Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев административное дело по иску ФИО1 к Управлению Росреестра по РД о признании незаконным решения Управления Росреестра по РД о приостановлении государственной регистрации дополнительного соглашения от 28.06.2016 к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 21.06.2016 № 3/8/16, заключенного между ФИО1 и ООО «АБН-строй», и обязании административного ответчика произвести регистрацию указанного дополнительного соглашения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 ФИО8 обратилась в суд с административным иском к Управлению Росреестра по РД о признании незаконным решения Управления Росреестра по РД о приостановлении государственной регистрации дополнительного соглашения от 28.06.2016 к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 21.06.2016 № 3/8/16, заключенного между ФИО1 и ООО «АБН-строй», и обязании административного ответчика произвести регистрацию указанного дополнительного соглашения.

В обоснование иска указывается на то, что истица совместно с представителем второй стороны по договору участия в долевом строительстве ООО «АБН-строй» 28.12.2017 обратилась к ответчику по вопросу регистрации дополнительного соглашения от 28.06.2016 к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 21.06.2016 № 3/8/16. К обращению были приложены все документы, необходимые для регистрации договора. Однако 20.01.2018 истицей было получено уведомление о приостановлении регистрации дополнительного соглашения. Указанное уведомление истица считает незаконным в силу того, что краткое немотивированное уведомление вынесено и направлено истице с нарушением 10-дневного срока. Мотивированное уведомление направлено истице спустя еще 4 дня после ее обращения на «горячую» линию Росреестра. Само уведомление по форме не соответствует требованиям законодательства и не содержит четких ссылок на нормативные акты, несоблюдение которых привело к приостановлению государственной регистрации. По фактическим основаниям приостановления государственной регистрации в административном иске указывается, что указание в заявлении неправильного кадастрового номера земельного участка не соответствует действительности. Ссылка на отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений об объекте недвижимости с кн/ун: № также не состоятельна, так как отсутствует связь данного объекта недвижимости с материалом, направленным на регистрацию, регистратором причина указания этого номера не указана. В основу решения о приостановлении государственной регистрации дополнительного соглашения положено указание на то, что проектная декларация от 01.08.2015 не содержит фактов внесенных в нее изменений, не отражает изменения, внесенные по отношению к первичной проектной декларации от 10.07.2013, и составлена до заключения договора участия в долевом строительстве. Между тем, как указывает истица, проектная декларация может быть изменена, а ее представление при заключении последующих договоров участия в долевом строительстве необязательно. Сами проектные декларации имеются в открытом доступе. Изменения в проектную декларацию и договор были внесены в связи с тем, что первичный объект долевого строительства был разделен на 13 объектов. Не соответствует действительности и указание на то, что ранее уже были представлены документы на регистрацию другой сделки с тем же объектом. Указанный вывод регистратора ничем не мотивирован.

В качестве заинтересованной стороны в административном иске указано и к участию в деле привлечено ООО «АБН-строй».

На административный иск ФИО1 от административного ответчика Управления Росреестра по РД поступили возражения, в которых иск полагается не подлежащим удовлетворению. В обоснование возражений указывается на то, что приостановление регистрации дополнительного соглашения произведено в соответствии с требованиями законодательства на основании п. 7 и п. 11 ст. 26 ФЗ № 218 от 13.07.2015. Указывается на то, что при разделении исходного помещения на 13 новых помещений регистрации подлежали 13 отдельных договоров участия в долевом строительстве с уплатой государственной пошлины за регистрацию каждого договора. Кроме того, изменения подлежали внесению в проектную декларацию, которая также подлежала представлению ответчику, что сделано не было. Вместо внесения изменений застройщиком была представлена совершенно новая проектная декларация. На сайте застройщика изменения в проектной декларации не отражены. По вопросу повторности регистрации дополнительного соглашения ответчиком указывает на то, что истица ранее уже обращалась к ответчику за регистрацией данного дополнительного соглашения и по данному заявлению также было принято решение о приостановлении государственной регистрации, в связи с чем последующей заявление считается повторным.

Надлежаще извещенная административная истца ФИО1 в судебное заседание не явилась, о причинах неявки не сообщила, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовала. Дело рассмотрено в ее отсутствие.

Представитель административного истица ФИО1 – ФИО2 в суде поддержала заявленный административный иск по изложенным в нем основаниям.

В судебном заседании представитель административного ответчика Управления Росреестра по РД – ФИО3 иск не признал, возражал против его удовлетворения по основаниям, изложенным в возражении на иск.

Представитель заинтересованного лица ООО «АБН-строй» в судебное заседание также не явился, о причинах неявки не сообщил, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовал. Дело рассмотрено в его отсутствие.

Выслушав стороны, изучив материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Административной истицей ФИО1 перед судом поставлен вопрос признании незаконным решения (уведомления) о приостановлении государственной регистрации дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

В соответствии со ст. 17 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Из приведенного положения следует, что дополнительное соглашение к договору долевого участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и первоначальный договор.

В силу ст. 48 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

При этом ст. 48 указанного ФЗ предусматривает различный порядок регистрации договора с первым и с последующими участником долевого строительства. Согласно ч. 4 ст. 48 вышеуказанного ФЗ орган регистрации прав при государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, и помещены в реестровое дело.

Как следует из материалов административного дела, по первоначальному договору участия в долевом строительстве № 3/8/16 от 21.06.2016, заключенному между ФИО1 и ООО «АБН-строй», застройщик обязуется на условиях и в сроки, предусмотренные настоящим договором, обеспечить строительство и передачу дольщику в указанном объекте второй этаж площадью 950,2 кв. м. (п. 1.2. договора)

Согласно дополнительному соглашению от 28.10.2016 к первоначальному договору участия в долевом строительстве № 3/8/16 от 21.06.2016 п. 1.2. договора изложен в следующей редакции: застройщик обязуется на условиях и в сроки, предусмотренные настоящим договором, обеспечить строительство и передачу дольщику в указанном объекте второго этажа общей площадью 950,5 кв. м., состоящего из расположенном на 2 этаже отдельных помещений: помещение 1 площадью 17,8 кв. м., помещение 2 площадью 105,8 кв. м., помещение 3 площадью 17,8 кв. м., помещение 4 площадью 19,9 кв. м., помещение 5 площадью 218,4 кв. м., помещение 6 площадью 41 кв. м., помещение 7 площадью 41 кв. м., помещение 8 площадью 19,9 кв. м., помещение 9 площадью 307,5 кв. м., помещение 10 площадью 19,9 кв. м., помещение 11 площадью 105,9 кв. м., помещение 12 площадью 17,8 кв. м., а также помещение 13 площадью 17,8 кв. м.

28.12.2017 истица обратилась в Управление Росреестра по РД за государственной регистрацией дополнительного соглашения.

20.01.2018 истице направлено краткое немотивированное уведомление о приостановлении государственной регистрации, чем нарушены сроки, предусмотренные ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно сведениям сайта Росреестра о рассмотрении заявления № 20-1225925 приостановление государственной регистрации произведено еще 20.01.2018, однако мотивированное уведомление о приостановлении государственной регистрации в нарушение ч. 5 ст. 29 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в день приостановления направлено заявителю не было.

Тем самым подтверждаются доводы административной истицы о нарушении административным ответчиком сроков рассмотрения, принятия решения о приостановлении государственной регистрации и направлении уведомления о приостановлении.

Мотивированное уведомление о приостановлении государственной регистрации направлено после ее обращения на «горячую» линию Росреестра.

Само пространное (на 5 листах) мотивированное уведомление также представлено истицей и приобщено к материалам административного дела.

Из текста данного определения следует, что оно вынесено 16.01.2018, то есть сроки его вынесения не соответствуют тем сведениям, который отражаются на сайте Росреестра РФ.

В качестве мотивировки указанного решения (уведомления) указывается на то что, форма или содержание документа, представленного на государственную регистрацию, не соответствует требованиям законодательства. При этом регистратор указывает на ошибочность указания кадастрового номера земельного участка, на котором расположен дом (№ Также регистратор указывает на то, что в соответствии с межведомственным запросом отсутствуют сведения об объекте с кн/ун: №-000. Далее регистратором приводятся нормы об указании в договоре участия в долевом строительстве подробного указания объекта строительства. При том регистратор указывает, что предусмотренные дополнительным соглашением 13 отдельных нежилых помещения не предусмотрены проектной декларацией от 10.07.2013. Проектная декларация от 01.08.2015 не содержит фактов внесенных изменений и не отражает информацию, какие именно изменения были внесены в первоначальную проектную декларацию. Также регистратор указывает на то, что проектная декларация от 01.08.2015 составлена до заключения договора участия в долевом строительстве от 21.06.2016, а в первоначальной проектной декларации отсутствуют 13 отдельных помещений на 2 этаже строящегося дома. Далее регистратором приводятся нормы права, регулирующие публикацию застройщиком проектной декларации. Далее регистратором указывается на то, что ранее уже была подана заявка на регистрацию данного дополнительного соглашения и делается вывод о приостановлении государственной регистрации.

Аналогичная позиция изложена представителем административного ответчика в возражении на иск и озвучена в ходе рассмотрения дела.

