Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца ФИО1 - ФИО2, представителя административного ответчика – Управления Росреестра по Амурской области ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1, ФИО4 о признании незаконным решения Управления Росреестра по Амурской области от 16.11.2018 г. об отказе в осуществлении действий по учету изменений объекта недвижимости, обязании внести сведения в ЕГРН,

установил:

ФИО1, ФИО4 обратились в суд с административным исковым заявлением, указав, что являются собственниками нежилого здания с кадастровым номером ***, расположенного по ул. *** г. Благовещенска Амурской области. В результате проведенного ремонта здания истцами выполнена перепланировка здания, утеплен ранее существовавший чердак. Ранее при подсчете общей площади здания не была учтена площадь чердака и была неверно определена этажность здания. С учетом выполненной перепланировки истцы обратились в Управление Росреестра по Амурской области о внесении соответствующих сведений в ЕГРН в отношении этажности и площади здания. Решением Управления Росреестра по Амурской области от 16.11.2018 г. истцам было отказано в осуществлении действий кадастрового учета по уточнению площади и этажности здания с вышеуказанным кадастровым номером, поскольку перепланировка (утепление чердака) здания является реконструкцией, поэтому требуется предоставить разрешение на реконструкцию и ввод объекта в эксплуатацию.

К заявлению был приложен пакет документов – технический план и проектная документация, согласно которой утепление чердака не является реконструкцией здания, а является текущим ремонтом, поскольку не производилась надстройка или пристройка помещения. Утепление чердака не затрагивает несущих конструкций здания и не требует выдачи разрешения на строительство в соответствии с ч. 17 п. 4 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Согласно приложения Г* СП 118.13330.2012 утверждены Правила подсчета общей полезной и расчетной площадей, строительного объема, площади застройки и количества этажей общественного здания; в соответствии с указанными правилами в общую площадь здания включаются площадь открытых неотапливаемых планировочных элементов здания (включая площадь эксплуатируемой кровли), открытых наружных галерей, открытых лоджий, наружных тамбуров, площадь которых прописывается отдельной строкой.

Считают, что решение Управления Росреестра по Амурской области об отказе в учете изменений объекта недвижимости от 16.11.2018 г. незаконно, нарушает права и законные интересы истцов, просят суд признать указанное решение незаконным и обязать Управление Росреестра по Амурской области внести в ЕГРН сведения в части изменения площади и этажности нежилого здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***.

Судом установлено, что соответствующее административное исковое заявление уже было предметом рассмотрения Благовещенского городского суда, по делу № 2а-1734/2019 было принято решение, отмененное Апелляционным определением Судебной коллегии по административным делам Амурского областного суда от 22.08.2019 г.; дело было направлено в Благовещенский городской суд на новое рассмотрение.

В ходе судебного разбирательства представитель истца ФИО2 настаивала на удовлетворении заявленных требований; пояснила, что принятое решение по делу было отменено в связи с ненадлежащим извещением истцов о дате и времени назначения судебного заседания, поэтому судебная коллегия не рассматривала другие доводы апелляционной жалобы и не исследовала все обстоятельства дела. Заявленные требования были основаны на том, что при обращении в Росреестр был представлен полный пакет документов, необходимых для внесения соответствующих сведений, а именно технический план, в составе которого имелась проектная документация. Согласно проектной документации, произошло утепление чердака, уполномоченное лицо – архитектор, состоящий в СРО, имеющий соответствующую лицензию, сделал заключение о том, что данные работы не оказывают влияние на конструктив здания, на его надежность, безопасность, не превышает предельные параметры разрешенного строительства; таким образом, в соответствии с законодательством не требуется выполнять проектную документацию и проводить экспертизу. Здание является существующим, право собственности на него зарегистрировано. Государственный регистратор, принимая решение сначала о приостановлении, затем об отказе в осуществлении изменений в кадастровом учете, указывает на то, что необходимо получить разрешение на реконструкцию. Пояснила, что оспаривает решение, которое основано на письме органа местного самоуправления, в котором администрация г. Благовещенска говорит о том, что это реконструкция. Администрацией г. Благовещенска такая муниципальная услуга не предусмотрена, соответственно, отсутствует процедура и регламент предоставления такой услуги; как следствие - и основание принятия решения, поскольку администрация не имеет соответствующих лицензий, специалистов и не состоит в СРО. Администрация не имеет полномочий давать такие разъяснения. Когда принималось решение, никто не дал правовую оценку проектной документации. Государственный регистратор, в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», обязан провести правовую оценку всех представленных на регистрацию документов на соответствие их нормам права и полномочиям, и в решении указать мотивы, основанные на точном применении норм права, в соответствии с которыми принято решение и отдано предпочтение какому-либо документу, чего в обжалуемом решении не имеется. С учетом доводов, по мнению истцов, при настоящем рассмотрении спора возникает вопрос, требующий специальных познаний в области строительства в части установления необходимости получения разрешения на реконструкцию. Полагала, что эксперт, исследуя только крышу здания, сделал неправильные выводы относительно здания, а также не в полной мере ответил на поставленные перед ним вопросы.

