Гражданский кодекс часть 1

Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Кочкиной А.А., при секретаре Кузьминой Л.П., рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием технического средства аудиозаписи дело по административному иску ФИО1 к Окружной администрации города Якутска об оспаривании решения,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным иском, мотивируя тем, что на основании договора купли-продажи от ____, заключенного с В. является собственником жилого дома площадью ___ кв.м., расположенного по адресу: ____ Земельный участок под домом стоит на кадастровом учете под номером ___. ____ истец направил в ОА г. Якутска документы для заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов, на что ____ получил сообщение об отказе в заключении договора аренды в связи с отсутствием информации о зарегистрированных правах на жилой дом и наличием информации о праве аренды третьего лица на земельный участок. Истец не согласен с указанным отказом, поскольку является законным пользователем земельного участка, третьим лицом, на которое ссылается в своем отказе ответчик, является В.., отказавшая от всех прав на земельный участок, продав расположенный на нем дом истцу. Истец пользуется земельным участком, не нарушая условий договора аренды, не ухудшает качество земель. Договор аренды в установленном порядке расторгнут не был. Просит признать незаконным отказ административного ответчика, обязать ответчика заключить с истцом договор аренды земельного участка с кадастровым номером ___, площадью ___ кв.м., расположенного по адресу: ____

В судебном заседании административный истец ФИО1, представитель административного истца ФИО2 исковые требования поддержали в полном объеме, просили административный иск удовлетворить, пояснили, что оснований для отказа в заключении договора аренды у ответчика не имелось, жилой дом, расположенный на спорном участке, истец купил у В.. в ___ году, в ___ году, когда у дома рухнула крыша, истец сделал капитальный ремонт дома, при этом дом был снят с кадастрового учета по незнанию истцом законов, между тем, договор аренды участка является действующим, истец производит оплату по договору.

В судебном заседании представитель административного ответчика ОА г. Якутска ФИО3 иск не признала, пояснила, что оснований для заключения договора аренды, предусмотренных административным регламентом, не имелось, в ЕГРН содержатся данные о зарегистрированном договоре аренды с В. при покупке здания, расположенного на спорном земельном участке, истцом не предприняты меры для оформления перехода права аренды. Ранее истцу уже было отказано в оспаривании действий ответчика по отказу в предоставлении земельного участка в собственность. просит в удовлетворении административного иска отказать.

Суд, выслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с главой 22 Кодекса административного судопроизводства РФ гражданин вправе обратиться с административным исковым заявлением в суд общей юрисдикции, если считает, что его права, свободы и (или) законные интересы нарушены и (или) оспорены, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности неправомерными действиями (решениями, бездействием) не только органов государственной власти или должностных лиц, но и иных органов, организаций, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, органов местного самоуправления, государственных или муниципальных служащих.

В соответствии с ч. 8 ст. 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действия (бездействия) в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом, или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление. При проверке законности этих решения, действия (бездействия) суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, и выясняет обстоятельства, указанные в частях 9 и 10 настоящей статьи, в полном объеме.

В соответствии с положениями п. 3 ч. 1 ст. 39.1 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

В силу статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации право аренды на земельные участки, возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (пункт 1).

Как следует из материалов дела, распоряжением заместителя главы администрации г. Якутска от ____ года №В. предоставлен земельный участок площадью ___ кв.м., расположенный по адресу: ____ под выстроенный жилой дом, ___ года постройки, на условиях аренды сроком до ____, что следует из распоряжения, договора аренды и технического паспорта жилого дома. Право аренды, а также право собственности на жилой дом было зарегистрировано за ФИО4 в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН и свидетельством о регистрации права на жилой дом.

____, в период действия договора аренды, между В. и ФИО1 заключен договор купли-продажи жилого дома. Договор и переход права собственности на жилой дом зарегистрированы в установленном законом порядке, что следует из регистрационного дела.

Согласно техническому паспорту, приобретенный административным истцом объект недвижимости представляет собой одноэтажный каменный жилой дом и хозяйственные постройки в виде пристроя к дому, гаражей, теплиц.

