Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Агапова Олега Юрьевича к Совету министров Республики Крым, Министерству имущественных и земельных отношений Республики Крым об установлении кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости,

с участием заинтересованных лиц на стороне административных ответчиков Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, ГБУ Республики Крым «Центр землеустройства и кадастровой оценки», Администрации г. Евпатории Республики Крым, Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Евпатории Республики Крым, Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы России №6 по Республике Крым,

установил:

в производстве Верховного Суда Республики Крым находилось административное дело по административному иску Коминой С.Л., Комина А.А., Агапова О.Ю. об установлении кадастровой стоимости ряда объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости.

Определением Верховного Суда Республики Крым от 27 января 2021 года административные исковые требования Агапова О.Ю. выделены для рассмотрения в отдельное производство.

Агапов О.Ю., посредством своего представителя Абрамова С.В., обратился в Верховный Суд Республики Крым с административным исковым заявлением к Совету министров Республики Крым, Министерству имущественных и земельных отношений Республики Крым, в котором, с учётом уточнения, просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости – нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес> по состоянию на 1 января 2019 года, равной их рыночной стоимости, а именно в отношении: помещения с кадастровым номером № площадью 188,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере 6086000 руб.; помещения с кадастровым номером № площадью 253,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере 8159000 руб.; помещения с кадастровым номером №, площадью 40,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере 1205000 руб.; помещения с кадастровым номером № площадью 51,5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере 1831000 руб.; помещения с кадастровым номером №, площадью 19,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере 570000 руб.; помещения с кадастровым номером №, площадью 39,00 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере 1269000 руб.; помещения с кадастровым номером №, площадью 19,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> размере 567000 руб.; помещения с кадастровым номером №, площадью 40,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере 1211000 руб.; помещения с кадастровым номером № площадью 40,0 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере 1187000 руб.; помещения с кадастровым номером №, площадью 35,4 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере 1051000 руб.; помещения с кадастровым номером № площадью 39,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере 1175000 руб.; помещения с кадастровым номером №, площадью 24,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере 722000 руб.; помещения с кадастровым номером №, площадью 47,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере 1421000 руб.; помещения с кадастровым номером №, площадью 87,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере 2458000 руб.; помещения с кадастровым номером №, площадью 78,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере 2450000 руб.; помещения с кадастровым номером №, площадью 26,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> пом. 3 в размере 981000 руб.; помещения с кадастровым номером №, площадью 23,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере 686000 руб.; помещения с кадастровым номером №, площадью 9,00 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере 350000 руб.; помещения с кадастровым номером №, площадью 9,00 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере 350000 руб.; помещения с кадастровым номером №, площадью 9,0 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере 350000 руб.; помещения с кадастровым номером № площадью 9,0 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере 350000 руб.; помещения с кадастровым номером №, площадью 9,0 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере 350000 руб.; помещения с кадастровым номером №, площадью 9,0 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере 350000 руб.; помещения с кадастровым номером №, площадью 9,0 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере 350000 руб.; помещения с кадастровым номером №, площадью 9,0 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 350000 руб.; помещения с кадастровым номером №, площадью 9,0 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере 350000 руб.; помещения с кадастровым номером № площадью 9,0 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере 350000 руб.; помещения с кадастровым номером №, площадью 9,0 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере 350000 руб.; помещения с кадастровым номером №, площадью 9,0 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере 350000 руб.; помещения с кадастровым номером №, площадью 9,0 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере 350000 руб.; помещения с кадастровым номером № площадью 9,0 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере 350000 руб.; помещения с кадастровым номером №, площадью 87,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере 3574000 руб.

В обоснование иска указывается, что административный истец является собственником вышеуказанных нежилых помещений, которым на основании распоряжения Совета министров Республики Крым от 14 октября 2019 года №1253-р «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости – зданий, помещений, расположенных на территории Республики Крым» утверждены результаты оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2019 года. Вместе с тем, кадастровая стоимость вышеперечисленных объектов по результатам государственной кадастровой оценки значительно превышает их рыночную стоимость, установленную отчётом об оценке №ОО2020А-154 от 20 ноября 2020 года, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Оптимал Групп». Поскольку утверждённый размер кадастровой стоимости объектов недвижимости значительно превышает размер их рыночной стоимости, это влечёт увеличение обязательств административного истца по уплате налога, исчисляемого на основании кадастровой стоимости объектов недвижимости, чем нарушаются его права и законные интересы.

