Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Владимире административное дело по административному исковому заявлению ФИО8 к администрации города Владимира, Управлению земельными ресурсами администрации г.Владимира, Управлению капитального строительства администрации г.Владимира, Управлению Росреестра по Владимирской области о признании незаконными решений государственного органа

У С Т А Н О В И Л:

ФИО8 обратился в суд с иском к администрации г.Владимира, Управлению земельными ресурсами администрации г.Владимира, Управлению капитального строительства администрации г.Владимира, Управлению Росреестра по Владимирской области о признании незаконными отказа Управления земельными ресурсами администрации г.Владимира в заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером ### по адресу: <...> д.###, оформленного уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ. № ###, признании незаконным расторжение договора аренды земельного участка№### от ДД.ММ.ГГГГ., оформленного уведомлением Управления земельными ресурсами администрации г.Владимира от ДД.ММ.ГГГГ. № ### и обязании администрации г.Владимира заключить с истцом новый договор аренды обозначенного выше земельного участка на срок ### года для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ###:###:###:### по адресу: <...>; признании незаконным приказа Управления капитального строительства администрации г.Владимира №###-П от ДД.ММ.ГГГГ «О прекращении действия разрешения на строительство» и обязании ответчика вынести новый приказ об отмене оспариваемого приказа и возобновлении действия разрешения на строительство индивидуального жилого дома от ###. № RU ###; признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ. №###, вынесенного Управлением Росреестра по Владимирской области и обязании его вынести решение о государственной регистрации права собственности истца на объект незавершенного строительства с кадастровым номером ###:###:###:### по адресу: г<...> и произвести соответствующую государственную регистрацию.

В обоснование заявленных требований указал, что является собственником нежилого здания, находящегося в разрушенном состоянии, назначение объекта – жилое, площадь объекта ### кв.м инв.№### литер ### этажность ### кадастровый номер ### по адресу: г<...> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., о чем в ЕГРП сделана запись от ДД.ММ.ГГГГ № ###. Указанное здание поставлено на кадастровый учет, что подтверждается наличие кадастрового номера и кадастровым паспортом здания от ДД.ММ.ГГГГ. Указанное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером ###:###:###:### площадью ### кв.м из категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием индивидуальное жилищное строительство по адресу: <...> Граница и площадь земельного участка были уточнены, что подтверждается кадастровой выпиской о земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ., согласно которой земельный участок находится в не разграниченной государственной собственности. Без проведения торгов администрацией города Владимира с ним был заключен договор аренды данного земельного участка №### от ДД.ММ.ГГГГ с учетом дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ. №### сроком до ###., целью которой являлась индивидуальная жилая застройка. Для целей осуществления нового строительства истцом были получены градостроительный план земельного участка, утвержденный постановлением главы города Владимира № ### от ДД.ММ.ГГГГ получено разрешение на строительство индивидуального жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ с учетом продления сроком до ДД.ММ.ГГГГ., заключен договор подряда № ### от ДД.ММ.ГГГГ. с ООО «<...>», в соответствии с которым на базе старого фундамента здания было начато строительство нового дома. Объект незавершенного строительства, кадастровый номер ### поставлен на кадастровый учет, что подтверждается кадастровым паспортом здания от ДД.ММ.ГГГГ. Имея намерение продолжать строительство, до окончания срока действия договора аренды, через МКУ МФЦ г.Владимира истец, действуя через представителя, обратился в администрацию г.Владимира с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером ###:###:###:### путем заключения нового договора аренды сроком на ### года для завершения строительства. Однако уведомлением УЗР администрации г.Владимира от ДД.ММ.ГГГГ. №### ему было отказано по мотиву отсутствия зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительством объекта на испрашиваемом в аренду земельном участке. Уведомлением УЗР администрации г.Владимира от ДД.ММ.ГГГГ. №### за ### дня до окончания действия договора расторгло с ним договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ по истечении срока его действия, о чем уведомило истца ДД.ММ.ГГГГ. Для защиты нарушенных прав он обратился в прокуратуру города Владимира. Результатом прокурорской проверки явилось представление в адрес администрации г.Владимира об устранении нарушений земельного законодательства №### от ДД.ММ.ГГГГ., в котором было сообщено о праве истца на получение земельного участка в аренду без проведения торгов. В связи с расторжением договора аренды земельного участка и отказом в заключении нового договора аренды, УКС администрации г.Владимира издало приказ №###-П от ДД.ММ.ГГГГ о прекращении действия разрешения на строительство, чем незаконно ограничило право истца на завершение, начатого и осуществляемого на законных основаниях строительства. В период действия договора аренды он также обратился в Управление Росреестра по Владимирской области с заявлением от ДД.ММ.ГГГГ. о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, однако ДД.ММ.ГГГГ. получил отказ №###, поскольку договор аренды земельного участка расторгнут, а он не может являться бесспорным подтверждением права на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, чем истец был лишен возможности произвести государственную регистрацию права собственности своего недвижимого имущества. Считает названные решения и действия органов местного самоуправления и Росреестра незаконными, нарушающими его права, поскольку в силу положений п.п.### п.###, п.п.### п.### ст.###, п.### ст.### Земельного кодекса РФ, п.### ст.### Федерального закона от ###. № ###-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», ст.### ЗК РФ истец имеет право на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов на срок ### года для целей завершения строительства, а отсутствие государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не может являться основанием для отказа в заключении нового договора аренды для целей завершения строительства названного объекта, а потому решение об отказе на этом основании является незаконным. По мнению истца, расторжение договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. произведено с нарушением закона и положений п.п. ### договора аренды, т.к. достаточных оснований для расторжения не имелось, а уведомление поступило истцу с нарушением установленного договором срока и было получено ДД.ММ.ГГГГ Приказ УКС незаконен ввиду отсутствия оснований для прекращения действий разрешения на строительство, предусмотренных ч.### ст. ### ГрК РФ, в нем отсутствует ссылка на конкретные нормы, являющиеся основаниями прекращения разрешения на строительство. Отказ в государственной регистрации права собственности незаконен, поскольку истец обратился в орган Росреестра с заявлением до истечения срока договора аренды, а положения п.### ст. ### Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек.

В судебное заседание административный истец ФИО8 не явился, направил представителя ФИО4 (по доверенности), который поддержал заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

В судебном заседании представитель администрации г.Владимира ФИО5 просила в удовлетворении иска отказать, в обоснование возражений указав, что ФИО8 на праве собственности принадлежит нежилое здание в разрушенном состоянии, назначение: жилой дом, адрес: <...>, инвентарный номер: ###, литер: ### площадь: ### кв.м по наружному обмеру, кадастровый номер ###, запись в ЕГРП № ### от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серия ### № ###.

Между администрацией города Владимира и ФИО8 был заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ № ### аренды земельного участка с кадастровым номером ###:###:###:###, расположенного по адресу: <...> для индивидуального жилищного строительства, на срок по ###.

На основании заявления ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ. управлением архитектуры и строительства подготовлен и выдан градостроительный план земельного участка, утвержденный постановлением главы города Владимира.

###. ФИО8 выдано разрешение на строительство № RU ### на срок по ДД.ММ.ГГГГ

В ### году ФИО8 демонтировал нежилое здание, указанное в свидетельстве государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. серия ### № ###. Однако при строительстве жилого дома ФИО8 нарушил требования градостроительного плана земельного участка в части допустимого места размещения здания и границ земельного участка, что подтверждается актом инспектора муниципального земельного контроля управления земельными ресурсами администрации города Владимира от ДД.ММ.ГГГГ., в результате чего управление капитального строительства администрации города Владимира приказом от ДД.ММ.ГГГГ. №### прекратило действие разрешения на строительство. По данному факту Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области проведено административное обследование и установлено, что ФИО8 используется часть кадастрового квартала ###:###:### площадью около ### кв.м из земель общего пользования, расположенного в районе земельного участка с кадастровым номером ###:###:###:###, без прав, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Таким образом, письмо администрации города Владимира от ДД.ММ.ГГГГ № ### о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № ### по окончании срока на основании ст.### Гражданского кодекса РФ не нарушает права ФИО8, осуществившего самозахват земель общего пользования. Удовлетворение заявления ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым № ### общей площадью ### кв.м для индивидуального жилищного строительства на два года, путем заключения нового договора аренды, напротив, будет нарушать права и законные интересы администрации города Владимира, поскольку административный истец продолжит строительство объекта на землях общего пользования. Кроме того, для заключения договора аренды с ФИО8 отсутствуют правовые основания. Статьей ### Земельного кодекса РФ, пунктом ### статьи ### Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № ###-### предоставлено право на приобретение земельного участка без торгов собственникам объектов незавершенного строительства. Исходя из норм земельного и гражданского законодательства (ст.ст.###, ###, ### ГК РФ) собственником объекта незавершенного строительства, в том числе применительно к п.### ст.### Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ№ ###-###, является лицо, право собственности которого зарегистрировано в ЕГРП или которое имеет документы на объект незавершенного строительства, устанавливающие (удостоверяющие) право собственности, возникшее до момента вступления в силу Закона о регистрации. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на разрушенное нежилое здание от ДД.ММ.ГГГГ серия ### № ### не является основанием для заключения договора аренды. Отказ в предоставлении ФИО8 земельного участка в аренду без проведения торгов для строительства индивидуального жилого дома, изложенный в письме от ДД.ММ.ГГГГ № ###, соответствует требованиям действующего законодательства. Администрация города действовала в пределах имеющихся полномочий. В соответствии со ст.### Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № ###-### «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа. Статьей ### Порядка управления земельными ресурсами города Владимира, утвержденного решением Владимирского городского Совета народных депутатов от ### № ### полномочия по распоряжению земельными участками и полномочия на принятие решений о перераспределении земельных участков предоставлены администрации города Владимира. Распоряжением администрации города Владимира от ДД.ММ.ГГГГ № ###-р право подписи писем об отказе в предоставлении прав на земельные участки и на иных документах, касающихся распоряжения земельными участками предоставлено начальнику управления земельными ресурсами администрации города Владимира.

