Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Семенюк А.А, к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в аренду, обязании устранения нарушенных прав, свобод и законных интересов административного истца,

Установил:

В Прикубанский районный суд Краснодарского края Семенюк А.А, было подано административное исковое заявление о признании незаконным отказа Департамента имущественных отношений Администрации Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ в предоставлении земельного участка в аренду с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>

Административный истец Семенюк А.А, в судебное заседание не явилась, судом надлежащим образом извещена о месте, времени и дате рассмотрения дела, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Административный ответчик представитель Департамента имущественных отношений Администрации Краснодарского края в судебном заседании отсутствовал, о дне, времени и месте слушания дела был уведомлен надлежащим образом, причин уважительности своей неявки в суд не представил.

Суд счел возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц в порядке ч. 6 ст. 226 КАС РФ.

Суд, исследовав материалы дела и оценив в совокупности все представленные доказательства, установил следующее:

Как следует из предоставленных суду материалов, административный истец Семенюк А.А, владела на праве аренды земельным участком с кадастровым номером № расположенным по адресу: <адрес>

В связи с тем, что, договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером № истек ДД.ММ.ГГГГ, Семенюк А.А, подала заявление в Департамент имущественных отношений Администрации Краснодарского края о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной собственности, без проведения торгов на новый срок.

В данном заявлении содержалась просьба предоставить в аренду земельный участок с кадастровым номером №, <адрес> находящийся в государственной (муниципальной) собственности, общей площадью <данные изъяты> кв.м. Основание предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ. А также в соответствии с пунктом договора аренды 4.2.6. арендатор имеет право в соответствии с законодательством на заключение договора аренды на новый срок в преимущественном порядке при условии надлежащего исполнения своих обязанностей и при прочих равных условиях.

В ответ на данное заявление Департамент имущественных отношений по Краснодарскому краю, направил письмо, в котором указывает что, рассмотрев заявление о предоставлении в аренду земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № в Туапсинском районе возвращают предоставленные документы, в связи с тем, что в предоставленном сообщении отсутствуют кадастровые номера объектов недвижимости, а также документы, удостоверяющие права на объекты незавершенного строительства.

Административный истец полагая, что возврат заявления о предоставлении земельного участка в Туапсинском районе, а соответственно и отказ в предоставлении испрашиваемого участка является незаконным, обратился в суд за восстановлением нарушенных прав.

Так, Семенюк А.А, вместе с заявлением о предоставлении земельного участка прилагались следующие документы: договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в котором был приложен приказ № от ДД.ММ.ГГГГ «О предоставлении Семенюк А.А, в аренду земельного участка в Туапсинском районе под благоустройство прилегающей базы отдыха»; технический план здания от ДД.ММ.ГГГГ нежилое здание вспомогательное помещение; технический план сооружения от ДД.ММ.ГГГГ сооружение бассейн-фонтан; технический план от ДД.ММ.ГГГГ нежилое здание; заявление Семенюк А.А, от ДД.ММ.ГГГГ; ответ Управления архитектуры и градостроительства МО Туапсинского района от 17.10.2016 года; заявление от ДД.ММ.ГГГГ от Семенюк А.А,; ответ Управления архитектуры и градостроительства МО Туапсинского района от 07.02.2019 года; заявление от ДД.ММ.ГГГГ от Семенюк А.А,; ответ Управления архитектуры и градостроительства МО Туапсинского района от 28.10.2019 года; выписка ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером №; акт обследования земельного участка с кадастровым номером №; сообщения заявителя, содержащего перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, принадлежащих на соответствующем праве заявителю.

Кадастровые номера не были указаны в сообщении о перечни зданий так как указанные в них объекты недвижимости не стоят на кадастровом учете, так как собственник данных объектов не успел их поставить на кадастровый учет, вместе с тем и не успев зарегистрировать право собственности в Управлении Росреестра. В связи с тем, что, для данных объектов недвижимости предусмотрена упрощенная процедура регистрации права собственности, так как объекты недвижимости, указанные в сообщении, являются вспомогательными не требующие разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию, у Семенюк А.А, из правоустанавливающих документов имеются только технические паспорта и ответы Управления и градостроительства МО Туапсинского района.