Определениями Верховного Суда Республики Крым от 28 января 2021 года, 25 февраля 2021 года, 27 сентября 2021 года в порядке статьи 47 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к участию в административном деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, ГБУ Республики Крым «Центр землеустройства и кадастровой оценки», Администрация г. Евпатории Республики Крым, Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы России №6 по Республике Крым, Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Евпатории Республики Крым.

Представитель административного ответчика Совета министров Республики Крым Вакуленко Я.А. возражала против доводов административного искового заявления, просила отказать в его удовлетворении. Свою позицию изложила в письменных возражениях, имеющихся в материалах дела (т. 6 л.д. 30-35, 46-49).

Представитель заинтересованного лица ГБУ Республики Крым «Центр землеустройства и кадастровой оценки» Янушкевич Т.Н. просила принять законное и обоснованное решение на основании доказательств, имеющихся в материалах дела, поддержала поданные ранее разъяснения (т. 7 л.д. 1-129).

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежаще, в судебное заседание своих представителей не направили, ходатайств об отложении рассмотрения дела в суд не поступало.

Исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, заключение судебной оценочной экспертизы, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных административных исковых требований в силу следующего.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ), кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определённую дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Как следует из части 2 статьи 3 Федерального закона № 237-ФЗ, кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с положениями частей 1, 2 статьи 6 поименованного закона государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации). Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (далее - бюджетное учреждение).

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона № 237-ФЗ полномочиями бюджетных учреждений в сфере государственной кадастровой оценки являются: определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки; определение кадастровой стоимости вновь учтённых объектов недвижимости, ранее учтённых объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик; предоставление разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости; рассмотрение заявлений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости; сбор, обработка, систематизация и накопление информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, в том числе о данных рынка недвижимости, а также информации, использованной при проведении государственной кадастровой оценки и формируемой в результате её проведения; рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним; иные полномочия, предусмотренные настоящим Федеральным законом.

15 ноября 2018 года Советом министров Республики Крым принято постановление № 554 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Республики Крым и о внесении изменений в постановление Совета министров Республики Крым от 27 июня 2014 года № 157».

Пунктом 2 приведённого постановления от 15 ноября 2018 года предусмотрено, что Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым определено уполномоченным исполнительным органом государственной власти Республики Крым по осуществлению полномочий, предусмотренных Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», за исключением принятия решения об утверждении результатов определения кадастровой стоимости.

Согласно пункту 2 приказа Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым от 26 ноября 2018 года № 2888 «О проведении в Республике Крым государственной кадастровой оценки», Государственное бюджетное учреждение Республики Крым «Центр землеустройства и кадастровой оценки» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости: зданий, помещений, расположенных на территории Республики Крым.

14 октября 2019 года Советом министров Республики Крым принято распоряжение № 1253-р «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости - зданий, помещений, расположенных на территории Республики Крым», в соответствии с которым определена кадастровая стоимость, в том числе, вышеуказанных объектов недвижимости.

Положения части 1 статьи 14 Федерального закона № 237-ФЗ предусматривают, что определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 1.2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утверждённых приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года № 226, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учёта иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект.

Определение кадастровой стоимости предполагает расчёт вероятной суммы типичных для рынка затрат, необходимых для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке.

В силу пункта 1.3 Методических указаний при определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется индивидуально в отношении объектов недвижимости в соответствии с пунктом 8.1 Указаний. Для моделирования стоимости может быть использована методология любого из подходов к оценке (совокупность методов (последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта недвижимости в рамках одного из подходов к оценке), объединенных общей методологией): затратного, сравнительного или доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется исходя из особенностей вида разрешённого использования, назначения объектов недвижимости, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации, которые определяются по итогам анализа рынка недвижимости. Выбор подходов и методов, используемых для определения кадастровой стоимости, моделей массовой оценки должен быть обоснован. Применение методов массовой оценки для целей Указаний предполагает определение кадастровой стоимости путём группирования объектов недвижимости. При проведении массовой оценки используются сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке. Под индивидуальной оценкой для целей Указаний понимается процесс определения кадастровой стоимости индивидуально в отношении объекта недвижимости на основе подходов к оценке (сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке).

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации закреплено право граждан на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьёй 57 Конституции Российской Федерации, каждый обязан платить законно установленные налоги и сборы.

Обязанность по уплате налога на имущество физических лиц определена главой 32 Налогового кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 400 Налогового кодекса Российской Федерации, налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьёй 401 настоящего Кодекса (жилой дом, жилое помещение (квартира, комната), гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение).