Представитель Управления земельными ресурсами администрации г.Владимира не явился, ранее поддержал позицию представителя администрации г.Владимира.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области ФИО7 просила в удовлетворении иска отказать в полном объеме, в обоснование возражений указав, что в соответствии с пунктом ### статьи ### Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № ###- ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Деятельность регистрирующего органа ограничена только осуществлением действий по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то есть его действия связаны лишь с вопросами подтверждения государством возникшего права собственности (иных вещных прав). В соответствии с п.### ст. ### закона о госрегистрации, при осуществлении государственной регистрации прав государственным регистратором проводится правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом.

В соответствии с требованиями ст. ### закона о регистрации, документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

В соответствии с положениями ст. ### закона о госрегистрации право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения.

Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если на основании данного документа ранее было зарегистрировано право заявителя (право лица, представителем которого является заявитель, если документы на государственную регистрацию представлены представителем) на указанный земельный участок в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Разрешение на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения, запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем такое разрешение, при условии, что заявитель не представил такое разрешение по собственной инициативе.

В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство с учетом положений пункта ### настоящей статьи.

В соответствии с требованиями ст. ### закона о госрегистрации, основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются:

документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;

правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Поскольку истцом на государственную регистрацию права на объект незавершенного строительства по адресу: <...> изначально не было представлено разрешение на строительство, данный правоустанавливающий документ ДД.ММ.ГГГГ Управлением был запрошен в Управлении капитального строительства администрации г.Владимира. В результате была получена копия разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ, действие которого продлено до ДД.ММ.ГГГГ г.

По данным кадастрового паспорта объект незавершенного строительства с кадастровым номером ###:###:###:###, заявленный к регистрации, расположен на земельном участке с кадастровым номером ###:###:###:###, который принадлежит истцу на праве аренды по договору сроком до ДД.ММ.ГГГГ

В процессе приостановления государственной регистрации государственным регистратором направлен запрос в Администрацию г.Владимира об актуальности договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №###. В информационном письме от ДД.ММ.ГГГГ Управление земельными ресурсами администрации сообщило, что истцу направлено уведомление о расторжении договора аренды в связи с окончанием срока.

ДД.ММ.ГГГГ. в Управление поступило информационное письмо из Управления земельными ресурсами администрации, что приказом от ДД.ММ.ГГГГ №###-п прекращено действие разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ. в Управление с заявлением обратилось МО г.Владимир в лице представителя по доверенности ФИО2 о прекращении договора аренды на земельный участок с кадастровым номером ###:###:###:###. На основании данного заявления ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП внесена запись о прекращении договора.

Таким образом, на момент вынесения решения об отказе истцу в государственной регистрации прав на недвижимое имущество- объект незавершенного строительства возникли противоречия между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами в ЕГРП.

Учитывая изложенное, действия государственного регистратора, выразившиеся в принятии отказа от ДД.ММ.ГГГГ №### обоснованы, поскольку совершены на основании требований действующего законодательства и в рамках установленных полномочий.