В соответствии с ч. 2 ст. 62 КАС РФ обязанность доказывания законности оспариваемых нормативных правовых актов, актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами, решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, возлагается на соответствующие орган, организацию и должностное лицо. Указанные органы, организации и должностные лица обязаны также подтверждать факты, на которые они ссылаются как на основания своих возражений.

Как следует, из мотивированного уведомления о приостановлении государственной регистрации и возражений на административный иск, у административного ответчика имеются два основания для приостановления государственной регистрации.По мнению государственного регистратора действия ответчика по включению в один договор участия в долевом строительстве 13 самостоятельных объектов недвижимого имущества является нарушающим требования закона, в отношении каждого из объектов подлежал заключению отдельный договор участия в долевом строительстве, регистрация которого производится после уплаты государственной пошлины по каждой регистрации.

С такой позицией административного ответчика нельзя согласиться в силу следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 2 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ № 214-ФЗ) объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Согласно п. 1 ч. 4 ст. 4 ФЗ № 214-ФЗ договор должен содержать, среди прочего, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения);

Делая вывод о том, что в каждом договоре участия в долевом строительстве может содержаться только один объект недвижимого имущества, передаваемый дольщику, регистратор и представитель административного ответчика не делают ссылку на нормы действующего законодательства, однако, такой подход, очевидно, основан на буквальном толковании положений ФЗ № 214-ФЗ, где используется термин «объект», подразумевающий единичность такого объекта.

Между тем, из самого ФЗ № 214-ФЗ уже следует возможность множественности или сложности объекта долевого строительства.

Так, ст. 2 и ст. 4 ФЗ № 214-ФЗ предусматривается возможность заключения договора долевого участия в отношении жилого помещения с машино-местом. При этом согласно абз. 3 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. Из приведенного положения закона следует, что заключение договора участия в отношении жилого помещения (квартиры) и машино-места влечет множественность объектов недвижимости в рамках одного договора долевого участия в строительстве.

При этом действующим гражданским законодательством предусмотрены комплексы недвижимого имущества.

Так, в соответствии со ст. 134 ГК РФ, если различные вещи соединены таким образом, который предполагает их использование по общему назначению (сложная вещь), то действие сделки, совершенной по поводу сложной вещи, распространяется на все входящие в нее вещи, поскольку условиями сделки не предусмотрено иное.

Указанное положение закона о сложных вещах распространяется и на недвижимое имущество, которое также может носить сложный характер.

По первоначальном договору участия в долевом строительстве истице ФИО1 подлежал передаче весь второй этаж в строящемся здании.

Согласно дополнительному соглашению к первоначальном договору участия в долевом строительстве, представленному на государственную регистрацию, дольщику также передается то же самое помещение (второй этаж в строящемся здании) с той же самой площадью 950,5 кв. м., но разделенное на 13 помещений. Единое назначение всех помещений сохраняется.

При этом указанные отдельные помещения все еще являются составными частями единого объекта, передаваемого по первоначальному договору.

При указанных обстоятельствах объект, указанный в дополнительном соглашении к первоначальном договору участия в долевом строительстве, содержит в себе признаки сложной недвижимости, в отношении которой может быть заключен единый договор участия в долевом строительстве без заключения отдельных договоров в отношении каждой из составных частей данного помещения.

Сам по себе ФЗ № 214-ФЗ не содержит каких-либо ограничений, препятствующих заключению и регистрации договора участия в долевом строительстве в отношении сложного объекта недвижимости.

Довод административного ответчика о том, что истица путем трансформации объекта первоначального договора участия в долевом строительстве в 13 объектов намеревалась избежать уплаты государственной пошлины за государственную регистрацию договора в отношении каждого объекта, нельзя признать обоснованным.

Согласно НК РФ при регистрации договора участия в долевом строительстве уплачивается государственная пошлина в размере 350 руб., что для 13 объектов составляет 4.550 руб. Следовательно, при регистрации единого договора участия в долевом строительстве экономическая выгода истицы могла составить 4.200 руб., что не является существенным в масштабах участия в долевом строительстве.

При этом административный ответчик не был лишен возможности установить истице обязанность по уплате государственной пошлины за каждую из составных частей сложной недвижимой вещи, описанных в дополнительном соглашении к первоначальному договору участия в долевом строительстве.

Однако в оспоренном уведомлении о приостановлении государственной регистрации указание на необходимость уплаты государственной пошлины в повышенном размере не указана.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что само по себе указание в договоре участия в долевом строительстве (дополнительном соглашении к нему) сложной недвижимой вещи не является основанием для освобождения заявителя от уплаты государственной пошлины в установленном законом порядке и приостановления государственной регистрации.