Таким образом, в силу положений статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации, обращение административного истца обусловлено уплатой налога на имущество, налоговая база для исчисления которого определяется как кадастровая стоимость объекта недвижимости.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее Постановление № 28 от 30 июня 2015 г.) разъяснено, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе, требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Таким образом, суд полагает, что административный истец вправе в судебном порядке оспорить результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, обратившись в суд с настоящим административным исковым заявлением.

Из материалов административного дела следует, что Агапов О.Ю. является собственником: помещения с кадастровыми номерами №, по адресам "адрес" (т. 5 л.д. 61-246).

При этом земельный участок, находящийся под указанными объектами, административному истцу на праве собственности не принадлежит, арендодателем на основании договора аренды земельного участка № 655-н от 21 июля 2017 года является Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Евпатории Республики Крым, поскольку земельный участок находится в собственности муниципального образования городской округ Евпатория Республика Крым, арендатором является Комин А.А. (т. 7 л.д. 155-163, 224-232).

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости, установлена кадастровая стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2019 года в размере: № – 8074900,48 руб., № – 10824985,76 руб., № – 1736445,76 руб., № – 2202634,4 руб., № – 821176,32 руб., № – 1668014,4 руб., № – 816899,36 руб., № – 1744999,68 руб., № – 1710784 руб., № – 1514043,84 руб., № – 1693676,16 руб., № – 1039301,28 руб., № – 2048663,84 руб., № – 3729509,12 руб., № – 3374521,44 руб., № – 1116286,56 руб., № – 987977,76 руб., № 384926,4 руб., № – 384926,4 руб., № – 384926,4 руб., № – 384926,4 руб., № – 384926,4 руб., № – 384926,4 руб., № – 384926,4 руб., № – 384926,4 руб., № – 384926,4 руб., № – 384926,4 руб., № – 384926,4 руб., № – 384926,4 руб., № – 384926,4 руб., № – 384926,4 руб., № – 3759447,84 руб. (т. 1 л.д. 16-250).

Согласно положениям части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 6 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, закрепляющими принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

Административный истец, обращаясь в Верховный Суд Республики Крым с настоящим административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости путём установления их рыночной стоимости, в подтверждение заявленных требований представил отчёт № ОО2020А-154 от 20 ноября 2020 года, выполненный ООО «Оптимал Групп», составленный оценщиком Смирновым С.С., согласно которого рыночная стоимость вышеперечисленных объектов недвижимости значительно ниже их установленной кадастровой стоимости.

Суд, оценивая представленный административным истцом отчёт, приходит к выводу об отсутствии достаточных оснований для того, чтобы принять его в качестве доказательства по настоящему делу, поскольку исследовательская часть отчёта не позволяет установить критерии, по которым оценщик, используя сравнительный подход, выбрал для исследования объекты-аналоги. При этом оценщиком не обоснован выбор объектов-аналогов, сегмент рынка, отсутствует анализ рынка.

В ходе рассмотрения дела определением от 11 марта 2021 года судом назначалась судебная оценочная экспертиза.

Так, в соответствии с разъяснениями, данными в пункте 23 Постановления № 28 от 30 июня 2015 г., в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (статьи 79, 80 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации). С учётом того, что результатом оценки является стоимость, определённая в отчёте об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчёта на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Согласно выводам, содержащимся в заключении эксперта судебной оценочной экспертизы № 925 от 29 июля 2021 года, отчёт № ОО2020А-154 от 20 ноября 2020 года, выполненный ООО «Оптимал Групп», составленный оценщиком Смирновым С.С., формально соответствует статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», однако при выполнении оценки нарушены требования Федеральных стандартов оценочной деятельности, а именно, отчёт составлен таким образом, что вводит пользователя в заблуждение и не позволяет понять логику расчёта (п. 5 ФСО №З), описание объектов оценки фактически отсутствует, информация о помещениях с отдельными кадастровыми номерами сведена до нескольких колонок сводной таблицы и не позволяет идентифицировать эти помещения в пределах здания, их назначение и состояние (п. 5 ФСО №З). Анализ рынка как таковой отсутствует, не исследовав локальный рынок г. Евпатории, оценщик пользуется единичными данными об объектах недвижимости, расположенных в других городах: Симферополе, Севастополе, Алуште, городах Московской области (Малые Вяземы, Красногорск, Одинцово), что является нарушением п. 10, 22 ФСО №7, п. 8 ФСО № 3. Часть объектов-аналогов имеет уровень стоимости единичного показателя нетипичный для рынка недвижимости населённых пунктов, где они расположены (нарушен п.22 ФСО №7). Предположительно собственником в объявлении указана не общая цена за объект, а цена за единицу площади, которая затем оценщиком повторно разделена на площадь объектов оценки. Рыночная информация в приложениях представлена в таком виде, что невозможно проверить её достоверность (нарушен п. 11 ФСО № 3). В связи с тем, что аналоги подобраны неадекватно объектам оценки, исследование правильности внесения корректировок и их величин не имеет смысла. Итоговый результат, определённый оценщиком, некорректен и не может быть использован для целей установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Представленный отчёт об оценке выполнен с существенными нарушениями требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, повлиявшими на результат и не может быть использован для установления кадастровой стоимости в размере рыночной.

