Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к административному ответчику Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу о признании незаконным отказа в государственной регистрации права,

У с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в Петродворцовый районный суд Санкт-Петербурга с административным иском к Управлению Росреестра по С-Пб о признании незаконным отказа в государственной регистрации права на недвижимое имущество – нежилое встроенное помещение общей площадью 41 кв.м. по адресу: <адрес>.

В обоснование заявленных требований ФИО1 ссылается на следующие обстоятельства.

ДД.ММ.ГГГГ он заключил с ТО «МЖК ВИРА» договор купли-продажи выше названного нежилого помещения, который удостоверен нотариально. Отчуждаемое нежилое помещение принадлежало продавцу на основании Справки Инвестиционного комитета Мэрии Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированной ПИБ Санкт-Петербурга ДД.ММ.ГГГГ.

Денежные средства по договору купли-продажи уплачены в полном объеме.

С 1994 года истец фактически пользуется нежилым помещением, оплачивает коммунальные услуги. ДД.ММ.ГГГГ произведен государственный кадастровый учет объекта недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ деятельность ТО «МЖК ВИРА» прекращена, однако до этого времени регистрация перехода права к ФИО1 осуществлена не была.

ФИО1 обратился в Управление Росреестра по С-Пб для осуществления государственной регистрации права собственности на основании договора купли-продажи.

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 отказано в государственной регистрации, со ссылкой на отсутствие заявления обеих сторон договора.

Отказ Управления Росреестра по Санкт-Петербургу полагает незаконным, ссылается на п.62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года, который предусматривает возможность удовлетворения требования покупателя о регистрации перехода права собственности при отсутствии заявления продавца.

ФИО1 также указывает, что решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ по делу № за ФИО1 было признано право собственности на недвижимое имущество.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ отменено, в удовлетворении иска отказано, со ссылкой на неправильное избрание способа защиты права.

В связи с изложенными обстоятельствами, ФИО1 просит:

- признать незаконным Уведомление об отказе Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в государственной регистрации права на недвижимое имущество,

- обязать Управление Росреестра по Санкт-Петербургу осуществить регистрацию права собственности на недвижимое имущество (л.д.4-8).

Административный истец ФИО1 в судебное заседание явился, требования поддержал в полном объеме. Пояснил, что фактически объект недвижимого имущества представляет собой квартиру. Из-за отсутствия зарегистрированного права собственности изменить назначение на жилое не представляется возможным.

ФИО1 также пояснил, что ранее, еще до ликвидации продавца, он также обращался в Росреестр с целью зарегистрировать право собственности, однако в регистрации права ему было отказано, судебными решениями в удовлетворении его требований также было отказано.

Представитель административного истца по доверенности ФИО2 в судебном заседании поддержал административные исковые требования, подтвердив изложенные в административном иске обстоятельства.

Представитель Управления Росреестра по Санкт-Петербургу по доверенности ФИО3 административный иск полагала необоснованным. В материалы дела представила отзыв.

Суд, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, проверив материалы дела, оценив собранные по делу доказательства, находит административный иск не обоснованным и подлежащим отклонению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Территориальной организацией Молодежного жилищного комплекса «ВИРА» (продавец) и ФИО1 (покупателем) заключен договор купли-продажи нежилого строенного помещения общей площадью 41,0 кв.м. по адресу: <адрес> (л.д.12). Договор удостоверен нотариально.

С 1994 года ФИО1 пользуется данным помещением.

В 2016 году ФИО1 обратился в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу с заявлением о регистрации права на нежилое помещение.

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 отказано в регистрации права, со ссылкой на то, что права на нежилое помещение в установленном порядке ни за истцом, ни за продавцом ТО «МЖК ВИРА» оформлены не были, что не позволяет осуществить государственную регистрацию ранее возникшего права. При этом правоспособность ТО «МЖК ВИРА» прекращена.

ФИО1 обратился в Красносельский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Управлению Росреестра по Санкт-Петербурга о признании права собственности на нежилое помещение и регистрации права.

Решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ по делу № исковые требования ФИО1 были удовлетворены (л.д.15-18).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ отменено, в удовлетворении иска отказано, со ссылкой, в том числе, на неправильное избрание способа защиты права (л.д.19-24).

Определением судьи Санкт-Петербургского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ в передаче кассационной жалобы ФИО1 для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции отказано (л.д. 26-31).

В 2017 году ФИО1 обратился в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу для государственной регистрации права на недвижимое имущество.

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 отказано в государственной регистрации договора купли-продажи и права собственности (л.д.10-11).

В обоснование отказа в государственной регистрации имеется ссылка на п.п.3 ч.3 ст.15 ФЗ от 13.07.15 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а именно на отсутствие заявления ТО МЖК «ВИРА».

Кроме того, в Уведомлении указано, что государственная регистрация договора купли-продажи нежилого помещения действующим законодательством не предусмотрена. Согласно п.1 ст.551 ГК РФ по договору продажи недвижимости государственной регистрации подлежит только переход права собственности на недвижимость к покупателю.

Оснований полагать данный отказ в государственной регистрации незаконным у суда не имеется.

В соответствии с п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно ч.6 ст.1 ФЗ от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст.ст.130, 131, 132, 133.1 и 164 п.1 ГК РФ.

В соответствии с п.1 ст.551 ГК РФ по договору продажи недвижимого имущества государственной регистрации подлежит только переход права собственности на недвижимость к покупателю.

Таким образом, государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, государственная регистрация договора купли-продажи нежилого помещения законодательством не предусмотрена.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (ст.2 ФЗ от 21.07.1997 года № 122-ФЗ, ч.5 ст.1 ФЗ от 13.07.2015 года 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Из материалов дела следует, что в Едином государственном реестре недвижимости информация о правах на объект недвижимого имущества по выше названному адресу отсутствует, что не оспаривалось административным истцом в ходе рассмотрения дела.

В соответствии с п.3 ч.3 ст.15 ФЗ от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Из материалов дела следует, что деятельность ТО «МЖК ВИРА» прекращена ДД.ММ.ГГГГ, юридическое лицо исключено из ЕГРЮЛ.

Согласно п.62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае ликвидации продавца (юридического лица), покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Исходя из приведенных выше норм права и разъяснений, данных Верховным Судом РФ, сам факт отсутствия заявления продавца, в том числе по причине исключения последнего из ЕГРЮЛ, не является препятствием для удовлетворения судом иска о регистрации права собственности на недвижимое имущество за покупателем только тогда, когда государственным регистратором, при проверке представленных в обоснование перехода права собственности на регистрацию документов, не будет выявлено нарушений в исполнении обязательств покупателя по оплате недвижимого имущества, а сама сделка признана отвечающей требованиям законности.

В соответствии с Указом Президента РФ от 11.12.1993 года № 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость», полномочиями по регистрации прав в отношении нежилых помещений обладал Комитет по земельным ресурсам и землеустройству (КЗРиЗ).

Однако материалы дела не содержат сведений о наличии регистрации в КЗРиЗ прав на нежилое помещение по адресу: <адрес>.

В договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указано, что отчуждаемое помещение принадлежит продавцу на основании Справки Инвестиционного комитета Мэрии Санкт-Петербурга, выданной ДД.ММ.ГГГГ за №, зарегистрированной Красносельским ПИБ Санкт-Петербурга ДД.ММ.ГГГГ за №, что подтверждается справкой указанного ПИБ Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ за №.

В материалы же дела представлена справка Инвестиционного комитета Мэрии Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ№ (а не от ДД.ММ.ГГГГ). В соответствии с представленной справкой ТО МЖК «ВИРА» является собственником жилого дома со встроенными помещениями по адресу: <адрес>.

В материалы дела не представлено доказательств наличия у продавца надлежащим образом зарегистрированного права на отчуждаемое имущество – нежилое помещение по адресу: <адрес>, общей площадью 41,0 кв.м. - на момент заключения договора купли-продажи, а также отсутствует регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с действовавшим на тот период времени законодательством.

Регистрация договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в органах ПИБ правового значения не имеет, так как в компетенцию Проектно-инвентаризационных бюро не входили полномочия по регистрации недвижимого имущества.

Кроме того, в соответствии с письмом КЗРиЗ от ДД.ММ.ГГГГ№, на которое ссылается Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, первое свидетельство о государственной регистрации прав на вторичный объект было выдано КЗРиЗ ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно положениям ст.27 ФЗ от 13.06.2017 года № 218 в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в ст.26 настоящего Закона.

Учитывая изложенные обстоятельства, не устранение административным истцом причин, послуживших основанием приостановления осуществления государственной регистрации прав (не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (п.5 ч.1 ст.26)) отказ административного ответчика в осуществлении регистрационных действий является законным и обоснованным.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 227, 228 КАС РФ, суд

Р е ш и л :

Административные исковые требования ФИО1 к Управлению Росреестра по Санкт-Петербургу о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение по адресу: <адрес>, признать необоснованными, в связи с чем в их удовлетворении - отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Петродворцовый районный суд Санкт-Петербурга.

Судья

Мотивированное решение изготовлено 12 марта 2018 года.