По вопросу проектной декларации застройщика также нельзя согласиться с доводами административного ответчика.

Согласно ч. 1 ст. 219 ФЗ № 214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.

В соответствии с ч. 2 ст. 48 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, наряду с документами, предусмотренными настоящим ФЗ для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, необходимы, среди прочего, проектная декларация, а также заключение уполномоченного на осуществление государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство (создание) соответствующих многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (далее - контролирующий орган), о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям ФЗ № 214-ФЗ, выданное не ранее чем за шестьдесят дней до дня представления заявления о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Заявитель вправе не представлять указанное заключение, в этом случае орган регистрации прав запрашивает указанное заключение в контролирующем органе, который представляет его в срок не более чем два рабочих дня с даты получения запроса органа регистрации прав.

Согласно ч. 4 ст. 48 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» орган регистрации прав при государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, и помещены в реестровое дело.

В оспариваемом уведомлении и возражениях на иск административный ответчик указывает на то, что проектная декларация от 01.08.2015, представленная на государственную регистрацию дополнительного соглашения, по своему содержанию не содержит фактов внесенных изменений и не отражает информацию, какие именно изменения были внесены в первоначальную декларацию от 10.07.2013. Кроме того, проектная декларация от 01.08.2015 была составлена до заключения основного договора долевого строительства от 21.06.2016.

При этом административным ответчиком приводятся общие положения ст. 19 ФЗ № 214-ФЗ по требованиям к проектной декларации, но не приводятся нормы права, предусматривающее обязанность дольщика актуализировать проектную декларацию в регистрирующем органе. Регистрирующий орган не относится к органам, осуществляющим контроль проектной декларации. Обязанность по публикации проектной декларации застройщиком исполнена.

Довод о том, что проектная декларация принята еще до заключения с истицей основного договора участия в долевом строительстве также нельзя признать обоснованным, поскольку указанное обстоятельство могло повлиять на государственную регистрацию основного договора, который уже на момент его заключения в соответствии с проектной декларацией включал 13 объектов, но не может служить основание для приостановления регистрации дополнительного соглашения, устраняющего несоответствие основного договора участия в долевом строительстве уже действовавшей на тот момент проектной декларации.

Кроме того, целью возложения на застройщика обязанности по раскрытию и регулярной публикации проектной декларации является защита интересов дольщиков, которые таким образом защищаются от произвольных действий застройщика по преобразованию объекта строительства. Вместе с тем, в том случае если интересы дольщика и застройщика согласованы, права дольщика не нарушены, указанные обстоятельства не должны служить поводом для создания препятствий в регистрации договора долевого участия в строительстве, такие препятствия следует считать искусственными.

Также суд принимает во внимание, что на момент обращения истицы в регистрирующий орган и в последующем в суд жилой многоквартирный дом, второй этаж в котором предоставлялся истице, уже был сдан в эксплуатацию, а 13 помещений на втором этаже были поставлены на кадастровый учет, что подтверждается представленными и приобщенными к материалам дела копией акта вода здания в эксплуатацию и кадастровыми паспортами.

Довод административного ответчика о неправильном указании кадастрового номера земельного участка № вместо № также не может послужить основанием для приостановления государственной регистрации, поскольку данная ошибка, даже если она была совершена заявителем (в административном иске истица отрицает ее совершение, была устранена самим регистратором, который в мотивированном уведомлении указывает правильный кадастровый номер земельного участка, на котором находится жилой дом.

Указание регистратора на отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений об объекте недвижимости с кн/ун: № также судом оценивается критически, так как обоснование данного указания регистратором не приводится, причинно-следственная связь между данным указанием и необходимостью приостановить регистрационные действия административным ответчиком не установлена.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу об обоснованности административного иска в части признания незаконным и отмене уведомления Росреестра по РД о приостановлении государственной регистрации дополнительного соглашения от 28.06.2016 к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 21.06.2016 № 3/8/16.

При этом в отсутствие правовых оснований для приостановления регистрации дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска в части возложения на административного ответчика обязанности произвести указанную регистрацию.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-189 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 ФИО9 удовлетворить.

Признать незаконным решение Управления Росреестра по РД о приостановлении государственной регистрации дополнительного соглашения от 28.06.2016 к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 21.06.2016 № 3/8/16, заключенного между ФИО1 и ООО «АБН-строй».

Обязать Управление Росреестра по РД произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 28.06.2016 к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 21.06.2016 № 3/8/16, заключенного между ФИО1 и ООО «АБН-строй».

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Дагестан в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Резолютивная часть решения объявлена 12.03.2018.

Решение в окончательной форме изготовлено 19.03.2018.

Судья Т.Э. Чоракаев