Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества «Меддирт Саки» к Совету министров Республики Крым, Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, об установлении кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости, возложении обязанности совершить определённые действия,

с участием заинтересованного лица на стороне административных ответчиков Администрации города Саки Республики Крым

установил:

акционерное общество «Меддирт Саки» посредством своего представителя ФИО2, обратилось в Верховный Суд Республики Крым с административным исковым заявлением к Совету министров Республики Крым, Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, в котором просит, с учётом письменного уточнения от 12 ноября 2020 г. (т.6 л.д. 220-221), установить кадастровую стоимость земельных участков в размере рыночной стоимости, определённой в отчётах, а именно: для земельного участка с кадастровым номером № – 58530000 рублей, для земельного участка с кадастровым номером № – 179734000 рублей и для земельного участка с кадастровым номером № – 169787000 рублей; возложить на административных ответчиков обязанность внести в Единый государственный реестр недвижимости в качестве кадастровой стоимости вышеуказанных земельных участков их рыночную стоимость.

Из административного искового заявления следует, что на основании договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 19 мая 2015 г., зарегистрированного в Администрации города Саки за № 2 от 19 мая 2015 г., и договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, от 19 мая 2015 г., заключённого с Администрацией города Саки Республики Крым, АО «Меддирт Саки» принадлежат:

- земельный участок, площадью 49046 кв.м, кадастровый номер №, категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование – санаторная деятельность (цель использования – для строительства и обслуживания лечебно-оздоровительного комплекса санаторного типа по <адрес>), расположенный по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость 286098069,96 руб.;

- земельный участок, площадью 90979 кв.м, кадастровый номер №, категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование – санаторная деятельность (цель использования – для строительства и обслуживания лечебно-оздоровительного комплекса санаторного типа по <адрес>), расположенный по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость 530704161,54 руб.

На основании договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 19 мая 2015 г., зарегистрированному в Администрации города Саки за № 4 от 19 мая 2015 г., и договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, от 19 мая 2015 г., заключённому с Администрацией города Саки Республики Крым, АО «Меддирт Саки» также принадлежит:

- земельный участок, площадью 150028 кв.м, кадастровый номер №, категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование – санаторная деятельность (цель использования – для строительства и обслуживания лечебно-оздоровительного комплекса санаторного типа по <адрес>), расположенный по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость 875152331,28 руб.

Кадастровая стоимость земельных участков установлена распоряжением Совета министров Республики Крым от 21 ноября 2019 г. № 1492-р по состоянию на 1 сентября 2016 г. При этом согласно отчёту № 351/2020 оценщика – ООО «АФК-Аудит» от 16 марта 2020 г., составленному по заказу истца, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 сентября 2016 г. составляет 224300000 рублей.

Отчётом № 355/2020 оценщика ООО «АФК-Аудит» от 16 марта 2020 г. определено, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 сентября 2016 г. составляет 179700000 рублей.

Также, согласно отчёту № 353/2020 оценщика ООО «АФК-Аудит» от 16 марта 2020 г., составленному по заказу истца, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 сентября 2016 г. составляет 69500000 рублей. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечёт увеличение его обязательств по уплате арендной платы, исчисляемой на основании и с учётом кадастровой стоимости земельного участка.

Определением судьи Верховного Суда Республики Крым от 31 июля 2020 г. в порядке статьи 47 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, к участию в административном деле в качестве заинтересованного лица на стороне административных ответчиков привлечена Администрации города Саки Республики Крым.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 требования административного иска поддержала в полном объёме.

Представитель административного ответчика Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым ФИО3 просил отказать в удовлетворении требований административного искового заявления в полном объёме. Правовая позиция изложена в письменных возражениях (т.5 л.д. 103-107, т.6 л.д. 225-226).

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежаще.

Правовая позиция административного ответчика Совета министров Республики Крым изложена в письменных возражениях, в которых представитель просит отказать в удовлетворении требований административного искового заявления в полном объёме (т.5 л.д. 115-118, т.6 л.д. 222-224).

От представителя заинтересованного лица Администрации города Саки Республики Крым поступили письменные пояснения, с доводами административного искового заявления не согласны, просили отказать в удовлетворении административного искового заявления в полном объёме (т.3 л.д. 154-156).

Исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, заключения судебной оценочной экспертизы, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных административных исковых требований в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли является земельный налог и арендная плата.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ), для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В соответствии с пунктом 3 приведённой нормы в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Федеральным законом Российской Федерации от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон № 135-ФЗ), регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Статьёй 24.12 поименованного закона предусмотрено, что для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Закона № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 поименованного закона, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации закреплено право граждан на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее Постановление № 28 от 30 июня 2015 г.) разъяснено, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе, требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Из материалов административного дела следует, что между Администрацией города Саки Республики Крым и ПАО «Львовский селекционно-племенной центр» 19 мая 2015 г. заключён договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, в соответствии с пунктом 1.1 которого ПАО «Львовский селекционно-племенной центр» передан в аренду земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, площадью 150028 кв.м, с кадастровым номером №, вид разрешённого использования – курортная деятельность, с местоположением: <адрес>. Срок договора аренды установлен в пункте 2.1 с 25 июля 2007г. до 25 июля 2056 г.

При этом в соответствии с пунктом 4.3.2 указанного договора арендатор имеет право сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам (перенаём) при условии письменного уведомления Арендодателя в порядке, установленном пунктом 4.4.16 настоящего Договора.

Из пунктов 3.1, 3.4 этого же договора следует, что размер арендной платы за участок на дату подписания договора определён сторонами в приложении № 2 (расчёт арендной платы) к договору, которое является его неотъемлемой частью, и составляет 1154987,96 рублей в год, соответственно в месяц 96249,00 рублей. Арендная плата подлежит изменению в одностороннем порядке собственником земельного участка на размер уровня инфляции, установленного федеральным законом о бюджете Российской Федерации на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года. А также в случае изменения нормативной цены земельных участков, базового размера арендной платы.

Согласно договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21 сентября 2016 г., заключённого между ПАО «Львовский Селекционно-Племенной Центр» и ООО «Киевская Инвестиционно-Промышленная Компания «Киевинвестпром» арендатор с правом, предоставленным ему ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, передаёт, а новый арендатор принимает в полном объёме права и обязанности по договору аренды № 4 от 19 мая 2015 г. (пункт 1.1).

Из пункта 1.2 следует, что права и обязанности передаются в отношении аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, площадь 150028 кв.м, кадастровый номер №.

7 июня 2017 г. между Администрацией города Саки Республики Крым и обществом с ограниченной ответственностью «Киевская инвестиционно-промышленная компания «Киевинвестпром» заключено дополнительное соглашение № 320, согласно пункту 1 которого, пункт 2.1 договора аренды изложен в новой редакции: «2.1 Срок аренды участков устанавливается с 25 июня 2007 г. до 21 марта 2024 г. (с учётом ранее возникших прав)».

31 января 2019 г. между теми же сторонами заключено дополнительное соглашение № 553, согласно пункта 1 которого, внесены изменения в текст договора аренды заменив слова в соответствующих падежах «разрешённое использование – «курортная деятельность» на слова «разрешённое использование «санаторная деятельность» (9.2.1)».

22 февраля 2019 г. между вышеуказанными сторонами заключено дополнительное соглашение № 560, согласно пункту 1 которого пункт 4.3.4 дополнен следующим содержанием: «4.3.4. В случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок».

3 апреля 2019 г. между обществом с ограниченной ответственностью «Киевская инвестиционно-промышленная компания «Киевинвестпром» и акционерным обществом «Меддирт Саки» заключён договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного от 19 мая 2015 г., зарегистрированному в администрации города Саки за № 4 от 19 мая 2015 г.

