Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО2 к Администрации муниципального образования «Рославльский район» Смоленской области о замене стороны в обязательстве,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с административным иском, в котором указал, что ДД.ММ.ГГГГ получил в дар жилой <адрес> по адресу: <адрес>, который расположен на земельном участке, находящемся в государственной собственности. Также ДД.ММ.ГГГГ получил в дар гараж, площадью 22 кв.м по адресу: <адрес>. Он обратился в Администрацию района о замене стороны в договорах аренды земельных участков, на которых расположены жилой дом и гараж, и получил отказ, со ссылкой на то, что договоры аренды заключены с ФИО1 Договоры аренды земельных участков было предложены оформить наследникам. Наследниками по закону являются ФИО6, по завещанию ФИО5, которые отказываются вступать в права наследования на земельные участки.

В судебное заседание стороны не явились, извещены надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, ходатайствовали о рассмотрении дела без их участия. Суд в силу ст. 150 КАС РФ считает возможным рассмотреть дело без участия сторон.

Административный ответчик иск не признал, предоставив суду письменные возражения, в которых со ссылкой на ст. 617, 1152 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ, указано, что изменение условий договора аренды земельного участка без согласия арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка право его арендатора не допускается.

Суд, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В суде установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией района и ФИО1 заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м для эксплуатации жилого <адрес> по адресу: <адрес>. Срок аренды установлен до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 7-8).

ДД.ММ.ГГГГ заключен договор № аренды земельного участка с КН № под гаражом по адресу: <адрес> между Администрацией района и ФИО1 сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

В названных договорах отсутствует условие о прекращении действия договора аренды при смене собственника.

ДД.ММ.ГГГГФИО1 умерла.

В соответствии со свидетельством о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ наследником жилого <адрес> по адресу: <адрес> является в 1/4 доли сын ФИО6 Остальные 3/4 доли унаследовал по завещанию ФИО5 о чем выдано свидетельство о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 37).

В соответствии со свидетельством о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ наследником гаража по адресу: <адрес> является в 1/4 доли сын ФИО6 Остальные 3/4 доли унаследовал по завещанию ФИО5, о чем выдано свидетельство о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 36).

После чего ФИО5 распорядился своими долями, подарив ДД.ММ.ГГГГФИО6, а тот в свою очередь подарил ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 Объекты недвижимости прошли государственную регистрацию.

Таким образом, единоличным собственником жилого дома и гаража является истец, обратившийся в Администрацию района с заявлением о замены стороны в договорах аренды земельных участков под домом и гаражом, получил отказ, с которым не согласен.

В соответствии с пунктом 2 статьи 617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельного участка в собственность или аренду имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии со статьей 1112 ГК РФ имущественные права и обязанности входят в состав наследства, в связи с чем, смерть должника влечет не прекращение обязательства, а перемену соответствующего лица в обязательстве, когда права и обязанности должника переходят к его наследникам или иным лицам, указанным в законе или договоре.

Исходя из приведенных выше положений действующего законодательства, право аренды земельного участка может перейти к наследнику на оставшийся срок его действия, следовательно, заключение нового договора аренды действующим законодательством в этом случае не требуется.

Как установлено в суде наследниками ФИО1, с которой были заключены два договора аренды земельных участок (под жилым домом и гаражом), являются по закону ФИО6 и по завещанию ФИО5, вступившие и принявшие наследство. Из содержания договоров аренды земельных участков не следует, что его заключение обусловлено личными качествами арендатора ФИО1, соответственно исходя из приведенных выше положений действующего законодательства, право аренды земельного участка перешло к наследникам на оставшийся срок его действия, следовательно, заключение нового самостоятельного договора аренды действующим законодательством в этом случае не требуется (Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 30.03.2022 № 56-КАД21-21-К9)

В то же время наследники распорядились недвижимым имуществом, расположенным на данных земельных участках, в силу чего право аренды перешло к новому собственнику в силу следующего.

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

То есть новый собственник объекта недвижимости не приобретает права аренды земельного участка, а может лишь требовать предоставления ему этого участка на том праве, которое было у продавца на момент государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество (Постановление Президиума ВАС РФ от 27.10.2009 № 8611/09 по делу № А35-7422/08-С3, определение Верховного Суда РФ от 30.03.2022 № 305-ЭС21-28850).

Новый собственник является правопреемником прежнего собственника в правоотношениях по аренде земельного участка. В целях подтверждения права аренды покупателя с ним могло быть заключено как дополнительное соглашение о замене стороны в договоре аренды, заключенном с продавцом, так и новый договор аренды на прежних или иных условиях с учетом действующего на момент подписания такого договора гражданского и земельного законодательства (правовая позиция Верховного Суда Российской Федерации, приведенную в определении от 02.04.2020 № 302-ЭС19-23916, Определение Верховного Суда РФ от 22.12.2021 № 307-ЭС21-23811, п.29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019), Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 15.03.2022 № 88-4807/2022, определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 07.12.2021 по делу № 88-29033/2021).

Земельные участки, на котором расположены приобретенные истцом объекты недвижимости, отчуждатели использовали на основании договоров аренды, как наследники.

Таким образом, в связи с приобретением объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, находящихся в аренде у дарителей, к истцу перешли права и обязанности арендатора по договорам аренды, в том числе обязанность платить за пользование участками исходя из условий данных договоров аренды, тем более нарушение принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости недопустимо.

Наследники, подарив принадлежащие им здания на арендованных земельных участках, фактически выбыли из арендных правоотношений в силу прямого указания закона.

Поэтому исковые требования подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 175-180 КАРФ, суд

РЕШИЛ:

обязать Администрацию муниципального образования «Рославльский район» Смоленской области заключить с ФИО2 дополнительные соглашения о замене лица в обязательствах по договору № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м для эксплуатации жилого <адрес> по адресу: <адрес> и по договору № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка с КН № под гаражом по адресу: <адрес>, заключенных между Администрацией района и ФИО1, указав арендатором вместо ФИО1 - ФИО2.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Смоленский областной суд через Рославльский городской суд.

Судья:

Мотивированное решение изготовлено 10 июля 2023 г.