Гражданский кодекс часть 1

председательствующего	Щербак О.Н.,
при секретаре	ФИО1,
с участием:
административного истца	ФИО2,
представителей административного истца	ФИО3, ФИО4,
административного ответчика	ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО2 об оспаривании решения об отказе в регистрации права собственности на объект недвижимости,

установил:

ФИО2 обратился в суд к Управлению Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре с административным иском, в котором просил признать незаконным решение об отказе в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости комната, назначение: жилое, общая площадь 44,1 кв.м., этаж 1, адрес: ХМАО - Югра, г.Пыть-Ях, микрорайон «Лесников», возложить обязанность на Пыть-Яхский отдел Управления Росреестра обязанность осуществить государственную регистрацию права собственности на названный объект ФИО2 и выдать свидетельство о государственной регистрации права собственности в установленный законом срок.

Требования мотивировал тем, что в 2013 году завершил строительство объекта - здания «жилой дом» по указанному адресу, в отношении которого оформлено право собственности без обременений. В том же году он, как единственный собственник, принял решение о разделе данного объекта на 24 помещения-комнаты и осуществлении постановки на кадастровый учет объектов. Сведения о кадастровых номерах помещений-комнат отражены в кадастровом паспорте Он решил зарегистрировать объект - помещение-комнату для чего через представителя обратился в Пыть-Яхский отдел Росреестра, однако, в регистрации права ему было отказано.

Считает, отказ в государственной регистрации права собственности на названный объект недвижимости противоречит статье 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации и нарушает его права собственника по распоряжению имуществом в соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации. Причиной отказа послужило непредставление разрешения на реконструкцию индивидуального жилого дома, а также противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами.

Полагает, регистратором неверно истолковано понятие «жилой дом», вследствие чего сделан вывод о невозможности рассмотрения в индивидуальном жилищном строительстве отдельного вида помещения «комнаты», поскольку статья 16 Жилищного кодекса Российской Федерации в понятие жилого дома включает комнаты, а комнатой признается часть жилого дома, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме. Делает вывод о том, что указанная норма права трактует комнату, как часть жилого дома, право собственности на которую подлежит регистрации.

Ссылаясь на пункт 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, определяющий понятие реконструкции объектов капитального строительства, указывает, что обозначенный жилой дом с момента завершения строительства и по настоящее время не подвергался реконструкции или каким-либо изменениям. На основании этого настаивает, что выдача разрешения на строительство, в соответствии с пунктом 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, не требуется.

В судебном заседании ФИО2 на заявленных требованиях настаивал по доводам, изложенным в административном иске. Дополнил, что жилой дом возводился на земельном участке, отведенном под индивидуальное жилищное строительство (далее - ИЖС), право собственности также на него было оформлено по правилам оформления ИЖС, то есть без разрешения на строительство. Конечной целью является предоставление помещений-комнат, как отдельных жилых помещений разным семьям его сыновей, которых у него много.

Представитель административного истца, ФИО3, действующая на основании доверенности, на требованиях настаивала. Дополнила, что до оформления права собственности на дом они обращались в кадастровую палату за постановкой на учет отдельных комнат в чем им было отказано по причине несоответствия назначению земельного участка, предназначенного под ИЖС. С этой целью в установленном порядке ими было изменено назначение земельного участка под малоэтажную застройку после возведения дома, но до оформления права собственности на него (в 2012 году). В 2013 году в отношении возведенного объекта было оформлено право собственности по «дачной амнистии», как ИЖС. О том, что назначение земельного участка уже было изменено к тому времени, они Росреестр в известность не ставили, а тот, в свою очередь, эти сведения не истребовал. Понимает, что если бы стало известно об изменении назначения земельного участка, то право собственности на дом не зарегистрировали. Кроме того, земельный участок поступил в аренду ФИО2 по аукциону, и изменение его назначения до перехода земли в частную собственность было бы неправомерным. После регистрации права собственности на жилой дом, они пытались прекратить право собственности на него, как отдельный объект и зарегистрировать право собственности на 24 объекта недвижимости (разделив дом), но в этом было отказано по причине несоответствия назначения земельного участка и отсутствия документов о реконструкции. Поскольку до оформления права собственности на землю, показывать изменение назначения земельного участка было нельзя, оспаривать отказ в регистрации они не стали. В 2016 году ФИО2 земельный участок был приобретен в собственность, а кадастровая палата при подтверждении изменения назначения земельного участка поставила на кадастровый учет 24 комнаты, как отдельные объекты в доме. Так как назначение земельного участка - малоэтажная многоквартирная застройка, препятствий для оформления права собственности на комнату не имеется. Вместе с тем, поскольку какой-либо реконструкции жилого дома не производилось, то не требуется и разрешения на реконструкцию.