Соответственно, Семенюк А.А, в качестве документов, удостоверяющие (устанавливающие) право заявителя на объекты незавершенного строительства были предоставлены: технический план здания от ДД.ММ.ГГГГ нежилое здание вспомогательное помещение; технический план сооружения от ДД.ММ.ГГГГ сооружение бассейн-фонтан; технический план от ДД.ММ.ГГГГ нежилое здание; заявление Семенюк А.А, от ДД.ММ.ГГГГ; ответ Управления архитектуры и градостроительства МО Туапсинского района от ДД.ММ.ГГГГ; заявление от ДД.ММ.ГГГГ от Семенюк А.А,; ответ Управления архитектуры и градостроительства МО Туапсинского района от 07.02.2019 года; заявление от ДД.ММ.ГГГГ от Семенюк А.А,; ответ Управления архитектуры и градостроительства МО Туапсинского района от 28.10.2019 года. Таким образом, заявителем было выполнено требование в предоставлении документов устанавливающих право на объекты незавершенного строительства.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

На спорные отношения распространяются специальные нормы, предусмотренные пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

В редакции Федерального закона от 12.12.2011 года № 427-ФЗ, действовавшей до 01.03.2015 года (то есть до обращения истца к администрации), пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" был сформулирован следующим образом: собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012 года, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции, действующей с 01.03.2015 года по настоящее время, то есть применимой к спорным отношениям, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 года или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Из анализа вышеизложенных положений следует, что предусмотрены два случая для реализации права на приобретение земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов:

- когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 года;- когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и такой земельный участок предоставлен в аренду до 01.03.2015 года.

Таким образом, для владельцев объектов незавершенного строительства, расположенных на арендованных земельных участках, выделенных для строительства по договорам аренды, заключенным до 01.03.2015 года (то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс РФ), предусмотрена возможность заключения договоров аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 33 Перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 года № 1, в случае, если право на объект незавершенного строительства не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, собственник такого объекта для получения в аренду земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, предоставляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на объект (здание, сооружение).

Учитывая изложенное, отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

Из материалов дела следует, что договор аренды земельного участка заключен до 01.03.2015 года и необходим обществу для ввода в эксплуатацию вспомогательных объектов недвижимости и окончания процедуры государственной регистрации права. В отсутствие действующего договора аренды административный истец лишена возможности осуществить все эти действия.

Таким образом, приведенной нормой права предусмотрено право административного истца, при наличии у него объектов незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до ДД.ММ.ГГГГ, при этом отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

Аналогичное дело было предметом рассмотрения Верховного суда Российской Федерации, которое было опубликовано в обзоре судебной практики Верховного суда РФ № 2 (2020) от 22.07.2020 года, определением от 16.04.2020 года по делу № судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда, установила:

«Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 года регулируются главой V.I ЗК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, а также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 23.06.2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», действующей с 01.03.2015 года, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 года или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Правило, закрепленное в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции, действовавшей до 01.03.2015 года, о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012 года, имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 01.03.2015 года пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормам, действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 2 названной статьи, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Исходя из приведенных норм, поскольку редакция пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", действовавшая до 01.03.2015 года не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", равно как из положений Федерального закона от 23.06.2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований считать, что редакция пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", действующая с 01.03.2015 года, распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.

Кроме того, Федеральным законом от 23.06.2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03.2015 года).

Согласно данным нормам права применение положений статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции, действующей с 01.03.2015 года, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015 года.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ с заявлением о продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов».

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 272-273 КАС РФ, суд

Решил:

Административное исковое заявление Семенюк А.А, к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в аренду, обязании устранения нарушенных прав, свобод и законных интересов административного истца, удовлетворить.

Признать отказ Департамента имущественных отношений Администрации Краснодарского края от 09.07.2020 года в предоставлении земельного участка в аренду с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, незаконным.

Обязать Департамент имущественных отношений Администрации Краснодарского края заключить с Семенюк А.А, договор аренды на земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес> на 3 года, с категорией земель «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «под благоустройство прилегающей базы отдыха».

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд в апелляционном порядке через Прикубанский районный суд г. Краснодара в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий –