Гражданский кодекс часть 1

Советский районный суд г.Улан-Удэ в составе председательствующего судьи Тумуровой А.А., при секретаре судебного заседания Цыдыповой А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Росреестра по РБ о признании отказа в регистрации перехода права собственности незаконным, понуждении зарегистрировать право собственности на земельный участок,

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным иском к Управлению Росреестра по РБ о признании отказа в регистрации перехода права собственности незаконным, понуждении зарегистрировать право собственности на земельный участок ... в СНТ «Аргада» ... Республики Бурятия с кадастровым номером ....

В обоснование указано, что ДД.ММ.ГГГГ истцу было отказано в государственной регистрации права собственности на земельный участок со ссылкой на то, что земельный участок по сведениям Государственного фонда данных относится к сельскохозяйственным угодьям – пашням. Однако, земельный участок СНТ «Аргада» был выведен из состава особо ценных земель. Таким образом, отказ в государственной регистрации права собственности является необоснованным. Люди проживают на спорных землях с ...-х годов, в ... года был зарегистрирован договор аренды земельного участка с .... В ходе правовой экспертизы регистратор не истребовал недостающие документы.

Определением суда к участию в деле в качестве соответчика привлечен государственный регистратор ФИО2, в качестве заинтересованного лица – Администрация МО СП «Гурульбинское».

В судебном заседании административный истец ФИО1 просил иск удовлетворить по изложенным в нем основаниям, пояснив, что согласно судебной практике арбитражных судов, доводы Управления Росреестра по РБ об отнесении земель к «пашням» со ссылкой на сведения Государственного фонда данных признаны необоснованными. Таким образом, сведения Государственного фонда нелегитимны при применении критериев отнесения сельскохозяйственных угодий к пашням, сенокосам и пастбищам. По сведениям Министерства имущественных и земельных отношений РБ, земельный участок не относится к пашням. Кроме того, была пересчитана система координат 1963 года, в результате чего, возможно, произошло смещение границ участков. Отказ в регистрации права собственности нарушает его право иметь на праве собственности землю. В силу ст.10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду, вправе приобрести такой земельный участок в собственность. Поскольку земельный участок ранее был предоставлен по договору аренды, который был зарегистрирован в установленном порядке, соответственно он вправе приобрести такой земельный участок в собственность. В Государственном кадастре недвижимости сведений о том, что земельный участок относится к пашням, нет, ссылка на Государственный фонд данных нелегитимна.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по РБ по доверенности ФИО3 возражала против удовлетворения иска, поддержав письменный отзыв, согласно которому в иске не указано, какому закону не соответствует оспариваемый отказ в государственной регистрации права. По результатам проведенной правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию, было установлено, что земельный участок, о праве на который заявлялось, образован из земельного участка с кадастровым номером ..., относится к категории земель: земли сельскохозяйственного назначения вид разрешенного использования: для размещения садоводческого некоммерческого товарищества с правом строительства жилых домов. Отделом землеустройства, мониторинга земель и кадастровой оценки недвижимости Управления подготовлена наглядная схема, из которой следует, что земельный участок с кадастровым номером ... расположен на сельскохозяйственных угодьях. Исходя из общепринятых обозначений для сельскохозяйственных карт, вышеуказанный земельный участок расположен на территории пашни. Таким образом, в силу ст.ст.77, 79, 7 ЗК РФ, ст.1, 30, 36, 37 Градостроительного кодекса, с учетом обзора судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2013 года, земельный участок с кадастровым номером ... не может быть предоставлен для размещения садоводческого некоммерческого товарищества с правом строительства жилых домов, поскольку он относится к сельскохозяйственным угодьям. Предоставление земельного участка осуществлено органом местного самоуправления с нарушением требований действующего законодательства. Дополнительно указала, что Государственный кадастр недвижимости не содержит сведений о сельскохозяйственных угодьях, данные сведения хранятся в Государственном фонде данных, который имеет открытый характер.

Административный ответчик ФИО2, представитель заинтересованного лица Администрации МО СП «Гурульбинское» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. Суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения участников судебного разбирательства, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГФИО1 обратился в Управление Росреестра по РБ с заявлением о государственной регистрации права на недвижимое имущество – земельный участок с кадастровым номером ... по адресу: ..., с приложением квитанции и договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Впоследствии истцом на государственную регистрацию были представлены дополнительные документы: письма Министерства природных ресурсов РБ от ДД.ММ.ГГГГ..., от ДД.ММ.ГГГГ..., постановление Администрации МО СП «Гурульбинское» Иволгинского района РБ от ДД.ММ.ГГГГ... о предоставлении земельных участков в собственность членам СНТ «Аргада».

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером ... образован из земельного участка с кадастровым номером ..., относящегося к категории земли: земли сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования – для размещения садоводческого некоммерческого товарищества с правом строительства жилых домов.

По результатам правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов регистратором ДД.ММ.ГГГГ принято решение о приостановлении государственной регистрации права, а ДД.ММ.ГГГГ – об отказе в государственной регистрации права на основании абз.4 п.1 ст.20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку было установлено, что земельный участок расположении на территории пашни.