Представитель административного истца, ФИО4, действующий на основании доверенности, поддержал требования. Дополнил, что возведенный объект оформлен, как жилой дом. Законодательство не запрещает собственнику жилого дома делить его на комнаты. Считает, что после этого он не станет юридически многоквартирным домом. Регистрация права собственности на жилой дом в целом не является препятствием и не должна быть прекращена, по его мнению, при регистрации права на отдельное помещение.

Государственный регистратор Пыть-Яхского отдела Росреестра, ФИО5, возражал против удовлетворения требований. Пояснил, что в 2013 году первоначальную регистрацию права собственности на жилой дом производил он же. Регистрация осуществлялась по правилам, установленным для ИЖС. По документам земля находилась у ФИО2 в аренде на основании аукциона, а её назначение соответствовало индивидуальной жилой застройке. Оформляя регистрацию права, он обратил внимание, что на кадастровый учет объект недвижимости был поставлен только с назначением «жилой дом», однако без наименования (индивидуальный жилой дом, многоквартирный дом, квартира и т.д.). Поскольку названное обстоятельство не является препятствием в регистрации, он право собственности на объект зарегистрировал, также без указания его наименования. Однако, поскольку регистрация права производилась в упрощенном порядке, все документы были оформлены для регистрации ИЖС, он фактически зарегистрировал индивидуальный жилой дом.

В 2013 году ФИО2 уже обращался за регистрацией отдельных объектов недвижимости - 24 комнат с прекращением права на первоначальный объект, но в этом было отказано, в том числе, по причине несоответствия назначения земельного участка. Сведений о том, что его назначение изменилось еще в 2012 году, в ГКН не было, они появились только в 2016 году.

Поскольку фактически зарегистрирован индивидуальный жилой дом, то его деление на отдельные помещения (комнаты) возможно только при реконструкции. Так как документов на реконструкцию индивидуального жилого дома представлено не было, в регистрации права отказано. Кроме того, в настоящем случае, ФИО2 обращался только за регистрацией отельного объекта недвижимости - комнаты, без прекращения права собственности на объект в целом, что влечет противоречия между заявленными и зарегистрированными правами.

Выслушав участников судебного разбирательства, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Предметом возникшего административного спора является решение регистратора Пыть-Яхского отдела Управления Росреестра по ХМАО - Югре об отказе в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости ФИО2

Как видно из материалов дела Росреестром в адрес ФИО2 (его представителя) направлено сообщение об отказе в государственной регистрации права, не согласившись с которым последний обжаловал его непосредственно в суд. В вышестоящий орган заявитель не обращался.

Процессуальный срок административным истцом соблюден.

Рассматривая вопрос по существу, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 Указа Президента РФ от 25 декабря 2008 года № 1847 (ред. от 21.05.2012) «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии», пунктом 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 1 июня 2009 года № 457 (ред. от 11.10.2016) (далее - Положение о Росреестре), Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) осуществляет, в частности, функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации.

Согласно пункту 4 Положения о Росреестре он осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы, а также подведомственные организации во взаимодействии с другими федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, общественными объединениями и иными организациями.

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, в силу пунктов 5.1., 5.1.1 осуществляет в установленном законодательством Российской Федерации порядке государственную регистрацию прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним.

Статья 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает основания для отказа в государственной регистрации прав.

Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд (ч.5 ст.2 того же Федерального закона).

Поскольку решение об отказе в регистрации права собственности не основано на равенстве и автономии воли, а регистратор реализует публично-властные полномочия по исполнению и применению законов и подзаконных актов по отношению к заявителю, что непосредственно влияет на права гражданина, спорные правоотношения подлежат разрешению в порядке административного судопроизводства.

Анализ представленных суду документов и пояснений участников судебного разбирательства показывает следующее.

На основании аукциона по продаже права на заключение договоров аренды на земельные участки под строительство индивидуального жилого дома, в том числе, по адресу: г.Пыть-Ях, микрорайон «Лесников», с ФИО2, как победителем аукциона, был заключен договор аренды земельного участка под строительство индивидуального жилого дома По условиям названного договора ФИО2 передан обозначенный земельный участок в аренду свободным от каких-либо зданий, строений или сооружений, под строительство индивидуального жилого дома. При этом пунктами 3.2.1, 3.2.4 договора на арендатора возложена обязанность использовать земельный участок по его назначению, а любые изменения к договору оформляются сторонами в письменной форме (п.6.1).

До исполнения договорных обязательств ФИО2 обратился в орган местного самоуправления с заявлением об изменении назначения земельного участка - зона застройки индивидуальными жилыми домами, на Ж-2 - зона застройки многоквартирными малоэтажными жилыми домами, которое было рассмотрено и решением думы города «Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Пыть-Ях» назначение земельного участка было изменено, несмотря на то, что протоколом публичных слушаний фактически этот вопрос оставлен для более детального рассмотрения, поскольку отсутствовало заключение органов местного самоуправления.

Уполномоченным органом на основании обращения ФИО2 зарегистрировано право собственности на объект недвижимого имущества - здание, по адресу: ХМАО - Югра, г.Пыть-Ях, на основании кадастрового паспорта здания и договора аренды земельного участка под строительство индивидуального жилого дома Сведения об изменении назначения земельного участка представлены не были, договор аренды не изменялся.

Доводы стороны административного истца о том, что на кадастровый учет был поставлен не «индивидуальный жилой дом», а «жилой дом» и право собственности оформлено, соответственно также, судом не принимаются. Наименование объекта недвижимости - комната, квартира, многоквартирный жилой дом, индивидуальный жилой дом, в кадастровом паспорте отсутствует, имеется только назначение - жилой дом (м/б нежилое помещение, здание и проч.).

Учитывая всю совокупность обстоятельств, порядка оформления права собственности и информации, содержащейся в документах, послуживших основанием для регистрации права, суд приходит к единственному выводу об оформлении права собственности на индивидуальный жилой дом, при сокрытии сведений об изменении назначения земельного участка.

Из пояснений сторон и материалов дела правоустанавливающих документов следует, что ФИО2 обращался в указанную дату за прекращением ранее возникшего права на объект недвижимости «индивидуальный жилой дом» с целью регистрации права собственности на 24 самостоятельных объекта недвижимости в этом здании, в чем ему было отказано.

ФИО2 обратился в уполномоченный орган за регистрацией права собственности и перехода права собственности на обозначенный арендованный земельный участок, представив к имеющемуся в Россреестре договору аренды земельного участка договор купли-продажи земельного участка заключенный между ним и собственником, в лице МКУ администрации г.Пыть-Яха, распоряжение администрации города «О расторжении договора аренды и предоставлении земельного участка в собственность за плату», акт приема-передачи земельного участка от той же даты. Предметом договора купли-продажи, распоряжения администрации также значится земельный участок, предоставленный под индивидуальный жилой дом. Сведения об изменении назначения земли вновь не были представлены и в их отсутствие регистратором были произведены регистрация права собственности и перехода права к ФИО2 на земельный участок с разрешенным использованием - под ИЖС.

Только после этого, со слов участников судебного разбирательства, в Государственный кадастр недвижимости (ГКН) были внесены сведения об изменении назначения земельного участка под жилым домом, а кадастровая палата поставила на кадастровый учет в указанном жилом доме отдельные жилые помещения - комнаты

За регистрацией права собственности на помещение состоящую из двух комнат, 2016 года и обратился ФИО2, ссылаясь на реализацию своего права собственника предусмотренного статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Последствия действий ФИО2, как собственника индивидуального жилого дома, по выделу из него отдельных жилых помещений повлекут создание нового объекта недвижимости - многоквартирного жилого дома, предназначенного для проживания не одной, а нескольких семей. Именно это и является целью административного истца, указавшего о намерении вселить в каждое жилое помещение отдельные семьи своих взрослых детей.

Выдел доли в натуре предусмотрен статьей 252 Гражданского кодекса Российской Федерации и предполагает такую возможность только при наличии нескольких собственников и соблюдении иных требований закона.

Безусловного запрета на изменение назначения жилого дома с индивидуального на многоквартирный закон не содержит. Вместе с тем, такие действия возможны только в ходе реконструкции и предполагают соблюдение требований градостроительного законодательства по получению соответствующих проектных документов и разрешений.

Доводы административного истца о том, что в отсутствие каких-либо изменений в конструкции обозначенного жилого дома не требуется получения дополнительных документов, ошибочны, поскольку многоквартирный жилой дом объектом индивидуального жилищного строительства не является и к его возведению применяются иные правила и порядок.

В соответствии с пунктом 4 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Из содержания указанной правовой нормы следует, что право собственности на постройку не может быть признано за лицом, в случае, если лицо осуществило реконструкцию имущества, в результате которой возник новый объект.

Согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Данный порядок, установленный Градостроительным кодексом Российской Федерации, направлен на устойчивое развитие территорий муниципальных образований, сохранение окружающей среды и объектов культурного наследия; создание условий для планировки территорий, обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии с пунктом 20 части 1 статьи 14 Федерального закона от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» выдача разрешений на строительство (за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами), разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, относится к вопросам местного значения городского округа.

В силу положений статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статьи 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 года № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться помимо правоустанавливающих документов на земельный участок, также градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации и иные предусмотренные статьей 51 названного кодекса документы.

Согласно части 2 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи).

Пунктом 11 данной статьи предусмотрено, что подготовка проектной документации осуществляется, в частности, на основании результатов инженерно-технических изысканий и градостроительного плана земельного участка.

Согласно пункту 12 этой же статьи в состав проектной документации объектов капитального строительства входит пояснительная записка, в том числе с результатами инженерных изысканий, техническими условиями.

В соответствии со статьей 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе и утверждаются при наличии положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.

Предметом экспертизы являются оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов.

Согласно части 1 статьи 47 Градостроительного кодекса Российской Федерации не допускаются подготовка и реализация проектной документации без выполнения соответствующих инженерных изысканий.

Как установлено судом, ФИО2 соответствующих документов для возведения многоквартирного дома не оформлял, имеющийся дом возведен и поставлен на кадастровый учет, как индивидуальный, а, следовательно, даже при отсутствии изменений в его конструкции ФИО2 не может быть освобожден от обязанности по надлежащему оформлению многоквартирного дома.

Индивидуальный жилой дом предполагает возможность проживания в нем только одной семьи, в связи с чем к порядку его возведения, ввода в эксплуатацию законодатель значительно смягчил требования.

Многоквартирный жилой дом представляет собой здание, предназначенное для проживания нескольких семей, которые совместно должны нести бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме, вправе рассчитывать на его безопасность и соответствие проектной документации, требованиям технических регламентов, санитарно-эпидемиологическим и иным нормам и правилам.

Соблюдение всех этих параметров может быть подтверждено только определенными документами, которые ФИО2 не получались и не представлены регистратору.

При отсутствии этих документов установить, не угрожает ли возведенная постройка жизни и здоровью граждан, не нарушает ли права третьих лиц, невозможно.

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения изложенных требований, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (п.2 ст.10 ГК РФ).

В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом (п.3 ст.10 ГК РФ).

Попытки легализации строения в том виде, в котором оно возведено, как многоквартирного дома, ФИО2 ранее предпринимались, но не были реализованы ввиду отказа уполномоченного органа по тем же основаниям.

В отсутствие необходимой документации на фактически возведенный объект - многоквартирный жилой дом, на что указано в сообщении об отказе в регистрации права, решение уполномоченного органа соответствует требованиям закона.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, пунктом 2 части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации

решил:

административное исковое заявление ФИО2 об оспаривании решения об отказе в регистрации права собственности на объект недвижимости оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры через Пыть-Яхский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий О.Н. Щербак

Мотивированное решение составлено 28 октября 2016 года.

Председательствующий О.Н. Щербак