Согласно пункта 1.1 указанного договора арендатор общество с ограниченной ответственностью «Киевская инвестиционно-промышленная компания «Киевинвестпром» с согласия арендодателя Администрации города Саки Республики Крым передаёт новому арендатору акционерному обществу «Меддирт Саки» права и обязанности, предусмотренные по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 19 мая 2015 г., заключённому с Администрацией города Саки Республики Крым, зарегистрированному 13 августа 2015 г. в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, о чём в Едином государственном реестре прав сделана запись о регистрации № в редакции дополнительного соглашения № 320 от 7 июня 2017 г.; дополнительного соглашения № 553 от 31 января 2019 г., дополнительного соглашения № 560 от 22 февраля 2019 г., зарегистрированных 28 февраля 2019 г. в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, о чём в Едином государственном реестре прав сделана запись о регистрации № и договору передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21 сентября 2016 г., зарегистрированному 29 ноября 2016 г. в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, о чём в Едином государственном реестре прав сделана запись о регистрации №; № а новый арендатор принимает переданные ему по договору права и обязанности.

Из пункта 1.2 указанного договора усматривается, что арендатору передаются права аренды на земельный участок, зарегистрированный на праве муниципальной собственности Муниципального образования городской округ Саки Республики Крым и имеет следующие характеристики: площадь 150028 кв.м, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>.

При этом согласно пункта 3.1.5 договора новый арендатор обязуется своевременно производить арендные платежи за землю, установленные договором аренды.

Кроме того, между Администрацией города Саки Республики Крым и ООО «Киевская инвестиционно-промышленная компания «Киевинвестпром» 19 мая 2015 года заключён договор аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, в соответствии с пунктом 1.1 которого ООО «Киевская инвестиционно-промышленная компания «Киевинвестпром» переданы в аренду земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности: площадью 90979 кв.м, с кадастровым номером №, вид разрешённого использования – курортная деятельность, с местоположением: <адрес>, также площадью 49046 кв.м, с кадастровым номером №, вид разрешённого использования – курортная деятельность, с местоположением: <адрес>. Срок договора аренды установлен в пункте 2.1 с 25 июня 2007 г. до 25 июня 2056г.

При этом в соответствии с пунктом 4.3.2 указанного договора арендатор имеет право сдавать участки в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам (перенаём) при условии письменного уведомления Арендодателя в порядке, установленном п. 4.4.16 настоящего Договора.

Из пунктов 3.1, 3.4 этого же договора следует, что размер арендной платы за участки на дату подписания договора определён сторонами в приложении № 3 (расчёт арендной платы) к договору, которое является его неотъемлемой частью и составляет 959478,19 рублей в год, соответственно в месяц 79956,52 рублей. Арендная плата подлежит изменению в одностороннем порядке собственником земельного участка на размер уровня инфляции, установленного федеральным законом о бюджете Российской Федерации на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года. А также в случае изменения нормативной цены земельных участков, базового размера арендной платы.

В дополнение к указанному договору 1 июня 2017 года между Администрацией города Саки Республики Крым и ООО «Киевская инвестиционно-промышленная компания «Киевинвестпром» заключено дополнительное соглашение № 311, согласно пункта 1 которого договор аренды излагается в новой редакции: «2.1 Срок аренды участков устанавливается с 25 июня 2007 г. до 21 марта 2024 г (с учётом ранее возникших прав).».

Дополнительным соглашением № 552, заключённым 31 января 2019 г. между теми же сторонами, внесены изменения по тексту договора аренды, заменены слова в соответствующих падежах: «разрешённое использование – «курортная деятельность» на слова «разрешённое использование «санаторная деятельность (9.2.1.)» (пункт 1).

22 февраля 2019 г. пунктом 1 дополнительного соглашения № 561, заключённому между теми же сторонами, добавлен пункт 4.3.4 следующего содержания: «4.3.4 В случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора аренды, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок».

23 мая 2019 г. между обществом с ограниченной ответственностью «Киевская инвестиционно-промышленная компания «Киевинвестпром» и акционерным обществом «Меддирт Саки» заключён договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного от 19 мая 2015 г., зарегистрированному в администрации города Саки за № 2 от 19 мая 2015 г.