Сроки осуществления, приостановления государственной регистрации регламентированы законом о госрегистрации. Государственный регистратор рассматривает предъявленный пакет документов и не вправе рассчитывать на документы, которые могут быть предъявлены (либо не предъявлены) заинтересованным лицом в будущем. Применимо к ситуации, возникшей с истцом, заявителю необходимо урегулировать вопросы с арендодателем, предъявить документы, необходимые для проведения государственной регистрации. Истец предъявил требования к Управлению необоснованно, преждевременно, избрав неверный способ судебной защиты.

Представитель Управления капитального строительства администрации г.Владимира ФИО6 считал заявленные требования необоснованными и неподлежащими удовлетворению, поддержав позицию представителей УЗР и Росреестра по Владимирской области.

В обоснование возражений указал, что приказ Управления № ###-П от ДД.ММ.ГГГГ. принят в рамках полномочий, в соответствии с решением Совета народных депутатов г.Владимира №### от ДД.ММ.ГГГГ. «Об утверждении положения об управлении капитального строительства администрации г.Владимира ( на момент выдачи разрешения –управление архитектуры и строительства (распоряжение главы г.Владимира № ###-р от ДД.ММ.ГГГГ.), постановления администрации г.Владимира № ### от ДД.ММ.ГГГГ. «Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги по подготовке и выдаче разрешения на строительство, реконструкцию объектов капитального строительства и признании утратившим силу постановления администрации г.Владимира № ### от ДД.ММ.ГГГГ.», положений ч.### и ч.### ст.### ГрК РФ, п.### ст.### Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ. №###-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ». На основании п.п.### п.### ч.### ст.### ГрК РФ действие разрешения на строительство прекращается на основании решения уполномоченных на выдачу разрешений на строительство органа местного самоуправления в случае расторжения договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки. Управление в силу своих полномочий и при наличии сведений о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. №###, приказом от ДД.ММ.ГГГГ №###-П прекратило действие разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ. № RU ###.

Изучив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

Согласно ### КАС РФ гражданин, организация могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В силу ч.### ст.### КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет:

###) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление;

###) соблюдены ли сроки обращения в суд;

###) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:

а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия);

б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;

в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;

###) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Для признания решений, действий (бездействий) незаконными необходимо одновременное наличие двух условий — несоответствие закону и нарушение прав и законных интересов административного истца (п.### ч.### ст.### КАС РФ).

Судом установлено, что ФИО8 является собственником нежилого здания (находящегося в разрушенном состоянии) площадью ### кв.м, назначение объекта – жилое, инв.№### литер ### этажность ###, кадастровый номер ### по адресу: <...> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. с ФИО1, заключенным в простой письменной форме, о чем в ЕГРП сделана запись от ДД.ММ.ГГГГ. № ###.

Указанное здание было поставлено на кадастровый учет, что подтверждается кадастровым паспортом здания от ДД.ММ.ГГГГ. и расположено на земельном участке с кадастровым номером ###:###:###:### по адресу: <...> площадью ### кв.м, из категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием: индивидуальное жилищное строительство, находящимся в неразграниченной государственной собственности.

ДД.ММ.ГГГГ. между истцом и администрацией г.Владимира был заключен договор аренды данного земельного участка №###, с учетом дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ. №### сроком по ДД.ММ.ГГГГ

Целью аренды в силу п.### договора является индивидуальная жилая застройка.

Для целей осуществления строительства истцом были получены градостроительный план земельного участка, утвержденный постановлением главы города Владимира № ### от ДД.ММ.ГГГГ., получено разрешение на строительство индивидуального жилого дома от ###., продленное ###. в установленном законом порядке до ### года; заключен договор подряда №### от ДД.ММ.ГГГГ. с ООО «<...>», в соответствии с которым на базе старого фундамента здания было начато строительство нового дома, что также подтверждается актом обследования земельного участка муниципальной земельной инспекции Управления земельными ресурсами администрации г.Владимира от ДД.ММ.ГГГГ.

Установлено также, что ДД.ММ.ГГГГ объект незавершенного строительства с кадастровым номером ###:###:###:### площадью ### кв.м и расположенный в пределах земельного участка с кадастровым номером ###:###:###:### поставлен на кадастровый учет, что подтверждается кадастровым паспортом здания от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ. истец, действуя через представителя, обратился в МКУ МФЦ г.Владимира с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером ###:###:###:### в аренду для индивидуального жилищного строительства сроком на ### года (для завершения строительства).