В настоящем судебном заседании представитель Управления Росреестра по Амурской областиФИО3 пояснила, что согласно сведениям, указанным в проектной документации изменения капитального строительства и его частей, утепление существующего неэксплуатируемого чердака нежилого здания не затрагивает конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, а также не превышает предельные параметры, установленные градостроительным регламентом. В ходе проведения экспертизы государственным регистратором были выявлены основания для приостановления осуществления кадастрового учета: а именно - произведённая реконструкция осуществлена без полученного на неё разрешения. В связи с тем, что для внесения изменений в кадастровый учет заявителем разрешение на ввод объекта, а также документы, подтверждающие отсутствие необходимость его получения представлены не были, регистратор обратился в уполномоченный орган на выдачу соответствующих разрешений. Из ответа Администрации следовало, что чердак не является этажом, и работы по его преобразованию является реконструкцией. На основании данного ответа регистратором и в соответствии с законодательством было принято решение о приостановлении, а в последующем - ввиду не устранения причин, препятствующих проведению учета, - было принято решение об отказе. Полагала, что требования истца направлены на легализацию объекта капитального строительства, которое реконструировано без разрешительных на то документов и надзора на то уполномоченных органов.

В настоящее судебное заседание иные участвующие в деле лица не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении рассмотрения дела судье не поступало. При таких обстоятельствах, суд определил в порядке статей 150, 226 КАС РФ рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав доводы лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Материалами дела подтверждается, что 09.08.2018г. ФИО1 обратился в регистрирующий орган с заявлением № 28-0-1-87/3502/2018-1776 об осуществлении государственного кадастрового учета изменений в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером ***, а именно, для уточнения местоположения объекта недвижимости на земельном участке с кадастровым номером ***, изменения площади объекта, изменения назначения, изменения адреса объекта, изменения количества этажей, в том числе подземных этажей, изменения материала наружных стен.

К указанному заявлению был приложен технический план здания от 06.02.2018 г., подготовленный кадастровым инженером ООО «Портал» ФИО5 Согласно техническому плану, площадь объекта недвижимости с кадастровым номером *** составила 2629,7 м2.

Согласно сведениям, указанным в проектной документации, разработанной в 2018 г. ООО «Амурремпроект», на основании которой был подготовлен предоставленный заявителем технический план, изменение объекта капитального строительства и его частей при утеплении существующего неэксплуатируемого чердака нежилого здания, расположенного по адресу: ***, не затрагивает конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышает предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, в связи с чем согласно п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство (реконструкцию) не требуется.

В ходе проведения правовой экспертизы представленных документов, в соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Управлением Росреестра по Амурской области были выявлены основания для приостановления осуществления государственного кадастрового учета (далее ГКУ): заявителем не предоставлено разрешение на строительство (реконструкцию), разрешение на ввод в эксплуатацию, экспертиза проектной документации. Кроме того, согласно сведениям ЕГРН, ФИО1 не является единоличным собственником объекта недвижимости (1/2 доли), в связи с чем, необходимо представление заявления об учете изменений второго собственника объекта (ФИО4 -1/2 доли). Указанные обстоятельства послужили основанием для приостановления государственного кадастрового учета и в принятии решения 16.11.2018 г. № 28/18-20414 об отказе в учете изменений спорного объекта недвижимости.

Проверяя законность и обоснованность оспариваемого решения, суд приходит к следующему.

Часть 14 ст. 1 ГрК РФ определяет понятие реконструкции объектов капитального строительства как изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ, тогда как возможность перепланировки и переустройства жилого помещения предусмотрена ЖК РФ.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство (ч. 2 ст. 51 ГрК РФ).

Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять реконструкцию объекта капитального строительства (п. 1 ст. 51 ГрК РФ).

По общему правилу ч. 4 ст. 51 ГрК РФ,разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 - 6 настоящей статьи и другими федеральными законами.

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 54ГрК РФ государственный строительный надзор осуществляется при строительстве объектов капитального строительства, проектная документация которых подлежит экспертизе в соответствии со ст. 49 настоящего Кодекса либо является модифицированной проектной документацией; реконструкции объектов капитального строительства, если проектная документация на осуществление реконструкции объектов капитального строительства подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса.

В свою очередь, выполнение реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на реконструкцию, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на реконструкцию градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка подтверждается разрешением на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию(ч. 1 ст. 55 ГрК РФ), которое является основанием для внесения изменений в документы ГКУ реконструированного объекта капитального строительства (ч. 10 ст. 55 ГрК РФ).

Ч. 17 ст. 51 ГрК РФ определен перечень случаев, при которых выдача разрешения на строительство, а, соответственно, выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется, в т.ч. в случае, когда изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Согласно ст. 2 Решения Благовещенской городской Думы от 27.10.2016 г. № 26/100 «Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования города Благовещенска», предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства - предельные физические характеристики объектов капитального строительства (зданий и сооружений), которые могут быть размещены на территории земельных участков в соответствии с градостроительным регламентом. Предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений; предельное количество этажей; коэффициент плотности застройки; коэффициент застройки; максимальные выступы за красную линию балконов, эркеров, козырьков; максимальные выступы лестниц, крылец, приямков за красную линию, за линию застройки квартала; предельное количество малоэтажных жилых домов блокированной застройки; максимальный класс опасности (по классификации СанПиН) объектов капитального строительства, размещаемых на территории земельных участков; минимальное количество мест на погрузочно-разгрузочных площадках на территории земельных участков; минимальную долю озелененной территории земельных участков.

Представитель административного истца считает, что соответствующие параметры не были нарушены истцами. Вместе с тем, суд соглашается с доводом ответчика о том, что исключения, установленные п. 17 ст. 51 ГрК РФ, не могут применяться в отрыве от иных положений градостроительного законодательства.

В соответствии с ч. 6 ст. 52 ГрК РФ лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с заданием застройщика, технического заказчика (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора), проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия.

Частью 1 ст. 49 ГрК РФ определено, что проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 3 и 3.1 настоящей статьи.

Одно из исключений установлено пп. 4 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ, в соответствии с которым не проводится экспертиза проектной документации отдельно стоящих объектов капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности, за исключением объектов, которые в соответствии со статьей 48.1 настоящего Кодекса являются особо опасными, технически сложными или уникальными объектами.

Согласно положениям приложения Г* СП 118.13330.2012 «Свод правил. Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06- 2009», при определении количества этажей учитываются все этажи, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный и другие; при определении количества этажей учитываются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. (п. Г.8*); общая площадь здания определяется как сумма площадей всех этажей (включая технический, мансардный, цокольный и подвальный) (п. Г. 1.1*).

В связи с непредставлением на ГКУ ФИО1 разрешения на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию, а также документа, подтверждающего отсутствие необходимости его получения, Управлением Росреестра по Амурской области были приняты меры по установлению возможности проведения ГКУ изменений в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером *** на основании приложенного заявителем технического плана здания от 06.02.2018г., из содержания которого следует, что изменилась площадь и этажность объекта недвижимости.

Управлением Росреестра по Амурской области был сделан запрос в администрацию г. Благовещенска как в орган, к компетенции которого относится выдача указанных выше разрешительных документов.

Из ответа администрации г. Благовещенска от 06.09.2018 г. № 03-19/7045 следует, что разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию трёхэтажного нежилого здания (в том числе 1 подземный) общей площадью 1465,6 м2, с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, администрация города Благовещенска не выдавала. Проектная документация по строительству данного нежилого здания в администрации города Благовещенска отсутствует. В результате изменений по утеплению чердака общая площадь здания составит 2629,74 м2. Чердак не является этажом и работы по его преобразованию в эксплуатируемый этаж, увеличение количества этажей с 3 до 4 является реконструкцией объекта капительного строительства. Вывод о реконструкции подтверждается и общим изменением в результате преобразованийздания его параметров (общая площадь, количество этажей). Таким образом, для выполнения предусмотренных проектом работ по утеплению неэксплуатируемого чердака указанного нежилого здания требуются выдача разрешения на реконструкцию в силу ч. 2 ст. 51 ГрК РФ, а также разрешение на ввод в эксплуатацию требуется, проектная документация подлежит экспертизе (ст. 49 ГрК РФ).