____ истец направил в ОА г. Якутска документы для заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов, на что ____ получил сообщение об отказе в заключении договора аренды в связи с отсутствием информации о зарегистрированных правах на жилой дом и наличием информации о праве аренды третьего лица на земельный участок.

Ранее с заявлением о переводе прав арендатора на покупателя Егиазарян в орган местного самоуправления не обращался, между тем, право пользования земельным участком под жилым домом на условиях аренды возникло у истца в силу положений закона, предусматривающих принцип единства судьбы земельных участков и объектов недвижимости, расположенных на них.

Так согласно положениям статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком (пункт 1). При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (пункт 2).

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Таким образом, учитывая принцип единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости, расположенного на нем, отказ ответчика в предоставлении земельного участка со ссылкой на наличие зарегистрированного права аренды продавца объекта недвижимости, суд находит незаконным.

Что касается отказа по причине отсутствия зарегистрированного права на объект недвижимости, то в этой части суд приходит к выводу о том, что сам факт отсутствия государственной регистрации на объективно существующий объект недвижимости, возведенный без нарушений градостроительных нормативов, не может являться препятствием для предоставления в собственность или в пользование земельного участка, необходимого для использования объекта.

К такому выводу суд приходит с учетом следующего.

В силу п.3 ст. 271 ГК РФ собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

Как установлено судом из пояснений истца, после истечения срока аренды земельного участка, в ___ г.г., произошло обрушение крыши жилого дома, принадлежащего ФИО1 Без получения разрешительных документов, незамедлительно, истец осуществил капитальный ремонт и реконструкцию жилого дома, надстроив второй этаж и кровлю. Фундамент и стены жилого строения сохранены, также сохранились хозяйственные постройки. В указанном жилом доме истец с семьей проживает с момента приобретения. Вместе с тем, поскольку право собственности на реконструированное строение не зарегистрировано, кадастровый паспорт объекта отсутствует, реконструированный дом представляет собой объект незавершенного строительства.

Пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, при условии, что ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Согласно подпункту 10 пункта 2, подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта его собственнику в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление участка в аренду без аукциона в соответствии с названным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В статье 39 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения права аренды у правопредшественника истца и на момент осуществления реконструкции жилого дома в 2011-2012 г.г.) был установлен специальный порядок, при котором в случае разрушения здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости, права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет. Уполномоченные органы вправе продлить этот срок. В отношении права аренда, возможность сохранения права определяются договором.

Таким образом, по смыслу вышеперечисленных положений Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ во взаимосвязи с положениями статьи 39 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 2015 года, нахождение объекта недвижимого имущества в полуразрушенном или недостроенном состоянии означает, что его собственник в силу прямого указания закона сохраняет за собой в целях восстановления разрушенного объекта или завершения строительства ранее предоставленный правовой титул на землю, на котором расположен указанный объект. После восстановления разрушенного объекта недвижимого имущества или завершения строительства собственник может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации на приобретение земельного в собственность или в аренду.

Кроме того, в силу ст. 272 ГК РФ при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества. При отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.

Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.

В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может: признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

Учитывая, что объектом недвижимости является жилой дом и его снос невозможен, поскольку он используется истцом и членами его семьи для проживания, суд считает необходимым в порядке восстановления нарушенных прав истца обязать ответчика предоставить истцу земельный участок на прежних условиях в аренду на новый срок, необходимый для завершения оформления прав на реконструированный объект.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 179-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным отказ Окружной администрации города Якутска № от ____ года ФИО1 в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером ___, общей площадью ___ кв.м., находящегося по адресу: ____

Обязать Окружную администрацию города Якутска совершить действия по заключению договора аренды земельного участка с кадастровым номером ___, общей площадью ___ кв.м., находящегося по адресу: ____ с ФИО1 на новый срок.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Саха (Якутия) путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Якутский городской суд Республики Саха (Якутия).

Судья А.А. Кочкина