Гражданский кодекс часть 1

Сургутский районный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе: председательствующего судьи Алешкова А.Л., при секретаре Суфияровой И.Ф., рассмотрев в судебном заседании административное исковой заявление ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по ХМАО-Югре об оспаривании отказа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома,

У С Т А Н О В И Л:

Административный истец обратился в суд с указанным иском к Сургутскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по ХМАО-Югре, указывая на то, что 27 ноября 2019 года, в адрес ФИО1 ответчиком направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав на основании ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости, поскольку в соответствии с пунктом 7 (форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации), пунктом 55 (в орган регистрации прав поступили сведения от публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" о неуплате застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд, по представленному на государственную регистрацию договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 280 от 01.05.2017, заключенному между Обществом с ограниченной ответственностью "Салаир" (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) в отношении Объекта долевого строительства, находящийся по адресу: <адрес>, площадью 36.14 кв. м.

Истец в заявлении указал, что в силу требований ч. 4 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции ФЗ от 29.12.2017 № 218-ФЗ), ч. 5 ст. 25 указанного Закона, в связи с регистрацией Фонда защиты прав граждан ДД.ММ.ГГГГ, в связи с заключением первого договора участия в долевом строительстве спорного многоквартирного дома в 2016 году, ООО «Салаир» освобожден от обязанности по уплате обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд при заключении договоров долевого участия в строительстве на объект «Многоэтажный кирпичный жилой <адрес><адрес><адрес>». Истец также указал, что в спорном правоотношении обязательства ООО «Салаир» по договорам долевого участия в строительстве обеспечены договором поручительства от 13.12.2018 № 10990-2018/ДП, заключенным с акционерным обществом Банк «Северный морской путь» (АО «СМИ Банк»), что является достаточным для государственной регистрации спорного договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Помимо этого, истец полагал, что вступившее в законную силу решение Сургутского городского суда от 20.05.2019 года, с учетом апелляционного определения Суда ХМАО-Югры от 24.09.2019 года, являются основанием для государственной регистрации прав, в частности - договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 280 от 01.05.2017.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 исковые требования доверителя поддержал.

Представитель административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по ХМАО-Югре ФИО3 исковые требования не признала, пояснила, что порядок заключения и государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (далее ДДУ) регламентированы, в том числе, Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 214-ФЗ). Федеральный законом от 25.12.2018 № 478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 478-ФЗ) внесены изменения, в том числе, в Закон № 214-ФЗ. Из статьи 8 указанного Закона следует, что если первый ДДУ зарегистрирован до даты государственной регистрации публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» (до 20.10.2017) и был заключен договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по ДДУ, либо договор поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по ДДУ в отношении объекта недвижимости в целом (договором не предусматривается заключение договора страхования или договора поручительства в отношении каждого участника долевого строительства), то дополнительное обеспечение исполнения обязательств застройщика (в том числе уплата взносов в компенсационный фонд) не требуется (части 14, 16 статьи 8 Закона № 478-ФЗ).

По объектам долевого участия в строительстве в многоэтажном кирпичном жилом доме № 23, застройщиком ООО «Салаир» Договор долевого участия с первым участником долевого участия в строительстве зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 01.09.2014 за №. Страхование ответственности застройщика по ДДУ в строительстве с первым участником обеспечено страхованием с ООО «Страховая компания КОМЕСТРА» по договору № 21А-01-020714/1 в отношении «Объект долевого строительства: 1-комнатная квартира, номер этажа: 4, номер объекта: 15, проектная (планируемая) площадь: 36,14 кв.м, местоположение: <адрес> То есть, с первым договором участия в долевом строительстве застройщиком обеспечивалось страхование непосредственно на объект долевого участия по договору, а не на объект в целом. Следовательно, ко всем последующим договорам участия в долевом строительстве по строительству многоэтажного кирпичного жилого дома № 23, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101046:43 применяются общие правила.

Согласно административного иска, административный истец ссылается на договор поручительства № 10990-2018/ДП, заключенный между ООО «Салаир» и Акционерным обществом Банк «Северный морской путь» (АО «СМП Банк»), однако в перечне квартир, за которые несет ответственность поручитель перед дольщиком по данному договору поручительства, спорный объект отсутствует.

Соответственно, Договор поручительства с СМП «Банк», заключенный как способ обеспечения обязательств застройщика ООО «Салаир» в соответствии с требованиями Закона № 214-ФЗ на момент совершения сделки не является страхованием объекта в целом при регистрации договора участия в долевом строительстве с первым участником, поскольку он заключен: значительно позже государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве и служит обеспечением исполнения обязательств застройщика лишь по 109 объектам долевого участия в строительстве многоэтажного кирпичного жилого дома № 23, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № в котором согласно проектной документации 351 Объект ДДУ. Таким образом, по мнению Федеральной службы государственной регистрации, регистрация договора участия в долевом строительстве № 280 от 01.05.2017 года в отношении земельного участка кадастровый №, по адресу: <адрес> площадью 36,14 кв.м., не возможна.