Согласно абз.4 п.1 ст.20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

В соответствии с п.2 ст.7 Земельного кодекса РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Согласно п.1 ст.35 Градостроительного кодекса РФ в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

В соответствии с п.9 ст.35 Градостроительного кодекса РФ в состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться:

1) зоны сельскохозяйственных угодий - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими);

2) зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

В состав территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов, могут включаться зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, развития объектов сельскохозяйственного назначения (п.10 ст.35 Градостроительного кодекса РФ).

Согласно ст.36 Градостроительного кодекса РФ градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон и территорий опережающего социально-экономического развития.

Использование земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами. Использование земельных участков в границах особых экономических зон определяется органами управления особыми экономическими зонами.

В соответствии со ст.37 Градостроительного кодекса РФ решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.

Из содержания приведенных норм права следует, что зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, развития объектов сельскохозяйственного назначения, могут включаться в состав территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов. На земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ этой территориальной зоны, распространяется действие градостроительного регламента. При этом земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства, могут включаться в состав указанных территориальных зон в границах населенных пунктов в результате перевода этих земельных участков в иную категорию - "земли населенных пунктов".

В соответствии со ст.77 Земельного кодекса РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Согласно п.1 ст.78 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства).

Особенности использования сельскохозяйственных угодий установлены ст.79 ЗК РФ, согласно которой сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Таким образом, для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения градостроительное зонирование не осуществляется и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства не устанавливаются, вследствие этого они не могут быть изменены. Запрет на установление градостроительного регламента исключает возможность применение порядка принятия решений об изменении вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и, соответственно свидетельствует о невозможности изменения вида разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения.

Вышеуказанное также вытекает из действия принципа сохранения целевого использования данных земельных участков, закрепленного подп.1 п.3 ст.1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

С учетом изложенного изменение вида разрешенного использования для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения возможно только после перевода этих земель или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию.

Статья 81 ЗК РФ закрепляет положение о предоставлении земель сельскохозяйственного назначения гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и личного подсобного хозяйства, гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства и не предусматривает их использование для индивидуального жилищного строительства.

Из кадастрового паспорта земельного участка ... следует, что он относится к категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования – для размещения садоводческого некоммерческого товарищества с правом строительства жилых домов, что прямо противоречит вышеуказанным нормам права.

Отделом землеустройства, мониторинга земель и кадастровой оценки недвижимости Управления подготовлена наглядная схема, из которой следует, что земельный участок с кадастровым номером ... расположен на сельскохозяйственных угодьях - пашнях. При исследовании данной схемы были опрошены в качестве специалистов ФИО4 и Табачная Н.А.

При этом специалист ФИО4 пояснил, что представленная Управлением Росреестра по РБ схема отображает сельскохозяйственную карту масштаба 1:25000. В Государственном фонде данных хранятся дела с описанием границ сельхозпредприятий со всеми координатами поворотных точек в системе координат ... года. Система координат ... года была пересчитана в действующую систему координат и по точкам привязана к сельскохозяйственным картам. Утверждены условные знаки для топографических карт масштабов 1:25000, 1:50000, 1:100000, в соответствии с которыми четко определяемые на местности контуры участков растительного покрова, грунтов и пашен изображаются пунктиром. Площади карт, соответствующие положению пашен на местности, никаким условным знаком не заполняются. Небольшие участки пашен, расположенные в районах, бедных ориентирами, выделяются контуром и подписью П (пашня). В данном случае площадь карты не заполнена какими-либо условными знаками, поэтому относится к пашням.

Специалист Табачная Н.А. пояснила, что коричневым цветом отображаются особо ценные сельскохозяйственные угодья, участок истца в данную территорию не входит. Впоследствии на представленных истцом и ответчиком схемах показала различные территории, относящиеся к сельскохозяйственным угодьям.

Оценив представленные схемы, суд полагает обоснованной ссылку ответчика на сведения Государственного фонда данных, который содержит информацию о границах сельхозпредприятий и координатах поворотных точек. Иной порядок получения сведений о местоположении границ сельхозпредприятий действующим законодательством не установлен.

Статья 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" предусматривает внесение в государственный кадастр недвижимости только сведений о категории земель, к которой отнесен земельный участок.

При таких обстоятельствах, правильно установив категорию земель, к которой относится спорный участок, государственный регистратор пришел к обоснованному выводу о том, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требования действующего законодательства, т.к. использование земельного участка из сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения для ведения садоводства, размещения садоводческого некоммерческого товарищества с правом строительства жилых домов действующим законодательством не предусмотрено.

Положения ч.4 ст.10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" не подлежат применению при разрешении настоящего спора, т.к. договор аренды был заключен администрацией муниципального образования с СНТ «Аргада», а не с истцом ФИО1, договор расторгнут ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, само по себе наличие договора не освобождает администрацию муниципального образования от обязанности соблюдать установленный законом порядок предоставления земельных участков.

Руководствуясь ст.ст.175-180, 227 РФ,

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Бурятия путем подачи апелляционной жалобы в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Советский районный суд ....

Судья: А.А. Тумурова