Экспертом по состоянию на 1 января 2019 года установлена рыночная стоимость объектов недвижимости: помещения с кадастровым номером №, площадью 188,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере 6086000 руб.; помещения с кадастровым номером №, площадью 78,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере 2450000 руб.; помещения с кадастровым номером №, площадью 253,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> размере 8159000 руб.; помещения с кадастровым номером № площадью 51,5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере 1831000 руб.; помещения с кадастровым номером №, площадью 26,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере 981000 руб.; помещения с кадастровым номером № площадью 9,00 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере 350000 руб.; помещения с кадастровым номером №, площадью 9,00 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере 350000 руб.; помещения с кадастровым номером №, площадью 9,0 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере 350000 руб.; помещения с кадастровым номером №, площадью 9,0 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере 350000 руб.; помещения с кадастровым номером №, площадью 9,0 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере 350000 руб.; помещения с кадастровым номером № площадью 9,0 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере 350000 руб.; помещения с кадастровым номером №, площадью 9,0 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере 350000 руб.; помещения с кадастровым номером №, площадью 9,0 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере 350000 руб.; помещения с кадастровым номером № площадью 9,0 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере 350000 руб.; помещения с кадастровым номером № площадью 9,0 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере 350000 руб.; помещения с кадастровым номером №, площадью 9,0 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере 350000 руб.; помещения с кадастровым номером №, площадью 9,0 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере 350000 руб.; помещения с кадастровым номером №, площадью 9,0 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере 350000 руб.; помещения с кадастровым номером №, площадью 9,0 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере 350000 руб.; помещения с кадастровым номером №, площадью 87,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере 3574000 руб.; помещения с кадастровым номером № площадью 87,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере 2458000 руб.; помещения с кадастровым номером № площадью 40,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере 1205000 руб.; помещения с кадастровым номером №, площадью 19,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере 570000 руб.; помещения с кадастровым номером № площадью 39,00 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере 1269000 руб.; помещения с кадастровым номером № площадью 19,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере 567000 руб.; помещения с кадастровым номером № площадью 40,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере 1211000 руб.; помещения с кадастровым номером №, площадью 40,0 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере 1187000 руб.; помещения с кадастровым номером №, площадью 35,4 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере 1051000 руб.; помещения с кадастровым номером №, площадью 39,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере 1175000 руб.; помещения с кадастровым номером №, площадью 24,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере 722000 руб.; помещения с кадастровым номером №, площадью 47,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере 1421000 руб.; помещения с кадастровым номером №, площадью 23,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере 686000 руб.

Из содержания заключения эксперта судебной оценочной экспертизы следует, что экспертом в соответствии с требованиями ФСО № 7 был исследован рынок, к которому относятся объекты оценки, определены сегменты рынка, проанализированы основные факторы, влияющие на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости. Экспертом, с учётом требований пунктов 13, 16, 24 ФСО № 1, выбраны сравнительный подход с применением метода распределения и доходный подход с применением метода капитализации. Применены корректирующие коэффициенты для различных подходов с учётом данных регионального рынка, ограничений в виде арендной платы за земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости, условий рынка по изменению цен за период между датами сделок (аренды) и их оценки, местоположение объектов оценки с учётом статуса населённого пункта, удалённости объектов от центра города, престижность района, расположение рядом с оживлёнными магистралями, транспортная доступность, близость остановок общественного транспорта, парковка, экологическая ситуация и иные связанные факторы, также учтено функциональное назначение объекта и его расположение по отношению к «красным линиям».

Экспертом принята корректировка на долгосрочное право аренды на земельный участок, то есть, учтена земельная составляющая в стоимости объекта, применены корректирующие коэффициенты на фактор масштаба для цен объектов офисно-торгового назначения, корректировка на этажность, учтён класс качества и техническое состояние объекта, наличие отдельного входа, инженерных коммуникаций, качество внутренней отделки, ликвидность для помещений гаража.

В соответствии с пунктом 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №297, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. При проведении оценки возможно установление дополнительных к указанным в задании на оценку допущений, связанных с предполагаемым использованием результатов оценки и спецификой объекта оценки.

Судом в ходе судебного разбирательства установлено, что при проведении оценки экспертом проанализирован рынок объектов недвижимости на дату оценки. Определяя рыночную стоимость исследуемых объектов недвижимости, экспертом применены все необходимые способы, методы и подходы оценки, а также необходимые корректировки. В заключении содержится подробное описание применённых корректировок с обоснованием необходимости и возможности применить поправки к рассчитываемой рыночной цене исследуемых объектов недвижимости. При определении рыночной стоимости учтены сведения, представленные Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым о характеристиках объектов недвижимости, зарегистрированных ограничениях использования исследуемого земельного участка (т. 5 л.д. 61-246).

В судебном заседании эксперт Терещенко Н.А. поддержала выводы, содержащиеся в заключении судебной оценочной экспертизы, указала, что Торговый центр «Максимум» представлен комплексом зданий разной этажности, имеет подвал-гараж для размещения трёх машин. Оцениваемые объекты относятся по качеству строительства к высококлассным объектам, находятся в непосредственном окружении жилых многоэтажных домов, в некоторых из которых имеются встроенно-пристроенные магазины. На территории соседнего домовладения расположен Торговый центр «Дом моделей». Торговый центр «Максимум» расположен в зоне влияния трёх ТЦ (Капитал, Пассаж-1 и Пассаж-2), идентифицированных как районный и окружной ТЦ, имеющих лучшее расположение. ТЦ «Максимум» расположен в стороне от основных пешеходных потоков - между остановками. У торгового центра отсутствует необходимая организованная парковка, при том, что в окружении отсутствует необходимая для этого территория. Эти факторы обуславливают наличие внешнего износа, выраженного в снижении классности ТЦ с точки зрения рынка, что характеризуется низкой загрузкой, арендной платой ниже рыночной, а также сделками купли-продажи помещений в ТЦ по ценам ниже рыночных, при ограниченном числе потенциальных покупателей. На первом этаже двухэтажного здания был организован крытый рынок, который из-за неудачного расположения ТЦ не заполняется: из 29 торговых мест с середины 2019 года сданы только 7 (возле входа). Часть объектов оценки – помещения по 9 кв.м. - это торговые места на рынке, часть которых на момент проведения экспертизы не выделена в отдельные помещения. При этом, часть других объектов фактически является местами общего пользования: коридоры на рынке, туалет, которые как отдельные объекты не продаются и могут рассматриваться только в составе торгового объекта в целом. С учётом изложенного, для расчёта стоимости помещений был применён не только сравнительный, но и доходный подход.

Эксперт, участвовавший в судебном заседании, в полном объёме ответил на все вопросы, поставленные судом и лицами, участвующими в деле. Имеющиеся у участников процесса сомнения и противоречия относительно выводов заключения эксперта устранены, ходатайств о назначении дополнительной или повторной экспертизы суду не поступило.

В силу положений части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением эксперта (комиссии экспертов) должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1).

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Доказательство признаётся судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придёт к выводу, что содержащиеся в нём сведения соответствуют действительности (часть 4).

С учётом установленных обстоятельств, оценив представленные в материалы дела отчёт и экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, руководствуясь положениями части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта судебной оценочной экспертизы № 925 от 29 июля 2021 года отвечает приведённым выше в решении суда требованиям законодательства и содержит выводы о достоверной рыночной стоимости объектов недвижимости.

Данное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим необходимым уровнем квалификации и профессиональной подготовки, соответствующим предмету исследования, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, отвечает требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, содержит подробное описание проведённого исследования.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, при оценке использована информация, обеспечивающая достоверность заключения как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Подобранные экспертом аналоги сопоставимы по основным ценообразующим факторам с объектами исследования, в связи с чем, отвечают требованиям пункта 22 ФСО№ 7. Необходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам были подробно обоснованы экспертом и сомнений у суда не вызывают. Применение данных корректировок суд признаёт верным. В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методы и методики определения рыночной стоимости, отражён порядок проведения расчётов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Содержащиеся в заключении эксперта сведения при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтённых экспертом при расчёте итоговой величины рыночной стоимости.

Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объёме.

Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнений, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности.

Лицами, участвующими в деле, замечаний по основаниям достоверности результатов экспертного исследования суду не представлено.

Материалы дела не содержат каких-либо доказательств, свидетельствующих о наличии объективных сомнений по поводу достоверности выводов, содержащихся в заключении судебной оценочной экспертизы № 925 от 29 июля 2021 года. В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определённая судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату её определения. Оснований для назначения повторной экспертизы судом не установлено. Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит, в том числе, из анализа рынка, приведённого в экспертном заключении.

Доводы возражений представителей административных ответчиков по своей сути, сводятся к несогласию с административным исковым заявлением, а не к несогласию со стоимостью объектов недвижимости, определённой по результатам судебной оценочной экспертизы.

При таких данных, учитывая, что установленная в ходе рассмотрения дела рыночная стоимость вышеуказанных объектов недвижимости ниже утверждённой кадастровой, заявленные административные исковые требования Агапова О.Ю. являются обоснованными и подлежат удовлетворению путём установления рыночной стоимости заявленных им объектов недвижимости в размере согласно заключению судебной оценочной экспертизы.

Верховным Судом Республики Крым установлено, что кадастровая стоимость помещений установлена по состоянию на 1 января 2019 г.

В силу пункта 25 Постановления № 28 от 30 июня 2015 г. датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если имело место обращение этого лица в комиссию.

В комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Агапов О.Ю. не обращался.

Административный истец обратился в Верховный Суд Республики Крым с административным иском об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере, равном его рыночной стоимости, 17 декабря 2020 года, что следует из штампа почтового отделения, проставленного на конверте, в котором административное исковое заявление и приложенные к нему материалы были направлены в суд.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

решил:

административный иск Агапова Олега Юрьевича – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером №, площадью 188,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 1 января 2019 года в размере 6086000 (шесть миллионов восемьдесят шесть тысяч) руб.

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером №, площадью 253,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 1 января 2019 года в размере 8159000 (восемь миллионов сто пятьдесят девять тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером № площадью 40,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 1 января 2019 года в размере 1205000 (один миллион двести пять тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером №, площадью 51,5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 1 января 2019 года в размере 1831000 (один миллион восемьсот тридцать одна тысяча) рублей.

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером №, площадью 19,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 1 января 2019 года в размере 570000 (пятьсот семьдесят тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером №, площадью 39,00 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 1 января 2019 года в размере 1269000 (один миллион двести шестьдесят девять тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером №, площадью 19,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 1 января 2019 года в размере 567000 (пятьсот шестьдесят семь тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером № площадью 40,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 1 января 2019 года в размере 1211000 (один миллион двести одиннадцать тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером №, площадью 40,0 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 1 января 2019 года в размере 1187000 (один миллион сто восемьдесят семь тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером №, площадью 35,4 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 1 января 2019 года в размере 1051000 (один миллион пятьдесят одна тысяча) рублей.

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером №, площадью 39,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 1 января 2019 года в размере 1175000 (один миллион сто семьдесят пять тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером №, площадью 24,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 1 января 2019 года в размере 722000 (семьсот двадцать две тысячи) рублей.

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером №, площадью 47,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 1 января 2019 года в размере 1421000 (один миллион четыреста двадцать одна тысяча) рублей.

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером №, площадью 87,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 1 января 2019 года в размере 2458000 (два миллиона четыреста пятьдесят восемь тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером №, площадью 78,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 1 января 2019 года в размере 2450000 (два миллиона четыреста пятьдесят тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером №, площадью 26,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 1 января 2019 года в размере 981000 (девятьсот восемьдесят одна тысяча) рублей.

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером №, площадью 23,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 1 января 2019 года в размере 686000 (шестьсот восемьдесят шесть тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером №, площадью 9,00 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 1 января 2019 года в размере 350000 (триста пятьдесят тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером №, площадью 9,0 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 1 января 2019 года в размере 350000 (триста пятьдесят тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером № площадью 9,0 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 1 января 2019 года в размере 350000 (триста пятьдесят тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером № площадью 9,0 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 1 января 2019 года в размере 350000 (триста пятьдесят тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером №, площадью 9,0 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 1 января 2019 года в размере 350000 (триста пятьдесят тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером № площадью 87,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 1 января 2019 года в размере 3574000 (три миллиона пятьсот семьдесят четыре тысячи) рублей.

Датой подачи искового заявления считать 17 декабря 2020 года.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции путём подачи апелляционной жалобы через Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме 18 октября 2021 года.

Судья Верховного Суда

Республики Крым О.В. Хожаинова