Представитель ответчика также указала, что Федеральная служба государственной регистрации не оспаривает факт того, что решение Сургутского городского суда от 20.05.2019 по делу № 2-2896/2019, апелляционное определение от 24.09.2019 в рамках дела № 33-6834/2019 определено, являются основанием для государственной регистрации договора долевого участия № 280 от 01.05.2017. Вместе с тем, ответчик полагает, что к государственной регистрации договора долевого участия в строительстве применяются общие нормы действующего законодательства, поскольку указанными судебными актами не возложена обязанность на органы государственной регистрации осуществить регистрацию Договора № 280 участия в долевом строительстве от 01.05.2017, а именно, без применения норм, предусмотренных ст. 48 Закона о регистрации (без необходимых для регистрации документов).

Представитель заинтересованного лица – ООО «Салаир» ФИО4 полагала иск не подлежащим удовлетворению, как не законный и не обоснованный.

Выслушав объяснения представителей административного истца, представителя административного ответчика, заинтересованного лица, изучив материалы дела, суд, полагает административный иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества регулируются федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) с учетом специальных норм и правил, установленных для совершения учетно-регистрационных действий.

Порядок заключения и государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (далее ДДУ) регламентированы также Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 214-ФЗ).

Федеральный законом от 25.12.2018 № 478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 478-ФЗ) внесены изменения, в том числе, в Закон № 214-ФЗ.

Статьей 8 Закона № 478-ФЗ предусмотрено, что:

- застройщик уплачивает обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд в соответствии с Законом о фонде по ДДУ, представленным на государственную регистрацию со дня вступления в силу Закона № 478-ФЗ (25.12.2018), в отношении многоквартирного дома и (или) жилого дома блокированной застройки, состоящего из трех и более блоков, если ДДУ с первым участником долевого строительства в отношении соответствующего объекта недвижимости представлен на государственную регистрацию до государственной регистрации Фонда и исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения по этим договорам обеспечивается страхованием гражданской ответственности застройщика или поручительством банка в порядке; установленном частями 17-49 статьи 25 Закона о фонде; к этим договорам не применяются положения частей 8, 15, 17-49 статьи 25 Закона о фонде; положения части 14 статьи 8 Закона № 478-ФЗ не применяются в отношении ДДУ, заключенных застройщиком после дня вступления в силу Закона № 478-ФЗ, если исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения по таким договорам обеспечивается страхованием гражданской ответственности застройщика или поручительством банка в отношении объекта недвижимости в целом и такими договорами не предусматривается заключение договора страхования или договора поручительства в отношении каждого участника долевого строительства (часть 14);

- привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, связанное с возникновением у них права собственности на объекты долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию допускается только с использованием счетов, предусмотренных статьей 15.4 Закона № 214-ФЗ, по ДДУ, представленным на государственную регистрацию после 01.07.2019, в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, если ДДУ с участниками долевого строительства таких объектов недвижимости заключались до 01.07.2019, за исключением ДДУ, заключенных в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, которые соответствуют установленным Правительством Российской Федерации критериям, определяющим степень готовности таких объектов и количество заключенных ДДУ (часть 16).

В соответствии с частью 3 статьи 48 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" при государственной регистрации каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, осуществляется проверка факта уплаты застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", по представленному на государственную регистрацию договору участия в долевом строительстве. Указанная проверка осуществляется органом регистрации прав посредством направления запроса с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства", которая обязана предоставить запрашиваемые сведения в срок не позднее одного рабочего дня, следующего за днем получения запроса органа регистрации прав.

Из вышеизложенного следует, что если первый ДДУ зарегистрирован до даты государственной регистрации публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» (до 20.10.2017) и был заключен договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по ДДУ, либо договор поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по ДДУ в отношении объекта недвижимости в целом (договором не предусматривается заключение договора страхования или договора поручительства в отношении каждого участника долевого строительства), то дополнительное обеспечение исполнения обязательств застройщика (в том числе уплата взносов в компенсационный фонд) не требуется (части 14, 16 статьи 8 Закона № 478-ФЗ).

В данном случае, по объектам долевого участия в строительстве в многоэтажном кирпичном жилом доме № 23, застройщиком ООО «Салаир» Договор долевого участия с первым участником долевого участия в строительстве зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 01.09.2014 за № 86-86-03/060/2014-834.

