязании осуществить государственную регистрацию права собственности на земельные участки.

В обоснование требований указано, что между А и О» было заключено соглашение об отступном от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого О передает истцу в счет погашения задолженности по договору беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ четырнадцать земельных участков, расположенных в районе <адрес>, категория земель - <данные изъяты>. О длительное время не выходило на связь и уклонялось от подачи заявления в У о переходе права собственности на указанные выше земельные участки. В соответствии с п.3 ст.15, ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» ДД.ММ.ГГГГ истец обратился с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на 14 земельных участков. ДД.ММ.ГГГГУ истцу было отказано в регистрации перехода права собственности, по причине отсутствия заявления О», которое ликвидировано ДД.ММ.ГГГГ.

Истец просит признать решение незаконным, поскольку оно противоречит ст.ст. 14,26, 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. По условиям соглашения об отступном передаваемые земельные участки имеют описание, что позволяет идентифицировать объекты недвижимости, которые поставлены на кадастровый учет, поэтому отсутствуют препятствия для регистрации прав за истцом.

Административный ответчик - У в суд своего представителя не направил, представлены возражения против удовлетворения заявленных требований и ходатайство о рассмотрении дела без участия своего представителя, просит в иске отказать.

Административный истец А. и заинтересованные лица Б., М, М в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки не представили.

Принимая во внимание изложенные выше обстоятельства, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников судебного разбирательства с учетом требований ст. 152 КАС РФ.

В ходе судебного заседания представитель административного истца по доверенности Ф поддержал административные исковые требования по основаниям, изложенным в заявлении. Пояснил, что после исключения О» из ЕГРЮЛ в ДД.ММ.ГГГГ, оно не могло осуществлять никакие права и обязанности, поэтому спора о праве нет. Право истца подтверждается соглашением об отступном. Основное препятствие к регистрации перехода права собственности является отсутствие юридического лица. Полагает необходимым применить п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010, в соответствии с которым отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд. Не согласен с доводами административного ответчика, изложенными в отзыве, считает, что никакие обременения объектов недвижимости не могут повлиять на переход права, поскольку данные обременения не связаны с запретом государственной регистрации.

Заинтересованное лицо А не возражал против удовлетворения требований административного истца, пояснил, что он был директором О». Земельные участки приобрел для строительства котеджного поселка, привлекал деньги инвесторов, в том числе, А., с которой был заключен договор займа. Деньги были даны под обеспечение, заключили соглашение об отступном. Полученные от А. два миллиона рублей он внес в кассу предприятия. Не помнит по какой причине не смог пойти в регистрирующий орган для подачи заявления о переходе права собственности, надеялся рассчитаться с А., но у него не получилось.

Исследовав письменные материалы дела, оценив все в совокупности, суд считает заявленные требования, не подлежащими удовлетворению.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГО» в лице генерального директора А. было заключено соглашение об отступном с А., согласно которому должник передает кредитору в счет погашения задолженности по договору беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 2 444 000 руб. недвижимое имущество в виде 14 земельных участков с кадастровыми номерами: № категория земель- <данные изъяты>, расположенные по адресу: <адрес>

Соглашение об отступном заключено с согласия учредителей О» А. и Б

Денежные средства в сумме 2 000 000 руб., полученные по расписке от ДД.ММ.ГГГГ генеральным директором О» А от А., указаны как предмет договора беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно приходно - кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГА. внес полученные им 2 000 000 руб. в кассу О

ДД.ММ.ГГГГА обратилась в У с заявлением о государственной регистрации перехода прав на приобретенное недвижимое имущество, предоставив соглашение об отступном от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГУ уведомило А. об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на поименованные выше земельные участки, в связи с тем, что О» прекратило свою деятельность ДД.ММ.ГГГГ, в представленном соглашении отсутствуют сведения об ограничениях, содержащиеся в ЕГРН, в отношении земельных участков с кадастровыми номерами №, что не соответствует требованиям ч.1 ст. 21 Федерального закона от 134.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее Федеральный закон № 218-ФЗ).