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ. №### Управление земельными ресурсами отказало истцу в заключении договора аренды земельного участка, указав, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют сведения о зарегистрированных правах собственности на объект, расположенный на испрашиваемом земельном участке, а в силу п.### ст.### ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов и уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ. № ### сообщило истцу о расторжении договора аренды по окончании его срока.

В связи с расторжением договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. № ### приказом Управления капитального строительства №###-П от ДД.ММ.ГГГГ. действие разрешения на строительство индивидуального жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ. №RU ### прекращено.

Установлено также уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области от ДД.ММ.ГГГГ. № ### истцу было отказано в государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект по мотиву отсутствия документов, необходимых для государственной регистрации права.

В статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды без проведения торгов заключается с собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в публичной собственности и (или) с лицами, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6) или в случаях, предусмотренных, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ).

Арендатор земельного участка, имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов при наличии в совокупности следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора; исключительным правом на приобретение земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; ранее заключенный договор аренды не был расторгнут с этим арендатором по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен в статье 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации и предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Особенности заключения нового договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, установлены пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

С 01.03.2015 г. вступили в силу изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, внесенные в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Согласно п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;

Согласно п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137 "О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, законодатель предусмотрел, что владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства жилого дома, по договорам аренды, заключенным до 1 марта 2015 года, т.е. до введения в действие изменений в Земельный Кодекс РФ, предоставляется право на продление договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

Как следует из материалов дела, единственной причиной для отказа в предоставлении истцу испрашиваемого земельного участка в аренду явилось отсутствие зарегистрированного права на незавершенный строительством объект.

Однако само по себе отсутствие государственной регистрации права истца на объект незавершенного строительства не может являться единственным основанием отказа в заключении с ним договора аренды, что повлекло внесение в адрес администрации г.Владимира прокуратурой г.Владимира представления об устранении нарушений земельного законодательства от ДД.ММ.ГГГГ. №###.

Следовательно, поскольку истец является арендатором земельного участка на основании договора, заключенного до 1 марта 2015 года, на земельном участке имеются незарегистрированные объекты недвижимости, что не оспаривалось истцом, отказ в связи с отсутствием ФИО8 права на объект незавершенного строительства на этом участке является незаконным и нарушает права истца как собственника объекта недвижимости.

Суд критически относится к представленному в материалы дела акту обследования земельного участка Управления земельными ресурсами администрации г.Владимира от ДД.ММ.ГГГГ., поскольку он составлен в отсутствие лица, фактического использующего земельный участок - ФИО8 и не является допустимым доказательством, подтверждающим, что незавершенный строительством объект выходит за границы испрашиваемого земельного участка, составлен после принятия уполномоченным органом оспариваемого решения.

Напротив, как пояснил допрошенный в качестве свидетеля государственный инспектор Владимирской области по использованию и охране земель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области ФИО3, проводивший административное обследование арендуемого истцом земельного участка, незавершенный строительством объект за границы земельного участка не выходит. Оснований не доверять его показаниям суд не находит.

Более того, нарушение норм при строительстве объекта не может являться основанием для отказа в предоставлении земельного участка в аренду.

Наличие в отношении ФИО8 не вступившего в законную силу постановления по делу об административном правонарушении №### от ДД.ММ.ГГГГ за совершение правонарушения, предусмотренного ст.### КоАП РФ и выразившегося в использовании части кадастрового квартала ###:###:### площадью около ### кв.м, примыкающего к проверяемому земельному участку с кадастровым номером ###:###:###:### без прав, предусмотренных законодательством РФ не подтверждает отсутствие оснований для заключения договора аренды, равно как и факт подачи администрацией г.Владимира ДД.ММ.ГГГГ. в суд иска о признании зарегистрированного права собственности ФИО8 на объект недвижимости площадью ### кв.м (здание в разрушенном состоянии).

Основания досрочного расторжения договора аренды определены в статье 619 ГК РФ.

Порядок изменения, расторжения и прекращения договора предусмотрен разделом ### договора от ДД.ММ.ГГГГ которым предусмотрены случаи расторжения договора и определено, что сторона, изъявившая желание расторгнуть договор, извещает об этом другую сторону в обязательном порядке в письменном виде (п.### Договора). Срок рассмотрения предложений о расторжении договора, а также предложений по внесению изменений и дополнений в договор – ### календарных дней.