Страхование ответственности застройщика по ДДУ в строительстве с первым участником обеспечено страхованием с ООО «Страховая компания КОМЕСТРА» по договору № 21А-01-020714/1 в отношении «Объект долевого строительства: 1-комнатная квартира, номер этажа: 4, номер объекта: 15, проектная (планируемая) площадь: 36,14 кв.м., местоположение: <адрес>». То есть, с первым договором участия в долевом строительстве застройщиком обеспечивалось страхование непосредственно на объект долевого участия по договору, а не на объект в целом. Следовательно, ко всем последующим договорам участия в долевом строительстве по строительству многоэтажного кирпичного жилого дома № 23, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101046:43 применяются общие правила.

Согласно административного иска, административный истец ссылался на договор поручительства № 10990-2018/ДП, заключенный между ООО «Салаир» и Акционерным обществом Банк «Северный морской путь» (АО «СМП Банк»), однако в перечне квартир, за которые несет ответственность поручитель перед дольщиком по данному договору поручительства, спорный объект отсутствует. Таким образом, Договор поручительства с СМП «Банк», заключенный как способ обеспечения обязательств застройщика ООО «Салаир» в соответствии с требованиями Закона № 214-ФЗ на момент совершения сделки не является страхованием объекта в целом при регистрации договора участия в долевом строительстве с первым участником, поскольку он заключен: значительно позже государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве и служит обеспечением исполнения обязательств застройщика лишь по 109 объектам долевого участия в строительстве многоэтажного кирпичного жилого дома № 23, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101046:43, в котором согласно проектной документации 351 Объект ДДУ.

Таким образом, судом установлено, что в данных правоотношениях, связанных с регистрацией договора участия в долевом строительстве № 280 от 01.05.2017 года в отношении земельного участка кадастровый №, по адресу: <адрес><адрес>, на 2 этаже площадью 36,14 кв.м., ООО «Салаир» не относится к застройщикам, которые в силу установленных законом случаев (ч. 4 ст. 3 Закона N 214-ФЗ; ч. 5, 7 ст. 25 Закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ; ст. 1, ч. 1, 2, 3, 5 ст. 3 Закона от 27.06.2019 N 153-ФЗ; ч. 14 ст. 8 Закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ; ч. 6.1 ст. 48 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 9 ст. 16 Закона N 151-ФЗ) не обязаны производить обязательные отчисления в компенсационный фонд, предназначенный для выплаты возмещения гражданам - участникам долевого строительства в случае банкротства застройщика. В связи с чем, Уведомление ответчика от 27.11.2019 года за № КУВД-001/2019-14748260/1 о приостановлении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве № 280 от 01.05.2017 года для выполнения требований, предусмотренных ч. 3 ст. 48 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, является законным и обоснованным.

Доводы административного истца о том, что Федеральная служба государственной регистрации была обязана произвести государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве № 280 от 01.05.2017 года без учета требований ст. 48 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, лишь на основании судебных решений (решение Сургутского городского суда от 20.05.2019 года, апелляционное определение Суда ХМАО-Югры от 24.09.2019 года), которые являются безусловным основанием для государственной регистрации прав, не могут быть приняты судом во внимание по следующим основаниям.

Согласно ст. 58 Закона N 218-ФЗ права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом (п.1). При отсутствии причин, препятствующих государственной регистрации перехода права и (или) сделки с объектом недвижимости, наличие судебного спора о зарегистрированном праве не является основанием для отказа в государственной регистрации перехода такого права и (или) сделки с объектом недвижимости (п.2).

Из вышеизложенного следует, что права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации, однако наличие причин препятствующих государственной регистрации перехода права и (или) сделки с объектом недвижимости, являются основанием для отказа в государственной регистрации.

Согласно пп. 2, 3 ч. 4 ст. 18 Закона N 218-ФЗ решение суда является одним из оснований для регистрации, поскольку к заявлению регистрации прав заявитель прилагает как документы, являющиеся основаниями для регистрации, так и иные документы, предусмотренные названным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Как разъяснено в пунктом 53 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" наличие судебного акта, являющегося основанием для внесения записи в ЕГРП, не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими, которые необходимы для внесения записи в ЕГРП согласно Закону о регистрации.

Согласно ст. 48 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства) (ч.1). Для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, необходимы, в том числе: сведения от публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" о соответствии застройщика обязательным требованиям, установленным Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"(ч.3).

В данном случае, несмотря на наличие вступивших в законную силу судебных постановлений о регистрации сделки в связи с уклонением другой стороны от её регистрации, в уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 27.11.2019 года Государственный регистратор обоснованно указал заявителю на несоответствие представленных документов и наличие полученных сведений из Фонда о несоответствии застройщика требованиям закона, как обязательных условий, необходимых для выполнения действий по регистрации договора.

При таких обстоятельствах, суд находит административное исковое заявление ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по ХМАО-Югре об оспаривании отказа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, не подлежащим удовлетворению, как не законное и не обоснованное.

Согласно пп. 2 п. 2 ст. 227 КАС РФ, по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается одно из следующих решений: об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 227-228 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административного искового заявления ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Сургутский районный суд.

Председательствующий подпись А.Л. Алешков