Из данного уведомления следует, что в регистрации перехода права собственности на земельные участки отказано, в связи с истечением срока приостановления осуществления государственной регистрации права. Согласно п.5 ч.1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ, начиная с ДД.ММ.ГГГГ осуществление действий в отношении объектов недвижимости было приостановлено, в связи с непредставлением документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права.

Спорные правоотношения регулируются нормами ст. 27 Федерального закона N 218-ФЗ, в соответствии с которой решение об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав принимается в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в ст. 26 настоящего Федерального закона.

Основания приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав установлены ст. 26 Федерального закона N 218-ФЗ.

В частности, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ и сведениям МО» исключено из ЕГРЮЛ ДД.ММ.ГГГГ на основании п.2 ст. 21.1 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» как фактически прекратившее свою деятельность по решению регистрирующего органа. Последняя налоговая отчетность была представлена налогоплательщиком ДД.ММ.ГГГГ в виде налоговой декларации по упрощенной системе налогообложения за ДД.ММ.ГГГГ с нулевыми показателями; открытых расчетных счетов нет; последнее движение денежных средств по расчетным счетам организации в ДД.ММ.ГГГГ (уплата налогов за ранние периоды).

В ситуации ликвидации стороны по сделке с недвижимым имуществом покупатель может защитить свои права в соответствии с разъяснениями, данными в п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Согласно указанным разъяснениям покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (абз. 3 п. 62 Постановления). Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности (абз. 4 п. 62 Постановления).

Из вышеизложенного следует, что обязательным условием для применения положений п. 62 Постановления является отсутствие иных препятствий для регистрации перехода права собственности к покупателю кроме физической невозможности провести регистрацию ввиду ликвидации юридического лица (продавца).

Таким образом, поскольку правомочность требований о регистрации сделки после ликвидации продавца обусловливается лишь фактом невозможности выражения продавцом своего волеизъявления, следовательно, регистрация права собственности в данном случае должна осуществляться при безусловном соблюдении всех требований, предъявляемых при проведении правовой экспертизы, что включает в себя обязательность представления всех необходимых документов.

Между тем, из материалов дела усматривается, что отсутствие заявления продавца было не единственным препятствием для регистрации перехода права собственности от О» к А

Так, покупателем на государственную регистрацию было представлено соглашение об отступном, в котором не были отражены все необходимые сведения о земельных участках с кадастровыми номерами №, не указано наличие ограничения - водоохранная зона <адрес>

Кроме того, пунктом 4 соглашения об отступном предусмотрена передача имущества кредитору по акту не позднее 10 дней с момента подписания соглашения. Данный документ в регистрирующий орган не представлен, таким образом не подтвержден факт передачи имущества должником кредитору.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 29 Федерального закона N 218-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав проводится в порядке, который, среди прочего, включает правовую экспертизу документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, согласно п. 1 ст. 18 Федерального закона N 218-ФЗ должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Таким образом, непредставление на государственную регистрацию необходимых для регистрации документов влечет невозможность осуществить проверку сделки на предмет ее законности, в то время как такая проверка является обязательной составной частью процедуры государственной регистрации.

Исходя из содержания пункта 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 февраля 2009 г. № 2 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих», а также положений пункта 1 части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, действия могут быть признаны незаконными при наличии одновременно двух условий: несоответствия оспариваемого решения, действий (бездействия) закону и нарушения таким решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Учитывая установленные обстоятельства, суд приходит к выводу, что административным ответчиком доказано соответствие оспариваемого решения об отказе в государственной регистрации права собственности закону, оснований для удовлетворения требований административного истца в рамках заявленного спора в сфере административных правоотношений не имеется.

Руководствуясь статьями 175-178, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных административных исковых требований А к У отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ярославский областной суд через Некрасовский районный суд Ярославской области в течение месяцасо дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.Е. Захарикова