Исходя из общих положений Гражданского кодекса РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором (ст.610 ГК РФ).

Поскольку договор аренды между истцом и ответчиком был заключен на срок по ДД.ММ.ГГГГ., оснований для признания незаконным уведомления истца от ДД.ММ.ГГГГ. №### о расторжении с ним договора по истечении его срока, суд оснований не находит.

Положениями ст.10 ГК РФ установлен запрет на осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В силу п.п.3 п. 21.1 ст.51 ГрК РФ действие разрешения на строительство прекращается на основании решения уполномоченных на выдачу разрешений на строительство федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления или уполномоченной организации, осуществляющей государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, либо Государственной корпорации по космической деятельности "Роскосмос" в случае расторжения договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки.

Основанием для издания приказа №###-П послужило расторжение договора аренды земельного участка.

Между тем оспариваемый приказ не содержит конкретных норм закона, которыми руководствовался уполномоченный орган. Доказательств, что Управлению капитального строительства стало известно о расторжении договора аренды земельного участка в порядке информационного взаимодействия суду также не представлено.

Принимая во внимание допущенное нарушение прав истца со стороны Управления земельными ресурсами администрации г.Владимира, право истца подлежит восстановлению путем отмены оспариваемого приказа Управления капитального строительства №###-П от ДД.ММ.ГГГГ., поскольку в отсутствие полученного в установленном законом порядке разрешения на строительство истец лишен возможности завершить строительство.

В то же время оснований для признания незаконными действий Управления Росреестра по Владимирской области, выразившихся в отказе в государственной регистрации права собственности, оформленного уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ., суд не находит ввиду следующего.

В соответствии со ст.25 Федерального закона от 21.07.1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имуществом и сделок с ним» право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения.

При обращении к ответчику с заявлением о государственной регистрации права истцом была предоставлена лишь квитанция об оплате госпошлины от ДД.ММ.ГГГГ

По заявлению истца от ДД.ММ.ГГГГ. в связи со сбором необходимых документов государственная регистрация права на указанный объект была приостановлена сроком до ДД.ММ.ГГГГ

Поскольку в пакете документов, поданных для государственной регистрации права, отсутствовало разрешение на строительство, оно было запрошено регистрирующим органом.

В течение срока приостановления ДД.ММ.ГГГГ. истцом было представлено разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ. и заявлено о возобновлении государственной регистрации.

Однако в рамках правовой экспертизы, в процессе приостановления ДД.ММ.ГГГГ. ответчиком была получена информация о расторжении договора аренды, в связи с чем ###. в адрес истца направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации до ДД.ММ.ГГГГ. с предложением представить дополнительные доказательства наличия оснований для проведения государственной регистрации.

Однако таковых истцом представлено не было, а ответчиком получена информация об отсутствии у истца документов, с наличием которых закон связывает проведение процедуры государственной регистрации. (ДД.ММ.ГГГГ. ответчику также стало известно о прекращении действия разрешения на строительство).

На основании абз.10 и 13 п.1 ст.20 Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ (в редакции, действующей на момент спорных правоотношений), в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя; ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе.

Таким образом, суд приходит к выводу, что оспариваемое решение принято ответчиком в пределах предоставленных полномочий, закону не противоречит, права и законные интересы истца не нарушает и при наличии документов, необходимых для государственной регистрации права и подтверждающих права истца на земельный участок не препятствует повторному обращению к ответчику за государственной регистрацией права на незавершенный строительством объект.

Руководствуясь ст.ст.175-180, 227, 228 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО8 удовлетворить частично.

Признать незаконным отказ Управления земельными ресурсами администрации г.Владимира, оформленный уведомлением от ###. №### в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером ###:###:###:###, расположенного по адресу: <...> и обязать администрацию г.Владимира заключить с ФИО8 договор аренды земельного участка с кадастровым номером ###:###:###:###, расположенного по адресу: <...> д.### на срок ### года.

Признать незаконным приказ Управления капитального строительства администрации г.Владимира от ###. №###-п «О прекращении действия разрешения на строительство» и отменить его.

В удовлетворении остальной части иска – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Владимирский областной суд через Октябрьский районный суд г. Владимира в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий судья А.О. Веселова

Решение суда принято в окончательной форме 30 января 2017 года

Судья А.О. Веселова