Указанные выводы подтверждены заключением эксперта ООО Бизнес-центр «Ресфин» № 080419-07, составленным 15-30 апреля 2019 г. в результате проведенной по настоящему делу судебной строительно-технической экспертизы, а также показаниями допрошенного судом в заседании 26.09.2019 г. эксперта ФИО6, согласно которым на рассматриваемом объекте произведенные изменения - утепление наклонных, боковых плоскостей кровли изнутри чердака, которые не затрагивают конструктивные и другие характеристики надёжности и безопасности объекта недвижимости, не создают угрозы здоровью и жизни людей. Но при строительстве самого объекта предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, Градостроительным кодексом, были нарушены. Общая площадь трёх этажей, включая подземный составляет - 1928,48 м², что более 1500 м² обозначенных в ст. 49 ГрК РФ. Имеются превышения по площади и этажности. Для возведения спорного объекта строительства необходимо было подготовить проект для строительства, провести государственную экспертизу проекта и получить разрешение на строительство. Обратил внимание, что один из входов в подвал, расположенный в юго-восточной части земельного участка с кадастровым номером ***, выходит за пределы участка.

Представитель административного истца ФИО1 - ФИО2 с выводами эксперта не согласилась, считала их неполными, неполными и некачественными, заявила ходатайство о проведении повторной строительно-технической экспертизы.

Судом в удовлетворении ходатайства было отказано, поскольку предметом спора является решение Управления Росреестра по Амурской области об отказе в учете изменений объекта недвижимости от 16.11.2018 г., для проверки законности которого суд считает достаточными имеющихся в деле материалов.

Также судом учитывается, что заочным решением Благовещенского городского суда от 26.09.2014 г. по иску администрации г Благовещенска, ФИО1, ФИО4, ФИО7 было запрещено строительство объекта капитального строительства, расположенного по адресу: ***, на земельном участке с кадастровым номером *** до получения разрешения на строительство в порядке, установленном ст. 51 ГрК РФ.

Кроме того, согласно пп.2 п.2 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» кадастровый учет осуществляется на основании заявления собственника объекта недвижимости.

Согласно сведениям ЕГРН, ФИО1 не является единственным собственником объекта недвижимости, в связи с чем, необходимо представление заявления об учете изменений второго собственника объекта (ФИО4).

Поскольку вышеуказанные разрешительные документы заявителем в регистрирующий орган не представлялись, на основании п. 5 ч.1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав) государственным регистратором было принято решение о приостановлении осуществления ГКУ, а после истечения срока приостановления 16.11.2018г. принято решение об отказе в учете изменений объекта недвижимости с кадастровым номером ***.

Таким образом, учитывая установленные в ходе судебного разбирательства обстоятельства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований в полном объеме.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе суммы, подлежащие выплате экспертам (ч. 1 ст. 106 КАС РФ). В силу ст. 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Определением Благовещенского городского суда от 06.03.2019 года по административному делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено ООО «Бизнес-центр Ресфин», расходы на проведение экспертизы судом возложены на административных истцов ФИО1, ФИО4 Сумма указанных расходов согласно счету № 7 от 08.04.2019 г. составила 40 000 рублей.

Учитывая, что требования ФИО1, ФИО4 оставлены без удовлетворения, суд считает необходимым взыскать с истцов в пользу ООО «Бизнес-центр Ресфин» расходы за проведение экспертизы в сумме 20000 (двадцать тысяч) рублей с каждого.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180, 227 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

ФИО1, ФИО4 в удовлетворении административных исковых требований о признании незаконным решения Управления Росреестра по Амурской области от 16.11.2018г. об отказе в осуществлении действий по государственному кадастровому учету изменений характеристик объекта недвижимости, обязании внести сведения в ЕГРН в отношении объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: *** - отказать.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Бизнес-центр Ресфин» расходы за проведение экспертизы в сумме 20000 (двадцать тысяч) рублей.

Взыскать с ФИО4 в пользу ООО «Бизнес-центр Ресфин» расходы за проведение экспертизы в сумме 20000 (двадцать тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 08 октября 2019 года

Судья В.В. Вискулова