Согласно пункта 1.1 указанного договора арендатор общество с ограниченной ответственностью «Киевская инвестиционно-промышленная компания «Киевинвестпром» с согласия арендодателя Администрации города Саки Республики Крым передаёт новому арендатору акционерному обществу «Меддирт Саки» права и обязанности, предусмотренные по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 19 мая 2015 г., заключённому с Администрацией города Саки Республики Крым, зарегистрированному 13 августа 2015 г. в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, о чём в Едином государственном реестре прав сделана запись о регистрации №, в редакции дополнительных соглашений № 311 от 1 июня 2017 г.; дополнительного соглашения № 552 от 31 января 2019 г.; дополнительного соглашения № 561 от 22 февраля 2019 г., зарегистрированных 28 февраля 2019 г. в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, о чём в Едином государственном реестре прав сделана запись о регистрации № а новый арендатор принимает переданные ему по договору права и обязанности.

Из пункта 1.2 указанного договора усматривается, что арендатору передаются права аренды на земельные участки:

- земельный участок №, зарегистрированный на праве муниципальной собственности Муниципального образования городской округ Саки Республики Крым и имеет следующие характеристики: площадь 90979 кв.м, кадастровый номер №, категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование – санаторная деятельность (цель использования – для строительства и обслуживания лечебно-оздоровительного комплекса санаторного типа по <адрес>), расположенный по адресу: <адрес>;

- земельный участок №, зарегистрированный на праве муниципальной собственности Муниципального образования городской округ Саки Республики Крым и имеет следующие характеристики: площадь 49046 кв.м, кадастровый номер № категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование – санаторная деятельность (цель использования – для строительства и обслуживания лечебно-оздоровительного комплекса санаторного типа по <адрес>), расположенный по адресу: <адрес>.

При этом согласно пункта 3.1.4 договора новый арендатор обязуется своевременно производить арендные платежи за землю, установленные договором аренды.

Советом министров Республики Крым в соответствии с требованиями статьи 24.17 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принято распоряжение №1498-р от 29 ноября 2016 г. «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым» (далее - Распоряжение №1498-р), в соответствии с которым определена кадастровая стоимость, в том числе, вышеуказанных земельных участков.

В соответствии с пунктом 2 распоряжения Совета министров Республики Крым от 21 ноября 2019 г. № 1492-р внесены изменения в Распоряжение № 1498-р, в том числе в части применения результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым, утверждённых распоряжением Совета министров Республики Крым от 29 ноября 2016 года № 1498-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым», с учётом изменений, внесённых настоящим распоряжением.

Решением очередной 8 сессии второго созыва Сакского городского совета Республики Крым от 29 ноября 2019 г. № 2-8/9 утверждён Порядок определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности муниципального образования городской округ Саки Республики Крым (далее - Порядок).

Пунктом 2.1 Порядка предусмотрен расчёт размера арендной платы на основании кадастровой стоимости земельных участков (т.1 л.д.235-250).

Следовательно, результаты определения кадастровой стоимости в соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», затрагивают права административного истца как плательщика арендной платы, в связи с чем могут быть оспорены в установленном законом порядке.

Как следует из выписок из Государственного кадастра недвижимости, кадастровая стоимость заявленных земельных участков, определённая по состоянию на 1 сентября 2016 г., составляет: для земельного участка с кадастровым номером № – 286098069,96 рублей, для земельного участка с кадастровым номером № – 875152331,28 рублей и для земельного участка с кадастровым номером № – 530704161,54 рублей (т. 1 л.д. 84-86, т. 3 л.д.123-150,176,178,180).

Согласно положениям части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 6 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, закрепляющими принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

Административный истец, обращаясь в Верховный Суд Республики Крым с настоящим административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости путём установления его рыночной стоимости, в подтверждение заявленных требований представил:

- отчёт № 351/2020 от 16 марта 2020 г., подготовленный ООО «АФК-Аудит», оценщик ФИО4, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 сентября 2016 г. составляет 224300000 рублей;

- отчёт № 355/2020 от 16 марта 2020 г., подготовленный ООО «АФК-Аудит», оценщик ФИО4, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 сентября 2016 г. составляет 179700000 рублей;

- отчёт № 353/2020 от 16 марта 2020 г., подготовленный ООО «АФК-Аудит», оценщик ФИО4, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 сентября 2016 г. составляет 69500000 рублей.

В ходе рассмотрения дела определением от 14 сентября 2020 г. судом назначалась судебная оценочная экспертиза.

Так, в соответствии с разъяснениями, данными в пункте 23 Постановления № 28 от 30 июня 2015 г., в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (статьи 79, 80 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации). С учётом того, что результатом оценки является стоимость, определённая в отчёте об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчёта на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Согласно выводам, содержащимся в заключении эксперта судебной оценочной экспертизы № 3602/1 от 26 октября 2020 года (т. 6 л.д.2-61), отчёт № 355/2020 от 16 марта 2020 г. об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, выполненный ООО «АФК-Аудит», оценщик ФИО4, соответствует по форме и содержанию законодательству РФ, регулирующему оценочную деятельность, однако сам метод сравнения продаж реализован некорректно; при выполнении допущены ошибки: при подборе аналогов неправомерно исключены объекты, имеющие сходное месторасположение и потенциальное использование, что привело к необоснованному расширению горизонта исследования как территориально, так и по времени; оценщиком не учтён факт расположения участка на подтапливаемой территории в зоне постоянной фильтрации морской воды в Сакское озеро, а также в зоне с особыми условиями использования, что не исключает возможность изменения экологических требований при строительстве, что, по мнению эксперта, повлияло на корректность результата, полученного в отчёте. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 90979 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 сентября 2016 г. составляет 169787000 рублей.

В заключении эксперта судебной оценочной экспертизы № 3602/2 от 26 октября 2020 года (т. 6 л.д.62-123) эксперт пришёл к выводу о том, что отчёт № 353/2020 от 16 марта 2020 г. об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, выполненный ООО «АФК-Аудит», оценщик ФИО4, соответствует по форме и содержанию законодательству РФ, регулирующему оценочную деятельность, однако сам метод сравнения продаж реализован некорректно; при выполнении допущены ошибки: при подборе аналогов неправомерно исключены объекты, имеющие сходное месторасположение и потенциальное использование, что привело к необоснованному расширению горизонта исследования как территориально, так и по времени; оценщиком не учтён факт расположения участка на подтапливаемой территории в зоне постоянной фильтрации морской воды в Сакское озеро, а также в зоне с особыми условиями использования, что не исключает возможность изменения экологических требований при строительстве и является отрицательным фактором при формировании рыночной стоимости объекта исследования, что, по мнению эксперта, повлияло на корректность результата, полученного в отчёте. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 49046 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 1 сентября 2016 г. составляет 58530000 рублей.

Как указано в заключении эксперта судебной оценочной экспертизы № 3602/3 от 26 октября 2020 года (т. 6 л.д.124-185), отчёт № 351/2020 от 16 марта 2020 г. об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, выполненный ООО «АФК-Аудит», оценщик ФИО4, соответствует по форме и содержанию законодательству РФ, регулирующему оценочную деятельность, однако сам метод сравнения продаж реализован некорректно; при выполнении допущены ошибки: при подборе аналогов неправомерно исключены объекты, имеющие сходное месторасположение и потенциальное использование, что привело к необоснованному расширению горизонта исследования как территориально, так и по времени; оценщиком не учтён факт расположения участка на подтапливаемой территории в зоне постоянной фильтрации морской воды в Сакское озеро, а также в зоне с особыми условиями использования, что не исключает возможность изменения экологических требований при строительстве и является отрицательным фактором при формировании рыночной стоимости объекта исследования, что, по мнению эксперта, повлияло на корректность результата, полученного в отчёте. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 150028 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 1 сентября 2016 г. составляет 179734000 рублей.

Из содержания заключений эксперта судебной оценочной экспертизы № 3602/1, № 360/2, № 360/3 от 26 октября 2020 года следует, что рыночная стоимость объектов недвижимости экспертом определена, как в исследуемых отчётах, сравнительным подходом методом аналогов продаж. Таким образом, определяя рыночную стоимость исследуемых объектов недвижимости, экспертом применены все необходимые способы оценки, что отражает действительную стоимость объекта недвижимости на дату оценки.

В соответствии с пунктом 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. При проведении оценки возможно установление дополнительных к указанным в задании на оценку допущений, связанных с предполагаемым использованием результатов оценки и спецификой объекта оценки.

Судом установлено, что при проведении оценки экспертом проанализирован рынок объектов недвижимости на дату оценки. В заключениях содержится подробное описание применённых корректировок с обоснованием необходимости и возможности применить поправки к рассчитываемой рыночной цене исследуемых объектов недвижимости. При определении рыночной стоимости учтены сведения, представленные Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым о характеристиках объектов недвижимости, зарегистрированных ограничениях использования исследуемых земельных участков (т.3 л.д.123-150).

В судебном заседании эксперт ФИО5 поддержала выводы, содержащиеся в заключениях судебной оценочной экспертизы (т.7 л.д.26-29).

Оценив приведённые экспертные заключения в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что вопреки доводам представителей административных ответчиков, они являются достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемых участков.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

Материалы дела не содержат каких-либо доказательств, свидетельствующих о занижении экспертом рыночной стоимости земельных участков, либо о наличии объективных сомнений по поводу достоверности выводов, содержащихся в заключениях эксперта судебной оценочной экспертизы № 3602/1, № 360/2, № 360/3 от 26 октября 2020 года, поскольку они мотивированы, выводы ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.

Заключения отвечают требованиям относимости, допустимости и не вызывают у суда сомнений в их достоверности. Заключения подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Надлежащих доказательств того, что рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами №, №№ является иной, чем отражено в заключениях эксперта, и предусмотренных частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для назначения повторной экспертизы судом не установлено.

При таких обстоятельствах, учитывая, что установленная в ходе рассмотрения дела рыночная стоимость вышеуказанных объектов недвижимости ниже утверждённой кадастровой, заявленные исковые требования АО «Меддирт Саки» являются обоснованными и подлежат удовлетворению путём установления рыночной стоимости заявленных земельных участков в размере, согласно заключений судебной оценочной экспертизы № 3602/1, № 360/2, № 360/3 от 26 октября 2020 года.

Как уже указывалось, согласно статье 24.18 Закона №135-ФЗ в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Верховным Судом Республики Крым установлено, что кадастровая стоимость земельных участков установлена по состоянию на 1 сентября 2016 года.

В соответствии со статьёй 24.20 Закона №135-ФЗ, кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой, в том числе, вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В силу пункта 25 Постановления № 28 от 30 июня 2015 г. датой подачи заявления юридическим лицом считается дата обращения в Комиссию.

Из решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 11 июня 2020 г. № 4 установлено, что административный истец обратился в Комиссию 29 мая 2020 года (т. 1 л.д.232-234).

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Закона №135-ФЗ.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

решил:

Административный иск Акционерного общества «Меддирт Саки» - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 49046 +/- 77 кв.м,, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населённых пунктов, вид разрешённого использования – санаторная деятельность, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 сентября 2016 года в размере 58530000,00 (пятьдесят восемь миллионов пятьсот тридцать тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 150028 +/- 136 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населённых пунктов, вид разрешённого использования – санаторная деятельность, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 сентября 2016 года в размере 179734000,00 (сто семьдесят девять миллионов семьсот тридцать четыре тысячи) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 90979 +/- 105 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населённых пунктов, вид разрешённого использования – санаторная деятельность, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 сентября 2016 года в размере 169787000,00 (сто шестьдесят девять миллионов семьсот восемьдесят семь тысяч) рублей.

Датой подачи заявлений считать 29 мая 2020 года.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости земельных участков.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции путём подачи апелляционной жалобы через Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме 10 декабря 2020 года.

Судья Верховного Суда

Республики Крым ФИО1